ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А05-13841/2019

г. Вологда

03 марта 2020 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 26 февраля 2020 года.

В полном объеме постановление изготовлено 03 марта 2020 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Черединой Н.В., судей Ралько О.Б. и                    Шадриной А.Н. при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии от индивидуального предпринимателя ФИО2 его представителя ФИО3 по доверенности от 20.06.2019,  

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Архангельской области от 20 декабря 2019 года по делу № А05-13841/2019,

у с т а н о в и л:

администрация муниципального образования «Северодвинск» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; адрес: 164501, 

<

...>; далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Архангельской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 308290214300056, ИНН 

<

***>; адрес: 164500, Архангельская обл.; далее - Предприниматель) об изъятии объекта незавершенного строительства: «Административное здание и складские помещения в районе проезда Грузовой,             д. 24», I - очередь – здание склада № 1 и здание склада № 2, площадью застройки 847 кв. м, степенью готовности – 15 %, кадастровый номер 29:28:107056:1698, расположенного по адресу: 

<

...>, путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном Правилами проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 (далее – Правила № 1299).

Решением суда от 20 декабря 2019 года исковые требования удовлетворены; с ответчика в доход федерального бюджета взыскано 6 000 руб. государственной пошлины.

Предприниматель с решением суда не согласился и обратился в суд с апелляционной жалобой и дополнениями к ней, в которых просит решение суда отменить, отказать в удовлетворении исковых требований. В обоснование жалобы указывает, что в судебном решении об изъятии недвижимого имущества должен быть определен не только способ его реализации, но и начальная продажная цена данного имущества. По смыслу подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», подлежащего применению по аналогии в соответствии со статьей 6 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), начальная продажная цена имущества, реализуемого на публичных торгах, может быть определена только судом. Определение начальной продажной стоимости имущества в судебном решении исключает необходимость повторного обращения в суд для урегулирования соответствующих разногласий. Считает, что суд необоснованно отклонил ходатайство о приобщении отчета об оценке рыночной стоимости спорного объекта незавершенного строительства и технического паспорта на данный объект. Указывает, что ответчик является правопреемником индивидуального предпринимателя ФИО4 (далее – ИП ФИО4) в отношениях по аренде земельного участка для завершения строительства; договор аренды земельного участка от 14.12.2015 № 12 692 000 заключен истцом и ответчиком после предыдущего предоставления земельного участка прежнему собственнику объекта. В связи с этим считает, что действие статьи 239.1 ГК РФ не распространяется на возникшие арендные правоотношения.

Администрация в отзыве и дополнениях к нему доводы Предпринимателя отклонила, просит оставить решение суда без изменения, жалобу – без удовлетворения.

Представитель ответчика в судебном заседании доводы жалобы поддержал.

Заслушав пояснения представителя Предпринимателя, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность судебного акта, апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения решения суда.

Как видно из материалов дела, 31.10.2008 Администрацией (Арендодатель) и ИП ФИО4 (Арендатор) заключен договор                       № 12 067 000 аренды земельного участка, по условиям которого Арендодатель передал, а Арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 29:28:107313:27, площадью 14215 кв. м, находящийся примерно в 185 м по направлению на восток от ориентира -нежилого здания, расположенного за пределами участка по адресу: Архангельская обл., г. Северодвинск, пр-зд Грузовой, д. 24, для строительства административного здания и складских помещений.

Срок действия договора установлен с 24.10.2008 по 23.10.2011 (пункт 4.1. договора).

Дополнительным соглашением от 30.12.2011 срок договора аренды продлен до 22.02.2012, дополнительным соглашением от 22.01.2014 - до 20.10.2016.

Дополнительным соглашением от 12.08.2013 стороны в новой редакции изложили пункт 1.2 договора, установив вид разрешенного использования земельного участка – для объекта незавершенного строительства «Административное здание и складские помещения в районе проспекта Грузовой, 24 (градостроительный квартал 313)».

Договор аренды земельного участка от 31.10.2008 и дополнительные соглашения к нему зарегистрированы в установленном законом порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Реестр).

ФИО4 (Продавец) и Предпринимателем (Покупатель) 17.08.2015 заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства, в соответствии с условиями которого Продавец продал, а Покупатель приобрел в собственность объект незавершенного строительства «Административное здание и складские помещения в районе проспекта Грузовой, д. 24 (градостроительный квартал 313)», расположенный по адресу: Архангельская обл., г. Северодвинск, пр-зд Грузовой, д. 24, кадастровый (условный) номер здания 29:28:107056:1698 и земельный участок, принадлежащий на праве аренды, площадью 14 215 кв. м, с кадастровым номером 29:28:107313:27, находящийся примерно в 185 м по направлению на восток от ориентира - нежилого здания, расположенного за пределами участка по адресу: Архангельская обл., г. Северодвинск, пр-зд Грузовой, д. 24.

Право собственности Предпринимателя на объект незавершенного строительства «Административное здание и складские помещения в районе проспекта Грузовой, д.24 (градостроительный квартал 313)», I очередь – здание склада № 1 и здание склада № 2, площадь застройки - 847 кв. м, степень готовности – 15 %, расположенный по адресу: Архангельская обл.,                           г. Северодвинск, в районе пр. Грузовой, 

<

...> зарегистрировано в Реестре 28.08.2015, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 28.08.2015, выпиской из Реестра от 20.10.2019.

На основании заявления Предпринимателя от 20.11.2015, Администрацией и Предпринимателем в отношении земельного участка с кадастровым номером 29:28:107313:27 заключен договор аренды от 14.12.2015 № 12 692 000.

Как указано в преамбуле договора, он заключен на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее –                 ЗК РФ).

В пункте 1.2 договора определен вид разрешенного использования земельного участка – для размещения гаражей и автостоянок.

В пункте 1.3 договора отражено, что на земельном участке располагается объект незавершенного строительства «Административное здание и складские помещения в районе проспекта Грузовой, д.24 (градостроительный квартал 313)», I очередь – здание склада № 1 и здание склада № 2, площадь застройки - 847 кв. м, степень готовности – 15 %, кадастровый (условный) номер 29:28:107056:1698.

Согласно пункту 4.1 договора он заключен на срок с 20.11.2015 по 18.11.2018. В силу пункта 4.2 договора стороны пришли к соглашению, что по окончании срока действия договор считается расторгнутым без письменного уведомления и составления соглашения о расторжении. 

Пунктом 8.2 договора предусмотрено, что договор имеет силу передаточного акта.

Данный договор аренды зарегистрирован в Реестре 15.02.2016.

Предпринимателю 15.09.2016 выдано разрешение на строительство                       № 29-

<

***>-656-2016, согласно которому Предприниматель взял на себя обязанность в срок до 15.09.2018 осуществить строительство объекта «Гаражи и автостоянка проезд Грузовой, д.24 (градостроительный квартал 313)».

Сотрудником отдела по земельным отношениям Управления градостроительства и земельных отношений Администрации                         ФИО5 произведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 29:28:107313:27, площадью 14 215 кв. м, расположенного по адресу:    г. Северодвинск, пр-зд Грузовой, д. 24, примерно в 185 м по направлению на восток от ориентира, результаты которого зафиксированы в акте осмотра от 04.10.2019.

Из данного акта осмотра следует, что на переданном в аренду Предпринимателю земельном участке располагаются объекты незавершенного строительства – недостроенная гаражная секция, ростверки.

Указывая на то, что право на однократное заключение договора аренды без торгов для завершения строительства Предпринимателем реализовано, вместе с тем строительство объекта недвижимости не завершено, Администрация обратилась в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции признал исковые требования правомерными.

Апелляционный суд не находит оснований не согласиться с решением суда.

В соответствии с пунктом 1 статьи 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 239.1 ГК РФ требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Пунктом 6 статьи 239.1 ГК РФ предусмотрено, что правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено

Во исполнение пункта 1 статьи 239.1 ГК РФ постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 утверждены Правила № 1299.

Статья 239.1 введена в ГК РФ Федеральным законом от 23.06.2014                        № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон                № 171-ФЗ).

В силу части 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ положения статьи 239.1                 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Закона – 01.03.2015 (статья 35 Закона № 171-ФЗ). 

Таким образом, как верно указал суд, положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен после 01.03.2015.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 ЗК РФ и переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон                          № 137-ФЗ). При этом на основании пункта 14 статьи 1 Закона № 171-ФЗ с 01.03.2015 утратил силу пункт 3 статьи 22 ЗК РФ, предусматривавший преимущественное право арендатора по истечении срока договора аренды земельного участка на заключение нового договора аренды.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. 

В силу подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В силу пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14-39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Приведенными правовыми положениями ЗК РФ и Закона № 137-ФЗ установлены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов (пункт 3 статьи 39.6 ЗК РФ), общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (пункт 4 статьи 39.6 ЗК РФ), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нем расположены объекты незавершенного строительства (пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ, пункт 21 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ).

В рассматриваемом случае договор аренды земельного участка подписан сторонами после 01.03.2015. Данный договор заключен без проведения торгов на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

В пункте 4.1. договора прямо предусмотрено, что он заключен однократно для завершения строительства, на срок с 20.11.2015 по 18.11.2018.

В силу пункта 4.2 договора окончание срока действия договора влечет прекращение арендных отношений. 

Таким образом, как верно указал суд, на момент обращения Администрации в арбитражный суд с настоящим иском договор аренды земельного участка от 14.12.2015 № 12 692 000 прекращен.

При этом правовые основания для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов отсутствуют. 

Право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства ответчиком реализовано. Вместе с тем строительство объекта недвижимости на спорном земельном участке не завершено.

При таких обстоятельствах следует согласиться с выводом суда первой инстанции о правомерности применения к правоотношениям сторон положений статьи 239.1 ГК РФ. 

Исходя из установленных фактических обстоятельств дела и приведенных правовых норм, суд правомерно удовлетворил исковые требования Администрации об изъятии у ответчика объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в публичной собственности.

Доказательств наличия оснований, предусмотренных пунктом 3 статьи 239.1 ГК РФ, для отказа в удовлетворении требования об изъятии объекта незавершенного строительства, ответчиком не представлено.

Доводы ответчика о необходимости проведения оценки рыночной стоимости объекта незавершенного строительства не принимаются апелляционным судом. 

В силу пункта 4 статьи 239.1 ГК РФ начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости. В соответствии с пунктами 2, 3 Правил № 1299 публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников. Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов органами государственной власти или органами местного самоуправления, обратившимися в суд с заявлением о продаже объектов незавершенного строительства на публичных торгах, либо специализированной организацией, привлеченной в соответствии с законодательством Российской Федерации на основании договора с указанными органами. Извещение о проведении аукциона должно содержать, в том числе начальную цену предмета аукциона, которая определяется на основании оценки его рыночной стоимости (подпункт «з» пункта 7 Правил № 1299).

При этом ни нормами статьи 239.1 ГК РФ, ни Правилами № 1299 обязанность суда по установлению начальной продажной цены объекта незавершенного строительства при принятии решения об его изъятии не предусмотрена.

Следует также учесть, что в рамках настоящего спора истцом заявлено требование об изъятии объекта незавершенного строительства, требование об определении его начальной продажной цены Администрацией не заявлялось. До принятия судом решения об изъятии объекта незавершенного строительства проведение оценки его рыночной стоимости преждевременно. Судом рассмотрен спор в пределах заявленных истцом требований. В этой связи оснований для проведения оценки рыночной стоимости объекта незавершенного строительства у суда не имелось. При таких обстоятельствах суд правомерно отказал ответчику в отложении судебного разбирательства с целью предоставления отчета об оценке рыночной стоимости объекта незавершенного строительства. По этим же мотивам, исходя из пределов исковых требований, апелляционный суд отклонил ходатайство ответчика о назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости объектов незавершенного строительства. Доводы ответчика о возникновении разногласий при определении начальной продажной цены объекта незавершенного строительства основаны на предположениях.

При оценке приведенных аргументов подателя жалобы апелляционный суд принимает также во внимание правовую позицию, содержащуюся в постановлениях Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 05.11.2019 по делу № А75-862/2019, от 09.10.2019 по делу № А75-3785/2019. 

Доводы ответчика об изменении степени готовности объектов незавершенного строительства также отклоняются апелляционным судом. По сведениям Реестра ответчик является собственником объекта незавершенного строительства со степенью готовности 15 %, сведений о внесении изменений в данные, содержащиеся в Реестре, о степени готовности объекта, не имеется. Изменение степени готовности объекта в первую очередь влияет на определение начальной продажной цены имущества и, таким образом, указанные обстоятельства подлежат учету при проведении оценки рыночной стоимости объекта незавершенного строительства.

Таким образом, по результатам рассмотрения жалобы апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения решения суда.

Доводы, приведенные подателем жалобы, не опровергают законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, фактически направлены на переоценку установленных по делу судом первой инстанции обстоятельств.

Выводы суда соответствуют имеющимся в деле доказательствам, нормы материального права применены судом правильно, нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения, судом при рассмотрении спора не допущено.

В свете изложенного апелляционная жалоба ответчика удовлетворению не подлежит.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины на основании статьи 110 АПК РФ относятся на ее подателя. 

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Архангельской области от 20 декабря                    2019 года по делу № А05-13841/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.В. Чередина

Судьи

О.Б. Ралько

А.Н. Шадрина