АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190121

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

26 июня 2025 года

Дело №

А56-49564/2023

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Чуватиной Е.В., судей Нестерова С.А., Сергеевой И.В., 

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Строитель-2001» ФИО1 (доверенность от 01.04.2025), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга ФИО2 (доверенность от 27.12.2024), от открытого акционерного общества «Российские железные дороги» ФИО3 (доверенность от 18.01.2024),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Строитель-2001» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.07.2024 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.12.2024 по делу № А56-49564/2023,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью (далее - ООО) «Строитель-2001», адрес: 195253, Санкт-Петербург, Салтыковская дор., д.16, к. 3, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее - Комитет), о признании недвижимым имуществом объекта - строения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Салтыковская дор., д. 16, корп. 3, лит. А, и о признании за Обществом права собственности на указанное строение.

К участию в деле в качестве соответчиков привлечены открытое акционерное общество «Российские железные дороги», адрес: 107174, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – ОАО «РЖД»),  Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области, адрес: 191186, Санкт-Петербург, Гороховая ул., д. 2/6, лит. А, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, адрес: 191124, Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика, д. 10-12, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, и Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга, адрес: 190000, Санкт-Петербург, ул. Рылеева, д. 7, лит. А, пом. 2-Н, 5-Н, 7-Н, 10-Н, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.07.2024 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.12.2024 данное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, просит отменить решение от 04.07.2024 и постановление от 27.12.2024, принять по делу новый судебный акт - об удовлетворении иска.

Податель жалобы считает, что подтвердил совокупность оснований для признания права собственности на спорное строение по правилам о приобретательной давности, указывает, что объект был возведен до 1995 года и с этого времени находится во владении Общества; ссылается на несоответствие выводов судов правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 03.08.2021 № 307-ЭС20-22282.

В отзыве на кассационную жалобу ОАО «РЖД» просит оставить принятые по делу судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы жалобы, а представители Комитета и ОАО «РЖД» возражали против ее удовлетворения.

Иные участвующие в деле лица извещены в соответствии с требованиями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в силу статьи 284 того же Кодекса не препятствует рассмотрению жалобы.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Общество обратилось в арбитражный суд с иском по настоящему делу о признании за ним права собственности как на объект недвижимости в отношении строения расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Салтыковская дор., д. 16, корп. 3, лит. А.

Как указало Общество, названное строение было возведено в рамках исполнения договора аренды от 15.10.1991 № 33 (далее - Договор от 15.10.1991), заключенного Дистанцией пути ПЧ-14 Ленинград-Финляндского отделения Октябрьской железной дороги в качестве арендодателя и малым государственным предприятием «Строитель-2000» в качестве арендатора.

В представленном Обществом Договоре от 15.10.1991 приведены следующие условия:

- арендатор принял в арендное пользование сроком на 10 лет нежилое одноэтажное здание по шоссе Революции, 70, общей площадью 88 кв.м и прилегающий земельный участок площадью 0,25 га, расположенный в полосе отвода железной дороги, для организации производственного участка (деревообработка и пр.), а также складирования материалов, оборудования и изделий; 

- арендатору предоставляется право по согласованию с арендодателем и инженерными службами оборудовать за свой счет арендуемый земельный участок и здание необходимыми инженерными сетями, дополнительными зданиями и другими сооружения, которые становятся собственностью арендатора (пункт 4 Договора от 15.10.1991);

- в случае досрочного расторжения, а также по истечении срока договора арендодателя компенсирует стоимость зданий, сооружений и инженерных сетей, построенных арендатором за истекший период аренды (пункт 5 Договора от 15.10.1991).

Общество указало, что в 1992 году была выполнена реконструкция здания, предоставленного в аренду по Договору от 15.10.1991, созданное в результате таких работ здание оказалось частично расположено в границах земельного участка полосы отвода железнодорожного транспорта (участка с кадастровым номером 78:11:0608506:10), частично - вне границ сформированных участков.

Согласно разрешению Городского управления инвентаризации и оценки недвижимости (далее - ГУИОН) от 22.04.2002 № 702 строениям, числящимся согласно Договору от 15.10.1991 по адресу: шоссе Революции, 70, присвоен адрес: Салтыковская дорога, д. 16, корп. 3.

В соответствии со справкой ГУИОН от 29.03.2010 № 27 по данным архива ПИБ Красногвардейского района по состоянию на апрель 2022 года по указанному адресу учтено единое строение площадью 682,1 кв.м, кадастровый учет строения не проводился.

Согласно справке ГУИОН от 22.04.2002 по данным технической инвентаризации на указанную даты вновь выстроенное здание по адресу: Салтыковская дорога, д. 16, корп. 3, имело следующие технико-экономические показатели: общий строительный объем 2955 куб.м, площадь 682,1 кв.м, количество этажей - 1-2.

По заданию Общества ООО «Ленсудэксперт» проведено обследование спорного строения, по результатам которого составлено заключение от 02.04.2020 № 020420-100, в которым приведены выводы о исправном техническом состоянии объекта и пригодности его для эксплуатации.

Ссылаясь на то, что строение было возведено Обществом в 1992 году и с этого времени находится его открытом, непрерывном и добросовестном владении, Общество обратилось в арбитражный суд с иском по настоящему делу о признании права собственности на спорный объект как на недвижимое имущество в силу приобретательной давности.

Суды первой и апелляционной инстанций не установили совокупности правовых оснований для удовлетворения иска.

Кассационная инстанция, исследовав материалы дела, изучив доводы жалобы и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, считает, что обжалуемые судебные акты не подлежат отмене в связи со следующим.

В соответствии со статьей 234 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен либо от которого собственник отказался или утратил на него право собственности по предусмотренным законом основаниям, на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.

Критерии, из которых следует исходить при разрешении вопросов об исчислении сроков приобретательной давности, а также о том, является ли давностное владение добросовестным, открытым и непрерывным, владеет ли заявитель имуществом как своим собственным, определены в пунктах 15, 16 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества. Давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности.

Согласно правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, приобретательная давность не может распространяться на случаи, когда в качестве объекта владения и пользования выступает самовольно возведенное строение, в том числе расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке, поскольку в подобной ситуации отсутствует такое необходимое условие, как добросовестность застройщика, так как, осуществляя самовольное строительство, лицо должно было осознавать отсутствие у него оснований для возникновения права собственности; лишь совокупность всех перечисленных в статье 234 ГК РФ условий (добросовестность, открытость и непрерывность владения как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет) является основанием для приобретения права собственности на это имущество в силу приобретательной давности.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суды пришли к выводу, что Общество не подтвердило наличие совокупности оснований для признания права собственности на спорное строение в силу приобретательной давности, в том числе добросовестность владения.

Как указало Общество, спорное строение площадью 682,1 кв.м создано в соответствии с условиями Договора от 15.10.1991 в результате реконструкции здания площадью 88 кв.м, предоставленного в аренду.

Пунктом 6 статьи 58 Земельного кодекса РСФСР, действовавшего на дату заключения Договора от 15.10.1991, была предусмотрена обязанность собственников земельных участков, землевладельцев, землепользователей и арендаторов вести любое строительство, руководствуясь действующими строительными нормами и правилами по согласованию с землеустроительными, архитектурно - градостроительными, пожарными, санитарными и природоохранными органами; при аренде земли у местных Советов народных депутатов возводить жилые, производственные, культурно - бытовые и иные строения и сооружения в соответствии с целевым назначением земли, указанным в договоре, а при аренде земли у собственника - с согласия собственника.

В Договоре от 15.10.1991 была приведена информации о расположении территории земельного участка в полосе отвода железной дороги.

Подпунктом н) пункта 6 Положения о Министерстве путей сообщения, утвержденного постановлением Совета министров СССР от 16.08.1968 № 635, было установлено, что названное Министерство устанавливает в соответствии с действующим законодательством порядок содержания и использования земель в пределах полосы отвода железных дорого, дает разрешение на строительство зданий и сооружений на землях, предоставленных железнодорожному транспорту.

Как установили суды, спорное строение используется в качестве станции технического обслуживания автомобилей. 

Из содержания Договора от 15.10.1991 прямо не следует, что непосредственно предоставленное в аренду здание подлежало или могло быть реконструировано (в Договоре от 15.10.1991 указано на необходимость выполнения его ремонта).

Доказательства, подтверждающие согласование такой реконструкции с созданием в пределах полосы отвода железнодорожного транспорта объекта обслуживания автомобилей, площадь которого значительно более здания площадью 88 кв.м (в том числе с арендодателем по Договору от 15.10.1991), истцом вопреки требованиям статьи 65 АПК РФ не представлены.

Правопреемство с лицом, указанным в качестве стороны арендатора по Договору от 15.10.1991, также не подтверждено истцом документально.

Общество, указывая на возведение спорного строения в 1992 году (равно как и до 1995 года), не подтвердило соответствующее утверждение какими-либо доказательствами.

Согласно имеющимся в деле материалам сведения об осуществлении учета строения площадью 682,1 кв.м приведены в документах, датированных не ранее апреля 2002 года (справка ГУИОН от 22.04.2002, в которой спорное строение обозначено как «вновь выстроенное здание», т.д. 1, л. 60).

Вопреки доводам подателя жалобы, в отсутствие доказательств, подтверждающих создание спорного объекта до 01.01.1995, - до введения в действия части первой Гражданского кодекса Российской Федерации, оснований для применения к спорным отношениям правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 03.08.2021 № 307-ЭС20-22282, у судов не имелось.

Обращаясь в суд с иском о признании спорного строения зданием как объектом недвижимости, Общество не указало в исковом заявлении характеристики соответствующего объекта, определяющие его индивидуализирующие признаки, в частности, площадь (пункт 9 части 4 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). 

В заключении ООО «Ленсудэксперт» от 02.04.2020 № 020420-100, составленном по результатам обследования спорного строения, сведений о площади объекта также не содержится. 

Доказательства, подтверждающие, что на дату обращения Общества в суд с иском по настоящему делу спорное строение существует в натуре с характеристиками, указанными в справке ГУИОН от 22.04.2002, истцом не представлены. 

При этом в заключении от 02.04.2020 № 020420-100, а также в приложенных к нему документах учета на 2010 года строение определено как «здание производственной базы» (т.д. 1, л. 25, 43, 51), а судами установлено, что строение представляет собой станцию технического обслуживания автомобилей. 

При таком положении суды, не установив совокупности предусмотренных статьей 234 ГК РФ условий для признания за Обществом права собственности на спорное строение как на недвижимое имущество, суды правомерно отказали в удовлетворении заявленных истцом требований. 

Поскольку суды при рассмотрении дела правильно применили нормы материального и процессуального права, предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены обжалуемых судебных актов не имеется.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.07.2024 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.12.2024 по делу № А56-49564/2023 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Строитель-2001» - без удовлетворения. 

Председательствующий

Е.В. Чуватина

Судьи

С.А. Нестеров

И.В. Сергеева