ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №   А75-3162/2017

19 сентября 2017 года

город Омск

Резолютивная часть постановления объявлена 12 сентября 2017 года

Постановление изготовлено в полном объеме 19 сентября 2017 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Грязниковой А.С.,

судей Рожкова Д.Г., Тетериной Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем судебного заседания Кукаркиной О.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-10787/2017) администрации города Нижневартовска на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 26.06.2017 по делу № А75-3162/2017 (судья Е.А. Голубева), принятое по иску администрации города Нижневартовска к окружному фонду развития строительства «Жилище» о расторжении договора аренды земельного участка № 65-АЗ/Т от 22.08.2008, об обязании освободить спорный земельный участок, а также о взыскании штрафа в сумме 15 000 000 руб., 

при участии в судебном заседании представителей:  

от администрации города Нижневартовска – ФИО2 (паспорт, доверенность);

от окружного фонда развития строительства «Жилище» – ФИО3 (паспорт, доверенность);

установил:

администрация города Нижневартовска (далее по тексту – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры с заявлением к окружному фонду развития строительства «Жилище» (далее по тексту – ответчик, Фонд) о расторжении договора аренды земельного участка № 65-АЗ/Т от 22.08.2008, об обязании освободить спорный земельный участок, а также о взыскании штрафа в сумме 15 000 000 руб. 

Решением от 26.06.2017 по делу № А75-3162/2017 Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в удовлетворении искового заявления отказал.

Не согласившись с принятым судебным актом, Администрация обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение арбитражного суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает, что имеющиеся в деле доказательства не позволяют сделать вывод о добросовестности действий арендатора, направленных на достижение конечной цели договора – комплексное освоение в целях жилищного строительства.

Фонд в письменном отзыве на апелляционную жалобу выразил несогласие с доводами истца.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Администрации поддержал требования, заявленные в апелляционной жалобе; представитель Фонда высказался согласно отзыву на жалобу.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на нее, выслушав представителей сторон, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – АПК РФ), суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения.

Как следует из материалов дела, между Администрацией и ЗАО «Строительно-промышленный комбинат - С» был заключен договор аренды земельного участка №65-АЗ/Т от 22.08.2008, по условиям которого истец передал, а арендатор принял в аренду земельный участок площадью 7,7459 га, кадастроый номер 86:11:0501001:303 расположенный по адресу: 

<

...> очереди строительства Старого Вартовска, в целях использования для его комплексного освоения в целях жилищного строительства (пункт 1.1 договора) (т.1, л.д. 11-18). 

Договор зарегистрирован в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, 18.09.2008.

Договор заключен на срок с 22.08.2008 по 22.08.2018 (пункт 1.2 договора).

По условиям договора (с учетом подписанных дополнительных соглашений к нему) арендатор принял на себя обязательства выполнить определенные действия, направленные на комплексное освоение территории, а именно: в пункте 3.2.9 договора предусмотрена обязанность арендатора подготовить проект планировки территории и проект межевания территории в границах земельного участка в течение 6 лет с момента полписания договора; в пункте 3.2.10 договора предусмотрена обязанность арендатора осуществить строительство объектов инженерной инфраструктуры в течение 8 лет с момента подписания договора и по окончанию строительства безвозмездно передать их в муниципальную собственность; в пункте 3.2.13 договора предусмотрена обязанность арендатора завершить комплексное освоение в целях жилищного строительства не позднее 10 лет со дня подписания договора, получив согласование проектной документации на строительство и другие необходимые согласования и разрешение на строительство.

Согласно пункту 2.6 договора арендатор обязан ежеквартально вносить арендную плату.

Пунктом 5.4 договора предусмотрено, что договор может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случаях когда арендатор не внес арендную плату более одного раза подряд по истечении установленного договором срока платежа; когда арендатор не использует земельный участок в указанных в договоре целях в течение 4 лет; когда арендатор не выполняет обязанности предусмотренные пунктами 3.2.9, 3.2.10, 3.2.13 договора.

В соответствии с пунктом 6.7 договора при невыполнении обязанностей, предусмотренных пунктом 3.2.10 договора, арендатор уплачивает арендодателю штраф в размере 15 % от цены права на заключение договора аренды земельного участка, указанной в пункте 1.4 договора (от 100 000 000 рублей).

07.12.2012 между ЗАО «Строительно-промышленный комбинат-С» и Фондом заключен договор уступки прав по договору на право аренды земельного участка. Согласно указанному договору Фонд принял на себя все права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 22.08.2008 №65-АЗ (т.1, л.д. 19).

21.11.2016 в рамках муниципального земельного контроля было проведено обследование земельного участка с кадастровым номером 86:11:0501001:303, расположенного по адресу: квартал В-1.2-В-1-7 первой очереди строительства Старого Вартовска. По результатам обследования составлена справка об осмотре земельного участка №106 от 21.11.2016, согласно которой земельный участок по периметру огорожен забором; в границах земельного участка здания отсутствуют; на территории земельного участка расположена трансформаторная подстанция ТП-22/6 (Ру-0,4 кВ), произрастает древесно-кустарниковая растительность; строительство не осуществляется. Осмотр произведен в отсутствие представителя арендатора (т.1, л.д. 23).

Истец пришел к выводу о том, что Фонд не преступил к использованию земельного участка в указанный в договоре срок, а также нарушил сроки внесения арендных платежей, своевременно не исполнил обязательства, предусмотренные пунктами 3.2.9, 3.2.10 и 3.2.13 договора.

Поскольку обязательства, предусмотренные пунктом 3.2.10 договора, по строительству объектов инженерной инфраструктуры в течение 8 лет с момента подписания договора Фондом не исполнены, истец усмотрел основания для начисления ответчику штрафных санкций в размере 15 000 000 рублей.

19.12.2016 департаментом муниципальной собственности и земельных ресурсов Администрации ответчику был направлен проект соглашения о расторжении договора аренды земельного участка №65-АЗ/Т от 22.08.2008, а также предложение расторгнуть в 10-дневный срок договор аренды в связи с неисполнением Фондом обязанностей по комплексному освоению территории в установленные сроки.

20.12.2016 ответчику была направлена претензия с требованием об уплате штрафа.

Поскольку Фонд не исполнил обязательства по оплате штрафа и возврату земельного участка, а также не подписал соглашение о расторжении договора аренды, Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением

Оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Вопреки доводам истца, приведенным в апелляционной жалобе, у суда апелляционной инстанции не имеется оснований для переоценки вывода суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, в том числе, пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (пункт 1 статьи 619 ГК РФ).

Подпунктом 1 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ЗК РФ) предусмотрено, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Вместе с тем, суд при принятии решения по настоящему делу учитывает разъяснения Конституционного Суда Российской Федерации, согласно которым право на судебную защиту предполагает наличие конкретных гарантий, позволяющих реализовать его в полном объеме, а правосудие, которое в Российской Федерации осуществляется только судом, по своей сути может признаваться таковым, только если оно отвечает требованиям справедливости и обеспечивает эффективное восстановление в правах; эффективный судебный контроль может быть как предварительным, так и последующим. В рамках указанных конституционных гарантий суд при рассмотрении дела обязан исследовать по существу его фактические обстоятельства и не вправе ограничиваться установлением формальных условий применения нормы; иное приводило бы к тому, что право на судебную защиту, закрепленное статьей 46 (часть 1) Конституции РоссийскойФедерации, оказывалось бы существенно ущемленным (пункт 2.3 Определения от 06.10.2015 № 2317-О).

Как указывал Конституционный Суд Российской Федерации в определениях от 06.07.2000 № 133-О, от 05.03.2013 № 436-О и от 06.10.2015 № 2317-О, Конституция Российской Федерации исходит из того, что земля является особого рода товаром, недвижимостью, а значит, в регулировании земельных отношений должны гармонично взаимодействовать нормы земельного и гражданского законодательства.

Обращаясь с настоящим иском, Администрация ссылается на существенное нарушение арендатором условий договора аренды, которое выразилось несвоевременном внесении арендных платежей, неисполнением в согласованные договором сроки обязанностей по подготовке проекта планировки территории и проект межевания территории в границах земельного участка в течение 6 лет с момента полписания договора (пункт 3.2.9), по строительству объектов инженерной инфраструктуры в течение 8 лет с момента подписания договора и по окончанию строительства безвозмездно передать их в муниципальную собственность (пункт 3.2.10) и по завершению комплексного освоения земельного участка в целях жилищного строительства (пункт 3.2.13).

Вопреки позиции истца, представленными в материалы дела доказательствами подтверждается, что арендатор совершал действия, направленные на исполнение условий заключенного договора аренды.

Так, постановлением № 2646 от 16.12.2014 Администрацией утвержден подготовленный арендатором проект планировки территории и проект межевания территории квартала В1 (кварталы В1.2-В1.7) Старого Вартовска. Указанное свидетельствует об исполнении арендатором обязательств, предусмотренных пунктом 3.2.9 договора.

В соответствии с требованиями статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации по заказу арендатора ООО «Межрегиональная негосударственная экспертиза» проведена экспертиза проектной документации на объект капитального строительства «Кварталы В 1.2-В 1.7, первой очереди строительства Старого Вартовска, г.Нижневартовск по адресу: Россия, Тюменская обл., ХМАО-Югра, г.Нижневартовск, район ул. Нововартовской и Ханты-Мансийской». По результатам проведенной экспертизы Фондом получено положительное заключение негосударственной экспертизы от 21.11.2014.

По заказу Фонда ООО «Геопроект» проведена экспертиза оценки соответствия проектной документации техническим регламентам (в том числе санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям, требованиям государственной охраны объектов культурного наследия, требованиям пожарной промышленной, ядерной, радиационной и иной безопасности), результатам инженерных изысканий, градостроительным регламентам, градостроительному плану земельного участка, национальным стандартам и заданию на проектирование. По результатам проведенной экспертизы получено положительное заключение негосударственной экспертизы объекта капитального строительства «Кварталы В1.2-В1.7, первой очереди строительства Старого Вартовска, г. Нижневартовск (1, 2, 3 этапы строительства) №2-1-1- 0256-14 от 30.01.2015. Работы выполнены и оплачены Фондом в общей сумме 1 422 182,66 руб.

Комплексное освоение земель предполагает подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования.

В подтверждение факта освоения и целевого использования земельного участка ответчиком представлены в материалы дела: договор подряда №6812/С/ХМ/Ниж от 08.04.2013 на выполнение проектных работ на объекте «Кварталы В 1.2-В 1.7, первой очереди строительства Старого Вартовска, г.Нижневартовск по адресу: Россия, Тюменская обл., ХМАО-Югра, г.Нижневартовск, район ул. Нововартовской и Ханты-Мансийской»; договор подряда №7289/С/ХМ/ниж от 18.09.2014 по выполнению работ погружения и статическому испытанию свай на объекте «Кварталы В 1.2-В 1.7, первой очереди строительства Старого Вартовска, г. Нижневартовск по адресу: Россия, Тюменская обл., ХМАО-Югра, г.Нижневартовск, район ул. Нововартовской и Ханты-Мансийской»; договор строительного подряда №96/14-СПК/7166/С/ХМ/Ниж от 01.04.2014 на выполнение работ по выторфовке и устройству насыпи (обратная отсыпка) на объекте «Кварталы В 1.2-В 1.7, первой очереди строительства Старого Вартовска, г.Нижневартовск по адресу: Россия, Тюменская обл., ХМАО-Югра, г.Нижневартовск, район ул. Нововартовской и Ханты-Мансийской»; договор №7711004.15 об осуществлении технологического присоединения к (к одному из объектов инженерной инфраструктуры) - электрическим сетям для электроснабжения «Кварталы В1.2-В1.7. первой очереди строительства Старого Вартовска, г.Нижневартовск. Жилой дом ГП-7».

Сам по себе осмотр, произведенный истцом в одностороннем порядке в ноябре 2016 года, не может служить доказательством того, что арендатор не приступил к комплексному освоению земельного участка, не принимал мер по исполнению обязательств, предусмотренных договором аренды от 22.08.2008.

Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Оценивая наличие обстоятельств, которые могли бы послужить основаниями для расторжения договора аренды земельного участка в силу подпункта 4 пункта 2 статьи 46 ЗК РФ, следует отметить, что Фонд дважды обращался за выдачей разрешения на строительство №2017/14865 в департамент архитектуры и градостроительства администрации г.Нижневартовска, на что получал отказ в выдаче разрешения на строительство со ссылкой на отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок под строительство конкретного дома, под линейные объекты (для строительства внеплощадочных сетей инженерного обеспечения), а также на необходимость разбивки на этапы строительства (т.1, л.д. 141-144).

В целях исполнения требований земельного законодательства и получения разрешения на строительство жилых домов земельный участок 86:11:0501001:303 на основании проекта межевания был разделен на несколько обособленных земельных участков, которые Фондом были поставлены на кадастровый учет.

В адрес Администрации Фондом направлен запрос от 09.03.2017 о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 22.08.2008 в части заключения договоров аренды на вновь образованные земельные участки с площадями: - 9659 кв.м с кадастровым номером 86:11:0501001:1409; - 8032 кв.м с кадастровым номером 86:11:0501001:1407; - 8911 кв.м с кадастровым номером 86:11:0501001:1406; - 9617 кв.м с кадастровым номером 86:11:0501001:1399; - 7648 кв.м с кадастровым номером 86:11:0501001:1408; - 162 кв.м с кадастровым номером 86:11:0501001:1400; - 153 кв.м с кадастровым номером 86:11:0501001:1411; - 136 кв.м с кадастровым номером 86:11:0501001:1412; - 10302 кв.м с кадастровым номером 86:11:0501001:1413; - 2085 кв.м с кадастровым номером 86:11:0501001:1402; - 4041 кв.м с кадастровым номером 86:11:0501001:1414; - 3805 кв.м с кадастровым номером 86:11:0501001:1403; - 1122 кв.м с кадастровым номером 86:11:0501001:1401; - 5009 кв.м с кадастровым номером 86:11:0501001:1404; - 5221 кв.м с кадастровым номером 86:11:0501001:1405.

Из представленного в материалы дела ответа Администрации от 22.03.2017 следует, что арендодатель отказывается вносить изменения в договор, поскольку не намерен продолжать договорные отношения со ссылкой на неисполнение Фондом обязательств по комплексному освоению земельного участка 

Как правильно указал суд первой инстанции, по общему правилу разрешение на строительство (статья 51 Градостроительного кодекса РФ) выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.

Таким образом, именно Администрация является лицом, которое вправе выдать Фонду разрешение на строительство в целях продолжения комплексного освоения арендованного земельного участка. В рассматриваемом случае именно действия истца по уклонению от внесения изменений в действующий договор аренды в отношении вновь образованных земельных участков препятствуют получению Фондом разрешения на строительство жилых домов.

Применительно к обстоятельствам данного дела, суд апелляционной инстанции поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что Фонд предпринял зависящие от него меры для соблюдения условий договора, приступил к осуществлению комплексного освоения земельного участка. С момента перехода прав арендатора к Фонду ответчик принимал необходимые меры для надлежащего исполнения обязательств, использовал земельный участок в соответствии с его целевым назначением.

Из представленных в материалы дела доказательств следует, что в марте 2017 года Фонд погасил задолженность по арендной плате, то есть в разумный срок устранил допущенное нарушение договорных обязательств.

Следовательно, то обстоятельство, что арендатор нарушил срок внесения арендной платы при условии устранения указанного нарушения в разумный срок, не может являться основанием для расторжения договора аренды (определение Верховного Суда РФ от 13.11.2015 по делу № А63- 10198/2014).

Оценив в соответствии со статьями 67, 68, 71 АПК РФ имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции также считает, что истцом не доказано существенного нарушения Фондом условий договора аренды, целью которого является комплексное освоение земель для жилищного строительства.

Как правильно указал суд первой инстанции, срок для комплексного освоения, согласованный сторонами в пункте 3.2.13 договора, еще не наступил, следовательно, ответчик не лишен возможности осуществить действия по исполнению договорных обязательств в установленные сроки.

Доводы истца о нарушении ответчиком требований пункта 3.2.10 договора подлежат отклонению, поскольку стороны договора не согласовали, какие именно объекты инженерной инфраструктуры должны быть построены арендатором в установленный срок.

К инженерной инфраструктуре относятся системы электроснабжения (линии электропередач, подстанции, трансформаторы); системы водоснабжения (водопроводные магистрали, насосные станции и т.д.); системы водоотведения (канализационные системы); системы газоснабжения (газовые магистрали); системы связи (телефонные линии, локальные сети); системы наружного освещения (уличные фонари). Стороны в договоре аренды не указали, какие именно объекты должны быть построены и переданы в муниципальную собственность.

Также отсутствуют основания для взыскания штрафа в соответствии с пунктом 6.7 договора, который предусматривает ответственность за неисполнение обязанностей, установленных пунктом 3.2.10.

В соответствии со статьей 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой. Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой штрафом, пеней признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае ненадлежащего исполнения обязательства

В пункте 3.2.10 договора предусмотрена обязанность арендатора осуществить строительство объектов инженерной инфраструктуры в течение 8 лет с момента подписания договора и по окончанию строительства безвозмездно передать их в муниципальную собственность. Поскольку срок окончания строительства на момент рассмотрения спора судом не наступил, следовательно, у арендодателя отсутствуют правовые основания для взыскания штрафа, предусмотренного пунктом 6.7 договора.

При таких обстоятельствах требования Администрации о досрочном расторжении договора аренды от 22.08.2008, об обязании освободить арендованный земельный участок и о взыскании штрафа на основании пункта 6.7 договора аренды удовлетворению не подлежат. 

Таким образом, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства, суд первой инстанции правомерно сделал вывод, что основания для досрочного расторжения договора аренды от 22.08.2008, обязания освободить арендованный земельный участок и взыскания штрафа на основании пункта 6.7 договора аренды отсутствуют и отказал истцу в удовлетворении исковых требований.

Доводы апелляционной жалобы, являлись предметом рассмотрения в суде первой инстанции, получили надлежащую правовую оценку, не опровергают выводы суда, положенные в основу принятого решения, и не могут служить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Убедительных доводов, основанных на доказательственной базе, позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем удовлетворению не подлежит.

С учетом изложенного, исходя из предусмотренных статьей 2 АПК РФ задач судопроизводства, оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Суд апелляционной инстанции не распределяет судебные расходы по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы, поскольку Администрация при ее подаче не платила государственную пошлину в силу ее освобождения на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от ее уплаты.

На основании изложенного и, руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 26.06.2017 по делу № А75-3162/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

А.С. Грязникова

Судьи

Д.Г. Рожков

 Н.В. Тетерина