АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Светланская, 54

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А51-15389/2018

г. Владивосток

21 января 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 14 января 2019 года. 

Полный текст решения изготовлен 21 января 2019 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Кирильченко М.С.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Приморском крае (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 03.08.2009)

к обществу с ограниченной ответственностью «АРН» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 29.09.2003) 

о взыскании задолженности по договору аренды в размере 1 543 633 рублей, в том числе 1 433 518 рублей сумма основного долга по арендным платежам, 110 114,48 рублей пени; Об обязании привести планировку помещений ЗС ГО в соответствии с поэтажным планом технического паспорта, составленного по состоянию на 17.09.2008, а также привести помещения ЗС ГО в удовлетворительное санитарное состояние 

при участии:

от истца – не явился, извещен,

от ответчика – ФИО2 по доверенности от 10.09.2018, 

установил:

Территориальное управление Федеральное агентство по управлению государственным имуществом в Приморском крае (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «АРН» (далее – ответчик, ООО «АРН») задолженности по договору аренды в размере 1 543 633 рублей, в том числе 1 433 518 рублей сумма основного долга по арендным платежам, 110 114,48 рублей пени; Об обязании привести планировку помещений ЗС ГО в соответствии с поэтажным планом технического паспорта, составленного по состоянию на 17.09.2008, а также привести помещения ЗС ГО в удовлетворительное санитарное состояние. 

Истец, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное разбирательство не явился, явку компетентного представителя в заседание суда не обеспечил, что в силу части 3 статьи 156 АПК РФ не является препятствием для проведения заседания в отсутствие указанного лица. 

Представитель ответчика по доводам истца возразил, по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление. Полагает, что иск подлежит оставлению судом без рассмотрения, поскольку истец повторно не явился в суд, не представил документы по делу и не дал суду пояснения. Пояснил, что соглашение о расторжении было получено 24.07.2015. На ходатайстве об отложении судебного заседания, поступившего в суд 11.01.2019 не настаивает, просит его не рассматривать.

Изучив материалы дела, оценив доводы истца и представленные доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд установил следующее.

Между Комитетом по управлению государственным имуществом Приморского края и обществом с ограниченной ответственностью «АРН» был заключен договор аренды недвижимого имущества, согласно условий которого, арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное пользование имущество, расположенное по адресу: 

<

...>, п.29, объект ГО площадью 75,0 кв.м., согласно плану (выкопировке) помещения, который прилагается к договору и является его неотъемлемой частью. Срок договора определен с 01.02.2004 по 31.01.2013. Согласно пункта 1.1 договора, что цель использования арендованного имущества: торговый центр. 

Право собственности Российской Федерации на защитное сооружение зарегистрировано в установленном законом порядке, о чём в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 16.02.2012 сделана запись регистрации № 25-25-23/003/2012-086. 

Пунктом 3.1 договора определено, что за указанное помещение арендная плата в месяц, определенная в соответствии с распоряжением комитета по управлению государственным имуществом Приморского края от 03.10.2003 №366-р «Об утверждении Методики расчета арендной платы для объектов, находящихся в федеральной собственности, расположенных на территории Приморского края», составляет 32,72 условных денежных единиц (без учета НДС) и оплачивается Арендатором в рублях по курсу доллара США, установленному Банком России на день платежа, на счет по учету доходов федерального бюджета, открытый органу федерального казначейства № 40101810900000010002 в ГРКЦ ГУ Банка России по Приморскому краю г. Владивосток, БИК 040507001.

В пункте 3.2 договора стороны согласовали, что арендатор обязан вносить арендную плату, в соответствии с пунктом 3.1, ежемесячно до 10 числа оплачиваемого месяца. Ежемесячно не позднее 30 числа оплачиваемого месяца Арендатор предоставляет Арендодателю копии платежных документов, подтверждающих перечисление арендной платы в бюджет (пункт 3.3 договора). 

Пунктом 3.7 договора предусмотрено, что Арендодатель в одностороннем порядке изменяет размер арендной платы в случаях: изменения базовой ставки или Методики расчета арендной платы, на основании распорядительных документов Министерства имущественных отношений Российской Федерации, либо Комитета по управлению государственным имуществом Приморского края; рыночной оценки арендной платы на основании решения комиссии по вопросам арендных отношений комитета по управлению государственным имуществом Приморского края. 

Дополнительным соглашением от 14.01.2010 в договор аренды внесены изменения, установлено, что арендодателем по договору является Территориальное управление Росимущества в Приморском крае, в предмет договора внесены изменения в части площади арендуемого объекта, которая составила 1183,6 кв.м. также установлен новый размер арендной платы в сумме 3 310 рублей (без учета НДС) в месяц.

Кроме этого, сторонами изменен пункт 3.7 договора, которым установлен порядок и право одностороннего изменения арендодателем размера арендной платы, в том числе, при изменении нормативных правовых актов РФ, определяющих исчисления арендной платы, порядок и условия ее внесения, а также при изменении рыночной стоимости арендной. Об изменении в данных случаях арендной платы арендодатель уведомляет арендатора письмом, а также направляет для подписания дополнительное соглашение. Письмо и дополнительное соглашение направляются заказным письмом  либо вручаются лично под роспись арендатору. Арендатор в недельный срок с момента получения дополнительного соглашения подписывает его и возвращает арендодателю.

Дополнительным соглашением от 01.02.2010 в договор внесены изменения в части пунктов 2.2.4.

В связи с изменением рыночной стоимости арендной  платы,  истец направил в адрес ответчика дополнительное соглашение от 24.07.2015 № 4, в соответствии с которым арендная плата в месяц по договору составила 106 177 рублей (без учета НДС). 

Как установлено материалами дела и не опровергается ответчиком данное соглашение получено им 24.07.2015

Не согласившись с размером арендной платы, арендатор подписал дополнительное соглашение с протоколом разногласий от 20.08.2015, которым  предложил размер арендной платы 6 728 рублей. 

Письмом от 30.06.2016 истец повторно направил дополнительное соглашение от 24.07.2015, указал на отказ в согласовании протокола разногласий, уведомил о наличии задолженности по договору. Обществу было предложено в недельный срок, с момента получения данной претензии, исполнить принятые на себя обязательства, устранив нарушения условий договора аренды, оплатив образовавшуюся задолженность.

В ответ на претензию от 30.06.2016 ответчик сообщил, что истцом произведён расчет арендной платы исходя из расчёта арендной платы в отношении размера площади, установленной соглашением № 1 от 14.01.2010, которое как полагает ответчик не считается заключённым. Также полагает, что имущество, в размере, указанном в соглашении № 1 по акту приёма – передачи не передавалось, в связи с чем, данный расчёт является необоснованным. Настаивает на том, что намерение увеличить  арендную плату в 33 раза с 01.08.2015 до величины 106 177 рублей без учёта НДС противоречит всем разумным рыночным нормам и правилам. Считает, что до достижения согласия по новой величине арендной платы, должна действовать прежняя величина, т.е. 3 310 рублей.  

27.09.2016 Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Приморском крае был проведен осмотр защитного сооружения гражданской обороны, расположенного по адресу: 

<

...>, п.29. При проведении Территориальным управлением установлено наличие задолженности по арендной плате, а также  наличие перепланировки в помещениях, демонтаж и установку дверных проемов без согласования с арендодателем. 

Претензией от 30.09.2016 № 07-9635 ответчик был уведомлен о наличии задолженности по арендной плате и пене за просрочку платежей в сумме  1 433 518,00 рублей основного долга и 110 114,48 рублей пени.  Письмом от 20.10.2016 ответчик повторно отклонил требования истца о наличии задолженности.

Аналогичные претензия и ответ на нее были направлены сторонами в 2017 году (письмо от 25.01.2017 и ответ от 07.02.2017)

Письмом от 07.09.2016 № 19/16, ООО «АРН» уведомило Территориальное управление о расторжении договора аренды 136/04 по соглашению сторон в соответствии с пунктом 5.1 договора.

24.10.2016 между сторонами подписано соглашение о расторжении договора аренды, в соответствии с которым имущество возращено истцу. Как следует из содержания соглашения, оно является одновременно актом приема-передачи имущества, каких-либо возражений или претензий относительно состояния возвращаемого имущества от арендодателя не поступило.

Поскольку ответчик не исполнил условия договора аренды и не произвёл своевременную оплату арендных платежей за использование федерального имущества, а также не устранил недостатки  возвращенного имущества, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Приморском крае обратилось в суд с настоящим иском. 

Исследовав материалы дела, заслушав доводы истца, возражения ответчика, суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Оценив условия договора №136/04, суд приходит к выводу, что между истцом и ответчиком сложились договорные отношения, связанные с исполнением обязательств по аренде недвижимого имущества, являющегося собственностью Российской Федерации, которые подлежат регулированию главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее –  ГК РФ).

В соответствии со статьёй 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Согласно статье 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, определенных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

На основании статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. При этом, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Пунктом 1 статьи 424 ГК РФ установлено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В пункте 1 статьи 450 ГК РФ определено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. В пункте 4 статьи 450 ГК РФ указано, что сторона, которой настоящим кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 3.7 договора аренды № 136/04, в редакции соглашения от 14.01.2010, установлено право Арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы в случаях изменения рыночной оценки арендной платы. Так, согласно указанного пункта, арендодатель уведомляет арендатора об изменениях письмом и направляет дополнительное соглашения для подписания. При этом, в указанном пункте установлена обязанность арендатора в недельный срок подписать данное соглашение и вернуть его арендодателю.

Как установлено материалами дела и не опровергнуто ответчиком, размер арендной платы был изменен истцом в одностороннем порядке на ввиду изменения рыночной стоимости арендной платы, о чем свидетельствует отчет об оценке №15/03-53, выполненный по состоянию на 19.03.2015.

Таким образом, суд, оценив представленные в материалы дела документы, соглашается с доводами истца о наличии у него в указанных обстоятельствах права на одностороннее изменения  размера арендной платы.

На основании части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Доводы ответчика о несогласии с изменением размера арендной платы в одностороннем порядке обусловлены не направлением истцом соответствующего письма, а только направления дополнительного соглашения об изменении договора от 24.07.2015. Также ответчику указывает, что соглашение не было подписано сторонами, ответчиком направлялся протокол разногласий, который не был согласован истцом. В виду данных обстоятельств, а также чрезмерного увеличения арендной платы, ответчик полагает, что при изменения в договор не были внесены, в связи с чем, при расчетах подлежат применения ранее согласованный размер арендной платы.

 Оценив данные доводы, суд отклоняет их как не обоснованные, поскольку право на одностороннее изменения размера арендной платы было согласовано сторонами. Тот факт, что арендодатель направил непосредственно дополнительное соглашение, а не уведомительное письмо, не может быть основанием для отказа в применении нового размера арендной платы. 

В данном случае при анализе уведомления об одностороннем изменении размера арендной платы, право на которое предусмотрено соглашением сторон, имеет значение воля стороны на изменение размера цены аренды, сам размер платы, и с какого момента ее необходимо исчислять.

Не подписание ответчиком в данном случае дополнительного соглашения, также не  свидетельствует об отсутствии согласования и изменения условий договора арендной платы, поскольку в данном случае ответчик не вправе был уклоняться от подписания соглашения.

Пунктом 22 Постановления Пленума от 17.11.2011 N 73 закреплено, если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

Следовательно, в споре по поводу измененного размера арендной платы именно арендатор должен доказать не соответствие размера увеличенного размера арендной платы рыночным ставкам.

При этом расчет суммы арендной платы, подлежащей уплате, проведен истцом в соответствии с отчетом ООО «Профессионал» от 03.04.2015 № 15/03-53 в соответствии с которым арендная плата в месяц составляет 106 177 рублей. 

Суд отмечает, что ни указанный отчет, ни дополнительное оглашение № 4 от 24.07.2015 (как односторонняя сделка) ответчиком не оспорены. Довод ответчика о том, что применение размера арендной платы, определенной в соответствии с отчетом ООО «Профессионал» от 03.04.2015 № 15/03-53 в размере 106 177 рублей без учета НДС является незаконным, суд отклоняет как необоснованный. 

В соответствии с нормами частей 1 и 2 статьи 9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Мотивированных возражений, доказательным образом раскрывающих необоснованность и непропорциональность увеличения арендной платы, ответчик в нарушение положений статьи 65 АПК РФ с учетом вышеприведенных обязательных разъяснений не привел.

Таким образом, суд считает, что момента уведомления ответчика (24.07.2015), истцом правомерно при расчете применяется новый размер арендной платы. Ввиду неоплаты ответчиком арендной платы по состоянию на 30.09.2016 задолженность составила 1 433 518 рублей. Расчет в данной части проверен судом и признан обоснованным. Исковые требования в данной части подлежат удовлетворению.

Истцом также заявлено требование о взыскании 110 14,48 рублей пени образовавшейся за нарушение ответчиком обязательств по внесению оплаты.

Пеней (неустойкой) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

Согласно пункта 3.3 договора, арендатор обязан вносить арендную плату, в соответствии с пунктом 3.1, ежемесячно до 10 числа оплачиваемого месяца.

В пункте 3.4, в редакции соглашения от 14.01.2010, сторонами согласовано, что в случае невнесения Арендатором платежей в сроки, установленные настоящим договором, он оплачивает пеню, в размере 1/300 действующей ставки рефинансирования  от суммы неуплаченной арендной платы за каждый день просрочки.

Поскольку факт просрочки исполнения обязанности по внесению оплаты судом установлен, соглашение о неустойке в виде пени и её размере сторонами в договоре достигнуто, то к ответчику подлежит применению ответственность согласно условиям договора. Спорная сумма пени подтверждается расчетом истца, который составлен с учетом условий договора о сроках внесения оплаты, ответчиком не опровергнут.

Оснований для уменьшения заявленного ко взысканию размера пени в силу его чрезмерности или иных оснований, судом не установлено.

Таким образом, взысканию с ответчика в пользу истца также подлежит 110 114,48 рублей неустойки на основании статьи 330 ГК РФ.

Таким образом, исковые требования в части взыскания суммы основанного долга в размере 1 433518 рублей и пени в сумме  110114,48 рублей подлежат удовлетворению.

Как установил суд в просительной части иска, истцом указана ко взысканию общая сумма 1 543 633 рублей. Судом, с учетом точно указанных истцом суммы долга и пени, расценивается указанная общая сумма как опечатка, поскольку при сложении указанных истцом суммы долга и пени общая сумма составляет 1 543 632,48 рублей (1 433518 + 110 114,48).

В связи с чем, взысканию с ответчика подлежит сумма 1 543 632,48 рублей, в том числе, сумма основного долга 1 433 518 рублей и суммы неустойки 110 114,48 рублей.

Рассмотрев требования истца о возложении на ООО «АРН» обязанности привести планировку помещений ЗС ГО в соответствии с поэтажным планом технического паспорта, составленного по состоянию на 17.09.2008, а также привести помещения ЗС ГО в удовлетворительное санитарное состояние, суд отклоняет данные требования как необоснованные и документально не подтвержденные.

Заявляя требования о возложении обязанности на ответчика привести помещения ЗС ГО в удовлетворительное санитарное состояние, суд отмечает, что истец не представил доказательства, того, что помещения на момент расторжения договора и возврата его истцу находились в неудовлетворительном состоянии по вине ответчика.

Доказательств того, что арендуемые ранее ответчиком помещения были возвращены истцу в неудовлетворительном санитарном состоянии и не соответствующими поэтажному плану технического паспорта, истец суду в материалы дела не представил. 

Как следует из материалов дела, в том числе пункта 3 соглашения о расторжении от 24.10.2016, имущества передано арендодателю. Возражений относительно состояния имущества, не соответствие его техническим документам, а также устранения перепланировок и демонтажа, отраженных в акте проверки от 27.09.2016, истцом не отражено при принятии имущества.

Как следует из пояснений ответчика и истцом не оспаривается, в день подписания соглашения ключи от защитного сооружения были переданы представителю Росимущества ФИО3 после чего, ООО «АРН» не имел доступа к помещению.

Принимая во внимание, тот факт, что имущество было возвращено 24.10.2016, и на протяжении длительного времени разногласий относительно состояния имущества между сторонами отсутствовали, суд критически относится к доводам истца о том, что ответчиком были проведены перепланировки в помещении и не устранены на момент возврата имущества. Надлежащих доказательств данных обстоятельств истцом не представлено.

Ввиду данных обстоятельств суд отклоняет исковые требования в данной части.

Довод ответчика о том, что иск подлежит оставлению без рассмотрения в связи с неоднократной (более двух раз) неявкой истца в судебные заседания, отклоняется судом 

В соответствии с пунктом 9 части 1 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истец повторно не явился в судебное заседание, в том числе по вызову суда, и не заявил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие или об отложении судебного разбирательства, а ответчик не требует рассмотрения дела по существу.

По смыслу данной статьи сама по себе неявка истца повторно в судебное заседание не может являться основанием для оставления иска без рассмотрения. Для применения данной нормы суду необходимо убедиться в том, что интерес истца к объекту спора утрачен, судить об этом невозможно, если истец, в частности, выполняет определение суда о представлении документов в обоснование своей правовой позиции. Иной подход нарушает права истца.

Как следует из материалов настоящего дела, из четырех состоявшихся судебных заседаний представитель Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Приморском крае не принимал участия только в трех, в судебном заседании проведённом 29.10.2018 истец занимал активную правовую позицию. Кроме того, истцом в материалы дела были представлены дополнительные доказательства. В связи с чем, у суда отсутствуют основания для оставления искового заявления без рассмотрения на основании пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ.

В соответствии с частями 1, 5 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Поскольку Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Приморском крае при обращении в суд освобождено от уплаты государственной пошлины, то государственная пошлина в сумме 28 436 рублей подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета на основании частей 1, 3 статьи 110 АПК РФ, подпункта 4 пункта 1 статьи 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «АРН» в пользу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Приморском крае 1 543 633 рублей, в том числе, 1 433 518 рублей основного долга, 110 114 рублей 48 копеек пени.

В остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «АРН» в доход федерального бюджета 28 436 рублей государственной пошлины по иску.

Выдать исполнительные листы после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

 

Судья                                                               Кирильченко М.С.