Четвёртый арбитражный апелляционный суд

ул. Ленина 100б, Чита, 672000,    http://4aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело №А19-6982/2020

16 октября 2020 года

г. Чита

Резолютивная часть постановления объявлена 13 октября 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 октября 2020 года.

Четвёртый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Куклина О.А., судей Бушуевой Е.М., Мациборы А.Е., при ведении протокола судебного заседания секретарём ФИО1, рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «АльфаГрупп» на решение Арбитражного суда Иркутской области от 20 июля 2020 года по делу №А19-6982/2020 по иску общества с ограниченной ответственностью «СнабСервис» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «АльфаГрупп» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о расторжении договора аренды,

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Ферро-Темп» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2, представитель по доверенности от 18.02.2020,

и установил:

общество с ограниченной ответственностью «СнабСервис» (далее – ООО «СнабСервис», истец) обратилось с иском к обществу с ограниченной ответственностью «АльфаГрупп» (далее – ООО «АльфаГрупп», ответчик) с требованиями:

расторгнуть действующий между ООО «СнабСервис» и ООО «АльфаГрупп» договор аренды №08/А-Ф от 08.08.2019, заключённый обществом с ограниченной ответственностью «Ферро-Темп» (далее – ООО «Ферро-Темп») и ООО «АльфаГрупп»;

обязать ООО «АльфаГрупп» в течение одного месяца с момента вступления в законную силу решения суда возвратить по акту приёма-передачи ООО «СнабСервис» производственную базу площадью 48 397 кв.м, расположенную по адресу: Иркутская область, г. Ангарск, Первый промышленный нп, квартал 47, строение 13, с оборудованием:

- трансформаторная подстанция, площадь 36,6 кв.м, кадастровый номер 38:26:000000:2606;

- нежилое здание с холодным пристроем – конторой цеха, площадь 1042,40 кв.м, кадастровый номер 38:26:000000:3794;

- нежилое помещение – малый гараж, площадь 111,80 кв.м, кадастровый номер 38:26:041203:1016;

- нежилое помещение – мастерские, площадь 113,10 кв.м, кадастровый номер 38:26:041203:1017;

- земельный участок, площадь 48397 кв.м, кадастровый номер 38:26:041203:245;

- нежилое здание – пресс БА-1638, площадь 161,40 кв.м, кадастровый номер 38:26:041203:919;

- нежилое здание – ножницы Н-2335, площадь 61 кв.м, кадастровый номер 38:26:041203:920;

- нежилое здание – пресс-ножницы НО-838, площадь 208,10 кв.м, кадастровый номер 38:26:041203:921;

- сооружение весовой, площадь 456,50 кв.м, кадастровый номер 38:26:041203:922;

- нежилое здание – сборно-разборное сооружение склада, площадь 254 кв.м, кадастровый номер 38:26:041203:923;

- железнодорожный путь протяженностью 128 п.м, кадастровый номер 38:26:041203:924.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «Ферро-Темп».

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 20.07.2020 исковые требования удовлетворены полностью. С ООО «АльфаГрупп» в пользу ООО «СнабСервис» взысканы 6000 руб. в качестве возмещения расходов истца по уплате государственной пошлины.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обратился в суд апелляционной инстанции с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить.

Заявитель не согласен с решением суда, основанием для отмены считает недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд посчитал установленными, а также несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

По мнению заявителя, значимым обстоятельством, подлежащим установлению, является существенное нарушение арендатором условий договора, в частности нарушение обязанности по оплате арендных платежей. Как указывает заявитель жалобы, истец свои требования мотивировал наличием задолженности по оплате арендных платежей, однако документального подтверждения наличия задолженности в указанном размере истцом не представлено. По мнению заявителя жалобы, приобретая недвижимое имущество, обременённое правами ответчика по договору аренды, истец, действуя осмотрительно, должен был ознакомиться с содержанием договора аренды, а также установить текущий размер платёжных обязательств сторон на момент заключения договора купли-продажи недвижимого имущества.

Заявитель указывает, что задолженность ответчика перед истцом по договору отсутствует, поскольку между сторонами подписано соглашение о зачёте встречных однородных требований (далее – Соглашение о зачёте) от 19.08.2019, согласно которому обязательства ответчика перед ООО «Ферро-Темп» по договору аренды №08/А-Ф от 08.08.2019 об оплате арендных платежей за период с 08.08.2019 по 19.08.2020 в размере 3 735 478 руб. прекращены.

По мнению заявителя жалобы, указанное соглашение является достоверным доказательством, поскольку лицами, участвующими в деле, не было заявлено о фальсификации доказательств.

Заявитель указывает, что письмо от 21.11.2019 исх. №101-2019, адресованное третьему лицу, с просьбой о возврате новому собственнику ООО «СнабСервис» 168 745,56 руб. излишне уплаченной арендной платы за август 2019 года не свидетельствует о том, что до 21.11.2019 между сторонами не заключалось соглашения о зачёте. По мнению заявителя, в указанном письме речь идёт о платежах на текущий ремонт базы в рамках договора аренды и начисление арендной платы за август 2019 года.

Истец в отзыве на апелляционную жалобу доводы апеллянта отклонил, решение суда считает законным и обоснованным.

Третье лицо отзыв на апелляционную жалобу не представило.

Ответчик и третье лицо в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания уведомлены надлежащим образом. Руководствуясь пунктом 3 статьи 156, пунктом 1 статьи 123 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие представителей ответчика и третьего лица.

Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Изучив материалы дела и проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции установил следующее: ООО «Ферро-Темп» являлось собственником земельного участка с кадастровым номером 38:26:041203:245 площадью 48 397 кв.м, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Ангарск, Первый промышленный нп, квартал 47, строение 13, с находящимися на участке объектами недвижимого (здания, строения, сооружения, железнодорожный путь) и движимого имущества, составляющих в своей совокупности производственную базу.

Между третьим лицом и ответчиком (арендатором) заключён договор аренды производственного помещения и оборудования от 08.08.2019 №08/А-Ф, на основании которого третьим лицом передано ответчику по акту приёма-передачи материально-технического оснащения от 08.08.2019:

- земельный участок, кадастровый номер 38:26:041203:0245, площадью 48 397 кв.м;

- железнодорожный путь – 128 п.м;

- сооружение весовой, площадью 456,5 кв.м;

- пресс-ножницы НО-838, площадью 208,1 кв.м;

- ножницы Н 2335, площадью 61 кв.м;

- малый гараж, площадью 111,8 кв.м;

- трансформаторная подстанция, площадью 36,6 кв.м;

- мастерские, площадью 13,1 кв.м;

- двухэтажное здание с холодным пристроем, площадью 1042,4 кв.м;

- сборно-разборное сооружение склада (здание «Мегет»), площадью 254 кв.м;

- стружкодробилка СД-5, заводской №56;

- дозиметр, приборы сцинтилляционные геологоразведочные СРП-68-01, заводские номера 266 и 434, дозиметр гамма-излучения ДБГ-04А заводской номер 6761;

- весовое оборудование, весы автомобильные стационарные, заводской №9841ВТ-4041-500ш;

- краны ГПК-5 с магнитной шайбой №2/1490 от 05.1990, №3/97 от 11.1984, №4/2138 от 05.1979;

- кран ГПК-5 с грейферным захватом №7/148 от 11.1988;

- экскаватор ЭО-42225 с гидроножницами заводской номер 1533;

- КАМАЗ-55208 (самосвал) Х 322 ОМ 38;

- КАМАЗ-532290 (металловоз) Х 042 КК 38;

- МАЗ-6303 А5-(320) (металловоз) Н 623 ТМ 38;

- ЗИЛ-431410 (опасные грузы) О 122 ЕТ 38.

Дополнительным соглашением от 09.08.2019 к договору аренды №08/А-Ф от 08.08.2019 стороны внесли изменения в перечень арендуемого имущества по договору, включив в предмет аренды следующее имущество производственной базы:

- трансформаторная подстанция, площадь 36,6 кв.м, кадастровый номер 38:26:000000:2606;

- нежилое здание с холодным пристроем – контора цеха, площадь 1042,40 кв.м, кадастровый номер 38:26:000000:3794;

- нежилое помещение – малый гараж, площадь 111,80 кв.м, кадастровый номер 38:26:041203:1016;

- нежилое помещение – мастерские, площадь 113,10 кв.м, кадастровый номер 38:26:041203:1017;

- земельный участок, площадь 48 397 кв.м, кадастровый номер 38:26:041203:245;

- нежилое здание – пресс БА-1638, площадь 161,40 кв.м, кадастровый номер 38:26:041203:919;

- нежилое здание – ножницы Н-2335, площадь 61 кв.м, кадастровый номер 38:26:041203:920;

- нежилое здание – пресс-ножницы НО-838, площадь 208,10 кв.м, кадастровый номер 38:26:041203:921;

- сооружение весовой, площадь 456,50 кв.м, кадастровый номер 38:26:041203:922;

- нежилое здание – сборно-разборное сооружение склада, площадь 254 кв.м, кадастровый номер 38:26:041203:923;

- железнодорожный путь протяженностью 128 п.м, кадастровый номер 38:26:041203:924.

Пунктом 2 дополнительного соглашения стороны установили срок аренды до 31.12.2020.

28.08.2019 Управлением Росреестра по Иркутской области произведена государственная регистрация договора аренды и дополнительного соглашения от 09.08.2019 к нему.

Таким образом, по состоянию на 28.08.2019 часть производственной базы была обременена арендой.

По условиям договора между собственником – ООО «Ферро-Темп» и арендатором – ООО «СнабСервис» сторонами сделки согласована арендная плата в размере 300 000 руб. в месяц, включая НДС. Коммунальные услуги включены в ежемесячную плату. Оплата электричества должна производиться по фактическому потреблению.

27.08.2019 ООО «Ферро-Темп» и ООО «СнабСервис» заключили договор купли-продажи имущества, по условиям которого ООО «Снаб-Сервис» приобрело производственную базу, расположенную в г. Ангарске по адресу: Первый промышленный массив, квартал 47, строение 13 (здания, строения, сооружения, железнодорожный путь и перечисленное в договоре движимое имущество, составляющее производственную базу), в том числе имущество, которое являлось предметом договора аренды.

05.11.2019 Управлением Росреестра по Иркутской области произведена государственная регистрации договора купли-продажи от 27.08.2019 в редакции дополнительного соглашения от 30.09.2019.

12.12.2019 истец направил ответчику уведомление о необходимости исполнения обязательств по оплате арендной платы, которое было получено арендатором 16.12.2019.

В связи неоплатой аренды истец дважды 18.02.2020 и 03.03.2020 направил ответчику требование о погашении задолженности, предложение расторгнуть договор аренды, уведомление о намерении расторгнуть договор аренды в судебном порядке.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Оценив представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд апелляционной инстанции пришёл к следующим выводам: правоотношения сторон вытекают из договора аренды и регулируются нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Из материалов дела судом установлено, что часть имущества переданного в аренду ответчику, является недвижимым. Следовательно, в соответствии с требованиями статьи 131 и 164 ГК РФ сам договор аренды и все дополнительные соглашения к нему подлежали государственной регистрации. Правовые последствия данных сделок наступают после их регистрации. Как уже отмечено выше, 28.08.2019 Управлением Росреестра по Иркутской области произведена государственная регистрация договора аренды и дополнительного соглашения от 09.08.2019 к нему.

Ответчику фактически было передано во владение и пользование имущество, являющееся предметом договора от 08.08.2019 №08/А-Ф с учётом дополнительного соглашения от 09.08.2019 к нему, которое в настоящее время на праве собственности принадлежит истцу.

Вместе с тем, дополнительное соглашение №1 к договору аренды от 19.08.2019, изменяющее условия внесения и размер арендной платы, а также дополнительное соглашение №2 к договору аренды от 09.08.2019, расширяющее перечень передаваемого в аренду имущества, подписанные между ответчиком и третьим лицом, вопреки требованиям пункта 2 статьи 164 ГК РФ не зарегистрированы в установленном законом порядке, соответственно, никаких правовых последствий для истца, как собственника имущества и арендодателя, не влекут.

Учитывая изложенное, ответчик согласно положениям статей 309, 314 и 614 ГК РФ обязан вносить истцу арендную плату в сроки, в порядке и на условиях, установленных договором от 08.08.2019 №08/А-Ф с учётом дополнительного соглашения от 09.08.2019 к нему, и без учёта дополнительного соглашения №1 от 19.08.2019 и дополнительного соглашения №2.

Все доводы ответчика о том, что истец препятствовал ему в использовании арендованного имущества, нашли надлежащую оценку суда первой инстанции и признаны несостоятельными. Суд апелляционной инстанции с указанными выводами суда первой инстанции полностью согласен. То есть никаких оснований для освобождения ответчика от исполнения обязательств по внесению арендной платы судом не выявлено.

Тем не менее, ответчик указанное обязательство надлежащим образом не исполнял. За период с момента государственной регистрации договора купли-продажи (05.11.2019) до момента предъявления претензии об уплате долга (18.02.2020) у ответчиком имелась задолженность в размере 1 026 206,90 руб. В последующем она только увеличилась, поскольку на момент рассмотрения спора судом первой инстанции ответчиком уплачено истцу только 30 000 руб.

Соглашение о зачёте встречных однородных требований от 19.08.2019, согласно которому арендная плата, подлежащая уплате ответчиком вплоть до 19.08.2020, уже уплачена предыдущему арендодателю, ранее являвшемуся собственником имущества и выступающему по настоящему делу третьим лицом, решающего значения при рассмотрении настоящего дела не имеет. С 19.08.2019 ответчиком просрочены арендные платежи более, чем два раза подряд. При том, что в соответствии со статьёй 619 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

То есть той просрочки, что допущена ответчиком уже после 19.08.2019, более чем достаточно для досрочного расторжения договора аренды.

В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо не получении ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом или договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

В данном случае истец дважды, 18.02.2020 и 03.03.2020, направлял ответчику требование о погашении задолженности и предложение расторгнуть договор аренды. Ответчик уведомлялся истцом и о намерении расторгнуть договор аренды в судебном порядке.

Ответ на указанные письма последним не получен, что даёт ему право требовать расторжения спорного договора аренды в судебном порядке.

В соответствии с частью 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учётом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку ответчик арендованное имущество истцу в установленном законом порядке не возвратил, иск в части требований о понуждении к возврату имущества удовлетворён правомерно.

Таким образом, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.

Руководствуясь статьями 268 – 271 АПК РФ, Четвёртый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 20 июля 2020 года по делу №А19-6982/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение 2-х месяцев с даты принятия путём подачи жалобы через суд первой инстанции.

Председательствующий                                                         О.А. Куклин

Судьи                                                                                        Е.М. Бушуева

                                                                                                   А.Е. Мацибора