Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-63691/2018

22 ноября 2019 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  19 ноября 2019 года.

Полный текст решения изготовлен  22 ноября 2019 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Вареникова А.О.,

при ведении протокола судебного заседания

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: открытое акционерное общество «Российские железные дороги» (адрес:  Россия 191023, Санкт-Петербург, Островского пр. д.2; Россия 107174, Москва, ул. Новая Басманная д.2, ОГРН:  );

ответчик: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес:  Россия 191060, Санкт-Петербург, пр-кт Смольный д. 1, лит. Б, ОГРН:  );

о взыскании неосновательного обогащения,

при участии:

- от истца: ФИО1 (доверенность от 03.12.2018), ФИО2 (доверенность от 26.12.2018),

- от ответчика: ФИО3 (доверенность от 10.01.2019),

установил:

открытое акционерное общество «Российские железные дороги» (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет. Ответчик) о взыскании с Комитета неосновательного обогащения за период со 2 квартала 2015 года по апрель 2018 года в размере 25 919 803,52 руб., а также требованием об обязании Комитета внести в договор аренды земельного участка с множественностью лиц со стороны арендатора № 11/ЗД-02552 от 19.09.2006 сентября 2006 следующие изменения путем заключения дополнительного соглашения к договору:

1)пункт 3.4 Договора изложить в следующей редакции: «Величина годовой арендной платы за Участок, выраженная в рублях, составляет два процента кадастровой стоимости Участка».

2)Пункт 3.5 Договора исключить.

3)В пункте 3.7 слова «в соответствии с п. 3.5 Договора» заменить словами «в соответствии с п. 3.4 Договора».

Решением суда от 10.09.2018 исковые требования удовлетворены в полном объеме. 

Постановлением апелляционного суда от 01.11.2018 решение суда оставлено без изменения. 

Постановлением суда кассационной инстанции от 14.02.2019 решение и постановление отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт- Петербурга и Ленинградской области. Направляя дело на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции указал на необходимость установить, имелось ли право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок у истца при заключении договора аренды, заключен ли договора аренды земельного участка в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, после чего дать правовую оценку установленным по делу обстоятельствам, указав, на основании каких имеющихся в деле доказательств суды пришли к тем или иным выводам, изложив мотивы, по которым они приняли или отклонили доводы сторон.

При новом рассмотрении дела истец в порядке, установленном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) увеличил исковые требования, просил взыскать с ответчика 47 104 990,85 руб., неосновательного обогащения, от требований о внесении изменений в договор аренды отказался. Помимо этого истец изменил основания иска, указав, что у Комитета отсутствует право на получение арендной платы за земельный участок, поскольку на нем расположен многоквартирный жилой дом (МКД), который находится в собственности владельцев помещений МКД.

Заслушав пояснения сторон, рассмотрев представленные доказательства, суд установил следующее.

Обществу на праве собственности принадлежат помещения39Н, 14Н, 15Н, 16Н, 17Н, 8Н, 13Н, 18Н, 7Н, 9Н, 10Н, 40Н, 11Н, 12Н, 19Н, 31Н, 34Н, 35Н, 22Н, 21Н, 29Н, 5Н, 24Н, 36Н, 23Н, 26Н, 20Н, 27Н, 38Н, 28Н, расположены в здании по адресу: Санкт-Петербург, набережная реки Фонтанки, д. 117, литер А.

Распоряжением Комитета по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга от 11.06.2004 № 904 ОАО «РЖД» утверждены границы земельного участка площадью 7 253 кв. м., находящегося по адресу: Санкт-Петербург, Набережная реки Фонтанки, д. 117, литер А, и Обществу предложено заключить с Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга договор долгосрочной аренды на указанный земельный участок.

19.09.2006 между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (в настоящее время Комитет, арендодатель) и Октябрьской железной дорогой - филиалом ОАО «РЖД» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка с множественностью лиц со стороны арендатора № 11/ЗД-02552, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, набережная реки Фонтанки, д. 117, литер А, кадастровый номер № 78:1061:21, площадью 7 253 кв. м.

Согласно пункту 3.4 указанного договора величина квартальной арендной платы за участок, выраженная в условных единицах, составляет 47 703,740 условных единиц. Стоимость аренды 1 кв. м. участка в год составляет 27,174 условных единиц.

За период с 01.04.2015 по 31.12.2019 истец уплатил по названному договору 47 104 990,85 руб. арендной платы.

Однако, как указывает истец, согласно выписке из ЕГРН объект недвижимости по адресу: Санкт-Петербург, набережная реки Фонтанки, д. 117, литер А является многоквартирным жилым домом. В соответствии с письмом ГУП «ГУИОН» от 04.02.2019 №1091-01/05 по состоянию на 29.12.2012 в данном здании учтены жилые квартиры, в связи с чем информации об объекте как нежилом здании является ошибочной, поскольку здание фактически является многоквартирным жилым домом.

Ссылаясь на данное обстоятельство истец просит взыскать с ответчика уплаченную им по договору аренды арендную плату в качестве неосновательного обогащения.

Оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает требования истца подлежащими удовлетворению в связи со следующим.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты, относится к общему имуществу многоквартирного дома и является общей долевой собственностью собственников помещений в таком доме.

Как отмечено в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 28.05.2010 №12-п, законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах - исходя из правовой природы общего имущества многоквартирных домов как имущества, не имеющего самостоятельной потребительской ценности и предназначенного в первую очередь для обеспечения возможности пользования указанными помещениями , - установил в Жилищном кодексе Российской Федерации общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме (части 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации), а в Законе №189-ФЗ - специальный порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, который на нем расположен (статья 16).

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды », согласно части 1 статьи 16 Закона №189-ФЗ и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. С момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Установленные специальными нормами земельного и жилищного законодательства особенности возникновения у собственников помещений в многоквартирном доме права общей долевой собственности на соответствующий земельный участок заключаются в том, что это право возникает вне зависимости от волеизъявления собственника земель, из которых формируется земельный участок под многоквартирным домом, а право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме в отношении земельного участка, занятого таким домом, возникает в силу закона с момента формирования земельного участка независимо от государственной регистрации права .

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав », если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем, по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Закона №189-ФЗ, собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.

С учетом изложенного, поскольку земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом  по адресу: набережная реки Фонтанки, д.117, лит.А, поставлен на кадастровый учет и ему присвоен кадастровый номер 78:1061:21, следует признать, что земельный участок, занятый многоквартирным жилым домом, является собственностью жильцов многоквартирного дома.

В этой ситуации доводы истца о том, что границы участка не были утверждены несостоятельны, поскольку земельный участок поставлен на кадастровый учет, а значит установленные законом требования для такого рода процедуры соблюдены.

Следовательно, в силу выше названных норм и приведенных разъяснений по их применению, возможность распоряжения публичным собственником земельным участком под многоквартирным домом прекратилась с момента регистрации права собственности первого лица на помещение в многоквартирном доме. Из представленных истцом копий свидетельств о регистрации права следует, что права собственников жилых помещений на квартиры были зарегистрированы в 2014 году, 2011, 2010, 2009, 2007, 2006, 2005 годах.

Следовательно, уже с 2005 года участок под многоквартирным домом находился в собственности собственников помещений этого дома и у Комитета отсутствовали правовые основания для заключения договора аренды в отношении земельного участка, на котором находится данный дом. Более того, заключая договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении спорного участка с лицами, являющимися собственниками помещений здания, Комитет при надлежащем отношении к своим обязанностям, имел возможность узнать, что собственникам жилых помещений дома являются физические лица, и, соответственно, выяснить, что дом является жилым.

На основании изложенного, поскольку основания для начисления арендной платы отсутствуют, уплаченная истцом за заявленный период (апрель 2015 года – октябрь 2019 года) арендная плата в сумме 47 104 999,85 руб. является неосновательным обогащением ответчика.

Согласно статье 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1107 ГК РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

Сумма процентов, исчисленных за спорный период, составила 8 286 349,23 руб. 

Расчет процентов судом проверен, ответчиком не оспорен.

С учетом изложенного заявленные истцом требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

На основании статьи 110 АПК РФ понесенные истцом расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции в сумме 200 000 руб. подлежат отнесению на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу открытого акционерного общества «Российские железные дороги»  47 104 990,85 руб. неосновательного обогащения, 8 286 349,23 руб. процентов за пользование чужими средствами, а также 200 000 руб. пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Вареникова А.О.