﻿

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А63-7547/2019

г. Краснодар

14 мая 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 13 мая 2021 года

	Постановление в полном объеме изготовлено 14 мая 2021 года

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Аваряскина В.В., судей Садовникова А.В. и Фефеловой И.И., при участии в судебном заседании от истца – индивидуального предпринимателя Гаджиевой Лейлы Дагировны (ИНН 056204247464, ОГРНИП 319057100008032) – Козюберда А.В. (доверенность от 10.05.2021), в отсутствие ответчика – администрации города-курорта Кисловодска (ИНН 2628016302, ОГРН 1022601316418), третьих лиц: Матисова Сергея Львовича, управления архитектуры и градостроительства администрации города-курорта Кисловодска, министерства строительства и архитектуры Ставропольского края, Русаковой Елены Владимировны, Матисовой Юлии Сергеевны, Рыбасова Никиты Юрьевича, Рыбасовой Екатерины Юрьевны, Петченко Юлии Геннадьевны, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Гаджиевой Лейлы Дагировны на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 26.10.2020 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2021 по делу № А63-7547/2019, установил следующее. 

Индивидуальный предприниматель Гаджиева Л.Д. (далее – предприниматель) обратилась в арбитражный суд с иском к администрации города-курорта Кисловодска (далее – администрация) о признании права собственности на квартиры в количестве 28 штук, расположенные в самовольно возведенном пятиэтажном многоквартирном доме (литера В) на земельном участке с кадастровым номером 26:34:130120:105 по адресу: Ставропольский край, г. Кисловодск, ул. Чапаева, 27; сохранении самовольно возведенного объекта капитального строительства – здания многоквартирного дома в существующих габаритах с площадью – 2153,4 кв. м со всеми входящими в его состав помещениями (квартирами и местами общего пользования). 

Администрация обратилась со встречным иском к предпринимателю о признании реконструкции объекта капитального строительства расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Кисловодск, ул. Чапаева, 27, незаконной; возложении обязанности на Гаджиеву Л.Д. привести спорный объект капитального строительства в состояние, существовавшее до проведение таких работ. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Матисов С.Л., управление архитектуры и градостроительства администрации города-курорта Кисловодска (далее – управление архитектуры), министерство строительства и архитектуры Ставропольского края (далее – министерство), Русакова Е.В., Матисова Ю.С., Рыбасов Н.Ю., Рыбасова Е.Ю. и Петченко Ю.Г.

Решением суда от 26.10.2020, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 16.02.2021, в удовлетворении первоначальных исковых требований отказано. Встречные исковые требования удовлетворены. Признано незаконным строительство объекта капитального строительства (пятиэтажного многоквартирного дома (литера В) с площадью здания 2153,4 кв. м, включающего квартиры в количестве 28 штук), образованного из объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 26:34:130120:115, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Кисловодск, ул. Чапаева, 27 на земельном участке с кадастровым номером 26:34:130120:115. На предпринимателя возложена обязанность в течение одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу привести объект капитального строительства (пятиэтажный многоквартирный дом (литера В) с площадью здания 2153,4 кв. м, включающий квартиры в количестве 28 штук), образованный из объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 26:34:130120:115, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 26:34:130120:105 по адресу: Ставропольский край, г. Кисловодск, ул. Чапаева, 27, в состояние, существовавшее до проведение таких работ, а именно – объект незавершенного строительства, состоящий из основного нежилого здания общей площадью 453,2 кв. м, согласно техническим условиям, указанным в договоре купли-продажи от 20.03.2014, а также свидетельстве о государственной регистрации права от 29.03.2014 26-АИ 645820. С предпринимателя в доход федерального бюджета взыскано 6 тыс. рублей государственной пошлины.

В кассационной жалобе предприниматель просит отменить решение и постановление. Заявитель указывает, что суд первой инстанции, установив наличие противоречий в описательной части заключения эксперта № 3/19, признал его недопустимым доказательством. В случае недостаточной ясности или неполноты заключения эксперта суд может назначить дополнительную экспертизу, однако суд уклонился от указанных действий. 

Отзывы на кассационную жалобу не поступили.

В судебном заседании представитель предпринимателя поддержал доводы кассационной жалобы.

Изучив материалы дела и  доводы кассационной жалобы, выслушав представителя предпринимателя, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что 20.03.2014 Магомедов Н.М. (от имени Маковой Р.М.; продавец) и Гаджиева Л.Д. (покупатель) заключили договор купли-продажи земельного участка общей площадью 1170 кв. м с кадастровым номером 26:34:130120:105 и объекта незавершенного строительства № 27, состоящего из основного нежилого здания общей площадью 453,2 кв. м с кадастровым номером 26:34:130120:115, по адресу: Ставропольский край, г. Кисловодск, ул. Чапаева. 

29 марта 2014 года за Гаджиевой Л.Д. зарегистрирован переход права собственности по данному договору купли-продажи на объект незавершенного строительства (литера В; назначение – нежилое; площадь застройки – 453,2 кв. м; кадастровый номер 26:34:130120:115), расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Кисловодск, ул. Чапаева, 27, что подтверждается свидетельством о праве собственности № 26-26-15/007/2014-409. 

15 мая 2014 года за Гаджиевой Л.Д. зарегистрирован переход права собственности по договору купли-продажи на земельный участок (площадь 1170 кв. м, назначение: земли населенных пунктов – многоквартирные жилые дома от 3 до 16 этажей, кадастровый номер 26:34:130120:105), расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Кисловодск, ул. Чапаева, 27, что подтверждается свидетельством о праве собственности № 26-26- 15/007/2014-411. 

В 2016 году предприниматель без проектной и разрешительной документации осуществил самовольную реконструкцию нежилого объекта незавершенного строительства, приобретенного по договору купли-продажи, строительство пятиэтажного многоквартирного дома объекта. 

Согласно данных технического плана здания, декларации спорный объект недвижимости, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 26:34:130120:105 имеет следующие технико-экономические показатели (характеристику): 

– многоквартирный дом, площадь здания – 2153,4 кв. м, год строительства – 2016; 

– количество этажей – 5 надземных этажей; 

– общее количество квартир – 28 штук. 

Управлением архитектуры градостроительный план земельного участка по ул. Чапаева, 27 в г. Кисловодске в целях определения требований к строительству многоквартирного жилого дома и разрешение на строительство многоквартирного жилого дома по указанному адресу не выдавались, соответственно возведенный объект в силу требований статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) обладает признаками самовольной постройки, в связи с чем предпринимателю отказали в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения предпринимателя в суд с иском о признании права собственности на квартиры, сохранении реконструированного объекта, а администрации с встречным иском о приведении объекта в состояние, существовавшее до произведенной реконструкции.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

В силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

– если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

– если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

– если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса прямо предусмотрены условия, при одновременном соблюдении которых за лицом, в собственности которого находится земельный участок, в судебном порядке может быть признано право собственности на самовольную постройку, поэтому эти условия подлежат судебной проверке в обязательном порядке.

При этом отсутствие требуемого разрешения на строительство должно обсуждаться в контексте квалификации постройки как самовольной (пункт 1 статьи 222 Гражданского кодекса), а пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса, регулирующий вопрос признания права собственности на постройку, в отношении которой установлено, что она является самовольной, не содержит такого условия для удовлетворения соответствующего иска, как наличие разрешения на строительство или предваряющее строительство принятие мер для получения такого разрешения.

Как разъяснено в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»; (далее – постановление № 10/22), при рассмотрении исков о признании права собственности на самовольную постройку суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Приведенное выше разъяснение направлено на то, чтобы воспрепятствовать явным злоупотреблениям правом легализовать постройку, которое предусмотрено пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса (статья 10 Гражданского кодекса).

Согласно разъяснениям, содержащимся в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

Аналогичная правовая позиция сформулирована и в пункте 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации».

Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

Положения статьи 222 Гражданского кодекса распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект (пункт 28 постановления № 10/22).

Исследовав и оценив фактические обстоятельства дела и имеющиеся доказательства по правилам статьи 71 Кодекса в их совокупности и взаимосвязи, доводы и возражения участвующих в деле лиц, исходя из отсутствия доказательств, подтверждающих, что Гаджиева Л.Д. предпринимала надлежащие меры по легализации постройки и получению необходимой разрешительной документации на проведение работ (при этом доказательства невозможности получения такой документации в указанный период по независящим от предпринимателя причинам не представлены), суды пришли к правомерному выводу об отсутствии оснований для признания права собственности на самовольно реконструированный объект, а также обоснованности встречных требований о приведении постройки в состояние до проведенных работ по реконструкции.

Довод предпринимателя о несогласии с выводами судебной экспертизы отклоняется судом кассационной инстанции, поскольку он не свидетельствует о допущенных нарушениях при проведении экспертизы, а также о неправильном применении судами норм материального и процессуального права при ее оценке в совокупности с иными доказательствами, представленными в материалы дела.

Суды верно исходили из установленных по делу обстоятельств, свидетельствующих о реконструкции в отсутствие разрешения на строительство и недоказанности принятия предпринимателем надлежащих мер к его получению, в связи с чем пришли к выводу о наличии оснований для признания спорного объекта самовольной постройкой и удовлетворили требования администрации, не усмотрев правовых оснований для признания за предпринимателем права собственности на самовольную постройку (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 по делу № А63-15083/08-С1-4, определения Верховного Суда Российской Федерации от 20.05.2019 № А32-13293/2018, от 03.07.2017 № А65-12580/2016).

Аналогичная правовая позиция отражена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 17.12.2020 № 306-ЭС20-118, в котором также указано, что иной подход ставит добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в худшее положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполняет предусмотренные законом требования.

Основания для иной оценки доказательств у суда кассационной инстанции отсутствуют. Пределы полномочий суда кассационной инстанции регламентируются положениями статей 286 и 287 Кодекса, в соответствии с которыми кассационный суд не обладает процессуальными полномочиями по оценке (переоценке) установленных по делу обстоятельств.

Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

С учетом изложенного основания для отмены или изменения обжалуемых судебных актов отсутствуют.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 26.10.2020 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2021 по делу № А63-7547/2019 оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий							      В.В. Аваряскин

Судьи										      А.В. Садовников

										      И.И. Фефелова