ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-15458/2022

Дело № А41-18303/21

26 сентября 2022 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена  19 сентября 2022 года

Постановление изготовлено в полном объеме  26 сентября 2022 года 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Семушкиной В.Н.,

судей Виткаловой Е.Н., Погонцева М.И.,

при ведении протокола судебного заседания ФИО1,

при участии в судебном заседании: 

от ИП ФИО2 - лично, по паспорту;

от ИП ФИО2 – ФИО3, представитель по доверенности № 77 А Г 7149530 от 29.06.2021, удостоверение;

от ООО "Астерлинк"– ФИО4, представитель по доверенности б/н от 12.01.2021, паспорт, диплом от 27.11.2006;

от ООО "Астерлинк" – ФИО5, представитель по доверенности б/н от 12.11.2021, паспорт, диплом;

от ФИО6 – представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от ООО «УК «Новое решение» - представитель не явился, извещен надлежащим образом;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Астерлинк"  на решение Арбитражного суда Московской области от 24.06.2022 по делу № А41-18303/21 по иску ИП ФИО2 к ООО "Астерлинк" о взыскании;

Третьи лица: ИП ФИО6, ООО «УК «Новое решение», ФИО7,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее - ИП ФИО2, предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Московской области к Обществу с ограниченной ответственностью "Астерлинк" (далее - ООО "Астерлинк", общество, ответчик) с иском о взыскании убытков в размере 23417850,00 руб. 

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, в деле принимают участие ИП Думенко, ООО "УК "Новые решения" и гр. ФИО7 

Решением Арбитражного суда Московской области от 24.06.2022 заявленные требования удовлетворены частично. С Общества с ограниченной ответственностью "Астерлинк" в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО2 взысканы убытки в размере 14493313,33 руб. и расходы по государственной пошлине в размере 86540,60 руб. В удовлетворении остальной части иска отказано. 

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "АСТЕРЛИНК" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в части удовлетворенных требований ФИО2 - отказать, в остальной части решение оставить без изменения.

В обоснование доводов апелляционной жалобе заявитель ссылается на нарушение судом норм материального и процессуального права, не соответствие изложенных в решении выводов суда фактическим обстоятельствам и доказательствам.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству размещена на официальном сайте в общедоступной автоматизированной информационной системе "Картотека арбитражных дел" в сети интернет - http://kad.arbitr.ru/.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта  Арбитражного суда Московской области проверены в соответствии со статьями 266 - 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель заявителя апелляционной жалобы поддержал доводы своей жалобы, просил обжалуемый судебный акт отменить.

Представитель ИП ФИО2 возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил оставить обжалуемый судебный акт без изменения. 

Апелляционная жалоба рассматривается в соответствии с нормами статей 121-123, 153, 156 АПК РФ, в отсутствие представителей ФИО7, ФИО6; ООО «УК «Новое решение»; надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru и не заявивших о его отложении, в соответствии с частью 1 статьи 266 и частью 3 статьи 156 АПК РФ.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, апелляционную жалобу, проверив в порядке статей 266, 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции, Десятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований,  предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Истец является собственником помещений, расположенных на цокольном этаже здания по адресу: 143402 

<

...> помещение фитнес-клуба "РROFIPAMP" (ранее помещения с кадастровыми номерами 50:11:0010416:3625, 50:11:0010416:3626, 50:11:0010416:3627, 50:11:0010416:3628, 50:11:0010416:3629, 50:11:0010416:3630, 50:11:0010416:3624, 50:11:0010416:3622, 50:11:0010416:3623, 50:11:0010416:3633, 50:11:0010416:3639, 50:11:0010416:3636, 50:11:0010416:3650, 50:11:0010416:3654, 50:11:0010416:3655, 50:11:0010416:3660, 50:11:0010416:3674, 50:11:0010416:3675), что подтверждается представленными в дело выписками ЕГРН (л.д. 67 т. 1), право собственности зарегистрировано в 2019-2020 годах. 

Ответчик является управляющей компанией здания на основании договора о передаче нежилого здания в управление и на эксплуатацию от 01.06.2012 (л.д. 96 т. 1), по условиям которого несет обязанности: п. 2.3.3 - обеспечить наличие персонала, необходимого для обеспечения надлежащей эксплуатации нежилого здания; п. 2.3.4 - обеспечить управление, охрану, содержание и ремонт общего имущества нежилого здания и бесперебойное предоставление коммунальных и прочих услуг; п. 2.3.5 - обеспечить наличие в своем штате квалифицированных специалистов, ответственных за организацию эксплуатации лифтов, электроснабжения, теплоснабжения или заключить соответствующие договоры с третьими лицами. Согласно п. 2 договора, УК обязано оказывать услуги по управлению инфраструктурой здания, а именно: услуги по эксплуатации и техническому обслуживанию мест общего пользования; услуги по эксплуатации и техническому обслуживанию инженерных систем; услуги по благоустройству и санитарному содержанию мест общего пользования и прилегающей территории здания; услуги по управлению службой безопасности здания; предоставление коммунальных услуг в помещении заказчика и в местах общего пользования здания независимо от формы собственности; услуги по технической эксплуатации внутренних инженерных систем, оборудования, коммуникаций, конечных устройств и арматуры, в т.ч.: оконечных устройств и арматуры (в соответствии с имеющимися актами разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности): наружные инженерные сети от границы балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности с ресурсоснабжающими организациями до точки подключения внутренних инженерных сетей здания; системы отопления и вентиляции, включая приточно-вытяжную общеобменную вентиляцию, противодымную защиту и систему кондиционирования воздуха (в т.ч. встроенный тепловой пункт, КИП, автоматику, приборы учета, дымоудаление, подпор воздуха и их автоматическое управление, вентиляционные шахты, каналы, короба, клапаны);система радиаторного и воздушного отопления; система горячего и холодного водоснабжения (водопровод внутренний, включая встроенную насосную станцию, автоматику, узлы учета, оконечные устройства санузлов мест общего пользования); канализация бытовая (включая сантехнические приборы санузлов мест общего пользования); система автоматического водяного и порошкового пожаротушения, включая насосную станцию пожаротушения, пожарные шкафы и их комплектацию); система холодного водоснабжения здания, включая чиллер, насосную станцию холодоснабжения, трубопроводы, запорно-регулирующую арматуру холодоснабжения, фанкойлы, расположенные в местах общего пользования, автоматику управления холодоснабжением, приборы КИПиА; система энергоснабжения (включая электроарматуру, электрооборудование, электроустановки, приборы учета, цепи заземления, вводно-распределительные и вводные шкафы, электросиловые установки встроенного теплового пункта и насосных); система внутреннего освещения мест общего пользования и технических помещений; лифтовое оборудование и эскалатор, включая диспетчеризацию лифтов; система оповещения и управления эвакуацией при пожаре; слаботочные системы (в т.ч. система охранно-тревожной сигнализации, система пожарной сигнализации); система контроля и управления комплексом (КИП и автоматика); система декоративного освещения фасада здания; услуги по несению дежурства, обеспечивающего круглосуточную и надежную работу систем оборудования, и своевременное выявление и оперативное устранение возникших аварий, неполадок, включая ремонт инженерных систем; выполнение текущих ремонтных работ инженерных систем в целях восстановления поддержания и/или их функциональных возможностей согласно графику и программе планово-предупредительного, текущего ремонта инженерного оборудования; оказание иных услуг, связанных с эксплуатацией здания, в частности, организация и контроль технического обслуживания лифтов и лифтового оборудования, наем и управление службой безопасности здания, установление пропускного режима и утверждение правил функционирования здания, пожарной сигнализации; работы капитального характера в отношении здания и его инженерных систем, территории, любые изменения конструкции и фасада, в том числе нанесение каких-либо знаков, вывесок и т.п.; уборочные работы; заключение договоров с поставщиками коммунальных услуг. 

Как указывает истец, в период с 27.12.2019 по 29.01.2021 им неоднократно направлялись в адрес ответчика претензии относительно отсутствия выполнения ответчиком принятых на себя обязательств по договору управления зданием, а также по предотвращению протечек и устранению их последствий. Указанные претензии ответчиком проигнорированы. 

В результате неправомерных действий ответчика, выразившихся в неисполнении/ненадлежащем исполнении договора управления, истцу причинены убытки, выразившиеся в следующем. 

26.12.2019 в помещении строящегося фитнес-зала из приточно-вытяжной вентиляции произошел выброс пыли, вследствие чего был нанесен ущерб как помещению, так и спортивному оборудованию, находящемуся в помещении. В тот же день был составлен предварительный акт обследования в составе ФИО2 (собственник), ФИО8, ФИО6, ФИО9 27.12.2019 истцом была предпринята попытка по уведомлению о составлении акта 30.12.2019, однако сотрудников истца не было на месте, о чем был составлен акт. 

Истец является собственником спортивного оборудования, пострадавшего вследствие выброса пыли, на основании договора купли-продажи N БД8712 от 11.11.2019 заключенного между истцом и поставщиком ФИО10 28.12.2019 истцом заключен договор N 1 на выполнение ремонтных работ поврежденного спортивного оборудования, согласно которому его стоимость составила 1700000 руб. 28.12.1029 между истцом и подрядчиком ФИО11 был заключен договор подряда на проведение ремонтных работ помещений, стоимость работ составила 340000 руб. Согласно заключению специалиста N 1/0320-С, установлена причина произошедшего: выброс пыли в большом количестве из приточно-вытяжной вентиляции, возник вследствие грубого нарушения СП 336.1325800.2017 "Системы вентиляции и кондиционирования воздуха. Правила эксплуатации". Размер убытков составил 1695000 руб. 

29.05.2020 на цокольном этаже в фитнес зале истца произошел залив части помещения N 23 и помещения N 24. О данном событии истец уведомил ответчика 29.05.2020 с просьбой обеспечить явку представителя для составления акта. Акт был составлен в отсутствие надлежащим образом извещенного ответчика. 30.05.2020 ответчику была направлена претензия с указанием последствий протечки и устранения их причин, однако ответчик в письме от 02.06.2020 указал на отсутствие своей вины в протечке. 30.05.2020 между истцом и ФИО11 был заключен договор подряда на проведение ремонтных работ после залития помещений. Стоимость восстановительных работ составила 304000 руб. Заключением эксперта N 1/0620-С установлена сметная стоимость восстановительных работ с учетом материалов ущерба, которая составила 252000 руб., а также установлена причина залива - некачественный монтаж гидроизоляции. 

03.07.2020 на цокольном этаже в фитнес зале произошел залив части помещения N 23, помещений NN 22, 24. О данном событии ответчик был уведомлен 03.07.2020, но в связи с отсутствием сотрудников ответчика на рабочем месте уведомление получено 06.07.2020. Акт обследования составлен истцом в отсутствие извещенных представителей ответчика. 06.07.2020 между истцом и ФИО11 заключен договор подряда на проведение ремонтных работ на сумму 40000 руб. Согласно заключению эксперта N 3/0720-С стоимость восстановительных работ с учетом материалов ущерба причинного конструкциям помещений в результате залива составила 28000 руб. Причина залива установлена: некачественный монтаж гидроизоляции. 

Кроме того, истцу также причинен ущерб в виде упущенной выгоды в общей сумме 20831560 руб. (определена заключением специалиста N 1/1020-Э от 09.12.2020), в том числе: 

- из-за расторжения договора аренды N 2/2020 помещения фитнес-клуба площадью 1013 кв. м, заключенного между истцом и ИП ФИО6, стоимость аренды 3000000 руб. в месяц, причина досрочного расторжения: невозможность использования помещения по прямому назначению вследствие постоянных протечек, перебоем в работе приточно-вытяжной вентиляции, стоимость упущенной выгоды составила 20699000 руб.; 

- из-за досрочного расторжения договоров на оказание спортивных услуг между истцом и исполнителями на общую сумму 143560 руб.: ФИО12, возвращена сумма 43800 руб.; ФИО13, возвращена сумма 10000 руб.; ФИО14, возвращена сумма 15000 руб.; ФИО15 возвращена сумма 41860 руб.; ФИО16 возвращена сумма 21900 руб.; ФИО17 возвращена сумма 21900 руб. Возврат денежных средств, согласно заключению специалиста, имел место вследствие невозможности использования объекта по назначению на основании некачественного монтажа гидроизоляции несущих конструкций, а также некачественной работы вентиляции. 

В заключение специалиста не вошли возвращенные истцом клиентам суммы 16390 руб. и 21900 руб. 

В период июнь - декабрь 2020 истец направлял ответчику письма о проведении ремонта коридора цокольного этажа и замены светильников в местах общего пользования. В связи с отказом ответчика истец был вынужден произвести ремонт и замену за свой счет. 05.01.2021 между истцом и ФИО11 заключен договор подряда N 04/01 на проведение ремонтных работ в части помещения общего пользования цокольного этажа и коридора БЦ "Красногорск-Плаза", стоимость ремонтных работ составила 408000 руб., которая оплачена в полном объеме. Кроме того, согласно заключению специалиста N 1/0121-С сумма затрат по ремонту помещения цокольного этажа согласно заключению эксперта составляет 305000 руб. 

Полагая, что вышеуказанные денежные средства являются убытками, причиненными ненадлежащим исполнением ответчиком договора управления зданием, истец обратился в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции установив, что судебной экспертизой подтверждено наличие заливов и то, что заливы произошли вследствие ненадлежащей гидроизоляции стен и крыши, ответственность за ненадлежащее содержание которой в силу закона несет управляющая организация (ответчик), пришел к выводу о том, что ответчик как управляющая организация является лицом, в результате неправомерных действий (бездействия) которого истцу причинены убытки от залива.

Реальный ущерб в виде расходов на восстановительные работы по ремонту признаны судом обоснованными в заявленном размере.

Вместе с тем, удовлетворяя требования о взыскании упущенной выгоды от расторжения договора аренды, суд первой инстанции отказал во взыскании испрашиваемой истцом упущенной выгоды от расторжения договоров с клиентами, поскольку удовлетворение данного требования повлечет двойное взыскание упущенной выгоды. 

Принимая оспариваемое решение, суд первой инстанции, вопреки доводам апелляционной жалобы, полно и всесторонне исследовал имеющие значение для правильного рассмотрения дела обстоятельства, правильно применил и истолковал нормы материального и процессуального права и на их основании сделал обоснованный вывод о наличии оснований для частичного удовлетворения исковых требований.

В соответствии со ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). 

Согласно ст. 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Если иное не установлено законом, использование кредитором иных способов защиты нарушенных прав, предусмотренных законом или договором, не лишает его права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (п. 1). Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса. Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом (п. 2). Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, при определении убытков принимаются во внимание цены, существовавшие в том месте, где обязательство должно было быть исполнено, в день добровольного удовлетворения должником требования кредитора, а если требование добровольно удовлетворено не было, - в день предъявления иска. Исходя из обстоятельств, суд может удовлетворить требование о возмещении убытков, принимая во внимание цены, существующие в день вынесения решения (п. 3). При определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления (п. 4). Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. Суд не может отказать в удовлетворении требования кредитора о возмещении убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, только на том основании, что размер убытков не может быть установлен с разумной степенью достоверности. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению обязательства (п. 5). 

Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред (п. 1 ст. 1064 ГК РФ). 

В силу разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - постановление N 7) должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (пункт 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Если иное не предусмотрено законом или договором, убытки подлежат возмещению в полном размере: в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом (статья 15, пункт 2 статьи 393 ГК РФ) (п. 1). 

По смыслу статей 15 и 393 ГК РФ, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 ГК РФ). При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается. Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков. Вина должника в нарушении обязательства предполагается, пока не доказано обратное. Отсутствие вины в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства доказывается должником (пункт 2 статьи 401 ГК РФ) (п. 5 постановления N 7). 

Согласно п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление N 25) по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ). 

В соответствии с ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. 

Согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места; 

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; 

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. 

Согласно п. 2 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" (далее - правила N 491) в состав общего имущества включаются: 

а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование); 

б) крыши; 

в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); 

г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции); 

д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенное для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов в помещения многоквартирного дома (далее - оборудование для инвалидов и иных маломобильных групп населения), находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры); 

е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства; 

ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. 

В состав общего имущества включается внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы, установленной в соответствии с пунктом 8 настоящих Правил, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях (п. 7 правил N 491). 

Согласно п. 10 правил N 491 общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества. 

Содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя: осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и указанными в пункте 13 настоящих Правил ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан; текущий и капитальный ремонт общего имущества (п. 11 правил N 491). 

Судом первой инстанции установлено, что истец является собственником помещений, находящихся на цокольном этаже здания, находившегося под управлением ответчика. 

26.12.2019 в принадлежащие ему помещения произошел выброс пыли из приточно-вытяжной системы вентиляции, расположенной под потолком цокольного этажа. 29.05.2020, 03.07.2020 произошел залив части помещений цокольного этажа, принадлежащих истцу. 

По поводу запыления и заливов составлены акты в отсутствие ответчика (извещался уведомлениями, но не явился). 

26.12.2019 в отсутствие представителя ООО "Астерлинк", в присутствии ФИО2, ФИО8, ФИО6, ФИО9 был составлен акт по факту ущерба, причиненного в результате выброса пыли из приточной вентиляции, согласно которому в результате осмотра установлено, что 26.12.2019 в 18-30 в помещении строящегося фитнес-клуба по адресу 

<

...> около 18-30 из приточной вентиляции произошел выброс пыли и песка в огромном количестве. По мнению подписавших акт лиц, причина выброса пыли из приточной вентиляции является: не обслуживание вентиляционной установки. В результате причинен вред как самому помещению, так и следующему имуществу, находящемуся в нем, в т.ч. тренажеров и кардио-тренажеров (общая стоимость которых составляет более 12000000 руб) : 1) вся площадь потолков фитнес-центра (1000 кв. м) на которых проложены коммуникации пожарной системы и вентиляции бизнес-центра и цокольного этажа покрыто слоем выброшенной пыли и песка (требуется профессиональная уборка); 2) фитнес мебель (шкафы для раздевалок) покрыты слоем выброшенной пыли и песка (требуется профессиональная уборка); 3) все помещение фитнес-центра полы и частично стены также покрыты слоем выброшенной пыли и песка (требуется профессиональная уборка); 4) перечень имущества, находящегося в фитнес-центре, которому причинен вред: тренажеры покрыты слоем выброшенной пыли и песка, пыль попала на ролики движущихся частей, подшипники и смазку движущихся частей (требуется разборка тренажеров для профессиональной чистки и возможно потребуется полная замена роликов, подшипников и остальных движущихся частей): беговые дорожки - 10 шт., горизонтальный велотренажер - 3 шт.; вертикальный велотренажер - 3 шт., орбитек - 3 шт., эллиптический тренажер - 6 шт., степпер - 3 шт., коньковый тренажер - 1 шт., жим плеч - 1 шт., жим сидя - 1 шт., жим в хамере на плечи - 1 шт., бицепс машина - 1 шт., трицепс машина - 1 т., парта - 1 шт., жим груди - 1 шт., жим груди 2 - 1 шт., бабочка - 1 шт., жим груди вверх в блоке - 1 шт., жим груди низ - 1 шт., жимовая лавка 45 - 1 шт., жимовая лавка горизонтальная - 1 шт., нижняя тяга горизонтальная - 1 шт., нижняя тяга обратный хват - 1 шт., верхняя тяга передним хватом - 1 шт., верхняя тяга обратным хватом - 1 шт., верхняя тяга в блоке - 1 шт., тяга вертикальная блочная - 1 шт., тренажер экстензия - 1 шт., сгибание ног сидя - 1 шт., сгибание ног лежа - 1 шт., разгибание ног сидя - 1 шт., жим ногами - 2 шт., гакк приседания - 1 9 т., козлик (икроножный) - 1 шт., машина Смита - 3 шт., пресс машина - 1 шт., тренажер для пресса - 1 шт., лавка для пресса - 1 шт., кроссовер - 1 шт., гравитрон - 1 шт., брусья/турник - 1 шт., блочная рама - 2 шт., силовая рама - 1 шт., грифы, блины - 21 (гриф) и 300 (блины), подставка под гантели - 6 шт., штанги 10-110 фунтов - 11 шт., велосипеды сайкл - 14 шт. Также покрыто пылью и песком следующее имущество (требуется профессиональная чистка): телевизоры - 8 шт., маты, груши - 22 и 3 шт., камеры - 5 шт., печки для сауны - 2 шт., шкафы в мужской и женской раздевалки - 190 шт., сейфовые ячейки - 40 шт., колонки - 2 шт., стиральная и сушильная машина - 2 шт., воздуховоды приточно-воздуховой вентиляции; сауны в мужской и женской душевых; плитка в мужской и женской душевых, унитазы - 4 шт., раковины - 4 шт., двери стеклянные в душевые кабины; датчики движения - 5 шт., светильники - 48 шт., дугевые лейки со смесителями - 8 шт., стеклопакеты - 4 шт. К акту приложены фотоснимки (л.д. 133-150 т. 1). 

27.12.2019 ИП ФИО2 составлен акт об отсутствии сотрудников ООО "Астерлинк" на рабочем месте, в связи с чем он не смог вручить уведомление о необходимости составления акта о причинении ущерба и фиксации произошедшего (л.д. 132 т. 1). 

Уведомлением от 30.12.2019 (получено 30.12.2019 в 13-45) ответчик был уведомлен о составлении акта на 30.12.2019 в 14-00 (л.д. 1 т. 2). 

30.12.2019 составлен акт о неявке представителя управляющей компании (л.д. 2 т. 2). 

10.01.2020 ИП ФИО2 заключил договор с ООО "ЦНИ "Экспертпротех" на предоставление услуг по исследованию объекта - факт выброса пыли из приточно-вытяжной вентиляции на цокольном этаже в фитнес-зале. 

Согласно заключению специалиста N 1/0320-С (л.д. 3 т. 2), по результатам исследования сделаны следующие выводы. При изучении представленных заказчиком материалов подтвержден фактор выброса пыли в большом количестве из приточно-вытяжной вентиляции цокольного этажа здания в фитнес центре (номера комнат на тех. плане 1-28), который причинил вред спортивному оборудованию, а также конструкциям помещения БЦ "Красногорск Плаза". Использовать помещения для занятий подвижными видами спора по назначению (в качестве фитнес зала) не представляется возможным, поскольку испорчены конструкции спортивных тренажеров (фото). Также испорчен конструктив помещения в результате критичного загрязнения пола, стен и потолка (фото), что делает невозможным предоставление услуг населению и требует дорогостоящего внепланового ремонта. Выброс пыли в большом количестве из приточно-вытяжной вентиляции произошел на основании грубого нарушения СП 336.1325800.2017 "Системы вентиляции и кондиционирования воздуха. Правила эксплуатации": не соблюдение регламента очистки вышеназванных конструктивных систем; возник дефект в работе воздушного клапана, который не был вовремя обнаружен и ликвидирован, с учетом оседания пыли на стенках конструкций исследуемого объекта приточно-вытяжной вентиляции и дальнейшего ее выброса в помещение в результате данного дефекта. Пояснения с учетом возможности исправления дефектов. Провести (аудит) работы по исследованию причин некачественной работы конструкций приточно-вытяжной вентиляции в цокольном помещении фитнес зала; выполнить проект и провести ремонтно-восстановительные работы конструкций приточно-вытяжной вентиляции в цокольном помещении фитнес зала; провести ремонтно-восстановительные работы оборудования, а также конструкций помещений которые подверглись воздействию пылевидных частиц с учетом потери функционального назначения. 

Итоговая стоимость ущерба, причиненного в результате выброса пыли из приточно-вытяжной вентиляции, составляет 1965000 руб. Сметная стоимость с учетом работ и материалов восстановительного ремонта конструкций помещения составляет 268000 руб. 

29 мая 2020 года в помещении фитнес-клуба на цокольном этаже здания по адресу 

<

...> в 10-15 на потолке были обнаружены протечки воды после дождя, в результате затопило помещение фитнес-центра (тренажерный зал и зал функциональных тренировок и единоборств). 

В уведомлении от 29.05.2020 истец обратился к ответчику с просьбой обеспечить явку представителя для составления акта по факту протечки (получено 29.05.2020) (л.д. 61 т. 2). 

29.05.2020 истцом в присутствии ФИО6, ФИО8, ФИО9 был составлен акт о не явке представителя ООО "Астерлинк" на осмотр (л.д. 62 т. 2). 

29.05.2020 в отсутствие представителя ООО "Астерлинк" был составлен акт обследования нежилого помещения фитнес-центра по факту ущерба, причиненного в результате залива. В результате осмотра установлено, что 29.05.2020 в 10-15 в помещении фитнес-клуба на потолке после дождя произошли протечки (имеется фото), залило тренажерный зал, зал функциональных тренировок и единоборств. 

Телеграммой ответчик был вызван на проведение осмотра помещений экспертом на 04.06.2020 (л.д. 77 т. 2). 

04.06.2020 ИП ФИО2 заключил договор N 1/0620-С на предоставление услуг по исследованию с ООО "ЦНИ "Экспертпротех" на предмет исследования - элемент гидроизоляции несущих конструкций на цокольном этаже в фитнес зале БЦ "Красногорск Плаза". 

Согласно заключению специалиста N 1/0620-С (л.д. 79 т. 2), 04.06.2020 был проведен осмотра элемента гидроизоляции несущих конструкций в помещениях N 23, 24, в присутствии ФИО2, представителей управляющей компании, и эксперта. Установлены места проникновения воды в результате ее воздействия: часть помещения N 23 и помещения N 24, в которых произошло событие залива; конструкция ригельной балки и место ее соединения с перекрытием, где произошло проникновение воды; колонна в помещении N 24 с дефектом отделки возникшем в результате залива с учетом ремонта трех сторон поверхности со стороны помещения N 24. 

С учетом ГОСТ 31937-2011, а также СП 13-102-2003 был исследован элемент гидроизоляции стыков стен, железобетонных несущих ригельных конструкций, а также железобетонных колонн для многоэтажных зданий и перекрытий, цокольного этажа здания в фитнес центре, который должен гарантировать герметичность конструкции помещений, а также здания в целом. При исследовании органолептическим, а также инструментальным методом обнаружены следующие показатели элемента гидроизоляции вышеназванных конструций: дефект отделки колонны в результате воздействия воды, некачественный монтаж гидроизоляции обнаружен в стыке железобетонной ригельной конструкции, а также железобетонных плит перекрытий в помещении 23, был зафиксирован в виде фактора проникновения воды, в результате чего произошел залив помещения; некачественный монтаж гидроизоляции обнаружен в стыке монтажа водоотвода, а также железобетонных плит перекрытий в помещении 24 был зафиксирован в виде фактора проникновения воды, в результате чего произошел залив помещения. В результате зафиксирован следующий объем работ: демонтаж гидроизоляционного слоя в стыке ригельной конструкции и перекрытия порядка 8-ми погонных метров в части помещения 23; штрабление шва в стыке ригельной конструкции и перекрытия порядка 8-ми погонных метров; гидроизоляция шва в стыке ригельной конструкции и перекрытия порядка 8-ми погонных метров (с учетом демонтажа/монтажа части вентиляции); ремонт отделки со стороны гидроизоляции ригельной конструкции порядка 0,35х8 м и частично потолка порядка 0,1х8 м в части помещения 23А; гидроизоляция стыка потолочной конструкции с водоотводом; ремонт отделки стыка потолочной конструкции с водоотводом 1х1м; ремонт отделки колонны с тре сторон внутри помещения 24 (замена гипсокартона); замена покрытия для занятия спортом на полу в помещении 24 (93,4 кв. м); капитальная уборка полов помещений, в том числе перед монтажом покрытия на полу помещения 24. 

Сметная стоимость с учетом восстановительных работ с учетом материалов ущерба причиненного конструкциям помещения в результате залива составляет 252000 руб. 

03 июля 2020 года в помещении фитнес-центра в здании цокольный этаж на потолке обнаружены протечки воды после дождя (имеется фото), затопило помещение фитнес-центра. 

Уведомлением от 03.07.2020 (получено 06.07.2020) ФИО2 просил ООО "Астерлинк" обеспечить явку представителя для составления акта по факту протечки (л.д. 106 т. 2). 03.07.2020 составлен акт об отсутствии сотрудников на рабочем месте (л.д. 115 т. 2). 

06.07.2020 в отсутствие представителя ООО "Астерлинк" (который не был извещен в связи с отсутствием сотрудника на месте), в присутствии ФИО2, а также ФИО6, ФИО8, ФИО18, ФИО19, ФИО20, был составлен акт обследования помещения по факту ущерба причиненного в результате залива. В результате осмотра установлено, что 03.07.2020 3 17-00 в помещении фитнес-клуба на потолке после дождя произошли протечки (имеется фото), в результате был залит тренажерный зал, зал групповых тренировок, зал функциональных тренировок и единоборств (л.. 107 т. 2). 

Телеграммой ответчик был вызван на осмотр независимым экспертом помещения по факту залива на 08.07.2020 (л.д. 112 т. 2). 

03.07.2020 ИП ФИО2 заключил договор N 3/0720-С на предоставление услуг по исследованию с ООО "ЦНИ "Экспертпротех" на предмет исследования - элемент гидроизоляции несущих конструкций на цокольном этаже в фитнес зале БЦ "Красногорск Плаза". 

Согласно заключению специалиста N 3/0720-С (л.д. 133 т. 2), 04.06.2020 был проведен осмотра элемента гидроизоляции несущих конструкций в помещениях N 23, 24, в присутствии ФИО2, представителей управляющей компании, и эксперта. Установлены места проникновения воды в результате ее воздействия: помещения N 23, 24, 22, в которых произошло событие залива. 

С учетом ГОСТ 31937-2011, а также СП 13-102-2003 был исследован элемент гидроизоляции стыков стен, железобетонных несущих ригельных конструкций, а также железобетонных колонн для многоэтажных зданий и перекрытий, цокольного этажа здания в фитнес центре, который должен гарантировать герметичность конструкции помещений, а также здания в целом. При исследовании органолептическим, а также инструментальным методом обнаружены следующие показатели элемента гидроизоляции вышеназванных конструкций: дефект отделки колонны в результате воздействия воды - колонна 1,10х3,3 со стороны помещения N 22 зафиксирован в виде фактора деформации отделки; некачественный монтаж гидроизоляции обнаружен в стыке железобетонной ригельной конструкции, а также железобетонных плит перекрытий в помещении 23, был зафиксирован в виде фактора проникновения воды, в результате чего произошел залив помещения; некачественный монтаж гидроизоляции обнаружен в стыке монтажа водоотвода, а также железобетонных плит перекрытий в помещении 24 был зафиксирован в виде фактора проникновения воды, в результате чего произошел залив помещения; некачественный монтаж гидроизоляции обнаружен в перекрытии помещения 22, рядом с колонной в инженерных конструкциях, в результате чего произошел залив помещения; некачественный монтаж заглушки фланцевой отвода канализационной трубы в помещении 22. В результате зафиксирован следующий объем работ: демонтаж гидроизоляционного слоя в стыке ригельной конструкции и перекрытия порядка 1-го погонного метра в части помещения 23; штрабление шва в стыке ригельной конструкции и перекрытия порядка 1-го погонного метра; гидроизоляция шва в стыке ригельной конструкции и перекрытия порядка 1-го погонного метра (с учетом демонтажа/монтажа части вентиляции); ремонт отделки со стороны гидроизоляции ригельной конструкции порядка 0,35х1 м и частично потолка порядка 0,1х1 м в части помещения 23; гидроизоляция стыка потолочной конструкции с водоотводом 0,5 кв. м помещения 24; ремонт отделки стыка потолочной конструкции с водоотводом 1 кв. м помещения 24; гидроизоляция стыка потолочной конструкции с водоотводом 0,5 кв. м помещения 22; ремонт отделки стыка потолочной конструкции с водоотводом 1 кв. м помещения 22; ремонт отделки колонны внутри помещения 22 (замена гипсокартона); ремонт заглушки отвода канализационной трубы в помещении 22; капитальная уборка полов помещений 23, 24, 22 порядка 26 кв. м. 

Сметная стоимость с учетом восстановительных работ с учетом материалов ущерба причиненного конструкциям помещения в результате залива составляет 28000 руб. 

Таким образом, реальный ущерб в связи с запылением составил: 268000 руб. - стоимость восстановительного ремонта и 1695000 руб. - стоимость спортивного оборудования; в связи с заливами - 252000 руб. и 28000 руб. 

09.12.2020 истец заключил с экспертной организацией ООО "ЦНИ "Экспертпротех" договор N 1/1020-Э на предоставление услуг по исследованию - ущерба от недополученных доходов с 10 февраля 2020 года по 10 декабря 2020 года в рамках хозяйственной деятельности ИП ФИО2 с учетом невозможности использования помещения фитнес-клуба по назначению в полном объеме, а также параметров ущерба возникших в результате ремонтно-отделочных работ. 

Согласно заключению специалиста N 1/1020-Э (л.д. 10 т. 3) исследование проводилось без осмотра по материалам заказчика. Установлено, что за 2020 год в рамках проведения финансово-хозяйственной деятельности ИП ФИО2 произведены следующие операции: 

- заключен договор аренды N 2/2020 помещения фитнес-клуба площадью 1013 кв. м с 10.02.2020 на 11 месяцев с ИП ФИО6 на сумму 3000000 руб. в месяц; 

- 15.06.2020 расторгнут договор аренды N 2/2020 в одностороннем порядке на основании уведомлений от 05.05.2020, 24.05.2020, 28.05.2020, 29.05.2020, 30.05.2020, 10.06.2020; 

- возврат денежных сумм: 43800 руб. - 01.10.2020, 10000 руб. - 21.07.2020, 15000 руб. - 06.08.2020, 41860 руб. - 07.08.2020, 21900 руб. - 07.08.2020, 21900 руб. - 30.08.2020, из-за невозможности использования объекта по назначению на основании некачественного монтажа гидроизоляции несущих конструкций, а также некачественной системы вентиляции. 

Расчет упущенной выгоды от расторжения договора аренды не по вине арендодателя (постоянных протечек в результате некачественной гидроизоляции несущих конструкций, а также некачественной работы вентиляции), за 10 месяцев аренды составил 30000000 руб., с учетом вычета операционных затрат, потерь и налогов итоговая стоимость ущерба в рамках упущенной выгоды составила 20699000 руб. 

В подтверждение упущенной выгоды истцом также представлены: предварительный договор аренды фитнес-клуба N 1/2019 от 25.12.2019 с ФИО6 (л.д. 50 т. 3), договор аренды фитнес-клуба N 2/2020 от 10.02.2020 с ФИО6 (л.д. 61 т. 3), уведомления от арендатора арендодателю с предупреждениями об одностороннем отказе от договора аренды помещений в случае дальнейших протечек (л.д. 72-85 т. 3), уведомление о расторжении договора от 15.06.2020 (л.д. 86 т. 3); договоры с клиентами, заявления о возврате денежных средств от клиентов в связи с невозможностью заниматься по причине протечек стен и потолка, платежные поручения на возврат денежных средств ИП ФИО2 клиентам: ФИО12 на сумму 43800 руб. (л.д. 87-93 т. 3), ФИО13 на сумму 10000 руб. (л.д. 94-104 т. 3), ФИО14 на сумму 15000 руб. (л.д. 105-113 т. 3), ФИО15 на сумму 41860 руб. (л.д. 114-123 т. 3), ФИО16 на сумму 21900 руб. (л.д. 124-132 т. 3), ФИО17 на сумму 21900 руб. (л.д. 133-137 т. 3). 

В экспертное заключение по определению упущенной выгоды не вошли суммы в размере 16390 руб. и 21900 руб., которые также, как поясняет истец, были возвращены им клиентам фитнес-клуба. 

Кроме того 05.01.2021 между ИП ФИО2 и ФИО11 заключен договор подряда N 04/01 на ремонт коридора на цокольном этаже, на сумму 408000 руб. (л.д. 138-145 т. 3). 04.01.2021 ФИО2 заключен договор с ИП ФИО21 N 1/0121-С на предоставление услуг по исследованию объемов ремонтно-восстановительных работ, в том числе стоимостных показателей ремонтных работ произведенных ИП ФИО2 за свой счет в части помещений общего пользования, находящихся на цокольном этаже БЦ "Красногорск Плаза". 

Согласно заключению специалиста N 1/0121-С (л.д. 146 т. 3, л.д. 1 т. 4), 04.01.2021 был проведен осмотр конструкций в рамках исследования объема восстановительного ремонта части помещений общего пользования, сделанных ИП ФИО2 за свой счет, находящихся на цокольном этаже БЦ, в результате осмотра и исследования установлено: холл - неудовлетворительное состояние отделки поверхности стен, колонн и потолков; неудовлетворительное состояние электрооборудования (слабо функционирующие лампы в люстрах - 33 люстры, 4 внешние лампы освещения), определен объем демонтажных работ: демонтаж отделки поверхности стен и потолков (штукатурка окраска водоэмульсионной краской), демонтаж 33 светильника, уборка помещения, вывоз мусора; монтажные работы - монтаж отделки поверхности стен и потолков (штукатурка, грунтовка, шпаклевка, шлифовка, окраска водоэмульсионной краской), монтаж 33 светильников, монтаж 4 светодиодных светильников на входе. Стоимость ущерба в рамках представленных вопросов определена в размере 305000 руб. (л.д. 11 т. 4). 

В претензиях к ответчику от 09.02.2021, 26.02.2021 (л.д. 102, 108 т. 5) истец потребовал возместить причиненный ущерб, однако претензии оставлены без удовлетворения.

Определением суда от 21.09.2021 было назначено проведение судебной экспертизы с постановкой вопросов: 

1) Определить причины протечек в помещениях истца, расположенных в цокольном этаже АТК "Красногорск Плаза" по адресу: 

<

...>; 

2) Определить к какому виду ремонта (текущему или капитальному) относятся работы по устранению причин протечек; 

3) Определить соответствуют ли инженерные вентиляционные сети (короба) расположенные в цокольном этаже АТК "Плаза" проектным решениям здания и требованиям нормативной документации, в т.ч. требованиям применяемым к вентиляционным системам спортивных клубов; 

4) Определить, что послужило причиной образования пыльных масс в вентиляционной системе над помещением фитнес клуба и их выброса в помещение. 

Согласно поступившему заключению комиссии экспертов ООО "ГлавЭксперт" N 28-12/А41-18303/2021 от 28.12.2021, экспертами сделаны следующие выводы. 

По первому вопросу. На основании проведенного осмотра, представленных поэтажных планов 1 и цокольного этажей, определены причины выявленных протечек в помещениях истца, расположенных в цокольном этаже АТК "Красногорск Плаза" по адресу 

<

...>: 

Помещение N 23: 1 - протечка с перекрытия по ригелю (от колонны на пересечении оси Б и оси 6 на расстоянии до 1,5 м), 2 - протечка с перекрытия по ригелю (по оси Б между осями 5-6 на расстоянии до 3,5 м от оси 5 (у венткороба)). Причины протечек - некачественно выполненная гидроизоляция перекрытия. 

Помещение N 24: 1 - протечка с перекрытия у примыкания стены и перекрытия (по оси А на расстоянии до 1,5 м от оси 5 в сторону оси 4), причина - некачественно выполненная гидроизоляция перекрытия; 2 - протечка с перекрытия по выходу трубы ливневой канализации (между осями А-Б и осями 4-5), причина - некачественное выполнение гидроизоляции в месте пересечения перекрытия трубы ливневой канализации. 

Помещение N 22: 1 - протечка на стене по оси А между осями 3-4 (от пола в среднем 40 см), причина - некачественная вертикальная гидроизоляция стен цокольного этажа по оси А; 2 - протечка с перекрытия по оси А между осями 3-4, причина - некачественно выполненная гидроизоляция перекрытия; 3 - протечка с перекрытия по ригелю (от колонны на пересечении оси Б и оси 3), причина - некачественно выполненная гидроизоляция перекрытия; 4 - протечка с перекрытия по выходу трубы системы отопления с первого этажа (у оси Б и между осями 2-3), причина - протечка в системе отопления первого этажа; 5 - протечка с перекрытия по ригелю (оси 2 между осями Б-В), причина - некачественно выполненная гидроизоляция перекрытия; 6 - отдельные протечки с перекрытия по ригелю (ось 2 между осями Г-Д), причина - некачественно выполненная гидроизоляция перекрытия; 7 - отдельные протечки с перекрытия по ригелю (ось 2 между осями Г-В), причина - некачественно выполненная гидроизоляция перекрытия. 

Помещение N 25: протечка с перекрытия по трубе канализации с первого этажа (слева от входа в помещение), причина - некачественная гидроизоляция пола помещения 1 этажа, подтекание коммуникаций (оборудования) 1 этажа. 

По второму вопросу. На основании положений Градостроительного кодекса РФ (ст. 1, поз. 14.2), СП255.1325800.2016 (п. 3.3) и Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 (приложение N 8): 

- работы по устранению выявленных протечек связанных с некачественным выполнением гидроизоляции перекрытия цокольного этажа, где перекрытие одновременно выполняет функцию кровли (место N 1-4, 6, 7, 9-11) над которой выполнено благоустройство территории в виде мощения площадки из брусчатки относятся к капитальному ремонту; 

- работы по устранению причин протечек в местах NN 5, 8, 12, связанные с проведением работ в локальных местах (отдельный участок вертикальной гидроизоляции стен, неисправности в системе отопления (водоснабжения, канализации) в отдельно взятом помещении) следует отнести к текущему ремонту. 

По третьему вопросу. Проектные решения не соответствуют требованиям нормативных документов: Постановления Правительства РФ от 16.02.2008 N 87 (ред. От 21.04.2018) "О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию" РД-11-02-2006 "Требования к составу и порядку ведения исполнительной документации при строительстве, реконструкции, капитальном ремонта объектов капитального строительства и требования предъявляемым к актам освидетельствования работ, конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения". Ответить на вопрос о соответствии вентиляционных сетей (коробов), расположенных в цокольном этаже АТК "Плаза" требованиям нормативной документации эксперт не смог, т.к. при осмотре объекта 15 ноября 2021 года эксперту ФИО22 не был обеспечен доступ к смонтированным воздуховодам приточно-вытяжной вентиляции и доступ в помещения необходимые для проведения экспертизы. 

По четвертому вопросу. Причиной образования пыльных масс в вентиляционной системе над помещением фитнес клуба и их выброса в помещение, по мнению эксперта, послужило нарушение ИП ФИО2 правил эксплуатации системы вентиляции: СП 336.1325800.2017 "Свод правил. Системы вентиляции и кондиционирования воздуха. Правила эксплуатации" (л.д. 32 т. 11). 

Также в суде первой инстанции экспертами, проводившими экспертизу, ФИО23 и ФИО22 давались пояснения по экспертному заключению. 

Эксперт ФИО23 пояснил, что проводил экспертизу по первым двум вопросам в отношении затопления помещений ИП ФИО2, установил, что залив производится в основном с потолка, над которым находится крыша на улицу, частично - с помещений первого этажа здания. Почти все выявленные протечки происходят вследствие некачественно выполненной гидроизоляции, кроме протечки отопления с первого этажа. Устранение требует капитального, частично текущего ремонта. 

Эксперт ФИО22, предоставивший ответы на третий и четвертый вопросы в отношении запыления помещения истца, указал, что почти все помещение цокольного этажа (включая коридор) находится в собственности ИП ФИО2, вентиляционная система (короб) проходит на цокольном этаже через помещения, находящиеся в собственности ИП ФИО2 Поскольку эксперт не был допущен ко всей вентиляционной системе, установить точную причину пылевых выбросов он не смог. 

Ходатайств о назначении дополнительной, повторной экспертизы в соответствии со ст. 87 АПК РФ сторонами не заявлено. 

Поскольку проведенной по делу экспертизой подтверждено наличие заливов и то, что заливы произошли вследствие ненадлежащей гидроизоляции стен и крыши, а размер убытков в виде расходов на восстановительные работы по ремонту помещений от спорных заливов (реальный ущерб) подтвержден представленными истцом актами, договорами, заключениями специалистов  и составляет 280 000 руб. (252.000 руб. - стоимость восстановительных работ после залива 29.05.2020; 28.000 руб. - стоимость восстановительных работ после залива 03.07.2020), суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о необходимости его взыскания с ответчика, на которого в силу Правил содержания общего имущества в МКД, утвержденного Постановлением Правительства № 491 от 13.08.2006 возлагается ответственность за надлежащее состояние и содержание общего имущества.

Истцом также заявлено о взыскании упущенной выгоды в размере 20699000 руб. - от расторжения договора аренды с ФИО6, и 170850 руб. - от расторжения договоров с клиентами фитнес-клуба. 

В обоснование упущенной выгоды истцом представлены: предварительный договор аренды фитнес-клуба N 1/2019 от 25.12.2019 (л.д. 50 т. 3), договор аренды фитнес-клуба от 10.02.2020 N 2/2020 (л.д. 61 т. 3) между ИП ФИО2 и ИП ФИО6, уведомления от ИП ФИО6 ФИО2 о расторжении договора аренды в связи с тем, что помещение фитнес-клуба находится в состоянии, не отвечающем требованиям к фитнес-клубам, а именно, на потолке помещения обнаружены протечки воды после дождя, имеются следы залива помещений фитнес-центра (тренажерный зал и зал функциональных тренировок и единоборств). 

Возможность расторжения договора аренды арендатором в одностороннем порядке предусмотрено в п. 4 договора, в случае если помещение в силу обстоятельств за которые арендатор не несет ответственности, окажется в состоянии, негодном для пользования. 

Факт расторжения договоров аренды подтверждается уведомлениями арендатора, заключением специалиста N 1/1020-Э, а также тем, что в период после расторжения договоров ФИО2 сам вел деятельность по предоставлению услуг фитнес-клуба в цокольном этаже, что также подтверждается заявлениями от клиентов фитнес-клуба, платежными поручениями, представленными в материалы дела. 

Согласно договору аренды, заключению специалиста, цена аренды в месяц составляет 3000000 руб. 

Согласно заключению специалиста (л.д. 25 т. 3), с учетом операционных затрат, потерь, налогов, размер упущенной выгоды от расторжения договора аренды в месяц составил 2069900 руб. 

В заключении специалиста стоимость упущенной выгоды истца от расторжения договора аренды определена в размере 20699000 руб. 

Между тем, как указывает истец в исковом заявлении, договор аренды расторгнут на основании уведомлений арендатора от 05.05.2020, 24.05.2020, 28.05.2020, 29.05.2020, 30.05.2020, 10.06.2020, с 15 июня 2020 года. 

Срок договора аренды установлен до 10.01.2021. 

Таким образом, размер упущенной выгоды необходимо рассчитывать за период с 15.06.2021 по 10.01.2021,  связи с чем судом произведен расчет упущенной выгоды в связи с расторжением договора аренды, согласно которому за указанный период она составляет 14213313,33 руб. 

Указанные денежные средства являются убытками истца от расторжения договора аренды, имевшего место в результате неправомерных действий ответчика по ненадлежащему содержанию здания, приведших к возникновению протечек и заливов в помещении истца. 

Изложенный в апелляционной жалобе довод ответчика об отсутствии причинно - следственной связи между действиями ответчика и убытками истца в связи с тем, что истец принимал помещение с недостатками (наличие протечки было установлено в акте приема - передачи помещения 10.03.2014) отклоняется апелляционным судом.

Наличие протечки, по состоянию на 2014 год, и до момента проведения судебной экспертизы по настоящему делу свидетельствует о том, что ответчик не выполнил требования застройщика по договору управления от 01.06.2012 № 01-УК/КП п.п. 2.3.4. и 2.3.5., передал по актам приема передачи помещения собственникам по состоянию на 10 марта 2014 года с неустраненными недостатками, не смотря на то, что устранение таких недостатков являлось обязанностью ответчика перед Застройщиком по указанному договору, а в последствии с 2017 года по 01.11.2021 года, являясь управляющей компанией, не устранил недостатки потребителю услуг что прямо входило в обязанность ответчика как управляющей компании. Требования Истца, ООО «Астерлинк» как управляющая компания по устранению протечек не исполнил за 9 лет управления, получая от истца оплату за выполнение работ и оказание услуг в данной части обслуживания БЦ «Красногорск плаза». Тем самым ответчик своими действиями: по получению денежных средств от истца за выполненные работы по обслуживанию, письмами от ответчика о намерениях ответчика проводить работы по устранению протечек, принятие на себя обязательств по управлению имуществом истца, принятие на себя обязательств перед застройщиком по приведению БЦ «Красногорск плаза» в надлежащее состояние помещений для передачи их собственникам данных помещений, бездействия ответчика по устранению разрушений стелобатной части здания, невыполнение ремонтных работ водоотводной системы, что нашло отражение в материалах дела, подтвердил причинно - следственную связь между возникшим ущербом и действиями ответчика.

Также ответчик в апелляционной жалобе указывает, что суд необоснованно основывает расчет упущенной выгоды не на доходе Истца при обычных условиях (судом установлено, что Истец использовал помещение и получал доход при обычных условиях, уже после расторжения договора аренды), а на договоре аренды, который не разу не был исполнен сторонами и отчете оценщика, который так же производит расчет согласно указанному договору аренды, цена в котором в 10 раз превышает стоимость аренды спортивных помещений в Красногорске, что подтверждается письменными доказательствами, и не может быть основанием для расчёта упущенной выгоды, также подлежит отклонению.

Договор аренды заключен, подписан сторонами, имеется акт приема-передачи помещения арендодателем арендатору. Факт существования арендных отношений также подтверждаются третьим лицом в письменных пояснениях. Вопросы, касающиеся исполнения арендатором обязательств по внесению арендных платежей арендодателю, находятся в сфере правоотношений между ними. 

Договор аренды в установленном порядке недействительной (мнимой) сделкой не признан.

Доводы о том, что договор аренды не расторгнут с 15.06.2020, не соответствуют представленным в дело документам (условия договора аренды о праве арендатора на односторонний отказ от договора, уведомления арендатора об отказе от договора аренды). 

Расчет упущенной выгоды подтвержден представленным истцом заключением специалиста. 

Надлежащий контррасчет ответчиком не представлен, ходатайств о назначении судебной экспертизы по определению размера ущерба не заявлено. 

Иные доводы ответчика, в частности, о том, что ИП ФИО6 является сотрудником истца и выполняет в фитнес-клубе функции тренера, о наличии ограничений на работу спортивных клубов в спорный период, что фитнес-клуб функционировал и в настоящее время функционирует в полном объеме, являются недоказанными и не устраняющими вину ответчика в заливах. 

Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены состоявшегося решения.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с положениями части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

На основании вышеизложенного арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 24.06.2022 по делу № А41-18303/21 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в  Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

 

Председательствующий

В.Н. Семушкина

Судьи:

Е.Н. Виткалова

М.И. Погонцев