АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А57-2803/2021

30 сентября 2021 года

город Саратов

 

Резолютивная часть решения оглашена 29.09.2021

Полный текст решения изготовлен 30.09.2021

 

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи И.М. Заграничного, 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Я.С. Хмариной, рассмотрев в судебном заседании в помещении арбитражного суда по адресу: 

<

...> арбитражное дело по исковому заявлению 

Комитета по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области, ИНН 

<

***> 

к Индивидуальному предпринимателю ФИО1, ОГРН 

<

***>

третье лицо: Управление по охране объектов культурного наследия Правительства Саратовской области 

о взыскании задолженности по договору аренды № 12982/1 от 08.07.2019 за период с 26.06.2019 по 31.03.2021 в размере 3 202 039,73 руб., неустойки за период с 11.07.2019 по 17.05.2021 в размере 75 536,71 руб. 

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2 по доверенности № 9 от 11.01.2021,

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 19.04.2021,

от третьего лица: не явился, извещен, 

 

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области обратился Комитет по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области, ИНН 

<

***> с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Индивидуальному предпринимателю ФИО1, ОГРН 

<

***>, третье лицо: Управление по охране объектов культурного наследия Правительства Саратовской области, о взыскании задолженности по договору аренды № 12982/1 от 08.07.2019 за период с 26.06.2019 по 31.03.2021 в размере 3 202 039,73 руб., неустойки за период с 11.07.2019 по 17.05.2021 в размере 75 536,71 руб.

Отводов суду не заявлено.

Сторонам разъяснены права в порядке статьи 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Частью 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено право истца при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Судом приняты уточнения заявленных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель истца в судебном заседании поддержал исковые требования, уточненные в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по основаниям, изложенным в исковом заявлении, и просил их удовлетворить.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в отзыве.

На основании изложенного, суд считает, что все меры к извещению лиц, участвующих в деле, приняты. 

Дело рассматривается в порядке статей 153-166 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Заявлений в соответствии со статьями 24, 47, 48, 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.  

В соответствии со статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.

Арбитражному суду представляются доказательства, отвечающие требованиям статей 67, 68, 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. 

Арбитражный суд рассматривает дело по имеющимся в деле доказательствам.   

Исследовав доказательства, следуя закрепленному статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также статьей 123 Конституции Российской Федерации, принципу состязательности сторон, суд приходит к выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 08 июля 2019 года между Комитетом по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района и ИП ФИО1 был заключен договор аренды № 12982/1, согласно которому Арендодатель передал, а Арендатор принял во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 64:50:010733:208, площадью 518 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...> з/у 11а, с видом разрешенного использования «магазины».

Земельный участок передан на основании акта приема-передачи от 08.07.2019.

Согласно п. 3.4 договора аренды арендатор обязался ежеквартально уплачивать истцу арендную плату за переданный во владение и пользование земельный участок. Указанные условия по договору аренды ответчиком выполнены не были.

За период с 26.06.2019 по 31.03.2021 ответчиком не осуществлялась оплата арендных платежей за пользование земельным участком с кадастровым номером: 64:50:010733:208, расположенном по адресу: 

<

...> з/у 11а.

Согласно расчету задолженность ответчика за период с 26.06.2019 по 31.03.2021 составляет 3 202 039,73 руб., неустойка за период с 11.07.2019 по 17.05.2021 составляет 75 536,71 руб.

Истцом в адрес ответчика были направлены претензии с требованием погасить образовавшуюся задолженность, которая осталась без ответа, на основании чего истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с Решением Собрания депутатов Энгельсского муниципального района Саратовской области от 28 июня 2018 г. № 443/56-05 «О внесении изменений в отдельные положения об органах администрации Энгельсского муниципального района, наделенных статусом юридического лица» комитет по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области выступает арендодателем земельных участков, находящихся в собственности Энгельсского муниципального района, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, заключает договоры аренды таких земельных участков.

В силу части 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Указанное правило в отношении аренды конкретизировано в части 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

С учетом положений статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации предмет, определенный сторонами в договоре, не вызывает у них сомнений относительно объекта аренды либо неопределенности по установлению имущества, подлежащего передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Дав оценку представленным доказательствам, суд пришел к выводу, что материалы дела в совокупности свидетельствуют об отсутствии у сторон разногласий либо заблуждений в отношении предмета договора и размера арендной платы, неопределенности по указанным вопросам в ходе исполнения договора у сторон не имелось.

Отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации регулируются земельным законодательством (пункт 1 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации).

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (пункт 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.

Пунктом 7 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с требованиями статьи 614 Гражданского Кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу ч. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с ч. 1 ст. 39.7 Земельного кодекса РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Как следует из ч. 2 указанной статьи Земельного кодекса РФ, в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона.

В пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11 2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что по смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.

В силу правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.2013 № 3463/13, арендная плата по договору, заключенному на торгах, не подлежит нормативному регулированию со стороны публичного образования, а складывается на торгах в зависимости от рыночных цен.

Следовательно, основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной (муниципальной) собственности, либо собственность на которые не разграничена, являются обязательными только для тех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов.

Таким образом, приняв участие в аукционе, подписав договор аренды в качестве победителя аукциона в вышеуказанной редакции, арендатор принял на себя обязательство оплачивать арендные платежи в согласованном размере (статьи 309 и 421 ГК РФ).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) Арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить Арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Судом установлено, что 08 июля 2019 года между Комитетом по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района и ИП ФИО1 был заключен договор аренды № 12982/1, согласно которому Арендодатель передал, а Арендатор принял во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 64:50:010733:208, площадью 518 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...> з/у 11а, с видом разрешенного использования «магазины».

Земельный участок передан на основании акта приема-передачи от 08.07.2019.

Срок действия договора с учетом дополнительного соглашения от 20.11.2020 по 25.12.2021.

Как подтверждается материалами дела, земельный участок с кадастровым номером 64:50:010733:208 предоставлен ответчику в аренду для строительства магазина.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В силу пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статья 615 Гражданского кодекса).

Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом, по независящим от арендатора обстоятельствам, освобождает последнего от исполнения обязанности вносить арендную плату.

Поскольку в период, когда арендатор лишен возможности использовать указанное имущество, арендодатель не осуществляет какого-либо предоставления, он теряет право на получение арендной платы.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса в случае непредставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей не предоставленному исполнению.

Согласно пункту 4 обзора судебной практики № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он был лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам, поскольку из положений статей 606 и 611 Гражданского кодекса следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью, в соответствии с ее назначением.

Системное толкование указанных норм во взаимосвязи с положениями статьи 614 Гражданского кодекса свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по независящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

В соответствии со сведениями ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:50:010733:208, следует, что указанный земельный участок полностью расположен в «защитной зоне объекта культурного наследия регионального значения «Особняк, XIX в,», по адресу: г, Энгельс, ул. Красноармейская, 12».

В соответствии с п. 1 ст. 34.1. Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», защитными зонами объектов культурного наследия являются территории, которые прилегают к включенным в реестр памятникам и ансамблям и в границах которых в целях обеспечения сохранности объектов культурного наследия и композиционно-видовых связей (панорам) запрещаются строительство объектов капитального строительства и их реконструкция, связанная с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площади), за исключением строительства и реконструкции линейных объектов.

В случае отсутствия утвержденных границ территории объекта культурного наследия, расположенного в границах населенного пункта, границы защитной зоны такого объекта устанавливаются на расстоянии 200 метров от линии внешней стены памятника либо от линии общего контура ансамбля, образуемого соединением внешних точек наиболее удаленных элементов ансамбля, включая парковую территорию. В случае отсутствия утвержденных границ территории объекта культурного наследия, расположенного вне границ населенного пункта, границы защитной зоны такого объекта устанавливаются на расстоянии 300 метров от линии внешней стены памятника либо от линии общего контура ансамбля, образуемого соединением внешних точек наиболее удаленных элементов ансамбля, включая парковую территорию (пункт 4 статьи 34.1)

Как следует из указанного выше договора аренды, земельный участок предоставлен с видом разрешенного использования «Магазины», предполагающее строительство капитальных зданий и строений.

В соответствии с пунктом 1.5. договора ограничения прав на землю не установлены. Также информация о наличии охранной зоны отсутствует и в протоколе о результатах аукциона от 26.06.2019.

ФИО1 принадлежит на праве аренды земельный участок с кадастровым номером 64:50:010733:208, вид разрешенного использования «Магазины».

Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель устанавливается исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства. Собственники и иные владельцы земельных участков обязаны использовать их в соответствии с целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием (статьи 1, 7, 42 Земельного кодекса Российской Федерации; далее - Земельный кодекс).

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 1 сентября 2014 года № 540 (прекратил свое действие с 05.04.2021) и приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10 ноября 2020 года № П/0412.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки МО «город Энгельс» Энгельсского муниципального района Саратовской области, утвержденными решением Энгельсского городского Совета депутатов от 18.12.2009 № 232/02 (с изменениями на 3006.2021), земельный участок с кадастровым номером 64:50:010733:208, расположен в территориальной зоне ОЖ-14 - территориальная зона многофункциональной застройки (ОЖ). 

В качестве основного вида разрешенного использования земельных участков для данной территориальной зоны, в том числе имеется вид разрешенного использования «Магазины». Статья 21 ПЗЗ МО «Город Энгельс» установлено, что вид разрешенного использования «Магазины» предполагает размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5 000 кв.м. Вспомогательным видом разрешенного использования является: гостевые автостоянки, сооружения локального инженерного обеспечения, площадки для сбора мусора.

В соответствии с приказом Министерства экономического развития РФ от 1 сентября 2014 г. № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков», вид разрешенного использования «Магазины» предполагает размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5 000 кв.м. Указанный нормативный документ не содержит такого вида разрешенного использования как «строительство магазинов».

В соответствии с п. 10 ст. 1 ГрК РФ объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

В соответствии с п. 3.4.9 ГОСТ Р 58033-2017 магазин (shop) - специально оборудованное здание (его часть), предназначенное для продажи товаров и оказания услуг покупателям и обеспеченное торговыми, подсобными, административно-бытовыми помещениями, а также помещениями для приема, хранения товаров и подготовки их к продаже.

Исходя из системного толкования указанных выше нормативных документов, следует что вид разрешенного использования «Магазины» предполагает непосредственно строительство объектов капитального строительства - здания, строения, сооружения.

Однако, из материалов дела следует, что при наличии существующих ограничений, о которых не содержалось информации при заключении договора аренды, использовать земельный участок для целей строительства не представляется возможным.

Довод истца о том, что ФИО1 не лишен возможности использовать земельный участок с кадастровым номером 64:50:010733:208, так как имеет возможность установить на данном участке нестационарный торговый объект, является несостоятельным и противоречащим нормам действующего земельного законодательства.

Исходя из требования ст. 39.36 ЗК РФ, размещение нестационарных торговых объектов на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании схемы размещения нестационарных торговых объектов в соответствии с Федеральным законом от 28 декабря 2009 года № 381-ФЗ «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации». Таким образом, размещение нестационарных торговых объектов на муниципальной земле производится без предоставления земельного участка на праве аренды.

В соответствии с Федеральным законом от 28 декабря 2009 г. № 381-Ф3 «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации», нестационарный торговый объект - торговый объект, представляющий собой временное сооружение или временную конструкцию, не связанные прочно с земельным участком вне зависимости от наличия или отсутствия подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе передвижное сооружение

Нестационарный торговый объект представляет собой некапитальное временное строение, что не соответствует виду разрешенного использования земельного участка «Магазины». Таким образом, довод истца о наличии возможности использования спорного земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования является необоснованным. 

25.09.2019 между ФИО1 (заказчик) и ООО «Проминтехстрой» (исполнитель) заключен договор на выполнение работ по разработке проектной документации № 11-19.

В соответствии с пунктом 1.1. договора заказчик поручает, а исполнитель обязуется собственными силами, либо с привлечением иных организаций, имеющих соответствующие свидетельства о допуске к работам по подготовке проектной документации, выданные саморегулируемой организацией, осуществить следующие виды работ:

- разработать Градостроительный План, Проектную, Проектно-сметную документацию по Объекту: проектируемое здание «магазин», расположенное на земельном участке по адресу: 

<

...> з/у 11, кадастровый номер з/у: 64:50:010733:208. Площадь указанного земельного участка составляет 518 квадратных метров. Состав и объем разработанной Проектной, Проектно-сметной документации определяется в соответствии с требованиями постановления Правительства РФ от 16 февраля 2008 года № 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию» и должны быть необходимыми и достаточными для согласования и утверждения проектной документации во всех надлежаще уполномоченных органах исполнительной власти;

- согласовать от имени заказчика разработанную Проектную, Проектно-сметную документацию во всех надлежаще уполномоченных органах исполнительной власти, в соответствующих надзорных и специализированных организациях;

- представить проект от имени заказчика в государственную экспертизу и получить положительное заключение по Проектно-сметной документации.

Согласно письму ООО «Проминтехстрой» от 01.10.2019 № 22-2 исполнение указанного договора невозможно в связи с необходимостью разработки и утверждения постановлением Губернатора Саратовской области охранных зон памятников культурного наследия регионального значения: комплекс зданий «Хлебная биржа» г. Энгельс, Площадь Свободы, д. 3; «Особняк» 

<

...>, так как охранная зона данных памятников на 01.10.2019 распространяется на земельный участок с кадастровым номером 64:50:010733:208. В связи с этим договор № 11-19 был расторгнут.

13.11.2020 между ИП ФИО1 (заказчик) и ООО «НПЦ «Приоритет» (исполнитель) заключен договор № АРХ-72/2020 на выполнение работ по разработке проекта зон охраны объекта культурного наследия с прохождением государственной историко-культурной экспертизы.

Постановлением Правительства Саратовской области от 28.05.2021 № 396-П утверждены границы охранной зоны объекта культурного наследия регионального значения «Особняк» 

<

...>; режим использования земель и земельных участков и требования к градостроительным регламентам в границах охранной зоны; границы зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности; режим использования земель и земельных участков и требования к градостроительным регламентам в границах зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности.

Кроме того, из письма ООО «НПЦ «Приоритет» от 13.08.2021 № 228 следует, что ООО «НПЦ «Приоритет» был разработан проект зон охраны объекта культурного наследия регионального значения «Биржа хлебная», нач. XX в. (ансамбль), расположенного по адресу: г. Энгельс, нл. Свободы по заказу ООО «Метэкс» в рамках договора № АРХ-10/2021 от 25.02.2021. Работы по указанному договору выполнены в полном объеме, 12.04.2021 подписан акт сдачи-приемки выполненных работ (оказанных услуг).

Проект зон охраны объекта культурного наследия регионального значения «Биржа хлебная», нач. XX в. (ансамбль), расположенного по адресу: 

<

...> получил положительное заключение историко-культурной экспертизы.

Исходя из сводки предложений, поступивших в рамках общественного обсуждения заключения государственной историко-культурной экспертизы на официальном сайте в сети «Интернет» органа охраны объектов культурного наследия от 24.05.2021 № 03-08/75-исх по Акту экспертизы предложений не поступило.

Зоны охраны Объекта утверждены Постановлением Правительства Саратовской области от 23.07.2021 № 584-П «Об утверждении зон охраны объекта культурного наследия регионального значения «Биржа хлебная», нач. XX в. (ансамбль), расположенного по адресу: 

<

...>», в связи с чем, прекращено действие защитной зоны Объекта на земельный участок с кадастровым номером 64:50:010733:208.

06.07.2021 ответчику был выдан Градостроительный план земельного участка № РФ-64-4-38-1-09-2021-3372.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В случае невыполнения этой обязанности в силу статьи 328 ГК РФ арендатор не обязан вносить арендную плату.

Регулирование, содержащееся в статье 328 ГК РФ применительно ко всем встречным обязательствам, предусмотрено пунктом 4 статьи 614 ГК РФ, в соответствии с которым, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ), а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ).

Системное толкование указанных норм во взаимосвязи с положениями статьи 614 ГК РФ свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

К недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Согласно пункту 3 статьи 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 ГК РФ).

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату (пункт 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017).

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.11.2011 № 9256/11 отмечено, что арендная плата, это форма оплаты собственнику за право пользования переданным в аренду имуществом, тогда как в результате исполнения ничтожной сделки истец фактически пользуется предоставленным ему имуществом и в силу статьи 167 ГК РФ он обязан возместить ответчику в денежной форме стоимость этого пользования.

Согласно правовой позиции изложенной в пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020) при решении вопроса о взыскании арендной платы правовые последствия недействительности и незаключенности договора аренды будут идентичными, поскольку в обоих случаях для взыскания денежных средств как на основании норм статьи 167 ГК РФ, так и статьи 1102 ГК РФ необходимо установить наличие встречного предоставления со стороны арендодателя, ставшего обогащением арендатора. В отсутствие возможности пользоваться арендованным участком, по обстоятельствам не зависящим от арендатора, последний не обязан оплачивать пользование ни по договору, ни по правилам статьи 167 ГК РФ, ни по нормам главы 60 ГК РФ.

Указанные правовые подходы отражены в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.05.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020, в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20.02.2018 № 305-ЭС17-17952, в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 18.05.2021 № 305-ЭС20-7170.

Как установлено статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств.

По результатам оценки представленных в материалы дела доказательств по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принципов допустимости и относимости доказательств, установленных статьями 67 и 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу об отсутствии предусмотренной законом совокупности обстоятельств для удовлетворения заявленных исковых требований, так как земельный участок, являющийся предметом аренды по спорному договору предоставлен ответчику для строительства, в том числе предполагающее возведение капитальных зданий и строений, но в спорный период, при наличии существующих ограничений, о которых не содержалось информации при заключении договора аренды, использовать земельный участок для целей строительства не представлялось возможным. 

Аналогичная правовая позиция отражена в Постановлении Арбитражного суда Московского округа от 23.07.2021 по делу № А41-76821/2020, Постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 27.08.2021 по делу № А57-17963/2020.

В силу изложенного, суд пришел к выводу о том, что истцом не была исполнена обязанность по передаче ответчику земельного участка, соответствующего характеристикам, позволяющим его использовать в соответствии с целевым назначением, указанным в договоре аренды, в связи с чем, исходя из системного толкования положений действующего законодательства, регулирующего спорные правоотношения, истец не имеет права требовать с ответчика внесения арендных платежей за спорный период.

При указанных обстоятельствах, суд пришел к выводу о том, что требования истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате не подлежат удовлетворению.

Согласно статье 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражным судом суд решает вопрос о распределении судебных расходов.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд, 

 

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований – отказать.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение может быть обжаловано в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в полном объеме, через Арбитражный суд Саратовской области.

Направить копии решения арбитражного суда лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Лицам, участвующим в деле, разъясняется, что информация о принятых по делу судебных актах размещается на официальном сайте Арбитражного суда Саратовской области - http://www.saratov.arbitr.ru и в информационных киосках, расположенных в здании арбитражного суда.

 

Судья арбитражного суда                    

Саратовской области                                                                                   И.М. Заграничный