﻿ 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-8829/2021

Дело № А65-26594/2020

г. Казань

28 сентября 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 23 сентября 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 сентября 2021 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Александрова В.В.,

судей Нафиковой Р.А., Нагимуллина И.Р.,

при участии представителей:

истца– Слепневой Э.А. (доверенность от 20.10.2020), Кутуевой Т.И. (доверенность от 26.02.2021),

в отсутствие ответчика,  извещен, 

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Низамовой Венеры Маликовны 

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 05.04.2021 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2021 

по делу № А65-26594/2020

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Низамовой Венеры Маликовны к индивидуальному предпринимателю Ганеевой Гульнаре Рафаиловне о взыскании долга по договору аренды,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Низамова Венера Маликовна (далее – ИП Низамова В.М., истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к индивидуальному предпринимателю Ганеевой Гульнаре Рафаилевне (далее – ИП Ганеева Г.Р., ответчик) о взыскании 213 996 руб. 77 коп. задолженности по арендной плате за период с апреля по июль 2020 года, 159 528 руб. неустойки, 109 620 руб. доначисленной арендной платы, 3 288 руб. неустойки за просрочку внесения доначисленных арендных платежей. 

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 18.12.2020 принят встречный иск ИП Ганеевой Г.Р. к ИП Низамовой В.М. о взыскании суммы переплаты в размере 213 996 руб. 

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 05.04.2021, принят отказ ИП Низамовой В.М. от исковых требований в части взыскания 213 996 руб. 77 коп. долга, неустойки за просрочку внесения арендных платежей в размере 159 528 руб. Производство по делу в указанной части прекращено. В иске ИП Низамовой В.М. отказано. Встречный иск ИП Ганеевой Г.Р. удовлетворен частично. С ИП Низамовой В.М. в пользу ИП Ганеевой Г.Р. взыскано 163 700 руб. суммы переплаты, 5 911 руб. государственной пошлины. В остальной части во встречном иске отказано. 

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2021 решение оставлено без изменения.

Обжалуя принятые по делу судебные акты в кассационном порядке, ИП Низамова В.М. просит их отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении первоначального иска.

Кассационная жалоба мотивирована неправильным применением норм материального права и несоответствием выводов судебных инстанций фактическим обстоятельствам дела.

Проверив законность принятых по делу судебных актов в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы. 

Как следует из материалов дела, между истцом (арендатор) и ответчиком (субарендатор) 25.05.2015 заключен договор субаренды нежилого помещения № 36-1/2, по условиям которого арендатор предоставил субарендатору нежилое помещение, находящееся в здании торгового центра, расположенное по адресу: Республика Татарстан, г.Казань, пр. Победы, д.50б, а субарендатор обязался принять помещение. 

Помещение предоставляется субарендатору за плату во временное пользование. 

Субарендатор обязался выплачивать за помещение арендную плату, предусмотренную договором. 

Помещение передается арендатором субарендатору в субаренду на срок с 01.07.2015 по 29.02.2016 включительно. 

Арендная плата составляет 56 700 руб. в месяц, в размер арендной платы входит стоимость предоставляемых коммунальных услуг, эксплуатационных услуг, вывоз мусора, за исключением оплаты телекоммуникационных услуг. 

В срок до 01.07.2015 субарендатор вносит арендную плату за первый месяц (с даты подписания акта приема-передачи по последний день указанного календарного месяца) субаренды помещения в размере 56 700 руб. 

Датой начала начисления арендной платы является дата, указанная в пункте 2.1 настоящего договора (дата начала субаренды). 

Арендную плату субарендатор выплачивает арендатору ежемесячно не позднее 1 календарного дня с начала текущего календарного месяца субаренды. 

Согласно пункту 3.4.1 договора в течении трех дней со дня подписания настоящего договора субарендатор выплачивает арендатору сумму в размере 56 700 руб. (авансовый платеж). 

Авансовый платеж удерживается арендатором в течение срока действия договора без процентов как гарантия надлежащего исполнения обязательств субарендатора по договору. 

Согласно пункту 3.4.2 договора, если субарендатор досрочно расторгает договор по любой причине не связанной с виновными действиями арендатора (является инициатором такого досрочного расторжения договора) или договор расторгается по вине субарендатора, авансовые платежи, внесенные, но еще не зачисленные по договору удерживаются арендатором в полном объеме в качестве штрафа. 

Согласно пункту 3.4.3 договора, в случае надлежащего исполнения субарендатором своих обязательств по договору авансовый платеж будет принят арендатором в качестве арендной платы за последний месяц аренды, указанный в п.2.1 договора или зачтен в счет авансового платежа по договору аренды, заключенного на новый срок.

Согласно пункту 7.1.1 договора, при невыполнении в срок обязательств по оплате арендной платы и иных платежей по договору арендатор имеет право начислить пени в размере 0,5% от просроченной суммы за каждый день просрочки, начиная с первого дня просрочки, а субарендатор в этом случае обязан оплатить данные пени. 

По акту приема – передачи от 25.05.2015 помещение передано субарендатору. 

Стороны 17.12.2015 заключили дополнительное соглашение, в соответствии с которым установили срок субаренды с 01.03.2016 по 30.11.2016 включительно. 

Кроме того, стороны пришли к соглашению внести изменения в пункт 7.1.1 договора, изложив его в следующей редакции: «При невыполнении в срок обязательств по оплате арендной платы и иных платежей по настоящему договору арендатор имеет право начислить пени в размере 1%  от просроченной суммы за каждый день просрочки, начиная с первого дня просрочки, а субарендатор в этом случае обязан оплатить данные пени». 

По условиям дополнительного соглашения, стороны согласовали, что авансовый платеж оплаченный субарендатором в соответствии с пунктом 3.4.1 договора, засчитывается в счет авансового платежа по договору аренды заключенному на новый срок, установленный пунктом 1 настоящего дополнительного соглашения. 

Стороны 01.08.2016 заключили дополнительное соглашение, в соответствии с которым срок действия договора установлен с даты его заключения до 30.11.2016. Если в срок за 90 календарных дней до истечения срока действия договора ни одна из сторон не заявит об отсутствии намерения продлевать срок действия договора на новый срок, настоящий Договор возобновляется на тех же условиях на 11 календарных месяцев (без необходимости подписания дополнительного соглашения, либо текста нового договора). Договор может быть пролонгирован неограниченное количество раз. 

Кроме того, стороны пришли к соглашению внести изменения в пункт 3.3.2 договора, изложив его в следующей редакции: «Арендную плату субарендатор выплачивает арендатору ежемесячно не позднее 1 календарного дня с начала текущего календарного месяца аренды на основании счетов, выставляемых арендатором субарендатору с последующим предоставлением актов выполненных работ. Арендную плату за май месяц текущего года аренды субарендатор обязан оплатить до 27 апреля текущего года аренды. Арендную плату за январь следующего года аренды субарендатор обязан оплатить до 27 декабря текущего года аренды». 

Кроме того, стороны пришли к соглашению внести изменения в пункт 9.2.2, изложив его в следующей редакции: «Если субарендатор будет требовать расторжения настоящего договора не по основанию, предусмотренному в. п. 9.2.1 настоящего Договора, субарендатор обязан известить арендатора о своем желании расторгнуть настоящий договор в сроки, указанные в пункте 9.3 настоящего договора. 

При этом сумма авансового платежа и арендной платы внесенной, но еще не зачисленной по настоящему договору, будет удержана арендатором в качестве неустойки». 

Стороны 24.05.2017 заключили дополнительное соглашение № 3, в соответствии с которым арендная плата по настоящему Договору составляет 56 700 руб. (НДС не облагается) в месяц. 

В период с 01.06.2017 по 31.08.2017 стоимость арендной платы составит 47 250 руб. (НДС не облагается) в месяц. В размер арендной платы входит стоимость предоставляемых коммунальных услуг, эксплуатационных услуг, вывоз мусора, за исключением оплаты телекоммуникационных услуг. 

Кроме того, стороны пришли к соглашению, что при досрочном расторжении субарендатором настоящего договора по любой причине не связанной с виновными действиями арендатора (субарендатор является инициатором такого досрочного расторжения договора) или в случае расторжения договора по вине субарендатора, изменения внесенные в пункт 3.1 договора настоящим дополнительным соглашением утрачивают законную силу, в результате чего пункт 3.1 договора действует в следующей редакции: «Арендная плата по настоящему Договору: за период с «01» июня 2017 года по «31» августа 2017 года включительно составляет 56 700 руб. (сумма НДС не облагается) в месяц. 

В размер арендной платы входит стоимость предоставляемых коммунальных услуг, эксплуатационных услуг, вывоз мусора, за исключением оплаты телекоммуникационных услуг».

Стороны 19.03.2018 заключили дополнительное соглашение №4, в соответствии с которым пришли к соглашению внести изменения в пункт 3.1 договора, изложив его в следующей редакции: Арендная плата по настоящему Договору составляет: 56 700 руб. (сумма НДС не облагается) в месяц за пользование всей площадью, указанной в пункте 1.1.3. В размер  арендной платы входит стоимость предоставляемых коммунальных услуг, эксплуатационных услуг, вывоз мусора, за исключением оплаты телекоммуникационных услуг. В период с 01.04.2018 по 31.05.2018 стоимость арендной платы составит 47 250 руб. (сумма НДС не облагается) арендуемой площади в месяц за пользование всей площадью, указанной в пункте 1.1.3. В размер арендной платы входит стоимость предоставляемых коммунальных услуг, эксплуатационных услуг, вывоз мусора, за исключением оплаты телекоммуникационных услуг. 

Кроме того, стороны пришли к соглашению, что при досрочном расторжении субарендатором настоящего договора по любой причине не связанной с виновными действиями арендатора (субарендатор является инициатором такого досрочного расторжения договора) или в случае расторжения договора по вине субарендатора, изменения внесенные в пункт 3.1 договора настоящим дополнительным соглашением утрачивают законную силу, в результате чего пункт 3.1 договора действует в следующей редакции: «Арендная плата по настоящему Договору: за период с «01» апреля 2018 года по «31» мая 2018 года включительно составляет 56 700 руб. (сумма НДС не облагается) в месяц за пользование всей площадью, указанной в пункте 1.1.3. В размер арендной платы входит стоимость предоставляемых коммунальных услуг, эксплуатационных услуг, вывоз мусора, за исключением оплаты телекоммуникационных услуг». 

Стороны 25.06.2018 заключили дополнительное соглашение №5, в соответствии с которым арендная плата по настоящему составляет 56 700 руб. (сумма НДС не облагается) в месяц. В размер арендной платы входит стоимость предоставляемых коммунальных услуг, эксплуатационных услуг, вывоз мусора, за исключением оплаты телекоммуникационных услуг. 

В период с 01.07.2018 по 31.08.2018 стоимость арендной платы составит 51 030 руб. (сумма НДС не облагается). 

Кроме того, стороны пришли к соглашению, что при досрочном расторжении субарендатором настоящего договора по любой причине не связанной с виновными действиями арендатора (субарендатор является инициатором такого досрочного расторжения договора) или в случае расторжения договора по вине субарендатора, изменения внесенные в пункт 3.1 договора настоящим дополнительным соглашением утрачивают законную силу, в результате чего пункт 3.1 договора действует в следующей редакции: «Арендная плата по настоящему Договору: за период с «01» июля 2018 года по «31» августа 2018 года включительно составляет 56 700 руб. (сумма НДС не облагается) в месяц за пользование всей площадью, указанной в пункте 1.1.3. В размер арендной платы входит стоимость предоставляемых коммунальных услуг, эксплуатационных услуг, вывоз мусора, за исключением оплаты телекоммуникационных услуг». 

Стороны 25.06.2018 заключили дополнительное соглашение №6, в соответствии с которым арендная плата по настоящему договору  составляет: 56 700 руб. (сумма НДС не облагается). В размер арендной платы входит стоимость предоставляемых коммунальных услуг, эксплуатационных услуг, вывоз мусора, за исключением оплаты телекоммуникационных услуг. 

В период с 01.09.2018 по 30.11.2018 стоимость арендной платы составит 52 920 руб. (сумма НДС не облагается). 

В размер арендной платы входит стоимость предоставляемых коммунальных услуг, эксплуатационных услуг, вывоз мусора, за исключением оплаты телекоммуникационных услуг. 

Кроме того, стороны пришли к соглашению, что при досрочном расторжении субарендатором настоящего договора по любой причине не связанной с виновными действиями арендатора (субарендатор является инициатором такого досрочного расторжения договора) или в случае расторжения договора по вине субарендатора, изменения внесенные в пункт 3.1. договора настоящим дополнительным соглашением утрачивают законную силу, в результате чего пункт 3.1 договора действует в следующей редакции: «Арендная плата по настоящему Договору: за период с 01.09.2018 по 30.11.2018 включительно составляет 56 700 руб. (сумма НДС не облагается) в месяц. 

В размер арендной платы входит стоимость предоставляемых коммунальных услуг, эксплуатационных услуг, вывоз мусора, за исключением оплаты телекоммуникационных услуг». 

Стороны 20.12.2018 заключили дополнительное соглашение №7, в соответствии с которым размер ежемесячной арендной платы составляет 56 700 руб. (сумма НДС не облагается). В период с 01.01.2019 по 31.03.2019 размер ежемесячной арендной платы составляет 53 865 руб. (сумма НДС не облагается). В размер арендной платы входит стоимость предоставляемых коммунальных услуг, указанных в п.6.1 договора, вывоз мусора. 

В случае если арендатор в связи с изменением режима налогообложения становится плательщиком НДС, сумма НДС подлежит начислению и уплате субарендатором сверх размера арендной платы, предусмотренной в настоящем пункте. 

Арендная плата за помещение не подлежит уменьшению вследствие изменения помещения субарендатором, в том числе в случае установки перегородок, увеличения стен и пр., в сравнении с арендной платой, предусмотренной настоящим договором». 

Кроме того, стороны пришли к соглашению, дополнить договор п. 3.1.1 и изложить его в следующей редакции: «При досрочном расторжении субарендатором настоящего договора по любой причине не связанной с виновными действиями арендатора (субарендатор является инициатором такого досрочного расторжения договора) или в случае расторжения договора по вине субарендатора, арендная плата по настоящему договору: в период с 01.01.2019 по 31.03.2019 составляет 56 700 руб. (сумма НДС не облагается). 

При этом, арендатор производит перерасчет арендной платы с учетом положений абзаца 1 настоящего пункта, а субарендатор обязуется оплатить разницу арендной платы за указанный в абз.1 настоящего пункта период не позднее даты расторжения настоящего договора». 

Кроме того, стороны пришли к соглашению, внести изменения в пункт 3.4.3 договора и изложить его в следующей редакции: «В случае надлежащего исполнения субарендатором своих обязательств по настоящему договору авансовый платеж будет принят арендатором в качестве арендной платы за последний месяц субаренды, указанный в п.2.1 договора или зачтен в счет авансового платежа по договору субаренды, заключенного на новый срок. 

Стороны согласовали, что в случае автоматической пролонгации договора (на основании п. 10.3 договора), авансовый платеж, уплаченный субарендатором в соответствии с пунктом 3.4.1 договора, засчитывается в счет авансового платежа по договору субаренды, заключенному на новый срок, установленный пунктом 10.3 настоящего договора, без получения каких-либо дополнительных согласий и одобрений субарендатора. 

Зачет авансового платежа, уплаченного субарендатором в соответствии с пунктом 3.4.1 договора, в счет авансового платежа по договору субаренды, заключенному на новый срок, установленный пунктом 10.3 настоящего договора, осуществляется при каждой автоматической пролонгации договора на основании п. 10.3 настоящего договора». 

Кроме того, стороны пришли к соглашению внести изменения в п. 9.1.6 договора и изложить его в следующей редакции: «В случае расторжения договора на основании п.9.1.2., 9.1.З., 9.1.4., 9.1.4.1. настоящего договора авансовый платеж, арендная плата, выплаченная, но еще не начисленная по настоящему договору, будут удержаны арендатором в полном объеме в качестве штрафа. Любые расходы, понесенные арендатором в ходе принудительного истребования исполнения субарендатором его обязательств по настоящему договору, подлежит возмещению субарендатором». 

Кроме того, стороны пришли к соглашению внести изменения в пункт 9.2.2 договора и изложить его в следующей редакции: «Если субарендатор будет требовать расторжения настоящего договора не по основанию, предусмотренному в. п. 9.2.1 настоящего договора, субарендатор обязан известить арендатора о своем желании расторгнуть настоящий договор в сроки, указанные в пункте 9.3 настоящего договора. 

При этом сумма авансового платежа и арендной платы внесенной, но еще не зачисленной по настоящему договору, будет удержана арендатором в качестве штрафа». 

Кроме того, стороны пришли к соглашению внести изменения в пункт 10.3 договора и изложить его в следующей редакции: «Вступление в силу. Настоящий договор считается заключенным на условиях, предусмотренных п.2.1 договора и вступает в силу с момента его подписания сторонами. Срок действия договора: с даты его заключения до даты окончания срока субаренды, указанной в п. 2.1 договора. 

Если в срок не позднее чем за 90 календарных дней до истечения срока действия договора ни одна из сторон письменно не уведомит другую сторону об отсутствии намерения продлевать срок действия договора на новый срок, настоящий договор возобновляется на тех же условиях на 11 календарных месяцев (без необходимости подписания дополнительного соглашения, либо текста нового договора). Настоящий договор может быть пролонгирован неограниченное количество раз. При автоматической пролонгации договора в соответствии с условиями настоящего пункта договора, стороны пришли к соглашению, что договор будет считаться заключенным на новый срок, при этом подписания дополнительного соглашения, либо текста нового договора не требуется. 

Стороны 27.03.2019 заключили дополнительное соглашение №8, в соответствии с которым пришли к соглашению о том, что в период с 01.04.2019 по 31.07.2019 размер ежемесячной арендной платы составляет 53 865 руб. (сумма НДС не облагается). В размер арендной платы входит стоимость предоставляемых коммунальных услуг, указанных в п.6.1 настоящего договора, вывоз мусора. 

Кроме того, стороны пришли к соглашению о том, что при досрочном расторжении субарендатором настоящего договора по любой причине не связанной с виновными действиями арендатора (субарендатор является инициатором такого досрочного расторжения договора) или в случае расторжения договора по вине субарендатора, арендная плата по настоящему договору: в период с 01.04.2019 по 31.07.2019 составляет 56 700 руб. (сумма НДС не облагается). 

В размер арендной платы входит стоимость предоставляемых коммунальных услуг, указанных в п.6.1 договора, вывоз мусора. 

При этом, арендатор производит перерасчет арендной платы с учетом положений абзаца 1 настоящего пункта, а субарендатор обязуется оплатить разницу арендной платы за указанный в абз.1 настоящего пункта период не позднее даты расторжения настоящего договора». 

Стороны 23.07.2019 заключили дополнительное соглашение №9, в соответствии с которым пришли к соглашению о том, что в период с 01.08.2019 по 30.11.2019 размер ежемесячной арендной платы составляет 53 865 руб. (сумма НДС не облагается) за пользование всем помещением в месяц. 

В размер арендной платы входит стоимость предоставляемых коммунальных услуг, указанных в п.6.1 договора, вывоз мусора. 

Кроме того, стороны пришли к соглашению о том, что при досрочном расторжении субарендатором договора по любой причине не связанной с виновными действиями арендатора (Субарендатор является инициатором такого досрочного расторжения договора) или в случае расторжения договора по вине субарендатора, арендная плата по настоящему договору: в период с 01.08.2019 по 30.11.2019 составляет 56 700 руб. (сумма НДС не облагается) за пользование всем помещением в месяц. 

В размер арендной платы входит стоимость предоставляемых коммунальных услуг, указанных в п.6.1 договора, вывоз мусора. 

При этом, арендатор производит перерасчет арендной платы с учетом положений абзаца 1 настоящего пункта, а субарендатор обязуется оплатить разницу арендной платы за указанный в абз.1 настоящего пункта период не позднее даты расторжения настоящего договора». 

Стороны 10.12.2019 заключили дополнительное соглашение №10, в соответствии с которым пришли к соглашению о том, что в период с 01.01.2020 по 31.03.2020 размер ежемесячной арендной платы составляет 53 865 руб. (сумма НДС не облагается) в месяц. 

В размер арендной платы входит стоимость предоставляемых коммунальных услуг, указанных в п.6.1 договора, вывоз мусора. 

Кроме того, стороны пришли к соглашению о том, что при досрочном расторжении субарендатором настоящего договора по любой причине не связанной с виновными действиями арендатора (субарендатор является инициатором такого досрочного расторжения договора) или в случае расторжения договора по вине субарендатора, арендная плата по настоящему договору в период с 01.01.2020 по 31.03.2020 составляет 56 700 руб. (сумма НДС не облагается) в месяц. 

В размер арендной платы входит стоимость предоставляемых коммунальных услуг, указанных в п.6.1 договора, вывоз мусора, при этом, арендатор производит перерасчет арендной платы с учетом положений абзаца 1 настоящего пункта, а субарендатор обязуется оплатить разницу арендной платы за указанный в абз.1 настоящего пункта период не позднее даты расторжения настоящего договора». 

Согласно пункту 4.1.7 договора, в случае просрочки любых платежей, в том числе однократной, по договору со стороны субарендатора, арендатор вправе отказаться от исполнения договора и в одностороннем порядке расторгнуть договор, предварительно уведомив субарендатора о таком отказе, при этом договор считается расторгнутым с даты, указанной в уведомлении арендатора. 

Письмом исх. №17/2020 от 21.07.2020 истец уведомил ответчика о расторжении договора в одностороннем порядке ввиду допущенных им просрочек по оплате арендной платы с 24.07.2020. 

Актом приема – сдачи торгового помещения от 24.07.2020 помещение передано субарендатором арендатору. 

Поскольку ответчик обязательства по внесению арендной платы своевременно не исполнил, истец в адрес ответчика направил претензию исх. № 31/20 от 01.10.2020 с требованием о необходимости погашения образовавшейся задолженности по договору аренды в добровольном порядке.

Требования, изложенные в письме, ответчиком оставлены без внимания и удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в суд. 

На дату вынесения решения истец, с учетом частичного отказа от иска, просит взыскать сумму доначисленной арендной платы в размере 109 620 руб. в связи с расторжением договора по вине субарендатора (ответчика), неустойку за просрочку внесения доначисленных арендных платежей в размере 3 288 руб. 

Ответчик, считая, что истцом неправомерно был удержан авансовый платеж и что арендная плата за периоды апрель, май, июнь, июль 2020 года подлежала уменьшению, обратился со встречным иском об уменьшении размера арендной платы за периоды апрель, май, июнь и июль 2020 года по договору субаренды нежилого помещения, взыскании переплаты в размере 213 996 руб. 

Данные требования мотивированы ответчиком наличием ситуации, связанной с угрозой распространения новой короновирусной инфекции (COVID-19) и невозможностью пользования объектом аренды. 

Отказывая в первоначальном иске и частично удовлетворяя встречный иск, судебные инстанции правомерно руководствовались следующим.

Распоряжением Президента Республики Татарстан от 19 марта 2020 года №129 с 19 марта 2020 года и до особого распоряжения введен режим повышенной готовности и установлен региональный (межмуниципальный) уровень реагирования. 

Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан "О внесении изменений в постановление Кабинета Министров Республики Татарстан от 19.03.2020 № 208 «О мерах по предотвращению распространения в Республике Татарстан новой коронавирусной инфекции», Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан "О внесении изменений в постановление Кабинета Министров Республики Татарстан от 19.03.2020 № 208 «О мерах по предотвращению распространения в Республике Татарстан новой коронавирусной инфекции»", Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан "О мерах по реализации постановления Кабинета Министров Республики Татарстан от 19.03.2020 № 208 «О мерах по предотвращению распространения в Республике Татарстан новой коронавирусной инфекции»" введены соответствующие ограничения: «Приостановить с 28.03.2020 до улучшения санитарно-эпидемиологической обстановки работу: а) торговых, торгово-развлекательных центров (комплексов), розничных рынков, за исключением находящихся в них: аптек и аптечных пунктов; объектов розничной торговли, реализующих продовольственные товары; объектов, в которых осуществляется заключение договоров на оказание услуг мобильной связи, имеющих отдельный вход с улицы». 

Основным видом деятельности ответчика согласно ЕГРЮЛ является торговля розничная обувью в специализированных магазинах (ОКВЭД 47.72.1), которая входит в Перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержденный постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 434. 

В соответствии с частью 3 статьи 19 Закона N 98-ФЗ (ред. от 08.06.2020) "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020г. в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции Закона N 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации. 

Согласно части 4 статьи 19 Закона N 98-ФЗ, введенной Федеральным законом от 08.06.2020 N 166-ФЗ, арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Закона N 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности. 

Как разъяснено в ответе на вопрос № 5 Обзора № 2, в соответствии с частью 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции Закона № 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации. 

Таким образом, судебные инстанции верно отметили, что арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по назначению, независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы, либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы. 

Истец в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательств ведения арендатором в арендуемом помещении деятельности, в нарушение установленного запрета государственными органами Республики Татарстан, не представил. 

При указанных обстоятельствах, судебные инстанции пришли к правомерному выводу о том, что поскольку ИП Ганеева Г.Р. оуществляет розничную торговую деятельность, признанную наиболее пострадавшей в условиях распространения коронавирусной инфекции, и в связи с введением органом государственной власти Республики Татарстан запрета на оказание соответствующей деятельности в испрашиваемый период не могло осуществлять указанную деятельность в арендованном у истца помещении, ответчик вправе претендовать на уменьшение размера арендной платы на этот период, а в отсутствии соглашения по вопросу об уменьшении размера арендной платы, она может быть уменьшена по иску арендатора. 

При определении размера арендной платы, подлежащей внесению ИП Ганеевой Г.Р. за спорный период, судебные инстанции исходили из того, что в спорный период арендатор не мог использовать арендуемое по договору помещение ввиду действующего на территории Республики Татарстан запрета и приостановления работы торговых центров, в связи с чем, снижение на этот период апрель – июль 2020 года арендной платы на 50% отвечает принципам разумности и справедливости, обеспечивает соблюдение баланса интересов сторон, не приводит к ущемлению прав какой-либо стороны в большем размере. 

Таким образом, по расчету суда, ответчиком за период апрель – июль 2020 года следовала оплатить 107 000 руб. в счет арендной платы по договору, в связи с чем требование ответчика об уменьшении арендной платы частично удовлетворено. 

Ответчиком была оплачена арендная плата за апрель, май, июнь, июль 2020 года в сумме 214 000 руб. платежным поручением №237 от 27.07.2020 и внесен авансовый платеж по договору в размере 56 700 руб. 

Указанные обстоятельства не оспариваются истцом. 

Судебные инстанции пришли к правомерному выводу, что обеспечительный платёж подлежит возврату арендатору и не может быть отнесен в счёт штрафных санкций, в силу следующего. 

Ответчик 25.05.2015 уведомил истца о непродлении договора субаренды нежилого помещения №36-1/2. 

Письмом исх. №17/2020 от 21.07.2020 истец уведомил ответчика о расторжении договора в одностороннем порядке ввиду допущенных им просрочек по оплате арендной платы с 24.07.2020. 

Ответчик, согласившись с расторжением договора в указанную дату, подписал акт приема – сдачи торгового помещения от 24.07.2020, по которому помещение передано субарендатором арендатору. 

Доказательств принятия ответчиком мер к возврату помещения в иные даты отличные от предложенной ИП Низамовой В.М. 24.07.2020 (даты подписания акта возврата), не имеется. 

Как правильно отмечено судами, введение режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации является основанием для предоставления отсрочки уплаты арендной платы. 

В соответствии с п.3 Требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества», отсрочка предоставляется на срок до 01.10.2020 начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации на следующих условиях: а) задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 01.01.2021 и не позднее 01.01.2023 поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды; б) отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации в размере арендной платы за соответствующий период и в объеме 50% арендной платы за соответствующий период со дня прекращения действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации до 01.10.2020; в) штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором аренды) в связи с отсрочкой не применяются; г) установление арендодателем дополнительных платежей, подлежащих уплате арендатором в связи с предоставлением отсрочки, не допускается; д) размер арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка, может быть снижен по соглашению сторон; е) если договором аренды предусматривается включение в арендную плату платежей за пользование арендатором коммунальными услугами и (или) расходов на содержание арендуемого имущества, отсрочка по указанной части арендной платы не предоставляется, за исключением случаев, если в период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации арендодатель освобождается от оплаты таких услуг и (или) несения таких расходов. 

Поскольку арендатор относится к числу лиц, наиболее пострадавших от распространения новой коронавирусной инфекции, то ответчик имеет право на предоставление отсрочки, которая в отношении платежей за период с апреля 2020 года по июль 2020 года предоставляется на полную сумму. 

Соответственно, срок уплаты арендной платы за апрель 2020 года наступил в январе и феврале 2021 года, за май 2020 года наступает в марте и апреле 2021 года, за июнь наступает в мае и июне 2021 года, за июль наступает в июле и августе 2021 года. 

Таким образом, в связи с предоставленной Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества», у ответчика не имелось нарушения оплаты арендных платежей, следовательно, пункт 3.4.2 договора, в соответствии с которым авансовые платежи, внесенные, но ещё не зачисленные по настоящему договору, удерживаются арендатором в полном объёме в качестве штрафа, не применяется. 

Судебные инстанции указали также, что поскольку договор аренды фактически был расторгнут по инициативе ИП Низамовой В.М. и в отсутствии реальных нарушений со стороны ИП Ганеевой Г.Р., применение пункта 4 статьи 19 Закона №98-ФЗ, в соответствии с которым при расторжении договора по инициативе арендатора обеспечительный платеж, если он был предусмотрен договором аренды и уплачен арендодателю, возврату арендатору не подлежит, не применяются. 

Судебные инстанции пришли к правомерному выводу, что сумма обеспечительного платежа, находящегося в распоряжении истца (арендатора), в размере 56 700 руб. подлежит возврату ответчику, поскольку задолженности по арендной плате у ответчика не имеется, и о необходимости возврата авансового платежа истцом по встречному иску прямо заявлено во встречных исковых требованиях. 

На основании изложенного, судебные инстанции правомерно пришли к выводу о том, что требования истца подлежат частичному удовлетворению в размере 163 700 руб., из которых 107 000 руб. возврат арендной платы за период апрель – июль 2020 года, 56 700 руб. авансовый платеж.

Отказывая в удовлетворении первоначальных исковых требований, суды исходили из следующего.

В дополнительных соглашениях предусмотрены условия, что при досрочном расторжении субарендатором настоящего договора по любой причине не связанной с виновными действиями арендатора (субарендатор является инициатором такого досрочного расторжения договора) или в случае расторжения Договора по вине субарендатора, изменения внесенные в пункт 3.1 договора настоящим дополнительным соглашением утрачивают законную силу. 

Как было установлено судом, у ответчика не имелось задолженности по арендной плате за период апрель 2020 – июль 2020 в связи с предоставленной Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества», которые истцом по первоначальному иску были полностью проигнорированы. 

Подпунктом «в» пункта 3 Требований, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 439, установлено, что штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором аренды) в связи с отсрочкой не применяются. 

Учитывая изложенное, начисление суммы доначисленной арендной платы в связи с расторжением договора по вине ответчика по первоначальному иску, суммы неустойки за просрочку внесения доначисленных арендных платежей является необоснованным, поскольку в связи с предоставлением отсрочки, срок оплаты арендной платы не наступил. 

Кроме того, задолженность по арендной плате ответчиком полностью погашена. 

Каких-либо виновных действий со стороны ответчика в данном случае судом не установлено. 

Доводы кассационной жалобы о том, что требование о взыскании с ответчика суммы доначисленных арендных платежей и суммы неустойки за просрочку оплаты доначисленных арендных платежей подлежит удовлетворению, поскольку соответствует условиям, имеющимся между сторонами дополнительных соглашений, основаны на неверном толковании норм материального права, в частности, положений Требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества.

Иные доводы кассационной жалобы, в том числе относительно необоснованного возврата авансового платежа и неправомерности снижения размера уплаченной арендной платы, также являлись предметом исследования судебных инстанций и получили надлежащую правовую оценку. 

Обжалуемые судебные акты приняты при правильном применении норм материального права, оснований для их отмены не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 05.04.2021 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2021 по делу № А65-26594/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

 

Председательствующий судья                                   В.В. Александров

Судьи                                                                          Р.А. Нафикова

                                                                                     И.Р. Нагимуллин