Арбитражный суд Московской области

   107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-5607/22

23 сентября 2022 года

г.Москва

 

Резолютивная часть решения объявлена 14 сентября 2022 года

Полный текст решения изготовлен 23 сентября 2022 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи А.В. Гриневой, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании исковое заявление КУИ АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДСКОГО ОКРУГА ЛЮБЕРЦЫ (140000, 

<

...>, кабинет 323,ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к ООО "ИРС" (140003, Московская область, Люберцы город, 3-е Почтовое отделение улица, 49, корпус 2, пом VIII, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

третье лицо: Администрация муниципального образования городской округ Люберцы Московской области (140000, 

<

...> ОГРН: 

<

***>, , ИНН: 

<

***>), Комитет по архитектуре и градостроительству Московской области (143407, Московская область, Красногорск город, Строителей бульвар, дом 1, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 18.12.2002, ИНН: 

<

***>, КПП: 502401001), Министерство имущественных отношений Московской области (адрес: 143407, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка № 70/18 от 28.07.2020 в размере 964314,00 руб, основного долга (за период с 01.10.2021 по 31.12.2021) и пени в размере 19768, 44 руб, (за период с 16.12.2021 по 25.01.2022),

при участии в судебном заседании представителей сторон согласно протоколу, 

 

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Люберцы Московской области обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу ограниченной ответственностью «ИРС» о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 28.07.2020 №70/18 за период с 01.10.2021 по 31.12.2021 в размере 984082,44 руб., неустойки за период с 16.12.2021 по 25.01.2022 в размере 19768,44 руб., неустойки из расчета 0,05% от суммы задолженности за каждый день просрочки оплаты, начиная с 26.01.2022 по день фактической оплаты суммы долга.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация муниципального образования городской округ Люберцы Московской области, Комитет по архитектуре и градостроительству Московской области, Министерство имущественных отношений Московской области.

Ответчик представил отзыв, в котором просил отказать в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на то, что спорный земельный участок ограничен в оборотоспособности, поскольку частично расположен в зоне реконструкции автомобильной дороги федерального значения М-5 «Урал», полностью расположен в зоне планируемого размещения линии рельсового скоростного пассажирского транспорта «Люберцы-Лыткарино-Молоково», частично расположен в зоне строительства транспортной развязки федерального значения между автомобильными дорогами «М-5 «Урал» и «Дзержинское шоссе».

Дело рассмотрено в порядке статей 121 - 124, 156 АПК РФ в отсутствие представителей Комитета по архитектуре и градостроительству Московской области, Министерства имущественных отношений Московской области, надлежащим образом уведомленных о месте и времени судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования, представитель ответчика против удовлетворения иска возражал по основаниям, изложенным в отзыве.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, изучив доводы, изложенные в исковом заявлении, отзыве, письменных пояснениях, заслушав позиции сторон, суд пришел к выводу, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между комитетом (арендодатель) и ООО «ИРС» (арендатор) заключен договор от 28.07.2020 № 70/18 аренды земельного участка площадью 13 000 кв. м с кадастровым номером 50:22:0010213:65, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под строительство многофункционального комплекса с автомобильным паркингом, расположенный по адресу: вдоль Новорязанского шоссе.

В соответствии с пунктом 1.4 договора, на земельном участке находится объект незавершенного строительства, принадлежащий арендатору на праве собственности.

Срок аренды установлен с 28.07.2020 по 27.07.2023 (пункт 2.1 договора).

Пунктом 3.2 договора согласовано, что размер арендной платы определяется в Приложении 1 к договору, являющемуся его неотъемлемой частью и рассчитывается в соответствии со статьей 14 Закона Московской области от 07.06.1996 г. № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» (Приложение № 1 к договору аренды) по формуле: Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где:

Аб - базовый размер арендной платы;

Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;

Пкд - корректирующий коэффициент;

Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;

S - площадь арендуемого земельного участка.

Арендная плата вносится арендатором ежеквартально в полном объеме до 15 числа (включительно) последнего месяца текущего квартала (пункт 3.3 договора).

За нарушение срока внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05% от просроченной суммы за каждый день просрочки (пункт 5.3 договора).

Согласно расчету истца, задолженность ответчика за период с 01.10.2021 по 31.12.2021  составила 984082,44 руб., на которую начислена неустойка за период с 16.12.2021 по 25.01.2022 в размере 19768,44 руб.

Истец направил в адрес ответчика претензию от 17.12.2021 № 2359, в которой указал на наличие задолженности по арендной плате, пени и необходимость их погашения.

Оставление указанной претензии ответчиком без удовлетворения послужило основанием для обращения комитета в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

В силу статьи 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы определяется договором аренды.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Пунктом 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" закреплено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В Московской области установление порядка определения арендной платы при аренде земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определяется положениями статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области».

Статьей 14 Закона № 23/96-ОЗ определен порядок расчета арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Московской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в том числе по формуле Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где:

Аб - базовый размер арендной платы;

Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;

Пкд - корректирующий коэффициент;

Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;

S - площадь арендуемого земельного участка.

Согласно заключению Комитета по архитектуре и градостроительству Московской области, представленному в материалы дела, земельный участок с кадастровым номером 50:22:0010213:65 частично расположен в зоне реконструкции автомобильной дороги федерального значения М-5 «Урал», полностью расположен в зоне планируемого размещения линии рельсового скоростного пассажирского транспорта «Люберцы-Лыткарино-Молоково», частично расположен в зоне строительства транспортной развязки федерального значения между автомобильными дорогами «М-5 «Урал» и «Дзержинское шоссе».

В силу подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ (действующего с 01.03.2015) порядок определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, и участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Ранее (до 01.03.2015) аналогичные положения содержались в пункте 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Порядок определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Московской области, а также земельных участков на территории Московской области, государственная собственность на которые не разграничена, установлен статьей 14 Закона Московской области № 23/96-03.

Вместе с тем в пункте 1 статьи 39.7 ЗК РФ указано, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Такие принципы утверждены постановлением № 582.

Постановлением № 531, вступившим в законную силу с 12.08.2017, Основные принципы определения арендной платы дополнены еще одним принципом № 7, предусматривающим, что арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципа наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 29.12.2017 № 710 утверждены Методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением № 582.

В пункте 30 раздела 8 указанных Методических рекомендаций в целях применения принципа № 7 при определении арендной платы за земельные участки рекомендуется исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством Российской Федерации (пункт 5 статьи 27 ЗК РФ) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается.

В указанном случае при определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте (с учетом положений пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации).

Верховный Суд Российской Федерации в решении от 12.09.2018 по делу № АКПИ18-667, оставленным без изменения определением Апелляционной коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 13.12.2018 по делу № АЛЛ 18-523, указал, что данные положения (принцип № 7) Основных принципов определения арендной платы предусматривают дополнительные гарантии при установлении размера арендной платы для лиц, имеющих в собственности объекты недвижимого имущества, расположенные на земельных участках, отнесенных законодательством к землям, ограниченным в обороте.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015 (вопрос 7 разъяснений по вопросам, возникающим в судебной практике), на который сослались суды, сформулирована правовая позиция о том, что Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденные постановлением № 582, не применяются при определении арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, муниципальных образований, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена; вместе с тем в силу пункта 1 статьи 39.7 ЗК РФ постановление № 582 в части установления Основных принципов определения арендной платы является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами.

Поскольку указанные принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, соответствующим компетентным органам надлежит устанавливать размер арендной платы на основании названных принципов, в том числе в пределах, указанных в принципе № 7 (действующим с 12.08.2017), в отношении ограниченных в обороте земельных участков, занятых зданиями и сооружениями, сформированных с учетом площади, необходимой для их эксплуатации.

Аналогичные подходы изложены в Определении Верховного суда Российской Федерации №305-ЭС19-4399 от 24.06.2019г., Определении Верховного суда Российской Федерации  №305-ЭС20-4264 от 25.06.2020г.

Обзором судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019 (пункт 33 практики применения законодательства о вещных правах и земельного законодательства), сформулирована правовая позиция, в соответствии с которой, если установленный компетентным органом в нормативном правовом акте размер арендной платы за земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, выше указанного в принципе № 7 Основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, арендная плата подлежит исчислению с применением данного принципа.

В силу пункта 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В силу пункта 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации постановление Правительства РФ № 582 от 16.07.2009 в части установления Основных принципов определения арендной платы является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами.

В настоящем случае, условие об исчислении арендной платы, установленное договором аренды земельного участка противоречит  действующему законодательству Российской Федерации, а именно положениям статьи 39.7 ЗК РФ, пункта 1 статьи 424 ГК РФ, Постановления Правительства РФ от 05.05.2017 № 531.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что при определении размера арендной платы по договорам аренды, ограниченным в обороте, следует руководствоваться Постановлением Правительства РФ от 05.05.2017 № 531.

В соответствии подпунктом «г» пункта 3 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (утвержденного постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582) в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов для целей, указанных в настоящем пункте, арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в размере 1,5 процента, но не выше размера земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Судом установлено, что распоряжением Федерального дорожного агентства (Росавтодор) от 18.12.2013 №2198-р (ред. от 08.04.2021) утверждена документация по планировке территории объекта «Строительство и реконструкция автомобильной дороги М-5 «Урал» от Москвы через Рязань, Пензу, Самару, Уфу до Челябинска. Реконструкция автомобильной дороги М-5 «Урал» - от Москвы через Рязань, Пензу, Самару, Уфу до Челябинска на участке км 19 - км 28+000, Московская область». Документацией установлены зоны планируемого размещения линейного объекта и красные линии с учетом развязки между автомобильными дорогами М-5 «Урал» и «Дзержинском шоссе». Земельный участок с кадастровым номером 50:22:0010213:65 расположен вне красных линий, установленных указанной документацией.

В соответствии со Схемой территориального планирования транспортного обслуживания Московской области, утвержденной постановлением Правительства Московской области от 25.03.2016 № 230/8 (ред. от 30.12.2020), земельный участок с кадастровым номером 50:22:0010213:65 расположен в зоне, предназначенной для размещения линии рельсового скоростного пассажирского транспорта «Люберцы-Лыткарино-Молоково».

Таким образом, материалами дела подтверждено, что в заявленный ко взысканию задолженности период, земельный участок ограничен в обороте, в связи с чем начисление арендной платы по договору аренды от 28.07.2020 №70/18 в соответствии с Законом Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области», исходя из формулы: Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, не соответствует требованиям статьи 39.7 ЗК РФ.

При таких обстоятельствах, учитывая, что арендная плата по вышеуказанным договорам аренды должна рассчитываться исходя из 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка, которая составляет 100 600 630 руб., судом произведен перерасчет арендной платы, размер которой составил: 1 509 009 руб. 45 коп. в год, 377 252 руб. 37 коп. квартал.

Данные выводы также отражены в решении Арбитражного суда Московской области от 10 июня 2022 года по делу № А41-59095/21.

Ответчиком в материалы дела представлены платежные поручения от 14.12.2021 № 212 на сумму 378000 руб. – за 2021 год, от 16.12.2021 № 213 на сумму 249688,78 руб. – за 2021 год, подтверждающие внесение арендной платы за спорный период.

На основании изложенного, с учетом внесенных ответчиком платежей, суд приходит к выводу что оснований для удовлетворения требований в части взыскания задолженности за спорный период, не имеется.

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки, рассчитанной за период с за период с 16.12.2021 по 25.01.2022 в размере 19768,44 руб., неустойки из расчета 0,05% от суммы задолженности за каждый день просрочки оплаты, начиная с 26.01.2022 по день фактической оплаты суммы долга.

В соответствии со статьей 329 Гражданского кодекса исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса). 

В силу части 4 статьи 421 Гражданского кодекса условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предусмотрено законом или иными правовыми актами.

Как следует из договора аренды, пунктом 5.3 стороны согласовали размер пени за просрочку внесения арендной платы - 0,05 процента от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Учитывая платежные поручения от 14.12.2021 № 212 на сумму 378000 руб. – за 2021 год, от 16.12.2021 № 213 на сумму 249688,78 руб. – за 2021 год, суд приходит к выводу, что требования истца о взыскании неустойки, начисленной за период с 16.12.2021 по 25.01.2022, а также неустойки по дату фактического исполнения обязательства, не подлежат удовлетворению.

При таких установленных по делу фактических обстоятельствах, исходя из предмета и оснований заявленных требований, представленных в материалы дела доказательств, суд приходит к выводу, что исковые требования комитета не подлежат удовлетворению, в связи с чем в удовлетворении иска следует отказать. 

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении исковых требований отказать. 

2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

 

Судья                                                          А.В. Гринева