ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД  

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-4697/2025

г. Челябинск

05 сентября 2025 года

Дело № А07-33642/2024  

Резолютивная часть постановления объявлена 26 августа 2025 года. Постановление изготовлено в полном объеме 05 сентября 2025 года.  

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Лучихиной У.Ю., судей Лукьяновой М.В., Напольской Н.Е., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания Ямалетдиновой К.Р., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Управляющая Компания «ПромСервис» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, далее – общество УК «ПромСервис») на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.03.2025 по делу № А07-33642/2024.  

В судебном заседании посредством системы веб-конференции приняли участие представители:  

общества УК «ПромСервис» – ФИО1 (паспорт, доверенность от 10.01.2024, сроком действия три года, диплом, свидетельство о перемени имени);  

общества с ограниченной ответственностью «Аква-Транзит» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, далее – общество «Аква-Транзит») – ФИО2 Салим Тагировч (паспорт, доверенность от 17.07.2025, доверенность выдана сроком на 1 год, диплом).  

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд 

У С Т А Н О В И Л :

общество УК «ПромСервис» обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Аква-Транзит» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, далее – общество «Аква-Транзит») о взыскании задолженности за эксплуатационные услуги, оказанные в период с 01.10.2021 по 20.01.2022, в сумме 1 303 976 руб. 26 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 361 218 руб. 61 коп.  

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО3.  

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.03.2025 в удовлетворении исковых требований отказано.  

Не согласившись с решением суда первой инстанции, общество УК  

«ПромСервис» обратилось в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.  

Заявитель апелляционной жалобы выражает несогласие с выводом суда первой инстанции о том, что ответчик в спорный период времени не являлся собственником помещения. Как утверждает апеллянт, истец основывает свои исковые требования не на обязанности общества «Аква-Транзит» как собственника нести бремя содержания принадлежащего ему имущества в соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), а на положениях об обязательстве и о договоре, изложенных в статьях 307, 309, 432 ГК РФ, указывая на то, что между истцом и ответчиком в спорный период имели место фактически сложившиеся договорные отношения, в соответствии с которыми истец оказывал ответчику услуги, а ответчик, подписав акты приемки, принял эти услуги, но не оплатил.  

Апеллянт ссылается на то, что отсутствие подписанного сторонами договора само по себе не может рассматриваться как обстоятельство, освобождающее заказчика от оплаты фактически оказанных ему услуг. Как отмечает заявитель, общество «Аква-Транзит» в спорный период пользовалось помещением на законных основаниях, факт потребления услуг подтверждается подписанными ответчиком без возражений актами.  

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.05.2025 апелляционная жалоба принята к производству суда, судебное заседание назначено на 01.07.2025.  

Общество «Аква-Транзит» предаставило возражения на апелляционную жалобу, в которых просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. Возражения приобщены к материалам дела в порядке статьи 262 АПК РФ.  

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2025 судебное разбирательство по рассмотрению апелляционной жалобы отложено на 29.07.2025; обществу «Аква-Транзит» предложено представить договор аренды нежилого помещения от 28.08.2018, пояснения по подписанию актов от 31.10.2021 № 4468, от 30.11.2021 № 4666, от 31.12.2021 № 4937, от 31.01.2022 № 7 (содержащие ссылки на «эксплуатационные услуги по № 94-ТЦ-ТО от 11.02.2022»).  

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.07.2025 в составе суда для рассмотрения дела произведена замена судей Лукьяновой М.В., Напольской Н.Е. на судей Тарасову С.В., Бабину О.Е. После замены судьи рассмотрение дела начато сначала.  

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2025 судебное разбирательство по рассмотрению апелляционной жалобы отложено на 26.08.2025. Обществу УК «ПромСервис» предложено представить нормативное и документальное обоснование произведенного расчета процентов за пользование чужими денежными средствами (периода начисления); справочный расчет с учетом положений статьи 314 ГК РФ. Обществу «Аква-Транзит» предложено представить пояснения о том, когда ФИО3 стал собственником спорного помещения (на основании какого правоустанавливающего документа); при каких обстоятельствах и кем  

было внесено нежилое помещение в качестве вклада в уставный капитал данного общества; о целесообразности заключения соглашения о передаче договора (замене арендодателя) от 22.04.2022, агентского договора от 11.02.2022 № 94-ТЦ-АГ, с распространением их действия на отношения, возникшие с 01.10.2021; о том на кого возложена обязанность по оплате эксплуатационных платежей с учетом условия пункта 2.1 договора аренды нежилого помещения от 28.08.2018.  

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.08.2025 в составе суда для рассмотрения дела произведена замена судей Тарасовой С.В., Бабиной О.Е. на судей Напольскую Н.Е., Лукьянову М.В. После замены судьи рассмотрение дела начато сначала.  

Общество «Аква-Транзит» представило письменные пояснения, в которых указало, что необходимость придания соглашению о замене арендодателя ретроактивного действия была обусловлена необходимостью обеспечения безразрывного предоставления коммунальных услуг арендатору (обществу с ограниченной ответственностью «Фармленд-Башкортостан»; далее – общество «Фармленд-Башкортостан») и корректной заменой стороны по действующему договору аренды на дату фактической передачи владения и рисков (01.10.2021) до завершения регистрационных процедур. Тем самым были урегулированы именно коммунальные и арендные отношения, не затрагивая распределения эксплуатационных платежей за содержание общего имущества вне рамок коммунального обеспечения арендатора. Пункт 2.1 договора аренды от 28.08.2018 прямо устанавливает «инклюзивный» характер арендной платы в части коммунальных платежей арендатора: «В размер арендной платы входят все коммунальные платежи: за потребленные Арендатором тепло, воду, электричество, водоотведение и иные». Это означает, что именно арендодатель осуществляет расчеты с ресурсоснабжающими лицами/агентом по коммунальным услугам арендатора за счет получаемой от него арендной платы. Вместе с тем эксплуатационные расходы (техническое обслуживание мест общего пользования, инженерных систем мест общего пользования и иные аналогичные расходы) не относятся к составу коммунальных услуг арендатора и не включаются в арендную плату. Пояснения приобщены к материалам дела в порядке статьи 262 АПК РФ.  

В судебном заседании представитель общества УК «ПромСервис» поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, представитель общества «Аква-Транзит» поддержал возражения, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просил оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.  

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.  

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, согласно решению собственников помещений Торгового центра «Звездный» (далее – ТЦ «Звездный»), оформленного протоколом общего собрания от 12.03.2010, общество УК «ПромСервис» избрано в качестве управляющей компании, оказывающей техническое обслуживание мест общего пользования торгового центра, а также инженерного и технологического оборудования мест общего пользования и прилегающей к торговому центру территории,  

необходимое для нормального функционирования здания и использования в целях осуществления коммерческой деятельности принадлежащих собственникам помещений (эксплуатационные услуги).  

Решением общего собрания собственников ТЦ «Звездный», оформленным протоколом от 25.10.2018, с 01.01.2019 утверждена стоимость эксплуатационных расходов на техническое обслуживание ТЦ «Звездный» в размере 140 руб. за кв. м в месяц.  

В период с октября 2021 г. по январь 2022 г. общество УК «ПромСервис» оказывало услуги по техническому обслуживанию ТЦ «Звездный».  

Общество «Аква-Транзит» с 31.01.2022 является собственником нежилого помещения общей площадью 2555,2 кв. м, кадастровый номер: 02:55:020503:405, расположенного на первом этаже ТЦ «Звездный», находящегося по адресу: 

<

...>.  

Согласно пояснениям истца, несмотря на отсутствие заключенного договора между сторонами, общество «Аква-Транзит» пользовалось помещением до государственной регистрации перехода права собственности.  

Поскольку оказанные обществом УК «ПромСервис» в период с октября 2021 г. по январь 2022 г. услуги общество «Аква-Транзит» не оплатило, на стороне последнего образовалась задолженность в сумме 1 303 976 руб. 26 коп., в подтверждение чего истцом в материалы дела представлены акты приемки предоставленных истцом эксплуатационных услуг за период с 01.10.2021 по 31.01.2022, подписанные сторонами без возражений.  

Неисполнение обществом «Аква-Транзит» обязанности по оплате эксплуатационных услуг послужило основанием для обращения общества УК «ПромСервис» в арбитражный суд с рассматриваемым иском.  

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции руководствовался нормами статей 8, 210, 307, 309, 310, 779 ГК РФ и исходил из того, что в заявленный период общество «Аква-Транзит» не являлось собственником спорного нежилого помещения.  

Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не установил оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.  

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ).  

В силу норм статей 210 и 249 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей  

по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.  

На основании части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме.  

В соответствии с частями 1, 2 статьи 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.  

По общему правилу новый собственник помещения не отвечает по долгам предыдущего, поскольку обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг лежит на каждом собственнике (статья 210 ГК РФ).  

Из материалов дела усматривается, что по договору аренды нежилого помещения от 28.08.2018 общество с ограниченной ответственностью «Инвест недвижимость» (арендодатель) передало обществу «Фармленд-Башкортостан» (арендатор) во временное владение и пользование часть принадлежащего арендодателю на праве собственности помещения общей площадью 30,7 кв. м в здании, расположенном по адресу: 

<

...>.  

Пунктом 2.1 договора аренды предусмотрено, что в размер арендной платы входят все коммунальные платежи: за потребленные арендатором тепло, воду, электричество, водоотведение и иные.  

На основании договора купли-продажи от 30.08.2021 № 1 ФИО3 перешло право собственности на спорное нежилое помещение общей площадью 2555,2 кв. м, кадастровый номер: 02:55:020503:405, расположенное по адресу: 

<

...>.  

Впоследствии спорное помещение было внесено ФИО3 в качестве неденежного вклада в уставный капитал общества «Аква-Транзит». Право собственности на спорное помещение зарегистрировано за обществом «Аква-Транзит» 31.01.2022.  

Между ФИО3 (арендодатель 1), обществом «Аква-Транзит» (арендодатель 2) и обществом «Фармленд-Башкортостан» (арендатор) заключено соглашение о передаче договора (замене арендодателя) от 22.04.2022, в соответствии с условиями которого ФИО3 передал, а общество «Аква-Транзит» приняло на себя в полном объеме права и обязанности арендодателя по договору аренды нежилого помещения от 28.08.2018, возникшие с 01.02.2022. Стороны договорились, что условия данного соглашения применяются к отношениям сторон, возникшим с 01.10.2021.  

Также общество «Аква-Транзит» (принципал) заключило с обществом УК «ПромСервис» (агент) агентский договор от 11.02.2022 № 94-ТЦ-АГ, согласно условиям которого общество «Аква-Транзит» поручило, а общество УК «ПромСервис» приняло на себя обязательство за вознаграждение от своего имени, но за счет принципала заключить с поставщиками и исполнять  

коммунальные договоры, необходимые для эксплуатации здания. В расходы по данному договору не включены эксплуатационные расходы на содержание помещения и здания, в котором расположено помещение (пункт 3.2.2 договора).  

Таким образом, в спорный период с 01.10.2021 по 20.01.2022 титульным владельцем спорного нежилого помещения являлся ФИО3, право собственности зарегистрировано за обществом «Аква-транзит» только с 31.01.2022.  

Согласно сведениям, представленным Управлением по вопросам миграции МВД России по Республике Башкортостан, ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ г.р. снят с регистрационного учета по месту жительства по случаю смерти с 21.03.2024.  

В силу норм статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.  

Проанализировав условия договора аренды нежилого помещения от 28.08.2018, а также соглашения о передаче договора (замене арендодателя) от 22.04.2022, апелляционная коллегия установила, что стороны не пришли к соглашению о возложении на общество «Аква-транзит» расходов, связанных с оплатой содержания общего имущества здания.  

Из буквального толкования условий соглашения о передаче договора в совокупности с условиями договора аренды следует, что сторонами согласована только обязанность ответчика по оплате коммунальных услуг применительно к отношениям, возникшим с 01.10.2021.  

При этом данная обязанность общества «Аква-транзит» возникла в силу заключенного сторонами соглашения, указанное лицо не обладает вещными правами на спорное помещение.  

Поскольку общество «Аква-транзит» фактически стало собственником спорного объекта недвижимости 31.01.2022, с этого момента у него возникла обязанность по содержанию имущества в силу статей 210, 249 ГК РФ и  

статьи 153 ЖК РФ. 

Сам по себе факт подписания обществом «Аква-транзит» актов оказанных услуг не является необходимым условием для возложения на него обязанности по оплате задолженности, поскольку основанием для возникновения обязательства собственника по оплате за содержание общего имущества является сам факт наличия правомочий собственника.  

При таких обстоятельствах, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам, установленным нормами статьи 71 АПК РФ, установив, что общество «Аква-транзит» в спорный период не являлось собственником нежилого помещения, обязанность по несению расходов по содержанию и ремонту общего имущества здания соглашением о замене арендодателя от 22.04.2022 на общество «Аква-транзит» не возлагалась, договор на техническое обслуживание между обществом «Аква-транзит» и обществом УК «ПромСервис» не заключался, суд первой инстанции пришел к правомерному и обоснованному выводу об отсутствии оснований для  

взыскания с общества «Аква-Транзит» задолженности за оказанные в период с 01.10.2021 по 20.01.2022 эксплуатационные услуги в сумме 1 303 976 руб. 26 коп., и начисленные проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 361 218 руб. 61 коп.  

Апелляционная коллегия полагает, что в рассматриваемом случае на общество «Аква-транзит» не могут быть возложены риски наступления негативных последствий в результате бездействия общества УК «ПромСервис» и непринятием им своевременных мер по взысканию задолженности с надлежащего лица.  

Доводы заявителя апелляционной жалобы рассмотрены апелляционной коллегией и отклонены как основанные на ошибочной оценке фактических обстоятельств дела и неверном толковании норм действующего законодательства, регулирующего спорные вопросы применительно к установленным судом обстоятельствам.  

При изложенных обстоятельствах апелляционный суд полагает, что имеющиеся в материалах дела доказательства исследованы судом первой инстанции полно и всесторонне, оспариваемый судебный акт принят при правильном применении норм материального права, выводы, содержащиеся в решении, не противоречат установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам.  

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены вынесенного судебного акта, не установлено.  

С учетом изложенного решение суда следует оставить без изменения, апелляционную жалобу общества УК «ПромСервис» – без удовлетворения.  

Судебные расходы, связанные с оплатой государственной пошлины за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции, распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 АПК РФ и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.  

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.03.2025 по делу № А07-33642/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Управляющая Компания «ПромСервис» - без удовлетворения.  

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.  

Председательствующий судья У.Ю. Лучихина  

Судьи: М.В Лукьянова  

 Н.Е. Напольская