Арбитражный суд

 Западно-Сибирского округа

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. ТюменьДело № А46-16650/2016

Резолютивная часть постановления объявлена  12 октября 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме  13 октября 2017 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего судьи    Шуйской С.И.,

судей            Зиновьевой Т.А.,

            ФИО1,

при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел кассационную жалобу департамента имущественных отношений администрации города Омска (ответчика)                   на решение от 25.05.2017 Арбитражного суда Омской области (судья Чернышев В.И.) и постановление от 03.08.2017 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Сидоренко О.А., Золотова Л.А., Лотов А.Н.)               по делу № А46-16650/2016 по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Ситал-Маг» (115035, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к департаменту имущественных отношений администрации города Омска (644043, 

<

...>, ИНН 

<

***>,                               ОГРН 

<

***>) об урегулировании разногласий, возникших                       при заключении соглашения к договору аренды земельного участка.

Другие лица, участвующие в деле: общество с ограниченной ответственностью «Фирма «ЛАТИС», общество с ограниченной ответственностью «Центр интеллектуальных технологий».

В заседании приняли участие представители:

от общества с ограниченной ответственностью «Ситал-Маг» (истца) – ФИО2, ФИО3 по доверенности от 18.10.2016 № 8;

от общества с ограниченной ответственностью «Фирма «ЛАТИС» (третьего лица) – ФИО2 по доверенности от 01.10.2017 № 9.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью «Ситал-Маг» (далее –                              ООО «Ситал-Маг») обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к департаменту имущественных отношений администрации города Омска (далее – департамент) об урегулировании разногласий, возникших при заключении соглашения к договору аренды от 29.12.2012 № ДГУ/12-2927 земельного участка, находящегося в государственной собственности, расположенного в городе Омске (далее – договор аренды), и просило 

- арендную плату для арендатора с 18.02.2016 в пункте 2 соглашения установить в размере 12 775 070 рублей в год или 1 064 589,2 рублей в месяц;

- приложение к указанному соглашению «ПОРЯДОК РАСЧЕТА» изложить в следующей редакции:

1). «Расчет ежемесячной арендной платы с 18.02.2016 за предоставленный в аренду земельный участок производится по формуле:

Ап = Р * С/12, где А – размер арендной платы в год; С – рыночная стоимость Участка (116 137 000 рублей – заключение эксперта № 07-Э/17);               Р – ставка рефинансирования ЦБ РФ (на 01.01.2016 – 11%).

2). Размер арендной платы для Арендатора с 18.02.2016 составляет                               12 775 070 рублей в год или 1 064 589,2 рублей в месяц».

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью «Фирма «ЛАТИС» (далее –             ООО «Фирма «ЛАТИС»), общество с ограниченной ответственностью «Центр интеллектуальных технологий» (далее – ООО «Центр интеллектуальных технологий»).

Исковые требования со ссылкой на статьи 422, 445, 446, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьи 22, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) мотивированы наличием между сторонами разногласий относительно порядка расчета арендной платы.

Решением от 25.05.2017 Арбитражного суда Омской области, оставленным без изменения постановлением от 03.08.2017 Восьмого арбитражного апелляционного суда, спорные пункт и приложение приняты в следующей редакции: 

«Пункт 2. Размер арендной платы для Арендатора с 18.02.2016 составляет 13 096 490,33 рублей в год или 1 091 374,19 рублей в месяц». 

Приложение к соглашению «ПОРЯДОК РАСЧЕТА»: 

1). «Расчет арендной платы с 18.02.2016 за предоставленный в аренду земельный участок производится по формуле:

А = Р * С, где А – размер арендной платы в год; С – рыночная стоимость Участка (119 059 003 рублей – решение арбитражного суда по делу                                 № А46-16650/2016); Р – ставка рефинансирования ЦБ РФ (на 01.01.2016 11%).

2). Размер арендной платы для Арендатора с 18.02.2016 составляет                              13 096 490,33 рублей в год или 1 091 374,19 рублей в месяц».

В кассационной жалобе департамент просит отменить вынесенные судебные акты в части  и принять новый судебный акт об отказе                       в удовлетворении требований общества.

В обоснование жалобы ответчик указывает, что поскольку согласно Порядку определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Правительства Омской области от 29.04.2015 № 108-п (далее – Порядок                    № 108-п), размер арендной платы при аренде земельных участков в расчете на год определяется, в том числе на основании рыночной стоимости земельного участка и с учетом инфляции, то им правильно указан размер арендной платы, определенный ООО «Центр интеллектуальных технологий» в отчете от 15.07.2016 № 2016.ОК4-6/5 (далее – отчет № 2016.ОК4-6/5) об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:000000:1612, соответствующий законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности, стандартам, методическим указаниям и достоверности рыночной стоимости объекта оценки.

Департамент также не согласен с выводами судебных экспертиз о том, что отчет № 2016.ОК4-6/5 соответствует не в полной мере названным законодательству, стандартам, методическим указаниям и достоверности рыночной стоимости объекта оценки, а величина рыночной стоимости упомянутого земельного участка составляет 116 137 000 руб. и                                    141 761 884 руб.

Соответственно заявитель считает необоснованными выводы судов о недостоверности величины рыночной стоимости земельного участка, содержащейся в отчете № 2016.ОК4-6/5.

Полагает, что самым корректным способом определения рыночной стоимости объекта оценки является сравнение с аналогами, расположенными на территории всего города Омска.

В отзыве на кассационную жалобу ООО «Ситал-Маг» просит оставить без изменения оспариваемые судебные акты ввиду несостоятельности содержащихся в жалобе аргументов.

В судебном заседании представители ООО «Ситал-Маг» и ООО «Фирма «ЛАТИС» возражали против удовлетворения жалобы.

Выслушав пояснения представителей истца и третьего лица, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 АПК РФ, законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как установлено судами и следует из материалов дела, во исполнение заключенного между главным управлением по земельным ресурсам Омской области (арендодателем) и ООО «Фирма «ЛАТИС» (арендатором) договора аренды арендодатель по акту приема-передачи от 29.12.2012 передал в пользование арендатора, сроком на 49 лет, земельный участок с кадастровым номером 55:36:000000:1612, площадью 74 927 м², относящийся к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием: магазины, торговые комплексы и центры, находящийся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю, расположенный по адресу: Омская область, г. Омск, Кировский административный округ, ул. Лукашевича, д. 29.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 19.02.2013 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись за номером 55-55-01/030/2013-523.

На земельном участке имеются объекты недвижимости, перечисленные               в приложении № 4 к договору, в том числе магазин «ОБИ» (здание общей площадью 17 449,30 м²), принадлежащие ООО «Фирма «ЛАТИС».

По договору купли-продажи от 25.01.2016 № ДКП 25/01-2016 объекты недвижимости проданы истцу, который зарегистрировал право собственности на них (свидетельства  государственной регистрации права от 18.02.2016 серии 55 №№ 152732, 152733, 152734, 152735, 152736, 152737, от 22.04.2016 серии 55 №№ 105164, 104167, от 25.04.2016 серии 55 № 105170).

В целях оформления прав на земельный участок  истцом в адрес ответчика было направлено письмо от 25.04.2016 № 0104 с просьбой оформить соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды на основании статьи 552 ГК РФ.

Департамент письмом от 31.05.2016 № Исх-ДИО/7632 уведомил                       ООО «Ситал-Маг» о подготовке соглашения о передаче прав и обязанностей по договору и об осуществлении расчета арендной платы для нового собственника объектов недвижимости.

Затем департамент письмом от 02.09.2016 № Исх-ДИО/13058 пригласил истца для подписания соглашения к договору аренды, согласно которому с 18.02.2016 вместо ООО «Фирма «ЛАТИС» в договор вступает ООО «Ситал-Маг» (пункт 1); размер арендной платы с 18.02.2016 составляет                        1 118 940 руб. 63 коп., с 11.05.2016 – 1 190 552 руб. 83 коп. в месяц и определяется в соответствии с порядком расчета арендной платы, приведенном в приложении к соглашению (пункт 2); соглашение действует с 18.02.2016 (пункт 3).

В приложении к соглашению размер арендной платы рассчитан на основании Порядка № 108-п  и на основании отчета № 2016.ОК4-6/5, в котором рыночная стоимость земельного участка определена в сумме 162 755 000 руб.

Истец подписал соглашение с протоколом разногласий относительно  размера арендной платы, при расчете которой использовал кадастровую стоимость земельного участка.

При этом для проверки отчета № 2016.ОК4-6/5 ООО «Ситал-Маг» обратилось к эксперту  общества с ограниченной ответственностью «Центр независимой экспертизы и оценки «Арус» (далее – ООО «ЦНЭиО «Арус») ФИО4, которая подготовила заключение от 16.12.2016, содержащее вывод о несоответствии анализируемого отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности. Кроме того, данный эксперт в отчете от 16.12.2016 № 008/16 определил рыночную стоимость спорного земельного участка по состоянию на 11.05.2015 в размере 119 883 000 руб.

В связи с наличием противоположных отчетов истец также обратился                к эксперту общества с ограниченной ответственностью «А-Экспертное бюро» (далее – ООО «А-Экспертное бюро») ФИО5, давшему заключение от 29.12.2016 о рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 11.05.2015  в размере 119 883 000 руб.

Поскольку разногласия сторонами не были урегулированы, истец предъявил в суд настоящий иск.

В силу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи                     445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В постановлении от 31.01.2012 № 11657/11 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что разрешение судом спора о понуждении к заключению договора, при уклонении от заключения договора и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится, по существу, к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

Суд не может отказать истцу в иске в том случае, когда он не соглашается с предложенной истцом редакцией условия договора. В этом случае разрешение судом спора сводится к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке, в редакции одной из сторон либо суда (определение Верховного Суда Российской Федерации от 14.04.2016                            № 309-ЭС15-17035).

По общему правилу, закрепленному в пункте 4 статьи 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

При этом договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статья                         422 ГК РФ).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ). 

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1, пункта 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (подпункт 2 пункта 3 статьи                    39.7 ЗК РФ).

В рассматриваемом случае правила определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Омской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, закреплены в Порядке № 108-п.

Пунктом 5 Порядка № 108-п предусмотрено, что  арендная плата за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3, 4 настоящего Порядка, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В этих случаях арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка, по следующей формуле: А = С x Р, где: А – арендная плата; С – рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не более чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка; Р – действующая ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

Истец, полагая, что величина рыночной стоимости объекта оценки, применяемая департаментом для расчета арендной платы, существенно превышает его фактическую стоимость, а ответчик, считая такое утверждение необоснованным, заявили ходатайство о проведении судебной экспертизы.

Определением от 02.03.2017 Арбитражного суда Омской области по настоящему делу была назначена комиссионная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Абсолют-Эксперт» (далее – ООО «Абсолют-Эксперт») и обществу с ограниченной ответственностью «ОМЭКС» (далее – ООО «ОМЭКС»). 

Согласно заключению ООО «Абсолют-Эксперт» от 14.04.2017 № 07-/17 

отчет № 2016.ОК4-6/5 не соответствует Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ), Федеральным стандартам оценки (далее – ФСО) и Стандартам саморегулируемой организации, членом которой является оценщик (далее – ССО); рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:000000:1612 по состоянию на 11.05.2015 составляет 116 137 000 руб.

В заключении ООО «ОМЭКС» от 13.04.2017 № 16/17 отчет                              № 2016.ОК4-6/5 признан соответствующим Закону № 135-ФЗ и ФСО                        №№ 1,2,7, частично соответствующим ФСО № 3; итоговая рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:000000:1612 по состоянию на 11.05.2015 определена в сумме 141 761 884 руб.

Вместе с тем экспертные организации указали, что величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:000000:1612 по состоянию на 11.05.2015, зафиксированная в отчете № 2016.ОК4-6/5, установлена при некорректном выборе объектов-аналогов. 

Проанализировав материалы дела, в том числе представленные сторонами отчеты и судебные экспертные заключения, суды пришли к выводу, что в целях определения достоверной и объективной рыночной стоимости земельного участка необходимо выбирать объекты-аналоги в том же административном округе города, а не сравнивать с аналогами, расположенными на территории всего города Омска, что способствует увеличению итогового размера.

При этом судами установлено, что оба эксперта: ФИО6                            (ООО «Абсолют-Эксперт») и ФИО7 (ООО «ОМЭКС») рассчитали итоговую рыночную стоимость объекта оценки как средневзвешенное значение скорректированных цен объектов-аналогов на основании предположения, поскольку максимальное влияние на результат должен оказывать аналог с наименьшей величиной общей валовой коррекции, наиболее похожий на объект оценки. К тому же наибольший вес присвоен аналогу, который меньше всего нужно было корректировать от первоначальной цены предложения, так как он изначально больше похож на объект оценки.

В то же время, несмотря на то, что для получения адекватной и несмещенной оценки либо в сторону завышения, либо в сторону занижения, для определения верной рыночной стоимости следовало более корректно убирать одинаковое число минимальных и максимальных аналогов, эксперт ФИО6 убрала один аналог, имеющий максимальное значение  скорректированной цены, и два аналога, имеющих минимальное значение скорректированной цены.

Поэтому, с учетом замечаний и возражений ООО «Центр интеллектуальных технологий», определенная в экспертном заключении ООО «Абсолют-Эксперт» от 14.04.2017 № 07-/17 рыночная стоимость земельного участка в размере 141 761 884 руб. признана судами не подлежащей применению.

Помимо этого суды усомнились в авторстве эксперта ФИО6                          (ООО «Абсолют-Эксперт»), составившей  вышеуказанное экспертное заключение.

В связи с этим сочли необходимым применить медианное значение скорректированных цен объектов-аналогов, отраженных в отчете эксперта ФИО7 (ООО «ОМЭКС»), с учетом которого рыночная стоимость земельного участка составит 1 589 руб./м² * 74 927 м² = 119 059 003 руб., так как данное значение максимально совпадает с величиной рыночной стоимости земельного участка, установленной в отчете эксперта                               ООО «ЦНЭиО «Арус» ФИО4 от 16.12.2016 № 008/16 по состоянию на 11.05.2015 в размере 119 883 000 руб., а также в заключении от 29.12.2016 эксперта ФИО5 (ООО «А-Экспертное бюро»).

Поскольку в 2015 году изменилась не рыночная стоимость земельного участка, а порядок определения арендной платы (ранее арендная плата рассчитывалась на основании кадастровой стоимости земельного участка, а в связи с принятием Порядка № 108-п стала рассчитываться на основании рыночной стоимости), суды посчитали правильным при расчете арендной платы применять рыночную стоимость земельного участка.

Установив, что департамент при расчете применил недостоверную рыночную стоимость земельного участка, суды рассчитали арендную плату исходя из рыночной стоимости, соответствующей действующему законодательству об оценочной деятельности.

При таких обстоятельствах принятие спорных условий соглашения в редакции судов не противоречит закону и не нарушает баланс интересов сторон.  

Утверждение заявителя об установлении рыночной стоимости земельного участка по правилам пункта 7 Порядка 108-п, предусматривающего индексацию в связи с инфляцией, правомерно отклонено апелляционным судом со ссылкой на Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации (вопрос 6), согласно которому в случае изменения кадастровой или рыночной стоимости участка на год, следующий за годом, в котором произошло такое изменение, индексация арендной платы на размер уровня инфляции не производится.

Таким образом, доводы подателя жалобы направлены на переоценку выводов судов первой и апелляционной инстанций относительно установленных ими обстоятельств и исследованных доказательств, что в силу положений главы 35 АПК РФ не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

Поскольку судами первой и апелляционной инстанций не допущено неправильного применения норм материального и нарушений норм процессуального права (статья 288 АПК РФ), обжалуемые судебные акты не подлежат отмене, а кассационная жалоба – удовлетворению.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 25.05.2017 Арбитражного суда Омской области и постановление от 03.08.2017 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу                № А46-16650/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья          С.И. Шуйская

Судьи                  Т.А. Зиновьева

                  ФИО1