АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

город Орел                                                                                               дело №А48–5002/2018

22 сентября 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 15 сентября 2021 года

Решение в полном объеме изготовлено 22 сентября 2021 года

Арбитражный суд Орловской области в составе судьи Аксеновой Т.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом  судебном заседании  дело по исковому заявлению Управления муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла (302028,        

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Центр» (302030, Орловская область, г. Орел, пгт. Знаменка, ул. Старо-Московская, д. 10, помещение 22, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании 1 574 825 руб. 29 коп., из которых   1 312 633 руб. 18 коп. – задолженность по арендной плате за период с 01.01.2017 по 28.02.2018, 262 192 руб. 11 коп. – пени за период с 01.01.2017 по 25.02.2018,

и по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Центр» (302030, Орловская область, г. Орел, пгт. Знаменка, ул. Старо-Московская, д. 10, помещение 22, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Управлению муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла (302028, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании излишне уплаченных денежных средств по арендной плате за период с 01.01.2017 по 28.02.2018 в размере 879 066 руб. 46 коп., по пени - за период с 01.01.2017 по 25.02.2018 в размере 237 879 руб. 71 коп., всего 1 116 946 руб. 17 коп.,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: 1) Финансово - экономическое управление Администрации города Орла (302028, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>); 2) Правительство Орловской области (302021, 

<

...>, ОГРН 

<

***>,  ИНН 

<

***>)

при участии в заседании:

от истца – представитель ФИО2 (доверенность от 28.12.2020 №7/5718),

от ответчика – представить ФИО3 (доверенность от 21.07.2020),

от третьих лиц – представители не явились, извещены надлежащим образом,

установил:

Управление муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла (далее – УМИЗ г. Орла, истец) обратилось в Арбитражный суд Орловской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу «Центр» (в настоящее время – ООО «Специализированный застройщик «Центр», ответчик) о взыскании 1 574 825 руб. 29 коп., из которых 1312633 руб. 18 коп. – задолженность по арендной плате за период с 01.01.2017 по 28.02.2018, 262192 руб. 11 коп. – пени за период с 01.01.2017 по 25.02.2018. 

Решением Арбитражного суда Орловской области от 27.09.2018 по делу                         №А48-5002/2018 исковые требования УМИЗ г. Орла удовлетворены полностью: суд взыскал с ООО «Центр» в пользу УМИЗ г. Орла 1 574 825 руб. 29 коп., из которых 1312633 руб. 18 коп. – задолженность по арендной плате за период с 01.01.2017 по 25.02.2018, 262192 руб. 11 коп. – пени за период с 01.01.2017 по 25.02.2018 (с учетом определения об исправлении опечатки от 03.10.2018).

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2018 решение суда первой инстанции по делу №А48-5002/2018 оставлено без изменения, апелляционная жалоба ООО «Центр» - без удовлетворения.

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 13.03.2019 решение Арбитражного суда Орловской области от 27.09.2018 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2018 по делу №А48-5002/2018 оставлены без изменения, кассационная жалоба ООО «Центр» - без удовлетворения.

Определением от 24.05.2019 № 310-ЭС19-7128 отказано в передаче кассационной жалобы ООО «Центр» для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации. 

12.12.2019 (по штемпелю регистрационного номера) ООО «Центр» обратилось в арбитражный суд с заявлением о пересмотре решения Арбитражного суда Орловской области от 27.09.2018 по делу №А48-5002/2018 по новым обстоятельствам на основании п.1 ч.3 ст. 311 Арбитражного процессуального кодека Российской Федерации (далее – АПК РФ). В качестве нового обстоятельства заявитель указал, что вступившим в законную силу решением Орловского областного суда от 19.06.2019 по делу №3а-67/2019 по административному иску ООО «Центр» признан недействующим абзац 2 пункта 11 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Орловской области, а также земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, на территории Орловской области, утвержденного Постановлением Правительства Орловской области от 30.12.2014 №443.

Определением от 12.12.2019 по делу №А48-5002/2018 произведена замена судьи Коротковой Л.В. на судью Аксенову Т.В. 

Вступившим в законную силу решением от 13.01.2020 суд удовлетворил заявление ООО «Центр», отменил по новым обстоятельствам решение Арбитражного суда Орловской области от 27.09.2018 года по делу №А48-5002/2018.

В связи с поступлением апелляционной жалобы УМИЗ на вышеуказанное решение, определением от 17.02.2020 суд приостановил производство по делу № А48-5002/2018 до вступления в законную силу судебного акта по результатам рассмотрения апелляционной жалобы УМИЗ г. Орла на решение Арбитражного суда Орловской области от 13.01.2020 о пересмотре по новым обстоятельствам решения Арбитражного суда Орловской области от 27.09.2018 по делу № А48-5002/2018.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2020 решение суда первой инстанции от 13.01.2020 по делу № А48-5002/2018 оставлено без изменения, апелляционная жалоба УМИЗ г. Орла - без удовлетворения.

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 03.09.2020 решение Арбитражного суда Орловской области от 13.01.2020 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2020 по делу № А48-5002/2018 оставлены без изменения, кассационная жалоба УМИЗ г. Орла - без удовлетворения.

Протокольным определением от 20.10.2020 суд на основании ст. 146 АПК РФ возобновил производство по делу.

Определением от 21.10.2020 суд приостановил производство по делу до рассмотрения Верховным Судом Российской Федерации кассационной жалобы УМИЗ на решение Арбитражного суда Орловской области от 13.01.2020 о пересмотре по новым обстоятельствам решения Арбитражного суда Орловской области от 27.09.2018, постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2020, постановление Арбитражного суда Центрального округа от 03.09.2020 по делу                   № А48-5002/2018.

Определением от 25.11.2020 Верховный Суд РФ отказал УМИЗ г. Орла в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегией по экономическим спорам Верховного суда РФ, в связи с чем отпали основания для приостановления производства по делу №А48-5002/2018.

Протокольным определением от 13.01.2021 суд на основании ст. 146 АПК РФ возобновил производство по делу.

01.02.2021 ООО «Специализированный застройщик «Центр» (далее – истец по встречному иску, ООО «Центр») обратилось в арбитражный суд с встречным исковым заявлением к УМИЗ г. Орла (далее – ответчик по встречному иску) о взыскании излишне уплаченных денежных средств по арендной плате за период с 01.01.2017 по 28.02.2018 в размере 879 066 руб. 46 коп., по пени - за период с 01.01.2017 по 25.02.2018 в размере           237 879 руб. 71 коп., всего 1 116 946 руб. 17 коп.

Определением от 04.02.2021 суд принял встречное исковое заявление ООО «Центр» к рассмотрению совместно с первоначальным иском УМИЗ г. Орла.

18.05.2021 от УМИЗ г. Орла поступило ходатайство о приостановлении производства по делу до вступления в законную силу судебного акта Арбитражного суда Орловской области по делу №А48-4702/2016. В обоснование ходатайства истец сослался на возможность принятия противоречащих друг другу судебных актов с пересекающимся предметом доказывания.

Определением от 27.05.2021 суд отказал в удовлетворении ходатайства о приостановлении производства по делу.

Также УМИЗ г. Орла просило рассмотреть вопрос об объединении в одно производство дел №А48-4702/2016, А48-1630/2017, А48-5002/2018 для совместного рассмотрения. В обоснование ходатайства УМИЗ указало, что по всем вышеназванным делам необходимо провести экспертизу по одному и тому же вопросу: какой коэффициент категории арендаторов является экономически обоснованным для расчета арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 57:25:0010316:0109?

Определением от 27.05.2021 суд отказал в удовлетворении ходатайства УМИЗ об объединении дел в одно производство, поскольку пришел к выводу, что совместное рассмотрение вышеуказанных дел приведет к необоснованному затягиванию судебного процесса и не соответствует целям эффективного правосудия.

08.06.2021 истец повторно заявил ходатайство об объединении в одно производство дел №А48-5502/2018 и №А48-1630/2017.

Определением от 22.06.2021 суд отказал в удовлетворении ходатайства УМИЗ г. Орла об объединении дел №А48-1630/2017 и №А48-5002/2018 в одно производство.

Кроме того, 22.04.2021 УМИЗ г. Орла заявило ходатайство о назначении экспертизы по делу №А48-5002/2018. Истец просил поручить проведение экспертизы ООО «Оценка+», эксперту ФИО4, поставить перед экспертом следующий вопрос: «Какой коэффициент категории арендаторов является экономически обоснованным на 30.12.2014 для расчета арендной платы за земельный участок на территории города Орла, государственная собственность на который не разграничена, при разрешенном использовании: «реконструкция здания под размещение торгового центра?».

Определением от 22.06.2021 суд отказал в удовлетворении ходатайства УМИЗ             г. Орла о назначении экспертизы, мотивируя тем, что недопустимо возложение на эксперта полномочий органа местного самоуправления по установлению экономически обоснованного коэффициента категории арендаторов для расчета арендной платы за пользование земельным участком, государственная собственность на который не разграничена.

09.09.2021 УМИЗ г. Орла повторно заявило ходатайство о назначении экспертизы, просило поручить проведение экспертизы ООО «Оценка+», эксперту ФИО4, поставить перед экспертом следующий вопрос: «Какой размер рыночной стоимости арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 57:25:0010316:0109 за спорный период?».

Определением от 22.09.2021 суд отказал в удовлетворении ходатайства УМИЗ             г. Орла о назначении экспертизы, указал, что между сторонами имеется спор относительно подлежащего применению экономически обоснованного коэффициента категории арендаторов для расчета арендной платы в соответствии с методикой, утвержденной постановлением Правительства Орловской области от 30.12.2014 №443. Вопрос о размере рыночной стоимости арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 57:25:0010316:0109 за спорный период не входит в предмет доказывания в рамках настоящего спора.

В судебном заседании 15.09.2021 истец первоначально заявленные требования поддержал, в удовлетворении встречного иска просил отказать, заявил о пропуске ООО «Центр» срока исковой давности.

ООО «Центр» поддержало встречные исковые требования, в удовлетворении иска УМИЗ г. Орла просило отказать, возражало против доводов истца об истечении срока исковой давности.

Третьи лица в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела судом извещены надлежащим образом по правилам ст. 121 АПК РФ, в том числе путем своевременного размещения информации о движении дела на сайте суда в сети Интернет.

Руководствуясь ст. 156 АПК РФ, суд счел возможным рассмотреть спор по имеющимся в деле доказательствам в отсутствие надлежащим образом извещенных третьих лиц.

Исследовав материалы дела, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, заслушав объяснения сторон, арбитражный суд считает, что встречные исковые требования ООО «Центр» подлежат удовлетворению полностью, в удовлетворении первоначального иска УМИЗ г. Орла необходимо отказать по следующим мотивам.

05.02.2007 на основании договора купли-продажи объекта недвижимости от 11.07.2005 № 1 зарегистрировано право собственности ЗАО «Центр» на здание энергокорпуса (незавершенное строительство), литер З, застроенная площадь 7575 кв.м., адрес: 

<

...> (запись регистрации № 57-57-01/022/2005-651).

27.02.2006 между Управлением муниципального имущества города Орла (арендодатель) и ЗАО «Центр» (арендатор) заключен договор аренды земли № 7811, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в краткосрочное пользование на условиях аренды земельный участок площадью 21089 кв.м., расположенный на землях поселений по адресу: Орел, ул. Полесская, 28-д, кадастровый номер 57:25:0010316:0109, для реконструкции здания энергокорпуса под размещение торгового центра на срок с 01.12.2005 до 30.11.2008.

Пунктом 2.2.1 договора установлено, что годовая арендная плата при подписании договора составляет 555952 руб. 44 коп. 

Арендная плата вносится в соответствии с прилагаемым расчетом земельных платежей и порядками оплаты  (п. 2.5 договора).

Согласно п. 2.7 договора, перерасчет арендной платы производится в одностороннем порядке арендодателем на основании постановления Администрации города Орла: 

1) с учетом изменений: кадастровой стоимости земельного участка, коэффициента в зависимости от приоритетности и социальной значимости вида использования земли, коэффициента для категорий арендаторов в зависимости от экономической эффективности и разрешенного использования земель. Арендная плата рассчитывается по методике прилагаемого расчета земельных платежей;

2) с учетом индекса инфляции путем прямого умножения; 

3) в случаях существенного изменения хозяйственных и экономических обстоятельств, из которых исходила Администрация города Орла при установлении арендной платы за землю; 

4) в случае изменения методики расчета арендной платы. 

Пересчитанная арендная плата подлежит обязательной уплате арендатором.

Исходя из п. 2.8 договор является одновременно актом приема-передачи земельного участка.

Неиспользование земельного участка после заключения договора не является основанием для возврата арендной платы (п. 2.9 договора).

Пунктом 8.1 договора предусмотрено, что изменения, дополнения к условиям договора аренды будут действительны только тогда, когда они сделаны в письменной форме подписанными уполномоченными представителями договаривающихся сторон, за исключением случая изменения условия о размере годовой арендной платы. В случае изменения арендной платы арендодатель направляет арендатору уведомление об изменении размера годовой арендной платы и ее расчет.

Уведомление и расчет являются неотъемлемой частью договора. Арендодатель изменяет арендную плату в одностороннем порядке по основаниям, указанным в п. 2.7 договора.

В соответствии с порядком оплаты арендатор обязан оплачивать арендную плату ежемесячно равными долями по 46329 руб. 37 коп. не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным.

В соответствие со ст. 1 Закона Орловской области от 30.06.2006 № 603-ОЗ «О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре – г. Орле», распоряжение земельными участками, государственная собственность  на которые не разграничена, в административном центре – г. Орле, осуществляет орган исполнительной власти специальной компетенции Орловской области в сфере управления государственным имуществом.

В рамках реализации указанного Закона Постановлением Коллегии Орловской области от 27.11.2008 № 371 был утвержден Порядок распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Орловской области – г. Орле (далее – Порядок), пунктом 1.2. которого установлено, что распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в г. Орле осуществлялось органом исполнительной государственной власти специальной компетенции Орловкой области – Департаментом имущества, промышленности и  информатизации Орловской области.

06.09.2007 между Департаментом имущества, промышленности и  информатизации Орловской области (арендодатель) и ЗАО «Центр» (арендатор) заключено соглашение к договору аренды земли № 7811, в соответствии с которым арендодателем по договору выступает Департамент.

Данным соглашением стороны внесли в договор аренды следующие изменения: арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 57:25:0010316:0109, находящийся по адресу: г. Орел, Советский район, ул. Полесская, 28-д, для реконструкции здания энергокорпуса под размещение торгового центра, в границах, указанных в кадастровом плане участка, прилагаемого к договору, площадью 21089 кв.м., со сроком аренды с 01.12.2008 по 30.11.2011.

В соответствии с п.п. 3.1, 3.4, 3.5 соглашения годовая арендная плата составляет 555948 руб. 22 коп. Арендная плата вносится ежемесячно равными частями не позднее 25 числа текущего месяца. Размер годовой арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке на основании решения уполномоченного в соответствии с действующим законодательством органа при изменении в установленном порядке: кадастровой стоимости земельного участка; разрешенного использования земельного участка; индекса инфляции; коэффициента социальной значимости вида деятельности.

Согласно п. 4.4.3 соглашения арендатор обязался уплачивать арендную плату в размере и на условиях, установленных договором.

04.02.2011 между Департаментом имущества, промышленности и  информатизации Орловской области (арендодатель) и ЗАО «Центр» (арендатор), на основании приказа Департамента имущества, промышленности и  информатизации Орловской области от 04.02.2011 № 109 подписано соглашение к договору аренды земли № 7811, в соответствии с которым продлен срок аренды до 30.11.2055. Годовая арендная плата составляет 198869 руб. 27 коп.

Законом Орловкой области от 10.03.2015 № 1764-ОЗ признан утратившим силу Закон Орловской области от 30.06.2006 № 603-ОЗ "О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Орловской области - городе Орле" с 01.03.2015.

В соответствии, с п. 2.1. решения Орловского городского Совета народных депутатов от 19.03.2015 № 62/1113-ГС "О внесении изменений в Положение "О регулировании отдельных земельных отношений в городе Орле", принятое решением Орловского городского Совета народных депутатов от 29.05.2014 № 49/0935-ГС,  Администрация г. Орла осуществляет управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности и земельными участками, расположенными на территории города Орла, государственная собственность на которые не разграничена.

Согласно Положению об Управлении муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла, утвержденному постановлением Администрации г. Орла от 27.06.2006 №1156,  Управление осуществляет функции по управлению муниципальным имуществом, в том числе в области земельных отношений.

На основании вышеизложенного, с 01.03.2015 в силу закона произошла замена арендодателя по договору аренды земельного участка № 7811 с Департамента имущества, промышленности и  информатизации Орловской области на УМИЗ г. Орла.

В соответствии с п. 1 ст. 25 Земельного кодекса Российской Федерации права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В силу п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации  земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ)  право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В случаях и в порядке, предусмотренных федеральными законами, указами Президента Российской Федерации и постановлениями Правительства Российской Федерации, нормативными актами субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, по их специальному поручению от их имени могут выступать государственные органы, органы местного самоуправления, а также юридические лица и граждане (пункт 3 статьи 125 ГК РФ).

Оценив в порядке статьи 71 АПК РФ, п. 1 ст.432 ГК РФ доводы и доказательства по делу, в том числе содержание договора от 27.02.2006 №7811, последующее поведение сторон, суд пришел к выводу, что между сторонами заключен договор аренды земельного участка, в связи с чем правоотношения сторон регулируются положениями главы 4 Земельного кодекса Российской Федерации, главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В силу статей 309, 314 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и в установленный срок. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

Частью 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 12 статьи 22 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Как следует из представленного уведомления от 11.04.2017, за 2017 года ответчику начислена арендная плата за земельный участок в размере 1 125 114 руб. 16 коп., которая подлежит уплате по 93759 руб. 51 коп. ежемесячно. Уведомление направлено ответчику 11.04.2017, что подтверждается почтовом конвертом, возвратившемся в адрес истца с отметкой почты «истек срок хранения».

Судом установлено и УМИЗ г. Орла не оспаривается, что расчет арендой платы за период с 01.01.2017 по 25.02.2018 в сумме 1 312 633 руб. 18 коп. произведен на основании Порядка, утвержденного Постановлением Правительства Орловской области от 30.12.2014 №443, исходя из коэффициента для категории арендаторов 0,033, на что прямо указано в уведомлении от 11.04.2017 №7/2533 (том 1 л.д. 35).

Решением Орловского областного суда от 19.06.2019 по делу №3а-67/2019 по административному иску ООО «Центр» с момента вступления решения суда в законную силу признан недействующим абзац 2 пункта 11 Порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Орловской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, на территории Орловской области, утвержденного Постановлением Правительства Орловской области от 30.12.2014 №443.

Ввиду изложенного, поскольку размер арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 57:25:0010316:0109 является величиной, регулируемой в порядке, предусмотренном законодательством, применение УМИЗ г. Орла при расчете размера арендной платы коэффициента категории арендаторов в соответствии с абзац 2 пункта 11  Порядка,  признанного в указанной части не соответствующим федеральному законодательству и не подлежащим применению, за период, предшествующий признанию судом незаконности их установления, в данном случае является неправомерным.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2009 №9330/09, обращение истца с иском о взыскании долга, исчисленного на основании нормативного акта муниципального органа, признанного незаконным решением суда по другому делу, представляет собой злоупотребление правом, что не допускается статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доводы истца о том, что ООО «Центр» в ходе рассмотрения спора не оспаривало расчет арендной платы за пользование земельным участком, в том числе примененный УМИЗ г. Орла коэффициент для категории арендаторов, опровергаются представленными в материалы дела доказательствами, в том числе отзывом ответчика на исковое заявление от 04.09.2018 (том 1 л.д. 87).

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 № 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - Постановление Правительства Российской Федерации №582) утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков.

К числу таких принципов пунктом 1 Постановления Правительства Российской Федерации №582 при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, отнесены:

принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке;

принцип предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя;

принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости;

принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков;

принцип учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности посредством установления размера арендной платы в пределах, не превышающих размер земельного налога, а также защиты интересов лиц, освобожденных от уплаты земельного налога;

принцип запрета необоснованных предпочтений, в соответствии с которым порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, принадлежащие соответствующему публично-правовому образованию и отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться;

принцип учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Исходя из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 11 мая 2004 № 209-О, и с учетом схожести правового регулирования земельного налога и арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной и муниципальной собственности, соответствующий орган государственной власти субъекта Российской Федерации или местного самоуправления обязан определять арендную плату не произвольно, а в соответствии с экономической оценкой территории и генеральным планом города, то есть основываясь на анализе и оценке экономических, природных и иных факторов, влияющих, в том числе на уровень доходности земельного участка в конкретной зоне.

Из анализа приведенных норм и правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации следует, что при утверждении коэффициентов арендной платы за использование земельных участков органы власти должны руководствоваться принципами, определенными в Постановлении Правительства Российской Федерации №582.

Соблюдение принципа экономической обоснованности компетентным государственным или муниципальным органом должно быть доказано путем представления соответствующих расчетов (показывающих доходность земельных участков), а также документов, содержащих многофакторный анализ оценочных характеристик земельных участков.

Пунктом 21 Методических рекомендаций по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 №582 (приказ Минэкономразвития России от 29.12.2017 №710), предусмотрено, что   в порядке определения размера арендной платы рекомендуется предусматривать случаи использования поправочных коэффициентов расчета размера арендной платы в зависимости от основания предоставления земельного участка или наиболее распространенных целей использования земельных участков.

Из анализа изложенного следует, что ставки арендной платы, коэффициенты и их значения должны устанавливаться в целях определения экономически обоснованной платы за аренду земельных участков, соответствующей определенному уровню коммерческой привлекательности, потребительскому спросу на землю, развитию инфраструктуры, и призваны обеспечить максимальное поступление в бюджет арендных платежей при одновременном соблюдении экономически справедливого баланса интересов арендодателя и арендаторов земельных участков. Помимо оценки местоположения и градостроительной ценности тех или иных участков земли должны проводиться анализ и оценка экономических факторов, влияющих на уровень их доходности. 

В рассматриваемом случае оценка вышеуказанных факторов входит в компетенцию органа государственной власти субъекта Российской Федерации в силу прямого указания п.2 ч.3 ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации.

Пункт 3 Порядка, утвержденного Постановлением Правительства Орловской области от 30.12.2014 №443 в редакции, действовавшей до внесения изменений Постановлением Правительства Орловской области от 07.07.2015 №321, также предусматривал, что размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Орловской области и расположенных на территории Российской Федерации, в расчете на год (далее - арендная плата) определяется органом исполнительной государственной власти специальной компетенции Орловской области, уполномоченным в сфере государственного имущества. 

Пунктом 2.4 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, на территории Орловской области, утвержденного Постановлением Правительства Орловской области от 30.12.2014 №443 в редакции от 29.03.2021, определено, что установление (изменение) размера ставок арендной платы (показатель "С") и коэффициентов категории арендаторов (показатель "Ка") осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов (городских округов) Орловской области, уполномоченными на их определение (изменение) муниципальными правовыми актами, на территории которых расположены земельные участки, предоставляемые в аренду без торгов, из земель, государственная собственность на которые не разграничена.

Судом установлено и сторонами не оспаривается, что с момента вступления в силу решения Орловского областного суда от 19.06.2019 по делу №3а-67/2019 по административному иску ООО «Центр», которым признан недействующим абзац 2 пункта 11 Порядка определения размера арендной платы, утвержденного Постановлением Правительства Орловской области от 30.12.2014 №443, уполномоченным органом не установлен экономически  обоснованный коэффициент категории арендаторов, которым земельный участок предоставлен для реконструкции объектов незавершенного строительства 

При расчете арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 57:25:0010316:0109 УМИЗ руководствовалось абзацем 2 пункта 11 вышеназванного Порядка, предусматривающего, что при расчете годовой арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Орловской области - городе Орле, предоставленные для строительства (реконструкции), применяются коэффициенты исходя из назначения объекта строительства (реконструкции) согласно приложению 2 к настоящему Порядку.

В соответствии с п. 17 приложения 2 к Порядку для граждан, индивидуальных предпринимателей и юридических лиц, занимающих земельные участки стационарными объектами торговли, оптовыми и оптово-розничными складами (за исключением магазинов, рынков), был установлен коэффициент категории арендаторов в размере 0,033 (в редакции Постановления Правительства Орловской области от 14.08.2015 №373).

Как указывалось выше, вступившим в законную силу решением Орловского областного суда от 19.06.2019 по делу №3а-67/2019 по административному иску ООО «Центр» признан недействующим абзац 2 пункта 11 Порядка, утвержденного Постановлением Правительства Орловской области от 30.12.2014 №443.

ООО «Специализированный застройщик «Центр» полагает, что с учетом вышеизложенных обстоятельств при расчете арендной платы за спорный период подлежит применению коэффициент категории арендаторов «Иные категории арендаторов (в том числе занимающие земельные участки со смешанным назначением)» в размере 0,0109 (п. 33 приложения 2 к Порядку в редакции Постановления Правительства Орловской области от 14.08.2015 №373).

В силу положений ст. 12, 13, 1102 ГК РФ защита и восстановление нарушенных прав не ставятся в зависимость от того, предшествовал ли момент признания нормативного правового акта недействующим периоду, в котором возможно восстановление или защита нарушенного права, либо акт был признан недействующим после истечения спорного периода. Признание нормативного акта недействующим с момента вступления в силу решения суда не должно препятствовать лицу, которое по незаконному нормативному акту обязано осуществлять платежи, полностью восстановить нарушенное этим актом субъективное право, а также не должно предоставлять возможность лицу, являющемуся получателем платежей на основании данного нормативного акта, получать их за период до момента вступления в силу решения суда о признании нормативного акта недействующим. Аналогичная правовая позиция изложена в том числе в Постановлении Президиума ВАС РФ от 29.10.2013 №6098/13, в п. 6 Постановления Пленума ВС РФ от 27.12.2016 №63.

Как следует из материалов дела, после вступления в законную силу решения Орловского областного суда от 19.06.2019 по делу №3а-67/2019, которым признан недействующим абзац 2 пункта 11 Порядка определения размера арендной платы, утвержденного Постановлением Правительства Орловской области от 30.12.2014 №443, УМИЗ г. Орла направляло ООО «Центр» расчеты арендной платы с применением коэффициента категории арендаторов 0,0109, установленного Постановлением Правительства Орловской области от 30.12.2014 №443 для иных категорий арендаторов.

Поскольку поведение УМИЗ г. Орла после признания недействующим абзац 2 пункта 11 Порядка определения размера арендной платы, утвержденного Постановлением Правительства Орловской области от 30.12.2014 №443, давало ООО «Центр» основание полагать подлежащим применению именно коэффициент для иных категорий арендаторов 0,0109, суд пришел к выводу, что к рассматриваемым правоотношениям применим принцип эстоппеля, обозначающий запрет ссылаться на обстоятельства, которые ранее признавались стороной бесспорными исходя из ее действий.

Суд проверил расчет переплаты по арендным платежам, приведенный ООО «Центр» во встречном исковом заявлении, признал данный расчет обоснованным, соответствующим обстоятельствам спора. 

Истец по встречному иску исчислил арендную плату за период с 01.01.2017 по 28.02.2018 в размере 433 566 руб. 72 коп. по формуле:

30 252 323 руб. 30 коп. х 0,0109 х 1,127 = 371 628 руб. 62 коп. в год, где:

30 252 323 руб. 30 коп. – кадастровая стоимость земельного участка,

0,0109 – коэффициент категории арендаторов (категория «Иные категории арендаторов, в том числе занимающие земельные участки со смешанным назначением»),

1,127 – индекс инфляции.

На основании приведенного расчета, обоснованно начисленная ежемесячная арендная плата по договору составляет 30 969 руб. 05 коп. 

Следовательно, за период с 01.01.2017 по 28.02.2018 ООО «Центр» должна была быть уплачена арендная плата в размере 433 566 руб. 72 коп. (арендная плата за 2017 года в сумме 371 628 руб. 62 коп. плюс арендная плата за январь, февраль 2018 года по 30 969 руб. 05 коп. за каждый месяц).

Фактически за указанный период ООО «Центр» уплачена арендная плата в размере 1 312 633 руб. 18 коп., что не оспаривается УМИЗ г. Орла.  

Судом также проверен и признан обоснованным представленный ООО «Центр» расчет переплаты по пени за период с 01.01.2017 по 25.02.2018 на сумму 237 879 руб. 71 коп.

Проанализировав правоотношения сторон, учитывая, что ответчик уплатил арендную плату за пользование земельным участком в большем размере, чем должно было быть начислено согласно утвержденной действующим законодательством методике, арбитражный суд пришел к выводу о том, что при разрешении данного спора следует руководствоваться нормами главы 60 ГК РФ о неосновательном обогащении.

В соответствии со статьей 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 

Правила, предусмотренные главой 60 ГК РФ (обязательства вследствие неосновательного обогащения), применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли. 

В силу ст. 1103 ГК РФ правила о возврате неосновательного обогащения  подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. 

В предмет доказывания по спорам указанной категории входят следующие обстоятельства: факт приобретения или сбережения ответчиком имущества, факт приобретения или сбережения имущества именно за счет истца, размер неосновательного обогащения. 

В ходе рассмотрения настоящего дела ООО «Центр» доказало, что УМИЗ г. Орла неправомерно производило расчет арендной платы по договору от 27.02.2006 №7811 исходя из коэффициента для категории арендаторов 0,033, признанного недействующим решением Орловского областного суда от 19.06.2019 по делу №3а-67/2019 по административному иску ООО «Центр»; документально подтвердило размер переплаты.

Доводы УМИЗ г. Орла об истечении срока исковой давности по требованию ООО «Центр» суд считает необоснованными по следующим мотивам.

Согласно ст. 195 ГК РФ, исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Статьей 196 ГК РФ предусмотрено, что общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В силу части 1 статьи 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Исследовав в совокупности представленные в материалы дела доказательства, суд пришел к выводу, что ООО «Центр» узнало о неосновательности обогащения ответчика за счет необоснованно начисленных арендных платежей с момента вступления в законную силу решения Орловского областного суда от 19.06.2019 по делу №3а-67/2019, которым признан недействующим абзац 2 пункта 11 Порядка определения размера арендной платы, порядка, утвержденного Постановлением Правительства Орловской области от 30.12.2014 №443, то есть с 13.11.2019 (апелляционное определение Верховного Суда РФ №37-АПА19-4). До указанной даты, действуя добросовестно и разумно, истец по встречному иску уплачивал арендные платежи в соответствии с представленным УМИЗ г. Орла расчетом. 

В силу части 1 статьи 204 ГК РФ срок исковой давности не течет с момента обращения за судебной защитой. Днем обращения в суд считается день, когда исковое заявление сдано в организацию почтовой связи либо подано непосредственно в суд, в том числе путем заполнения в установленном порядке формы, размещенной на официальном сайте суда в сети Интернет.

Согласно регистрационному штампу канцелярии, встречное исковое заявление ООО «Центр» поступило в суд 01.02.2021, то есть в пределах трехлетнего срока исковой давности.

При изложенных обстоятельствах встречные исковые требование ООО «Центр» о взыскании неосновательного обогащения в сумме 1 116 946 руб. 17 коп., из них:  переплата по арендной плате за период с 01.01.2017 по 28.02.2018 в сумме 879 066 руб. 46 коп. и переплата по пени за период с 01.01.2017 по 25.02.2018 в сумме 237 879 руб. 71 коп.,  подлежит удовлетворению в полном объеме. 

Ввиду наличия у арендатора переплаты за спорный период, основания для удовлетворения исковых требований УМИЗ г. Орла отсутствуют. 

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца. 

Поскольку УМИЗ г. Орла освобождено от уплаты государственной пошлины на основании п.1.1 ч.1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, государственная пошлина за рассмотрение первоначального иска в доход федерального бюджета не взыскивается.

Вместе с тем, при обращении в суд со встречным исковым заявлением ООО «Центр» в соответствии с требованями ст. 333.21 НК РФ платежным поручением №15 от 28.01.2021 уплатило государственную пошлину в сумме 24 169 руб. Ввиду изложенного, с УМИЗ г. Орла в пользу ООО «Центр» необходимо взыскать 24 169 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины. 

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении исковых требований Управления муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла (302028, г. Орел,  ул. Пролетарская гора, д. 1, ИНН 5701000921, ОГРН 1025700826502) отказать.

2. Встречные исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Центр» (302030, Орловская область, г. Орел, пгт. Знаменка, ул. Старо-Московская, д. 10, помещение 22, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) удовлетворить.

Взыскать с Управления муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла (302028, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Центр» (302030, Орловская область, г. Орел, пгт. Знаменка, ул. Старо-Московская, д. 10, помещение 22, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) переплату по арендной плате за период с 01.01.2017 по 28.02.2018 в сумме 879 066 руб. 46 коп., переплату по пени за период с 01.01.2017 по 25.02.2018 в сумме 237 879 руб. 71 коп., всего 1 116 946 руб. 17 коп., а также 24 169 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать по ходатайству взыскателя после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его вынесения в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в г. Воронеже через Арбитражный суд Орловской области.

Судья                                                                                 Аксенова Т.В.