ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

проезд Соломенной сторожки, д. 12, г. Москва, ГСП-4, 127994

официальный сайт: http://www.9aas/arbitr.ru; e-mail:9aas.info@arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-90428/2023-ГК

Дело № А40-136468/23

город Москва

01апреля 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 21 марта 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме апреля 2024 года

 

Девятый арбитражный апелляционный  суд в составе:

председательствующего судьи Мезриной Е.А.,

судей Алексеевой Е.Б., Головкиной О.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем Ермаковой Е.М.,рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ГСК «Тулпар СВ» 

на решение Арбитражного суда города Москвы от 21.11.2023 

по делу № А40- 136468/23, принятое судьей В.В. Дудкиным,

по иску ГСК «Тулпар СВ» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН: 

<

***>, ИНН:

7705031674)

третье лицо: Госинспекция по недвижимости города Москвы

о признании недействительным уведомления

при участии в судебном заседании представителей: от истца: ФИО1 по доверенности от 28.04.2023 г.; 

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 11.12.2023 г.;

от третьего лица: не явился, извещен; 

 

УСТАНОВИЛ:

ГСК "Тулпар СВ"  (далее - истец)  обратился с иском к ДГИ г. Москвы (далее – ответчик)   о признании недействительным уведомления ДГИ г. Москвы об изменении арендной платы от 22.03.2023г. № 33-6-338757_23-(0)-0.

Обязать ДГИ г. Москвы восстановить ставку арендной платы ГСК в размере 0,3% от кадастровой стоимости земельного участка, применив указанную ставку с 17.03.2022г., согласно договору аренды земельного участка № М-02-017114 от 31.05.2001г.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 21.11.2023 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом,  истец  обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной  жалобой, в которой просил указанное решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

В судебном заседании Девятого арбитражного апелляционного суда представитель апеллянта поддержал доводы апелляционной жалобы, просил ее  удовлетворить. Пояснил, что ему неизвестно кто вел предпринимательскую деятельность в шиномонтажной мастерской.

В судебном заседании Девятого арбитражного апелляционного суда представитель -  ответчика возражал  против удовлетворения апелляционной жалобы.    

Судебное заседание проведено в отсутствие третьего лица в порядке ст. 156 АПК РФ.

Рассмотрев дело в порядке статей 266, 267, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, выслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения решения арбитражного суда, принятого в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между ДГИ г. Москвы  и ГСК «Тулпар СВ» заключен Договор аренды №М02-017114 от 31.05.2001г. предметом которого является земельный участок площадью 3600 кв.м., предоставляемый в пользование на условиях аренды для использования территории под эксплуатацию здания гаража-стоянки на 99 машиномест, сроком на 49 лет.

Согласно п. 1.4. Договора на участке имеется двухэтажный гараж-стоянка на 99 машиномест.

Уведомлением от 22.03.23г. №33-6-338757_23-(0)-0 Ответчик проинформировал Истца об увеличении арендной ставки на участок, ссылаясь на проверки Госинспекции по недвижимости от 17.03.22 и от 31.05.22г. согласно которым, здание с кадастровым номером 77:02:0020001:1007, расположенное по адресу: 

<

...>, используется под размещение гаража-автостоянки и шиномонтажа.

Ответчик сообщил Истцу, что земельный участок используется с нарушением целевого использования, в связи с чем, годовая арендная плата с 0,3% увеличена до 1,5% и составляет с 17.03.2022г.- 902 339,02 руб., а с 01.01.2023г. – 919090,61руб.

Истец не согласен с данным уведомлением, считает его недействительным в силу того, что оно не содержит достоверных данных об использовании земельного участка с кадастровым номером 77:02:0020001:4, принадлежащем Истцу на правах аренды. Рапорты и Акты осмотра Госинспекцией по недвижимости Истцу не вручались ни Ответчиком, ни Третьим лицом.

Согласно Приложению к договору аренды льготная ставка арендной платы в процентах от кадастровой стоимости земельного участка для истца составляет 0,3%.

В соответствии с пунктом 3.4 договора аренды размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы и/или коэффициентов к ставкам арендной платы (в том числе коэффициентов индексации) полномочным (уполномоченным) органом государственной власти Российской Федерации и/или города Москвы без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в настоящий договор. 

При этом, в случае принятия таких актов, исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании договора и письменного уведомления арендодателя об изменении (введении) ставок арендной платы и/или коэффициентов к ставкам арендной платы, в том числе коэффициентов индексации и/ или уведомления с расчетом платежей либо с указанием коэффициентов, в действие правовым актом и без внесения изменений, дополнений в настоящий договор. 

Уведомление может быть сделано арендодателем и через средства массовой информации неопределенному кругу лиц, обязательное для арендатора. Первый арендный платеж по новым ставкам арендной платы производится арендатором на ближайшую дату платежа, следующую после введения новых ставок арендной платы, включая, при необходимости, доплаты за предыдущие периоды".

Также в соответствии с пунктом 3.5 договора аренды, установленные льготы по арендной плате и ставки арендной платы ниже средней по городу Москве не применяются в случае, когда арендатор передает земельный участок или расположенные на нем здания, строения, сооружения и помещения в аренды, субаренды и иное возмездное пользование другом юридическому лицу, при этом данная обязанность арендатора уплачивать арендную плату без применения понижающих коэффициентов наступает с момента передачи указанного имущества в пользование".

Таким образом, договор аренды не содержит иных оснований, кроме вышеперечисленных, для изменения размера ставки арендной платы за земельный участок.

Как указывал истец, он не согласен с указанным изменением условий договора аренды, считает, что внесение изменений нарушает его права и законные интересы в сфере экономической деятельности, что в силу ст. 4 АПК РФ предоставляет истцу право обратиться за судебной защитой.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что основания для удовлетворений требований отсутствуют.

Согласно сведениям ЕГРН данному земельному участку установлен соответствующий вид разрешенного использования: эксплуатации здания гаража-стоянки на 99 машино-мест.

Указанные данные подтверждаются данными публичной кадастровой карты, картой ПЗЗ и не оспариваются сторонами.

Согласно п. 1 ч. 6 ст. 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации виды разрешенного использования земельного участка определяются в градостроительном регламенте, входящем в состав правил землепользования и застройки (ПЗЗ), которые утверждены постановлением Правительства Москвы от 28.03.2017 № 120-ПП.

Правила землепользования и застройки утверждены постановлением Правительства от 28.03.2017 № 120-ПП (далее - ПЗЗ).

Вид разрешенного использования, установленный в настоящее время, согласно ПЗЗ, не подлежит изменению, поскольку является сохраняемым землепользованием.

Согласно ч. 2 ст. 85 Земельного кодекса РФ границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации.

 Истцом не учтено, что критерий использования помещений в зданиях, расположенных на земельном участке 77:02:0020001:4 в пределах 25 % не является безусловным основанием, для выводы о том, что такой вид разрешенного использования является вспомогательным видом разрешенного использования.

  Вид разрешенного использования даже если имеет место быть использование такого вида менее чем 25 % не может рассматриваться как вспомогательный в случае, если указанный вид не направлен на осуществление и реализацию основного вида разрешенного использования земельного участка.

 Более того, не следует что, если вид разрешенного использования применяется к зданию площадью меньше 25 % то данный вид автоматически считается вспомогательным поскольку суть вспомогательного вида — это способствовать исполнению основного вида разрешенного использования, иными словами, данный вид соотносится как главная вещь и принадлежность. Если убрать главную вещь вспомогательная не может существовать, если может, данный вид не может рассматриваться как вспомогательный, а является самостоятельным наряду с иными основными видами разрешенного использования земельного участка.

Суд первой  инстанции верно пришел к выводу, что если убрать здания на земельном участке 77:02:0020001:4, в которых осуществляется эксплуатация гаража-стоянки, то здание в котором осуществляется шиномонтаж продолжит самостоятельно существовать в отсутствии зависимости от иных зданий, что исключает такой вид как вспомогательный вид разрешенного использования.

    В соответствии с пп. 2 п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Государственная инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы (далее - Госинспекция) обладает полномочиями по выявлению фактов незаконного (нецелевого) использования земельных участков, находящихся в собственности города Москвы, и земельных участков, находящихся на территории города Москвы, государственная собственность на которые не разграничена, а также контролю за выявлением и пресечением фактов незаконного (нецелевого) использования указанных земельных участков.

Порядок выявления и пресечения фактов незаконного размещения объектов недвижимости регламентирован постановлением Правительства Москвы от 11.12.2013 № 819-ПП «Об утверждении положения о взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков».

Актами Госинспекции от 17.03.2022 № 9027446 и от 31.05.2022 № 9028084 установлено, что по данным портала Росреестра по адресу: 

<

...>, учтено двухэтажное здание площадью 3 546, 3 кв.м с кадастровым номером 77:02:0020001:1007. На спорном земельном участке возведен объект (пристройка), который  на технический и кадастровый учет не поставлен, имущественные права не зарегистрированы. Фактически используется под шиномонтаж.

  Земельный участок для целей строительства (реконструкции) указанной пристройки не предоставлялся. Разрешение на строительство и реконструкцию не выдавалось.

   В соответствии с ч. 2 ст. 264 ГК РФ лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

  Суд пришел к выводу, что в настоящее время, земельный участок используется не в соответствии с видом разрешенного использования и не в соответствии с целью, поименованной в договоре аренды от 31.05.2001 М-02-017114, следовательно, основания при применения льготной ставки и признания уведомления от 22.03.2023 № 33-6-358757/23-(0)-0 незаконным отсутствуют.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требованиях.

Судебная коллегия поддерживает выводы суда первой инстанции.

Как следует из пункта 1 статьи 39.7 Земельного кодекса размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Такие принципы, обязательные при установлении в случаях предусмотренных законом уполномоченными органами размера арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, Правительство Российской Федерации утвердило постановлением от 16.07.2009 N 582.

Согласно предусмотренному данным постановлением принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования.

Из совокупного толкования указанных принципов земельного законодательства следует, что при строительстве и эксплуатации объектов недвижимости (здания, сооружения, объекты капитального строительства, линейные объекты) должны соблюдаться требования, обусловленные целевым назначением земельного участка, в границах которого они создаются и используются.

Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 16.10.2020 N 42-П (далее - постановление N 42-П) указал, что регулирование отношений по использованию земельных участков, расположенных в границах населенных пунктов, тесно связано с решениями, принимаемыми органами публичной власти в градостроительной сфере и призванными обеспечить комфортную окружающую среду в населенных пунктах, благоприятные условия жизни, транспортную доступность и удобство расположения образовательных, медицинских учреждений, организаций торговли, культуры, физкультурно-спортивных и других организаций.

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования (часть 4 статьи 37 Градостроительного кодекса, пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса).

Системное толкование положений земельного и градостроительного законодательства, правовых позиций Конституционного Суда Российской Федерации позволяет сделать вывод о том, что правовой режим земельных участков и объектов капитального строительства, неотъемлемой составляющей которого является разрешенное использование, определяется прежде всего нормативными актами публичного образования (в частности, правилами землепользования и застройки, в составе которых утверждены градостроительные регламенты), и именно неисполнение указанных актов свидетельствует о нарушении правового режима использования земельного участка и объекта капитального строительства.

Собственник земельного участка и объекта капитального строительства имеет право самостоятельно выбрать для себя как основной, так и - в дополнение к основному - вспомогательный вид его разрешенного использования, которые предусмотрены правилами землепользования и застройки муниципального образования для определенной территориальной зоны.

Равно как собственник земельного участка, так и собственник объекта капитального строительства не ограничен в выборе предусмотренных основных и вспомогательных видов использования принадлежащего ему объекта.

Во исполнение указанного постановления N 42-П Федеральным законом от 30.12.2021 N 493-ФЗ "О внесении изменений в статью 7 Земельного кодекса Российской Федерации и статью 8 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" (вступившим в силу с 10.01.2022) в пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса введен абзац, согласно которому внесение в ЕГРН сведений о вспомогательных видах разрешенного использования земельного участка не требуется.

Пунктом 3.3.5 Правил землепользования и застройки города Москвы, утвержденных постановлением Правительства Москвы от 28.03.2017 N 120-ПП (далее - Правила землепользования Москвы) установлены следующие условия, при соблюдении которых допускается применение вспомогательных видов разрешенного использования:

1) вспомогательные виды разрешенного использования должны быть выбраны из числа видов, не установленных в качестве основных или условно разрешенных видов использования для территориальной зоны, в которой находится земельный участок;

2) вспомогательный вид разрешенного использования не может реализовываться без реализации основного вида разрешенного использования и должен осуществляться только совместно с разрешенными основными и (или) условно разрешенными видами использования земельных участков или объектов капитального строительства;

3) в случае если выбранный вспомогательный вид разрешенного использования предусматривает размещение объектов капитального строительства, то их строительство может опережать во времени реализацию основных, условно разрешенных видов разрешенного использования (но не может быть единственным фактическим использованием земельного участка или объекта капитального строительства);

4) в случае если установленные основные, условно разрешенные виды использования предусматривают размещение объектов капитального строительства, то суммарная доля общей площади всех объектов капитального строительства вспомогательных видов разрешенного использования в пределах земельного участка должна составлять не более 25% от суммарной общей площади всех объектов капитального строительства, включая площадь подземных частей зданий, сооружений, возможных к размещению (сохранению, реконструкции, строительству) в пределах земельного участка, если иное не установлено требованиями нормативов градостроительного проектирования, технических регламентов, иными обязательными требованиями, предусмотренными законодательством Российской Федерации.

            При рассмотрении настоящего дела судом исследованы имеющие существенное значение для правильного разрешения спора  обстоятельства, в том числе о применимости к данной правовой ситуации нормативных положений Правил землепользования; о том, что часть земельного участка используется в иных целях, чем для эксплуатации зданий гаражно-строительного кооператива на 99 машино-места, а именно здание пристроя использовалось под шиномонтаж, и данный вид деятельности не под категорию вспомогательного вида разрешенного использования, по отношению к основному виду разрешенного использования; на основании совокупности представленных в дело доказательств сделаны выводы о том, что ответчиком не соблюдены в рассматриваемом случае условия, при наличии которых применение вспомогательных видов разрешенного использования являлось бы допустимым (пункт 3.3.5 Правил землепользования) – здание пристроя в котором был расположен шиномонтаж, возможно использовать в предпринимательской деятельности в отрыве от основного здания.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции истец указал на судебную практику, в частности по делуА40-86025/22, указав, что не извлекал прибыли от использования шиномонтажа. Представитель пояснил, что КСК не знал о том, что на земельном участке располагается здание шиномонтажа, что шиномонтажную мастерскую открыли неизвестные, они же использовали пристрой в своей предпринимательской деятельности, получить от них финансовые документы не представлялось возможным.

При этом представитель не смог пояснить каким образом, на земельном участке, который принадлежит ему на праве аренды, неизвестные могли не только построить пристрой к зданию истца, но и вести длительный период предпринимательскую деятельность, извлекая прибыль.

Ссылка истца на судебную практику по указанному делу не принимается, поскольку судебные акты приняты при иных фактических обстоятельствах.

Тот факт, что по состоянию на июнь 2023 здание шиномонтажа фактически отсутствовало, было снесено, как указывает истец не делает оспариваемое уведомление незаконным (истец обратился в суд с иском в порядке главы 24 АПК РФ ) или недействительным. 

Дело  рассматривалось в общеисковом порядке. Тот факт, что в иске истцом указаны положения ст. 198, 199, 200 АПК РФ, при этом госпошлина оплачена как по требованиям неимущественного характера по 6000,00руб., не делает, поданное истцом исковое заявление о признании недействительным уведомления, заявлением о признании незаконным ненормативного акта.

Ссылки апеллянта на судебную практику отклонены апелляционным судом, поскольку установлено, что указанное дело рассмотрено не в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по заявлению о признании незаконным ненормативного акта заинтересованного лица.

 По настоящему делу истцом избран иной способ защиты права, предусмотренный статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, и рассмотренный в порядке общего искового производства, круг установления обстоятельств по которому, отличен от дел рассматриваемых в порядке главы 24 АПК РФ. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 197 АПК РФ дела об оспаривании затрагивающих права и законные интересы лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, наделенных федеральным законом отдельными государственными или иными публичными полномочиями (далее - органы, осуществляющие публичные полномочия), должностных лиц, в том числе судебных приставов - исполнителей, рассматриваются арбитражным судом по общим правилам искового производства, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными АПК РФ. 

Исходя из смысла вышеприведенной нормы, в порядке, установленном главой 24 АПК РФ, рассматриваются споры, возникшие из отношений, связанных с исполнением государственными органами (органами местного самоуправления) своих публичных полномочий. 

При рассмотрении споров в порядке главы 24 АПК РФ предполагается иное, в отличие от искового производства, распределение бремени доказывания. Между тем, рассматриваемый спор возник из договорных отношений о признании недействительным уведомления. 

Истец при этом не указал пороки уведомления для признания его недействительным (ничтожным или оспоримым).

Учитывая все вышеизложенное в совокупности, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не оценены судом первой инстанции  при рассмотрении дела, имели бы юридическое значение и влияли на законность и обоснованность судебного акта, не содержат оснований, установленных ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для изменения или отмены судебного акта  арбитражного суда. 

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ, суд -     

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 21.11.2023  по делу № А40- 136468/23 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.  

Председательствующий судья                                                                    Мезрина Е.А.

 Судьи:                                                                                                            Алексеева Е.Б.

                                                                                                                        Головкина О.Г.