Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-83914/19

19 октября 2020 года

г.Москва

 

Резолютивная часть решения объявлена 28 сентября 2020 года

Полный текст решения изготовлен 19 октября 2020 года

 

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Гриневой А. В., при ведении протокола  судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном  заседании дело по иску Администрации городского округа Дубна Московской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, дата регистрации: 19.02.1999, адрес: 141980, 

<

...>)

к ООО "БЕТИЗ И К" (141983, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 06.12.2002, ИНН: 

<

***>)

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Комитет по управлению имуществом города Дубны Московской области (141980, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 09.12.2002, ИНН: 

<

***>), Министерство имущественных отношений Московской области (143407, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 25.12.2002, ИНН: 

<

***>)

о взыскании задолженности по Договору аренды №КУИ/1122-ОРИ от 14.03.2014 г. в размере 79 715 руб. 50 коп. за 1 и 2 кварталы 2019 г., неустойки в размере 16 225 руб. 23 коп. за период с 2 квартала 2018 года по 2 квартал 2019 г.

при участии в судебном заседании представителей сторон согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Дубна Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ООО «БЕТИЗ И К» со следующими требованиями, исходя из принятых судом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ, о взыскании задолженности по Договору аренды №КУИ/1122-ОРИ от 14.03.2014 г. в размере 79715,50 руб. за 1 и 2 кварталы 2019 г., неустойки в размере 35604,87 руб. за период с 01.01.2019 по 23.09.2019 года.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены Комитет по управлению имуществом города Дубны Московской области, Министерство имущественных отношений Московской области.

Определением Арбитражного суда Московской области от 02.10.2019 исковое заявление принято к производству в порядке упрощенного производства.

Определением от 15.11.2019 Арбитражный суд Московской области перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

Исковое заявление рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о дате и времени судебного разбирательства.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

Между Администрацией городского округа Дубна Московской области и ООО "Бетиз и К" заключен договор аренды от 14.03.2014 № КУИ/1122-ОРИ на земельный участок с кадастровым номером 50:40:0010306:7 с видом разрешенного использования – под жилую застройку (пункт 1.1. договора) сроком 06.03.2063 (пункт 2.1 договора).

Согласно п. 3.2. договора аренды размер арендной платы за участок установлен в Приложении № 2 к договору аренды, которое является его неотъемлемой частью.

В соответствии с п. 3.3 договора предусмотрено, что арендная плата вносится арендатором в полном объеме до 15 числа последнего месяца текущего квартала включительно, если иное не установлено законодательством.

Согласно п. 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки. Пени начисляются в порядке, предусмотренном п. 3.2 договора.

Претензией от 15.08.2019 № КУИ/1122-ОРИ Администрация городского округа Дубна Московской области уведомило ООО «БЕТИЗ И К» об образовавшейся задолженности по договору аренды земельного участка от 14.03.2014 № КУИ/1122-ОРИ.

Поскольку задолженность по договору аренды земельного участка от 14.03.2014 № КУИ/1122-ОРИ не погашена ООО «БЕТИЗ И К» в добровольном порядке, Администрация городского округа Дубна Московской области обратилась в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Изучив доводы сторон, оценив все имеющиеся в материалах дела доказательства, суд признает исковые требования неподлежащими удовлетворению по следующим обстоятельствам.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктами 1 и 2 статьи 609 Гражданского кодекса установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекс размер арендной платы определяется договором аренды.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Пунктом 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» закреплено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В Московской области установление порядка определения арендной платы при аренде земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определяется положениями статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» (далее - Закон МО № 23/96-ОЗ).

Статьей 14 Закона № 23/96-ОЗ определен порядок расчета арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Московской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в том числе по формуле Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где:

Аб - базовый размер арендной платы;

Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;

Пкд - корректирующий коэффициент;

Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;

S - площадь арендуемого земельного участка.

При этом базовый размер арендной платы (Аб), применяемый для определения арендной платы в соответствующем финансовом году, устанавливается законом Московской области.

Значения коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка, (Кд) устанавливаются в соответствии с Приложением к Закону.

Корректирующие коэффициенты (Пкд) применяются только к коэффициентам, учитывающим вид разрешенного использования земельного участка, установленным Приложением к Закону и частью 3.1 ст. 14 Закона МО N 23/96-ОЗ.

В случаях, когда Кд = 1; 1,1 корректирующий коэффициент равен 1.

Пкд устанавливается в пределах от 1 до 3.

Коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования, (Км) - коэффициент, учитывающий:

1) близость к административным центрам поселений, к объектам производственной деятельности и объектам транспортной инфраструктуры, к коммунальным, инженерным, электрическим и другим линиям и сетям;

2) историческую и ландшафтную ценность территории;

3) состояние окружающей среды;

4) инженерно-геологические условия;

5) рекреационную ценность территории.

Км устанавливается в пределах от 1 до 10.

Коэффициенты Пкд и Км устанавливаются представительным органом местного самоуправления соответствующего муниципального образования, обладающего правом предоставления земельных участков.

Пкд и Км не могут носить индивидуального характера и пересматриваться чаще одного раза в год.

С учетом указанных норм, истцом представлен расчет задолженности.

Вместе с тем истцом не учтено следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса).

Как разъяснено в пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017) арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Возражая против заявленных требований, ответчик указывает на необходимость применения в отношении арендуемого земельного участка положений пп.2 п.5 ст.39.7 Земельного кодекса Российской Федерации об определении размера арендной платы в размере не выше размера земельного налога, ставка которого установлена в размере 0,3% от кадастровой стоимости земельного участка.

Суд соглашается с данным доводом ввиду следующего.

В соответствии с пп. 2 п. 5 ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в размере не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка, в случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, если земельный участок образован в границах застроенной территории, подлежащей развитию, и предоставлен указанному лицу.

В соответствии со ст. 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации по договору о развитии застроенной территории (далее также - Договор) одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3-6 части 3 настоящей статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7-9 части 3 настоящей статьи.

Между Министерством строительного комплекса Московской области. Администрацией г. Дубны Московской области и Обществом с ограниченной ответственностью «БЕТИЗ и К» заключен Инвестиционный контракт на строительство группы жилых домов в г. Дубна Московской области № ОЭР-16-2003 от 02.06.2009 г. (зарегистрировано Министерством строительства Московской области и внесено в реестр за № 80/40-03 от 26.06.2003 г.) и Соглашение о порядке взаимодействия от 25.03.2006 г. (зарегистрировано Министерством строительства Московской области и внесено в реестр за № 80-1/40-06 от 30.03.2006 г.).

Согласно указанному Контракту его предметом является совместная деятельность по реконструкции улиц Октябрьская и Тверская г. Дубны Московской области со сносом ветхого (аварийного) жилого фонда, реализация недостроенного здания по ул. Тверская (имеется свайное поле) и застройки ул. Тверская до границы города (Распоряжение Главы города от 11.07.2006 № Р-929 о сносе и расселении домов по ул. Тверской-Октябрьской).

В рамках реализации Инвестиционного проекта Инвестор-застройщик обязался за счет собственных или привлеченных средств произвести снос ветхих домов по ул. Тверская: № 10, 14, 16, 20, 22, 24, 25, 27, 29, 30, 31, 32, 33, 34 и по ул. Октябрьская: № 2,3,4,6,8 и строительство на освободившихся площадях современных зданий по генплану (п.2.2, контракта).

Исследовав условия инвестиционного контракта, суд пришел к выводу о том, что по своей правовой природе соответствует признакам соглашения о развитии застроенной территории.

В рамках Инвестиционного контракта между Администрацией городского округа Дубна Московской области и ООО "Бетиз и К" заключен договор аренды от 14.03.2014 № КУИ/1122-ОРИ на земельный участок с кадастровым номером 50:40:0010306:7 с видом разрешенного использования – под жилую застройку (пункт 1.1. договора). 

На указанном земельном участке был расположен жилой дом, находящийся в муниципальной собственности, здание – общежитие ДМЗ, назначение: жилое, 2-этажный, общая площадь 724,2 кв.м, инв № 12-811, лит. А (право собственности зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, бланк 50-АД N 485323 от 17.12.2012, запись рег. № 50-50-40/026/2012-783 от 17.12.2012. (п. 1.2. Договора № 726-ОРИ). 

Пунктом 1 ст. 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Судом установлено, что спорный земельный участок предоставлен ответчику именно в рамках реализации инвестиционного контракта, в связи с чем арендная плата должна рассчитываться в соответствии с п. 2 ч. 5 ст. 39.7 Земельного кодекса РФ

Согласно Решению Совета депутатов г. Дубны МО от 17.11.2005 г. № PC-14(30)-103/37 «Об установлении земельного налога», ставка земельного налога установлена 0,3 процента от кадастровой стоимости земельного участка.

С учетом кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 50:40:0010306:7 - 2778135,36 руб. размер годовой арендной платы за земельный участок, определяемой по правилам п. 2 ч. 5 ст. 39.7 ЗК РФ составляет 8334,41 руб. и 2083,60 руб. в квартал.

Таким образом, за 1 и 2 кварталы 2019 года арендная плата составляет 4167,20 руб. Доказательств внесения указанной суммы в материалах дела не имеется.

Соответственно, требование о взыскании основного долга подлежит удовлетворению в части – в размере 4167,20 руб. за 1 и 2 кварталы 2019 года.

Истец также просит взыскать с ответчика пени в размере 35604,80 руб. за период с 01.01.2019 по 23.09.2019.

Неустойкой (пеней, штрафом) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств (ст. 330 ГК РФ). Она является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств.

Судом установлено, что ответчик ненадлежащим образом исполнял свою обязанность по внесению арендных платежей за период с 1 по 2 квартал 2019 года. Данное обстоятельство ответчиком оспорено не было.

Исходя из перерасчета основной задолженности, на сумму долга подлежит начислению неустойка в размере 9650,12 руб.

Согласно пункту 69 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Исходя из разъяснений, данных в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ) (п. 71).

Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ). 

Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки (п. 73).

Снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ) (п. 77).

Таким образом, при заявлении ответчика о несоразмерности неустойки суд автоматически не уменьшает ее размер. Вопрос о пределах снижения неустойки является тем обстоятельством, в отношении которого действует принцип состязательности сторон.

Ответчиком возражения и доказательства оплаты долга в полном объеме не предоставлены, ходатайство о снижении размера неустойки не заявлено. Следовательно, неустойка по договору аренды от 14.03.2014 № КУИ/1122-ОРИ также подлежит взысканию в размере 9650,12 руб. 

В соответствии с п. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины (часть 3 ст. 110 АПК РФ).

Поскольку истец освобожден от уплаты госпошлины, то госпошлина в размере 2000 руб. подлежит взысканию с ответчика в федеральный бюджет.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

1.      Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с ООО "Бетиз и К" в пользу Администрации городского округа Дубна Московской области по договору аренды земельного участка от 114.03.2014 № КУИ/1122-ОРИ задолженность в размере 4167,20 руб. за период с 1 по 2 квартал 2019, неустойку в сумме 9650,12 руб. за период с 01.01.2019 по 23.09.2020.

В удовлетворении остальной части требований отказать

Взыскать с ООО "Бетиз и К"  в доход федерального бюджета 2000 руб. государственной пошлины.

2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

3. Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Десятого арбитражного апелляционного суда http://10aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Московского округа http://fasmo.arbitr.ru.

 

Судья                                                                       А.В. Гринева