ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело №

А33-11922/2024

г. Красноярск

14 августа 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 13 августа 2025 года. 

Полный текст постановления изготовлен          14 августа 2025 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего: Петровской О.В.,

судей: Морозовой Н.А., Паюсова В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Харькевич Е.Г.,

при участии в судебном заседании:

от истца - индивидуального предпринимателя ФИО1: ФИО2, представителя по доверенности от  06.02.2025, диплом, паспорт.

от ответчика – муниципального казенного учреждения «Управление земельно-имущественных отношений и архитектуры администрации Емельяновского района Красноярского края»: ФИО3, представителя по доверенности от 19.03.2025, диплом,  паспорт; 

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу муниципального казенного учреждения «Управление земельно-имущественных отношений и архитектуры администрации Емельяновского района Красноярского края» 

(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от 10 июня 2025 года по делу № А33-11922/2024,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>, далее – истец) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к администрации Емельяновского района (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, далее – администрация) о взыскании 844 059,38 руб. неосновательного обогащения, полученных арендных платежей за владение земельным участком с кадастровым номером 24:11:014102:1100, который невозможно использовать по назначению в целях, согласованных сторонами договора аренды № 315 от 28.12.2020.

Определением от 29.07.2024 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное казенное учреждение «Управление земельно-имущественных отношений и архитектуры администрации Емельяновского района Красноярского края».

Определением от 17.04.2025 судом произведена замена ненадлежащего ответчика -администрации Емельяновского района на надлежащего – МКУ «Управление земельно-имущественных отношений и архитектуры администрации Емельяновского района Красноярского края» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, далее – ответчик, управление), исключив его из числа третьих лиц. Администрация Емельяновского района привлечена к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 10 июня 2025 года иск удовлетворен. 

Не согласившись с решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, в которой просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, в удовлетворении исковых требований отказать. 

В апелляционной жалобе заявитель указал, что за разрешением на строительство объекта капитального строительства ФИО1 с момента заключения договора аренды земельного участка № 315 в адрес муниципального казенного учреждения «Управление земельно-имущественных отношений и архитектуры администрации Емельяновского района Красноярского края» не обращался, обращение ФИО1 от 25.12.2023 нельзя рассматривать как заявление о выдаче разрешения на строительство, поскольку оно имеет свою форму, реквизиты. Полагает, что цели у ФИО1 в использовании земельного участка в соответствии с его целевым назначением, условиями договора не имеется. Считает, что нарушений условий договора со стороны муниципального казенного учреждения «Управление земельно-имущественных отношений и архитектуры администрации Емельяновского района Красноярского края» как арендодателя по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 24:11:0140102:1100 № 315 от 28.12.2020 не имеется.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 03.07.2025 апелляционная жалоба принята к производству. Судебное заседание назначено на 13.08.2025.

Материалами дела подтверждается надлежащее извещение лиц, участвующих в деле, о времени и месте рассмотрения дела судом первой инстанции.

Информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы размещена на  официальном сайте Третьего арбитражного апелляционного суда: http://3aas.arbitr.ru/, а  также в общедоступном информационном сервисе «Картотека арбитражных дел» (http://kad.arbitr.ru) в сети «Интернет»).

При изложенных обстоятельствах в силу статей 121 - 123, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции признает лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы и рассматривает жалобу в отсутствие представителя третьего лица.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.

Управлением опубликовано извещение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 24:11:0140102:110 по адресу: Красноярский край, Емельяновский район, п. Элита, площадь 417 кв.м., разрешенное использование: объекты торговли, объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)), категория земель: земли населенных пунктов. В извещении приведены сведения о допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства.  

Согласно градостроительному плану земельного участка с кадастровым номером 24:11:0140102:110 от 21.01.2022, установлены основные, вспомогательные, условно-разрешенные виды разрешенного использования земельного участка (в том числе объекты торговли как основной вид разрешенного использования). В качестве документа, устанавливающего градостроительный регламент, указано решение Элитовского сельского совета депутатов №39-1р от 18.08.2009.

По результатам проведения аукциона между истцом (арендатор) и Администрацией, действующей через Управление (арендодатель) заключен договор арены находящегося в государственной собственности земельного участка №315 от 28.12.2020. По условиям договора в аренду на 30 месяцев передан участок с видом разрешенного использования - объекты торговли, объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы), расположенного по адресу: Красноярский край, Емельяновский район, п. Элита, с кадастровым номером 24:11:0140102:1100, общей площадью 417 кв.м., в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к настоящему договору. Договор одновременно имеет силу акта приема-передачи и земельный участок с кадастровым номером 24:11:0140102:1100, считается переданным арендатору с даты государственной регистрации настоящего договора (пункт 1.1).

Срок аренды участка по договору составляет 30 месяцев и исчисляется с даты государственной регистрации (пункт 2.1).

Договор зарегистрирован 13.01.2021.

Размер арендной платы составляет 309182,77 руб. Арендная плата вносится ежеквартально до 10-го числа первого месяца квартала, за который вносится арендная плата, путем ее  перечисления по реквизитам Управления (пункт 3.1).

Дополнительным соглашением №28 от 22.02.2023 стороны увеличили срок действия договора аренды №315 от 28.12.2020 на три года, до 22.02.2026. 

В материалы дела представлены платежные поручения №21 от 07.07.2022, №33 от 08.10.2022, №1 от 02.01.2023, №16 от 02.04.2023, №25 от 02.07.2023, №31 от 29.09.2023, №1 от 05.01.2024, №8 от 01.04.2024, №18 от 30.06.2024, №25 от 08.10.2024, №2 от 04.01.2025 об оплате 844 059,38 руб. арендной платы по договору аренды  №315 от 28.12.2020 за периоды: 3, 4 кварталы 2022 года, 2023, 2024 годы, первый квартал 2025 года.

Истец обратился к главе Емельяновского района с обращением (принято 25.12.2023), в котором указано следующее. Истец арендует земельный участок по договору №315 от 28.12.2023 для возведения объектов капитального строительства. После личного приема у начальника Управления истцу стало известно, что в настоящее время решение о выдаче разрешений на строительство в границах населенных пунктов, входящих в состав муниципального образования Элитовский сельсовет, не принимаются в связи с отменой действующих правил землепользования застройки соответствующего муниципального образования. Обстоятельство, исключающее возможность выдачи разрешений на строительство исключает владельцу земельного участка возможность осваивать земельный участок путем возведения объектов капитального строительства. Истец просил указать период, в который освоение земельного участка с кадастровым номером 24:11:014102:1100 в связи с отсутствием действующего градостроительного регламента исключает возможность возведения объектов капитального строительства в его границах.

В ответном письме от 10.01.2024 Управлением указано, что решение Элитовского сельского Совета депутатов Емельяновского района Красноярского края от 18.08.2009 №39-1р об отверждении правил землепользования и застройки муниципального образования Элитовский сельсовет признано не действующим на основании решения суда от 18.08.2020 по делу №3а-336/2020; недействительным в части карты градостроительного зонирования, опубликованной на сайте Администрации 29.10.2020 на основании решения от 11.02.2022 по делу №3а-148/2022. В результате, на данный момент имеется текстовая (описательная часть) Правил, утвержденная решением от 18.08.2009 №39-1р и карты градостроительного зонирования, не имеющие решения об утверждении, но признанные действующими решением суда. Текстовая часть и карта градостроительного зонирования не соответствуют друг другу, в связи с чем, невозможны к применению. На территории Элитовского сельсовета градостроительная деятельность не ведется. Подготавливаются отказы в разрешении на строительство и формировании участков, связанных со строительством.

Решением Красноярского краевого суда от 11.02.2022 по делу №3А-148/2022 признаны не действующими Правила землепользования и застройки на территории муниципального образования Элитовский сельсовет Емельяновского района Красноярского края, утвержденные решением Элитовского сельского Совета депутатов Емельяновского района Красноярского края от 18.08.2009 №39-1р в части карты градостроительного зонирования, опубликованной 29.10.2020 на сайте Администрации, с даты опубликования; на Администрацию возложена обязанность опубликовать сообщение о принятом решении в течение одного месяца со дня его вступления в законную силу в официальном печатном издании органа местного самоуправления. Решением установлено, что изменения и дополнения в карту градостроительного зонирования решениями Элитовского сельского Совета депутатов и Емельяновского районного Совета депутатов не вносились, карта действует в редакции 18.08.2009 в связи с этим карта градостроительного зонирования, размещенная на сайте администрации Емельяновского района Красноярского края 29.10.2020, является недействующей. Судом установлено, что дополнительного решения суда в части возложения на уполномоченный орган местного самоуправления Емельяновского района Красноярского края обязанности устранить правовую неопределенность муниципального правового акта путем исключения опубликованной редакции карты градостроительного зонирования в составе Правил землепользования со своего официального сайта не требуется. Согласно решению Верховного Суда РФ от 11.05.2023 №АКПИ23-206, апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции от 23.06.2022 решение от 11.02.2022 по делу №3А-148/2022 оставлено без изменения, следовательно, данное решение вступило в законную силу 23.06.2022.

Согласно градостроительному плану земельного участка с кадастровым номером 24:11:0140102:110 от 30.10.2024, градостроительный регламент в отношении основного, вспомогательного, условно-разрешенного вида разрешенного использования земельного участка не установлен. В качестве основания указано решение Элитовского сельского Совета депутатов от 18.08.2009 №39-1р с учетом решения суда от 11.02.2022 по делу №3а-148/2022.

Претензией от 04.03.2024 в адрес ответчика истец потребовал вернуть арендную плату по договору аренду в связи с невозможностью использовать участок по назначению – для целей строительства объектов капитального строительства.

Доказательства исполнения требований на досудебной стадии не представлены.

 Приказом Управления от 20.12.2024 за Управлением закреплены полномочия администратора доходов бюджета по кодам бюджетной классификации, указанным в приложении № 1 к приказу (в том числе доходы в виде арендной платы за земельные участки муниципальной и неразграниченной государственной собственности).

Ссылаясь на вышеизложенные обстоятельства, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Согласно статье 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Кодекса. Правила, предусмотренные главой 60 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Исходя из анализа вышеназванных норм права, а также разъяснений, изложенных в Информационном письме Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 № 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении», неосновательное обогащение должно соответствовать трем обязательным условиям: должно иметь место приобретение или сбережение имущества; данное приобретение или сбережение должно быть произведено за счет другого лица и приобретение должно быть не основанным ни на законе, ни на сделке (договоре), то есть происходить неосновательно. Недоказанность хотя бы одного из перечисленных условия является основанием для отказа в удовлетворении требования о взыскании неосновательного обогащения.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации пользование землей в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Как следует из подпункта 3 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В соответствии со статьями 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 Кодекса обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы (пункт 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 за 2015 год, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015; пункт 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 за 2017 год, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017; пункт 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 за 2020 год, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020, определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20.02.2018 № 305-ЭС17-17952).

В силу пункта 37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 6 от 11.06.2020 «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств» (далее - постановление Пленума № 6) по смыслу статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации невозможность исполнения обязательства является объективной, когда по обстоятельствам, не зависящим от воли или действий должника, у него отсутствует возможность в соответствии с законом или договором исполнить обязательство как лично, так и с привлечением к исполнению третьих лиц.

Согласно нормам статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках (скрытые недостатки).

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору, в том числе потребовать досрочного расторжения договора.

В пункте 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

По смыслу правовой позиции, изложенной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 03.03.2016 №305-ЭС15-15053 по делу №А40-129910/2014, изменение правового режима земельного участка, его разрешенного использования может привести к тому, что арендатор участка лишается возможности использовать его в целях, согласованных в договоре. При этом возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению является неправомерным.

Согласно пункту 14 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» с 31 декабря 2017 года применительно к городу федерального значения Москве, к Московской области и в других случаях применительно к муниципальным образованиям, в которых по состоянию на 1 июля 2016 года правила землепользования и застройки не утверждены, при отсутствии правил землепользования и застройки предоставление земельных участков с основным видом разрешенного использования, предусматривающим строительство зданий, сооружений, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не осуществляется. Настоящее правило не распространяется на земельные участки, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на текущий момент градостроительный регламент в отношении основного, вспомогательного, условно-разрешенного вида разрешенного использования земельного участка не установлен; границы, в пределах которых разрешается строительство объектов капитального строительства, не установлены, что подтверждается градостроительным планом земельного участка с кадастровым номером 24:11:0140102:110 от 30.10.2024. В качестве основания в градостроительном плане указано решение Элитовского сельского Совета депутатов от 18.08.2009 №39-1р с учетом решения суда от 11.02.2022 по делу №3а-148/2022. При этом земельный участок не относится к категории участков, действие градостроительного регламента на которые не распространяется (пункт 4 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах, после вступления в законную силу решения суда от 11.02.2022 по делу №3а-148/2022 (23.06.2022) объект аренды – земельный участок с кадастровым номером 24:11:0140102:110 невозможно использовать для целей строительства объектов торговли.

Судом правомерно указано, что фактическое использование участка для целей аренды приведет к нарушению градостроительных норм, что повлечет за собой приобретение у возведенного на земельном участке на основании договора аренды объекта признаков объекта самовольного строительства, что явно противоречит существу законодательного регулирования и сложившимся между сторонами договора арендным отношениям.

С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что обязанность арендодателя, предусмотренная статьей 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, не может считаться надлежащим образом исполненной арендодателем, что в свою очередь в силу встречного характера арендных отношений не влечет возникновение на стороне арендатора обязанности по внесению арендной платы, начиная с третьего квартала 2022 года по первый квартал 2025 года. 

Согласно расчету истца, за указанный период истец перечислил ответчику в счет арендной платы 844 059,38 руб. Ответчиком указанный расчет не оспорен, контррасчет не представлен.

При указанных обстоятельствах исковые требований удовлетворены судом первой инстанции правомерно.

Доводы ответчика об отсутствии надлежащих обращений истца за разрешением на строительство отклоняются судом апелляционной инстанции, поскольку не опровергают то обстоятельство, что невозможно использовать для целей аренды – строительства объектов торговли в связи с отсутствием градостроительного регламента в отношении основного, вспомогательного, условно-разрешенного вида разрешенного использования земельного участка с учетом вступившего в законную силу решения суда от 11.02.2022 по делу №3а-148/2022.

Решение суда является законным и обоснованным, основания для отмены отсутствуют.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации ответчик освобожден от уплаты государственной пошлины. Следовательно, расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы не понесены, в связи с чем, не подлежат распределению.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от 10 июня 2025 года по делу № А33-11922/2024 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

О.В. Петровская

Судьи:

Н.А. Морозова

В.В. Паюсов