СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

улица Набережная реки Ушайки, дом 24, Томск, 634050, http://7aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Томск                                                                 Дело № А27-29262/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 19 июня 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 июня 2019 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  

Киреевой О.Ю.,

судей

Стасюк Т.Е.,

ФИО1,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО2, рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Новокузнецка  (№07АП-4418/2019) на решение от 21 марта 2019 года Арбитражного суда Кемеровской области по делу № А27-29262/2018 по иску Администрации города Новокузнецка, г. Новокузнецк, Кемеровская область (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Антарес Авто», г. Новокузнецк, Кемеровская область (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) об изъятии незавершенного строительством объекта путем продажи с публичных торгов,

без участия представителей сторон,

УСТАНОВИЛ:

администрация города Новокузнецка (далее – Администрация) обратилась в Арбитражный суд  Кемеровской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Антарес Авто» (далее – ООО «Антарес Авто», общество) об изъятии у общества незавершенного строительством объекта (здания сервисного центра автотехники), кадастровый номер объекта 42:30:0210002:294, площадь застройки 1 410 кв.м, степень готовности – 6%, расположенного по адресу: Кемеровская область, г. Новокузнецк, Куйбышевский район, ш. Кондомское, 16А, путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 21.03.2019 (резолютивная часть объявлена 19.03.2019) в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с решением суда, Администрация обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и  принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, ссылаясь, в том числе на то, что реализация ответчиком предоставленного нормами Градостроительного кодекса Российской Федерации права по направлению предложений по изменению Правил землепользования и застройки, не является безусловным доказательством, что им предприняты все меры для изменения территориальной зоны в целях завершения строительства; ответчиком не доказано, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействиями) органа местного самоуправления.

От ООО «Антарес Авто»  в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) отзыв на апелляционную жалобу не поступил.

От Администрации поступило заявление о проведении судебного разбирательства в отсутствие представителя истца.

Стороны, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции своих представителей не направили. 

Арбитражный апелляционный суд считает возможным на основании статей 123, 156 (частей 1, 3), 266 (части 1) АПК РФ  рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьей 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов жалобы, апелляционная инстанция считает его не подлежащим отмене или изменению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 06.02.2012 на основании протокола аукциона № 3354 от 24.01.2012 по продаже права на заключение договора аренды земельного участка между Комитетом (арендодатель) и физическим лицом (арендатор) был заключен договор № 268-02 аренды земельного участка с кадастровым номером 42:30:0210002:139, площадью 3 544 кв.м под проектирование и строительство объекта производственного назначения по адресу: 

<

...> (западнее жилого дома № 6) в Куйбышевском районе, сроком до 23.01.2015.

25.09.2013 арендатору выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства - здания сервисного центра автомототехники, расположенного по адресу: Кемеровская область, г. Новокузнецк, Куйбышевский район, западнее жилого дома № 6 про ул. Полесская. Срок действия разрешения - до 25.09.2014.

26.08.2014 действие разрешения на строительство продлено до 26.08.2015.

В период действия договора аренды земельного участка арендатором зарегистрировано право собственности на незавершенный строительством объект (здание сервисного центра автотехники), кадастровый номер объекта 42:30:0210002:294, площадь застройки 1 410 кв.м, степень готовности – 6%, расположенный по адресу: Кемеровская область, г. Новокузнецк, Куйбышевский район, ш. Кондомское, 16А (свидетельство о государственной регистрации права 42 АЕ 003430 от 07.08.2015).

24.10.2015 на основании статьи 22, подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6, пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации между Комитетом и тем же арендатором был заключен договор № 638-02 аренды земельного участка с кадастровым номером 42:30:0210002:139, площадью 3 544 кв.м для завершения строительства незавершенного строительством объекта по шоссе Кондомское, 16А в Куйбышевском районе города Новокузнецка.

02.11.2017 между Комитетом и ООО «Антарес Авто» заключено соглашение № 1/1062 о внесении изменений и дополнений в договор аренды земельного участка от 24.10.2015 № 638-02, согласно которому ООО «Антарес Авто» как новый собственник находящегося на данном земельном участке незавершенного строительством объекта стало стороной указанного договора (арендатором).

Пунктом 2.1 договора № 638-02 согласовано, что земельный участок передается арендодателем арендатору в аренду до 01.10.2018.

В соответствии с пунктом 7.4 договора аренды от 01.04.2015 № 551-03 право аренды прекращается со дня окончания срока договора, не подлежит продлению и не возобновляется на неопределенный срок.

Ссылаясь на то, что срок действия договора аренды земельного участка истек, разрешение на строительство объекта, расположенного на ранее арендуемом земельном участке, ответчиком получено не было, объект строительством не завершен, истец как орган, уполномоченный на распоряжение земельным участком, государственная собственность на который не разграничена, и на котором расположен данный объект, обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска, принял по существу правильное решение, при этом выводы арбитражного суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм действующего законодательства Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции, отклоняя доводы апелляционной жалобы, при этом исходит из следующего.

В силу части 1 статьи 235 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Пунктом 3.1 части 2 указанной статьи предусмотрено основание для принудительного изъятия у собственника имущества в случае отчуждения объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1).

Пунктами  1, 6 статьи 239.1 ГК РФ установлено, что если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Статья 239.1 введена в ГК РФ Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 171-ФЗ).

В силу части 33 статьи 34 закона № 171-ФЗ положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Согласно статье 35 Закона №171-ФЗ настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Следовательно, положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до 01.03.2015.

Как усматривается из материалов дела, арендные правоотношения в отношении земельного участка с кадастровым номером 42:30:021002:139 возникли по договору от 24.10.2015 № 638-02, стороной по которому ООО «Антарес Авто» стало на основании соглашения № 1/1062, заключенного с Комитетом 02.11.2017.

При этом, как верно указал суд первой инстанции, предоставление названного земельного участка ранее по договору аренды от 06.02.2012 № 268-02 иному (физическому) лицу в рассматриваемом случае правового значения не имеет.

Судом установлено и не опровергнуто сторонами, что арендные правоотношения по поводу спорного земельного участка между Комитетом и ООО «Антарес Авто» возникли в 2017 году, т.е. с момента приобретения обществом находящегося на данном участке незавершенного строительством объекта в собственность (19.09.2017).

Таким образом, на спорные правоотношения действие статьи 239.1 ГК РФ распространяется.

Однако, суд первой инстанции правомерно исходил из отсутствия основания для удовлетворения иска, учитывая, положение пункта 3 статьи 239.1 ГК РФ в соответствии с которым требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Так, из материалов дела следует, что на момент формирования спорного земельного участка, проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды, получения градостроительного плана, разработки проектной документации, выдачи первоначальному арендатору разрешения на строительство, возведения объекта незавершенного строительства и регистрации на него права собственности земельный участок с кадастровым номером 42:30:0210002:139 имел территориальную зону П-3 (производственных предприятий IV-V класса опасности), что соответствовало условиям аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка и позволяло в соответствии с действующим законодательством осуществлять возведение и эксплуатацию на данном участке объекта капитального строительства.

Однако распоряжением администрации города Новокузнецка от 19.10.2016 № 1766 территориальная зона земельного участка была изменена на зону ИТ-1 (зона объектов  улично-дорожной сети).

10.04.2018 Комитетом выдан новый градостроительный план земельного участка RU42310000-13054, согласно которому основными видами разрешенного использования земельного участка являются коммунальное обслуживание, объекты придорожного сервиса, автомобильный транспорт, трубопроводный транспорт, земельные участки (территории) общего пользования; условно-разрешенные виды использования: обслуживание автотранспорта; вспомогательные виды использования: коммунальное обслуживание, земельные участки (территории) общего пользования.

Согласно статье 58 Правил землепользования и застройки города Новокузнецка, утвержденных решением Новокузнецкого городского Совета народных депутатов от 31.01.2012 № 1/6, зона ИТ-1 выделена для размещения объектов улично-дорожной сети, размещение объектов производственного назначения в зоне ИТ-1 недопустимо.

Соответственно, учитывая изменения территориальной зоны земельного участка с кадастровым номером 42:30:0210002:139, ответчиком не могло быть получено разрешение на строительство здания сервисного центра автомототехники на данном участке, необходимое для завершения строительства, что подтверждается отказом в выдаче разрешения на строительство от 20.04.2018 № 4057-17.

В тоже время, как установлено судом и следует из представленных в материалы дела доказательств,  ответчиком принимались меры к исполнению обязательств по договору № 638-02 в установленные сроки, в том числе  ООО «Антарес Авто» неоднократно обращалось в уполномоченный орган с заявлениями о внесении изменений в Правила землепользования и застройки города Новокузнецка (заявления от 14.05.2018, от 30.10.2018, от 10.12.2018), однако данные предложения общества были отклонены решениями Главы города Новокузнецка от 06.11.2018 № 1642, от 15.01.2019 № 31.

Данные обстоятельства свидетельствуют о добросовестности ответчика, предпринимавшего меры, направленные на получение необходимых документов в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, и допустившего нарушение сроков строительства не по своей вине.

При этом судом учтено, что изменение территориальной зоны спорного земельного участка произошло в 2016 году (распоряжение администрации города Новокузнецка от 19.10.2016 № 1766), т.е. на дату регистрации обществом права собственности на незавершенный строительством объект (19.09.2017), а также на дату заключения с Комитетом соглашения № 1/1062 (02.11.2017) у ООО «Антарес Авто» в силу действующего законодательства, в принципе, отсутствовала возможность завершения строительства спорного объекта (доказательства, свидетельствующие об обратном, суду не представлены), что свидетельствует о нецелесообразности заключения названного соглашения № 1/1062.

В этой связи ссылки апеллянта о недостаточности предпринятых ответчиком мер для осуществления завершения строительства, отклоняется, учитывая в том числе, что Градостроительный кодекс РФ исходит из взаимосвязи и согласованности правил землепользования и застройки и Градостроительного плана города.

Кроме того, апелляционный суд отмечает, что с учетом положений ст. 239.1 ГК РФ и цели, которую преследует реализация положений указанной нормы (смена землепользователя, завершение строительства объекта), не может быть достигнута, учитывая установленные судом обстоятельства объективной невозможности  строительства данного объекта в указанной территориальной зоне.

Таким образом, учитывая изложенное, суд первой инстанции, приняв, в том числе, во внимание положения ст. 10 ГК РФ, правомерно отказал в удовлетворении  иска.  

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения суда первой инстанции.

Учитывая изложенное, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 110, 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 21 марта 2019 года Арбитражного суда Кемеровской области по делу № А27-29262/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства  в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев  со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Кемеровской области.

        Председательствующий                                                           О.Ю. Киреева 

 

        Судьи                                                                                          Т.Е. Стасюк

 

                                                                                                             ФИО1