АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-23859/2022

Дело № А12-20507/2021

г. Казань

29 ноября 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 22 ноября 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 ноября 2022 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Хайруллиной Ф.В.,

судей Ананьева Р.В., Муравьева С.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Гусмановой А.Р.,

при участии в судебном заседании с использованием системы вебконференции (онлайн заседание) представителя:

акционерного общества «Желдоркомплекс»  ФИО1, доверенность от 08.07.2022,

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу  акционерного общества «Желдоркомплекс»  

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 29.04.2022 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2022

по делу № А12-20507/2021

по исковому заявлению акционерного общества «Желдоркомплекс» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к комитету земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о признании недостоверной величины рыночной стоимости земельного участка, установлении действительной величины рыночной стоимости земельного участка, третье лицо  индивидуальный предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 318482700017441),

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество «Желдоркомплекс» (далее – общество «Желдоркомплекс», истец) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к Комитету земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области (далее – Комитет,  ответчик) о признании недостоверной, использовавшуюся Комитетом при расчете арендной платы по договору аренды земельного участка от 05.03.2012 № 10725аз величину рыночной стоимости земельного участка кадастровый номер 34:35:000000:169, площадью 22 588 кв.м., расположенного по адресу: вдоль ж/д на Астрахань, в районе земельных участков, расположенных по адресам: ул. Горького, 39, ул. Горького, 41, Индустриальный проезд 1, 18, ул. Пушкина, 45 «п», ул. Пушкина, 45 «д», г. Волжский Волгоградская область, определенную в соответствии с отчетом об оценке от 18.12.2019 № 246/12/20, подготовленным индивидуальным предпринимателем ФИО2 (далее – ИП ФИО2) в размере 7 880 000 руб., и об установлении действительной величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:35:000000:169, площадью 22 588 кв.м., расположенного по адресу, вдоль ж/д на Астрахань, в районе земельных участков, расположенных по ул. Горького, 39, ул. Горького, 41, Индустриальный проезд 1, 18, ул. Пушкина 45 «п», ул. Пушкина, 45 «д», г. Волжский Волгоградская область, по состоянию на 18.12.2019 года в размере 2 552 000 руб.

Исковое заявление мотивировано тем, что ответчиком при расчете арендных платежей величина рыночной стоимости земельного участка, определенная на основании отчета об оценке земельного участка от 18.12.2019 № 246/12/20 ИП ФИО2, является недостоверной, влечет за собой взыскание несоразмерной арендной платы и неосновательного обогащения на стороне Комитета.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ФИО2

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 29.04.2022, оставленным без изменения Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2022, исковые требования удовлетворены: признана недостоверной, использовавшаяся Комитетом при расчете арендной платы по договору аренды земельного участка от 05.03.2012 № 10725аз величина рыночной стоимости земельного участка, кадастровый номер 34:35:000000:169, площадью 22 588 кв.м., расположенного по адресу: вдоль ж/д на Астрахань, в районе земельных участков, расположенных по адресам: ул. Горького, 39, ул. Горького, 41, Индустриальный проезд 1,18, ул. Пушкина, 45 «п», ул. Пушкина, 45 «д», г. Волжский Волгоградская область, определенная в соответствии с отчетом об оценке от 18.12.2019 № 246/12/20, подготовленным ИП ФИО2 в размере 7 880 000 руб.; установлена действительная величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:35:000000:169, площадью 22 588 кв.м., расположенного по адресу: вдоль ж/д на Астрахань, в районе земельных участков, расположенных по адресам: ул. Горького, 39, ул. Горького, 41, Индустриальный проезд 1,18, ул. Пушкина, 45 «п», ул. Пушкина, 45 «д», г. Волжский Волгоградская область, согласно заключению эксперта № 8388/5-3 от 12.11.2021, выполненного Федеральным бюджетным учреждением «Волгоградская лаборатория судебных экспертиз» в размере 9 532 136 руб. для расчета арендной платы с 09.06.2020.

Общество «Желдоркомплекс», не согласившись с принятыми судебными актами, обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, считая, что судами неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, неправильно применены нормы материального права и нарушены нормы процессуального права, а их выводы не соответствуют обстоятельствам дела.

Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационнотелекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ и в информационной системе «Картотека арбитражных дел» - kad.arbitr.ru в порядке, предусмотренном статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее  АПК РФ).

Судебное заседание, назначенное на 06.10.2022, отложено на 22.11.2022 на 15 часов 00 минут в порядке статьи 158 АПК РФ.

По ходатайству общества «Желдоркомплекс» судебное заседание проведено с использованием системы веб-конференции (онлайн заседание) в соответствии со статьей 153.2 АПК РФ.

В судебном заседании представитель общества «Желдоркомплекс» поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Иные лица, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание явку своих представителей не обеспечили, кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ по доводам, изложенным в кассационной жалобе.

Как установлено судами первой и апелляционной инстанций и следует из материалов дела, общество «Желдоркомплекс» является арендатором земельного участка, расположенного по адресу: вдоль ж/д на Астрахань, в районе земельных участков, расположенных по адресам: ул. Горького, 39. ул. Горького, 41, Индустриальный проезд 1, 18, ул. Пушкина, 45 «п», ул. Пушкина, 45 «д», г. Волжский Волгоградская область, из земель населенных пунктов, общей площадью 22 588 кв.м., с кадастровым номером 34:35:000000:169, с разрешенным использованием - земли под промышленными объектами (под железнодорожный путь № 1 от сигнала М  № 121 стрел, перевода до ПК20+79,47, от ПК20+79,47 до ГПП протяженностью 2 297,0 п/м, ж/дорожный путь № 2 от стр. № 165 до стр. № 203 протяженностью 170,0 п/м, ж/дорожный путь № 3 от упора до стр. № 207 протяженностью 477,0 п/м, ж/дорожные пути № 4 от стр. № 201 до ПК5+66,0 протяженностью 566,0 п/м, ж/дорожные пути № 5 от стр. № 87 до стр. № 207 протяженностью 300,0 п/м, ж/дорожные пути № 6 от стр. № 87 до стр. № 207 протяженностью 300,0 п/м, ж/дорожные пути № 7 от стр. № 87 до упора протяженностью 76,0 п/м, стр. № 1, № 1А, № 3, № 5, № 7, № 9), на основании заключенного с Комитетом земельных ресурсов администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области (в настоящее время Комитет земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области) договора аренды земельного участка от 05.03.2012 № 10725аз.

По условия указанного договора аренды арендодатель предоставляет в аренду земельный участок, а арендатор принимает, использует на условиях аренды и своевременно выплачивает арендодателю в размере и порядке, определяемым договором и последующими изменениями арендную плату.

Согласно уведомлениям об изменении арендной платы за земельный участок к Договору аренды земельного участка от 05.03.2012 № 10725аз размер арендной платы устанавливается в порядке, определенным постановлением администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-П, Городским Положением от 25.07.2008 № 367-ВГД «О порядке определения размера арендной платы за земли, находящиеся в границах городского округа - город Волжский Волгоградской области».

В соответствии с уведомлением от 09.06.2020 № 14/8616 об изменении арендной платы за земельный участок к договору аренды земельного участка от 05.03.2012 № 10725аз арендодатель, уведомил истца о том, что с 09.06.2020 арендная плата за земельный участок устанавливается в размере 663 574,80 руб. в год или 55 297,90 руб. в месяц исходя из рыночной стоимости объекта недвижимости равной 7 880 000 руб.

Сведения об указанной в уведомлении от 09.06.2020 № 14/8616 рыночной стоимости земельного участка в размере 7 880 000 руб. содержатся в отчете об оценке земельного участка от 18.12.2019 №246/12/20, подготовленном ИП ФИО2 по заказу Комитета.

Истец считает ставку арендной платы за земельный участок в размере 663 574,80 руб. в год или 55 297,90 руб. в месяц экономически необоснованной и неприемлемой для осуществления дальнейшей коммерческой деятельности в связи с тем, что определенный размер рыночной стоимости земельного участка является недостоверным.

Данное утверждение основано на рецензии, изготовленной индивидуальным предпринимателем ФИО3 (далее  ИП ФИО3), от 09.07.2021 № 98-2021 на отчет по определению рыночной стоимости № 246/12/20 от 18.12.2019.

Согласно выводам рецензента «представленный для исследования Отчет по определению рыночной стоимости № 246/12/20 на предмет наличия нарушений методик, норм и правил в области оценочной деятельности, выполненный ИП ФИО2 не отвечает требованиям действующего законодательства по оценочной деятельности, оценщик допускает грубые нарушения методологии и ошибки, исказившие результаты расчетов сравнительным подходом и, как следствие, итоговый результат расчётов в отчёте об оценке.

Истец считает, что величина рыночной стоимости, полученная оценщиком, определена неверно, с нарушением действующего федерального законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки № 1,2,3,7.

Истец, основываясь на выше указанной рецензии, обратился к частнопрактикующему оценщику ФИО3 для определения действительной рыночной стоимости земельного участка.

Согласно подготовленному оценщиком ФИО3 отчету об оценке от 09.07.2021 № 21 098 рыночная стоимость земельного участка площадью 22 588 кв.м., кадастровый номер 34:35:000000:169, расположенного по адресу: вдоль ж/д на Астрахань, в районе земельных участков, расположенных по адресам: ул. Горького, 39, ул. Горького, 41, Индустриальный проезд 1, 18, ул. Пушкина, 45 «п», ул. Пушкина, 45 «д», г. Волжский Волгоградская область, по состоянию на 18.12.2019, составила 2 552 000 руб.

Основываясь на проведенной ИП ФИО3 оценке, истец считает недостоверным отчет ИП ФИО2, и при данном обстоятельстве и недействительности изложенных в отчете ИП ФИО2 сведений истец считает необходимым признать его недостоверным и установить действительную рыночною стоимость спорного земельного участка, определенной на 18.12.2019, равной 2 552 000 руб.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд  с настоящим иском.

Согласно пункту 1.3 части 1 Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Главы администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-П (далее – Порядок № 469-П), размер арендной платы за земельные участки, если иное не установлено федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, определяются в том числе, на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 1.5.7 части 1 указанного Порядка (в редакции, утвержденной постановлением администрации Волгоградской области от 20.03.2017 № 135-п «О внесении изменений в постановление администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п «Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов», далее  постановление № 135-п), годовая арендная плата за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе город-герой Волгоград (за исключением земельных участков, предоставленных для целей строительства, земельных участков, предоставленных для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства, земельных участков, предоставленных для эксплуатации индивидуальных жилых домов, гаражей для хранения личного автотранспорта, объектов спорта, а также земельных участков, предоставленных религиозным организациям) определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, устанавливаемой в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, и рассчитывается в соответствии с пунктом 2.5 настоящего Порядка, за исключением случаев, указанных в подпунктах 1.5.1 - 1.5.3, 1.5.5, 1.5.6 настоящего пункта.

Согласно пункту 2.5 Порядка 469-П размер арендной платы за земельные участки, указанные в подпункте 1.5.7 настоящего Порядка (в редакции постановления № 135-п), рассчитывается по следующей формуле: А = С х Р, где: А - арендная плата; С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности; Р - ключевая ставка Центрального банка Российской Федерации, действующая на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка.

Согласно пункту 1.5.7 части 1 Порядка № 469-П в редакции, утвержденной постановлением администрации Волгоградской области от 26.02.2018 №89-п, размер арендной платы за земельные участки, указанные в подпункте 1.5.7 настоящего Порядка, рассчитывается по следующей формуле: А = С х Кмд х Кказ, где: А - величина арендной платы; С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности; Кмд -коэффициент минимальной доходности земельного участка; Кказ - коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости.

Сведения об указанной рыночной стоимости земельного участка содержатся в отчете об оценке земельного участка, подготовленном ИП ФИО2

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. На основании пункта 1 статьи 614 Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

По смыслу статьи 39.7 ЗК РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к регулируемым ценам. При этом устанавливаемый органами местного самоуправления порядок определения арендной платы не должен противоречить федеральным законам и законам субъектов Российской Федерации.

В связи с принятием уполномоченными органами нормативно-правовых актов, устанавливающих или изменяющих ставки арендной платы на очередной период на земельные участки, у арендатора возникает обязанность вносить арендную плату в установленном нормативным актом размере.

При рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.

При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (постановление Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Решением Волгоградского областного суда от 19.02.2018 по делу № 3а15/2018, вступившим в законную силу 26.03.2018, признаны недействующими со дня вступления решения суда в законную силу подпункт 1.5.7 пункта 1.5, абзац четвертый пункта 1.14, пункт 2.5 Порядка № 469-п (в редакции постановления № 135-п).

Суд указал, что оспариваемые истцами нормы Порядка № 469-п в редакции постановления № 135-п, не соответствуют принципу экономической обоснованности и одному из общеобязательных принципов определения регулируемой арендной платы - принципу запрета необоснованных предпочтений.

В рамках дела № 3а-400/2018, рассматриваемого Волгоградским областным судом оспаривалось постановление администрации Волгоградской области от 26.02.2018 № 89-п «О внесении изменений в постановление Администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469п «Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов» (далее – постановление № 89-п) и Приказ Комитета экономической политики и развития Волгоградской области от 05.02.2019 № 4н.

Также решением Волгоградского областного суда от 29.01.2019 по делу № 3а1/2019, признаны недействующим со дня вступления решения суда в законную силу Приказ Комитета экономической политики и развития Волгоградской области от 07.03.2018 № 25н «Об установлении значения коэффициента минимальной доходности земельного участка на 2018 год»;

абзац 11 пункта 1.6 Порядка № 469-п  в части, предоставляющей право на применение коэффициента минимальной доходности земельного участка при расчете арендной платы за период, предшествующий его утверждению;

абзацы четвертый и пятый пункта 1.14 Порядка № 469-п  в той части, в которой применение указанных положений нормативного правового акта допускает изменение рыночной стоимости земельного участка в сторону ее увеличения;

пункт 1.15 Порядка № 469-п  в той части, в которой указанные положения позволяют применять предусмотренную пунктом 2.5 настоящего Порядка формулу расчета арендной платы без утверждения в установленном порядке коэффициента категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости, устанавливаемого нормативными правовыми актами муниципального района, городского округа или городского поселения Волгоградской области, уполномоченных на распоряжение земельными участками на соответствующей территории, по согласованию с комитетом по управлению государственным имуществом Волгоградской области по форме согласно приложению 9 Порядка расчета арендной платы;

постановления администрации Волгоградской области от 26.02.2018 № 89-п «О внесении изменений в постановление администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п «Об утверждении порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов» пункт 3 названного постановления в части, предоставляющей право на применение коэффициента минимальной доходности земельного участка при расчете арендной платы за период, предшествующий его утверждению.

Апелляционным определением Верховного суда Российской Федерации от 13.06.2019, решение Волгоградского областного суда от 29.01.2019 отменено в части признания недействующими Приказа Комитета экономической политики и развития Волгоградской области от 07.03.2018 № 25н «Об установлении значения коэффициента минимальной доходности земельного участка на 2018 год», пункта 3 постановления № 89п.

В этой части по делу принято новое решение, которым в удовлетворении требований об оспаривании Приказа Комитета экономической политики и развития Волгоградской области от 07.03.2018 № 25н «Об установлении значения коэффициента минимальной доходности земельного участка на 2018 год», пункта 3 постановления № 89-п  отказано.

Согласно пункту 2.5 Порядка № 469-п в редакции постановления № 89п размер арендной платы рассчитывается по формуле путем умножения рыночной стоимости земельного участка, определяемой на основании результатов оценки, проведенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, (С) на коэффициент минимальной доходности земельного участка (Кмд) и коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости (Кказ).

Порядок вступления в силу изменений, вносимых постановлением № 89-п, регулируется его пунктом 6, согласно которому данное постановление вступает в силу через 10 дней со дня его официального опубликования, но не ранее дня вступления в силу нормативного правового акта комитета экономической политики и развития Волгоградской области об установлении коэффициента минимальной доходности земельного участка, за исключением подпункта «б» подпункта 2 пункта 1 и пунктов 3 и 4 этого постановления, которые вступают в силу со дня официального опубликования постановления.

Абзацем одиннадцатым пункта 1.6 Порядка № 469-п предусмотрено, что коэффициент минимальной доходности земельного участка, используемый согласно пункту 2.5 указанного порядка для расчета размера арендной платы, устанавливается нормативным правовым актом комитета экономической политики и развития Волгоградской области по согласованию с комитетом по управлению государственным имуществом Волгоградской области ежегодно до 15 февраля текущего года и применяется с 1 января текущего года.

В рассматриваемом случае, оспариваемая норма допускает применение установленного на текущий год коэффициента минимальной доходности земельного участка для расчета арендной платы за период времени, предшествующий установлению этого коэффициента.

Таким образом, абзац одиннадцатый пункта 1.6 Порядка № 469-п влечет ухудшение положения административных истцов как арендаторов земельного участка, поскольку обязывает их внести арендную плату за прошедший период в увеличенном размере в случае изменения значения коэффициента в сторону увеличения, а также не соответствует закрепленному в Постановлении № 582 принципу предсказуемости расчета размера арендной платы.

Кроме того, суды, установив, что подлежащее применению до установления органами местного самоуправления муниципального района, городского округа или городского поселения Волгоградской области значение указанного коэффициента категории арендаторов земельных участков (равным единице) определено в отсутствие какого-либо обоснования, пришли к выводу о несоответствии пункта 1.15 Порядка расчета предусмотренному постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» принципу экономической обоснованности.

Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций правомерно пришли к выводу, что арендная плата за период по 09.06.2020 должна быть рассчитана по методике, действующей до внесения изменений постановлением № 135-п, № 89-п в Порядок № 469-п, по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 10 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации № 2 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06.07.2016, если нормативный акт, устанавливающий расчет регулируемой арендной платы, признан решением суда недействительным и имеется ранее принятый нормативный акт, регулирующий аналогичные отношения, расчет арендной платы на основании признанного недействительным нормативного акта является незаконным.

Пункт 1 статьи 424 ГК РФ предоставляет кредитору возможность требовать исполнения договора по установленной законом цене, но только в том случае, когда соответствующий правовой акт о ее установлении не признан судом противоречащим закону. Иное толкование этой нормы означало бы, что кредитор может получать незаконно установленную цену.

Как указано в определении Верховного суда Российской Федерации от 14.04.2016 № 309-ЭС15-16627, согласно абзацу второму статьи 13 ГК РФ в случае признания судом недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления нарушенное право подлежит восстановлению или защите иными способами, предусмотренными статьей 12 названного Кодекса.

В пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 № 58 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании нормативных правовых актов» (далее - постановление Пленума № 58) указано, что нормативный правовой акт или его отдельные положения, признанные судом недействующими, с момента принятия решения суда не подлежат применению, в том числе при разрешении споров, которые возникли из отношений, сложившихся в предшествующий такому решению период.

При этом следует учитывать правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в постановлении от 29.09.2010 № 6171/10, согласно которой признание нормативного акта недействующим с момента вступления в силу решения суда не должно препятствовать лицу, которое по незаконному нормативному акту было обязано осуществлять платежи, полностью восстановить нарушенное этим актом субъективное право, а также не должно предоставлять возможность лицу, являющемуся получателем платежей на основании данного нормативного акта, получать их за период до момента вступления в силу решения арбитражного суда о признании нормативного акта недействующим.

Таким образом, учитывая, что размер арендной платы за пользование спорным земельным участками является величиной, регулируемой в порядке, предусмотренном законодательством, применение администрацией ставок арендной платы, установленных постановлениями №135-п, № 89-п признанными не соответствующим федеральному законодательству и не подлежащим применению за период, предшествующий признанию судом незаконности их установления, в данном случае является неправомерным.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2009 № 9330/09, обращение истца с иском о взыскании долга, исчисленного на основании нормативного акта муниципального органа, признанного незаконным решением суда по другому делу, представляет собой злоупотребление правом, что не допускается статьей 10 ГК РФ.

Из пункта 2.1.1 Порядка № 469-п, подлежащего применению при расчете арендной платы к рассматриваемой категории земельных участков до внесения изменений, следует, что размер арендной платы за земельные участки из категории земель населенных пунктов рассчитывается по следующей формуле: А = КСЗУ x Кви x Кдп x Ккан x Ки, где: А - величина арендной платы, рассчитываемая за 12 месяцев; КСЗУ - кадастровая стоимость земельного участка; Кви - коэффициент вида функционального использования земельного участка; Кдп - коэффициент дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов; Ккан - коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов; Ки - коэффициент индексации.

Комитет применяет при расчетах арендной платы рыночную стоимость земельного участка начиная с 09.06.2020 и руководствуется при этом Порядком № 469-п, Городским Положением от 25.07.2008 № 367-ВГД «О порядке определения размера арендной платы за земли, находящиеся в границах городского округа - город Волжский Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов», которым утверждены коэффициенты категории арендаторов земель, Приказом Комитета экономической политики и развития Волгоградской области от 04.02.2020 № 4н.

Суды правомерно посчитали, что с 09.06.2020 подлежит применению рыночная стоимость при расчете арендной платы, поскольку, в данном случае утверждены значения коэффициента категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости, применяемого при определении размера арендной платы за земельные участки.

Таким образом, суды пришли к выводу, величина рыночной стоимости земельного участка является для истца обязательной, поскольку именно этот размер рыночной стоимости применяется при расчете арендной платы.

Статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135ФЗ) установлено, что проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации, либо муниципальным образованиям.

В соответствии с Законом № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

С целью расчета размера арендной платы Комитетом установлена рыночная стоимость земельного участка, которая согласно отчету об оценке земельного участка, подготовленному ИП ФИО2 составила 7 880 000 руб.

Общество «Желдоркомплекс», не обжалуя нормативно установленный порядок определения платы за предоставленный ему в аренду участок, не согласилось с размером его рыночной стоимости, определенной в отчете.

По заявлению истца, отчет не соответствует стандартам оценки, указанная в нем рыночная стоимость земельного участка завышена. В подтверждение своих доводов истцом представлен подготовленный оценщиком ФИО3 отчет об оценке от 09.07.2021 № 98-2021, согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка составила 2 552 000 руб.

Согласно статье 13 Закона № 135-ФЗ при наличии спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

С учетом положений статей 12, 13 Закона № 135-ФЗ, а также разъяснений, содержащихся в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», оспаривание достоверности величины оценки путем предъявления самостоятельного иска возможно при обязательности такой оценки, причем только до заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Судами первой и апелляционной инстанций учтено, что если арендатор не знал о новой рыночной стоимости до фактического изменения арендной платы (не имел возможности ознакомиться с отчетом, уведомление об изменении арендной платы направлено за прошлый период), которое происходит в соответствии с нормативным актом, то он не может быть лишен права на оспаривание изменившейся арендной платы, основанной на новой величине рыночной стоимости, определенной оценщиком по договору с органом государственной власти или местного самоуправления, если полагает, что такая стоимость недостоверна.

Кроме того, согласно пункту 1.14 Порядка №469-п в случае уменьшения рыночной стоимости земельного участка на основании решения суда, а также при уменьшении рыночной стоимости в связи с исполнением гарантийных обязательств по контракту, в соответствии с которым определялась рыночная стоимость земельного участка, арендная плата подлежит перерасчету со дня начала применения указанной рыночной стоимости при расчете арендной платы, если иное не установлено решением суда.

Арбитражным судом Волгоградской области по ходатайству истца была назначена судебная экспертиза в ФБУ «Волгоградская лаборатория судебных экспертиз» эксперту ФИО4, и (или) ФИО5 На разрешение эксперта  поставлены следующие вопросы:

- соответствует ли выполненный ИП ФИО2 отчет от 18.12.2019 № 246/12/20 об оценке рыночной стоимости земельного участка, кадастровый номер 34:35:000000:169, площадью 22 588 кв.м., расположенного по адресу: вдоль ж/д на Астрахань, в районе земельных участков, расположенных по адресам: ул. Горького, 39, ул. Горького, 41, Индустриальный проезд 1, 18, ул. Пушкина, 45 «п», ул. Пушкина, 45 «д», г. Волжский Волгоградская область, требованиям действующего законодательства РФ об оценочной деятельности?

- какова рыночная стоимость земельного участка земельного участка, кадастровый номер 34:35:000000:169, площадью 22 588 кв.м., расположенного по адресу: вдоль ж/д на Астрахань, в районе земельных участков, расположенных по адресам: ул. Горького, 39, ул. Горького, 41, Индустриальный проезд 1,18, ул. Пушкина, 45 «п», ул. Пушкина, 45 «д», г. Волжский Волгоградская область, по состоянию на 09.06.2020 года?».

При этом суд, счел необходимым, в случае ответа на второй вопрос, определить размер рыночной стоимости именно на дату 09.06.2020, т.к. до указанной даты рыночная стоимость земельного участка при расчетах арендных платежей не подлежала применению.

По результатам проведенной экспертизы подготовлено заключение эксперта  от 12.11.2021 № 8388/5-3, из которого следует, что на первый вопрос экспертом сделаны выводы:

- отчет от 18.12.2019 № 246/12/20 об оценке рыночной стоимости земельного участка, площадью 22 588 кв.м, расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, вдоль ж/д на Астрахань, в районе земельных участков, расположенных по адресам: ул. Горького, 39. ул. Горького, 41, Индустриальный проезд 1, 18, ул. Пушкина, 45 «п», ул. Пушкина, 45 «д» (кадастровый помер 34:35:000000:169), выполненный ИП ФИО2 не соответствует требованиям Закона № 135-ФЗ и Федеральным стандартам об оценке.

На второй вопрос экспертом сделаны выводы:

- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:35:000000:169, площадью 22.588 кв.м, расположенного по адресу: вдоль ж/д на Астрахань, в районе земельных участков, расположенных по адресам: 

<

...> п», ул. Пушкина, 45 «д», по состоянию на 09.06.2020 составляет 9 532 136 руб.

Эксперт ФИО5, был вызван в судебное заседание от 20.01.2022 для дачи пояснений относительно возражений истца по выводам экспертного заключения от 12.11.2021 № 8388/5-3.

В ходе судебного разбирательства, эксперт сообщил, что относительно замечания, касающегося нарушений в части исследования аналога № 2, свидетельствует о не полноте и недостоверности проведенного исследования, но заявитель не подтверждает это со ссылкой на норму закона, который бы обязывал эксперта провести применение котировки на наличие улучшений. Также такая обязанность отсутствует в Законе № 135-ФЗ.

Относительно второго замечания, относительно корректировки на наличие ж/д путей в отношении объекта-аналога № 4, истец указывает, что эксперт признал ошибку в экспертизе в указании об отсутствии ж/д путей на объекте-аналоге и эксперт пояснил, что это не ошибка, а опечатка, и была внесена поправка в расчеты, которые не влияют на результат экспертизы.

Также эксперт указал, что абсолютная валовая корректировка – это показатель отражающий степень отличия объекта оценки и объекта-аналога, чем величина абсолютной валовой корректировки больше, тем сильнее объект-аналог отличается от объекта оценки по совокупности всех ценообразующих факторов. Ни законодательно, ни нормативно пределы для данной величины не установлены, все зависит от степени развитости рынка объектов, в отношении которых проводится расчет.

В соответствии с частью 1 статьи 64 АПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

В силу части 3 статьи 86 АПК РФ заключение эксперта является всего лишь одним из доказательств, исследуемых наряду с другими доказательствами по делу. Таким образом, процессуальный статус заключения судебной экспертизы определен законом в качестве доказательства, которое не имеется заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит оценке арбитражным судом наравне с другими представленными доказательствами.

Заключение эксперта оглашается в судебном заседании и исследуется наряду с другими доказательствами по делу, что в силу статьи 162 АПК РФ означает исследование доказательств с соблюдением принципа непосредственности.

В соответствии с частями 1,3,4 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Правовой статус заключения эксперта определен законом в качестве доказательства, которое не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.

Таким образом, приняв во внимание выводы судебной экспертизы и пояснения эксперта, пришел к выводу, что представленное экспертное заключение соответствует требованиям, установленным частью 2 статьи 86 АПК РФ, является обоснованным и мотивированным, его выводы аргументированы и вытекают из исследовательской части, однозначны, противоречий в выводах эксперта не выявлено, сомнений в правильности и объективности содержащихся в нем выводов не усматривается, в связи с чем отказал в удовлетворении ходатайства ответчика о проведении повторной судебной экспертизы,

Оценивая заключение экспертизы, сравнивая соответствие заключения поставленным вопросам, определяя полноту заключения, его научную обоснованность и достоверность полученных выводов, апелляционный суд пришел к выводу о том, что заключение эксперта в полной мере является допустимым и достоверным доказательством.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции представитель истца ходатайствовал о назначении по делу повторной судебной экспертизы.

Отказывая в удовлетворении ходатайства о назначении по делу повторной судебной экспертизы, суд первой инстанции исходил из того, что  заключение судебной экспертизы от 12.11.2021 № 8388/5-3 является полным и ясным, не содержит противоречий, эксперт дал полные ответы на поставленные перед ним вопросы, в связи с чем, выводы эксперта являются обоснованными, достаточными и убедительными доказательствами по указанному делу; несогласие истца с результатом экспертизы само по себе не влечет необходимости в проведении повторной экспертизы, а выводы эксперта, изложенные в представленном суду заключении, не содержат противоречий и неясностей.

При этом суд первой инстанции правомерно не принял в качестве допустимых доказательств недостоверности заключения судебной экспертизы, рецензии частнопрактикующего оценщика ФИО3 № 98-2021, № 06-2021, а также отчет об оценке от 09.07.2021 № 21 098, поскольку проанализировав представленные истцом с учетом положений статьи 25 Закона № 73-ФЗ, эти документы, установил, что: они составлены по заказу истца, услуги по составлению рецензии, отчета оплачены самим истцом; рецензент не предупреждался судом об уголовной ответственности, исследование произведено вне рамок судебного разбирательства; рецензия на заключение судебной экспертизы не предусмотрена процессуальным законодательством как форма доказывания; рецензия, составленная после получения результатов судебной экспертизы, не обладает необходимой доказательственной силой в подтверждение доводов истца.

Суды пришли к выводу, что истец не опроверг изложенные в экспертном заключении выводы, не представил соответствующие доказательства недостоверности проведенной судебной экспертизы вследствие неполноты исследованных материалов и сделанных выводов или по иным основаниям.

Поскольку оснований не доверять выводам эксперта не имеется, квалификация эксперта подтверждена соответствующей документацией, сведений о заинтересованности в исходе дела не имеется, данное исследование проводилось на основании судебного определения, эксперт предупрежден об уголовной ответственности, заключение полностью соответствует требованиям законодательства, выводы эксперта логичны, аргументированы, содержат ссылки на официальные источники, т.е. обоснованы, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно приняли во внимание судебное экспертное заключение от 12.11.2021 № 8388/5-3.

Доводы заявителя жалобы о необоснованном отказе судами первой и апелляционной инстанции в удовлетворении его ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы, подлежат отклонению судом кассационной инстанции, поскольку вопрос о необходимости проведения экспертизы, согласно положениям статей 82, 87 АПК РФ, находится в компетенции суда, разрешающего дело по существу, однако в данном случае судами не установлена необходимость назначения повторной судебной экспертизы.

Проверяя наличие оснований для назначения дополнительной экспертизы, судами первой и апелляционным инстанций установлено, что экспертное заключение, представленное в материалы дела, является полным, ясным и понятным, в заключении приведен перечень исследуемых документов, изложены примененные методики, экспертами даны ответы на поставленные судом вопросы, противоречия в выводах экспертов отсутствуют.

Ответы на поставленные на разрешение экспертов вопросы является юридически значимым для рассмотрения настоящего спора. Необходимости в постановке дополнительных вопросов не усматривается.

Несогласие истца с результатами экспертизы, а также с выводами суда, сделанными по результатам оценки экспертного заключения, не является основанием для признания соответствующего заключения как недопустимого или недостоверного доказательства.

При таких обстоятельствах, суды первой и апелляционной инстанций правомерно отказали в удовлетворении ходатайства о назначении дополнительной экспертизы. 

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка и сводятся по существу к переоценке доказательств и установленных судами обстоятельств, в связи с чем отклоняются судом кассационной инстанции.

Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 АПК РФ).

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (статья 288 АПК РФ), судом кассационной инстанции не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 29.04.2022 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2022 по делу № А12-20507/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1., 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья     Ф.В. Хайруллина

 

Судьи     Р.В. Ананьев

 

С.Ю. Муравьев