Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-2686/2024

14 марта 2025 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена 10 марта 2025 года.

Судья Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области Сайфуллина А.Г.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шатохиной В.В 

рассмотрев в судебном заседании 

исковое заявление

Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в лице Санкт-Петербургского Государственного Казенного Учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» 

к 

обществу с ограниченной ответственностью «ТрансСтройТорг» 

о взыскании денежных средств, о расторжении Договора аренды,

и встречное исковое заявление

общества с ограниченной ответственностью «ТрансСтройТорг» 

к 

Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга

о зачете встречных требований

при участии представителей сторон согласно протоколу судебного заседания от 10.03.2025,

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет) в лице Санкт-Петербургского Государственного Казенного Учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением, уточненным в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью «ТрансСтройТорг» (далее - Общество) о взыскании: 

-задолженности по арендной плате по Договору аренды от 26.10.2022 №03-А055543 за период 01.01.2023-31.05.2024 в размере 11.957.602,91 рублей, 

-пеней, рассчитанных по состоянию на 07.06.2024, в размере 2.046.273,21 рублей.

Заявлено Комитетом и о расторжении Договора аренды от 26.10.2022 №03-А055543.

Определением суда от 17.01.2024 заявление принято судом, возбуждено производство по делу.

В свою очередь Общество заявило встречное исковое заявление о зачете в счет арендной платы стоимости работ по проведению капитального ремонта.

Определением суда от 02.12.2024 встречное исковое заявление принято к производству.

Уведомление о рассмотрении дела направлено лицам, привлеченным к участию в деле, по известным суду адресам. В соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации стороны считаются извещенными надлежащим образом.

Сведения о времени и месте судебного заседания своевременно размещены в Картотеке арбитражных дел на сайте Федеральных арбитражных судов Российской Федерации и на официальном сайте Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

В ходе судебного разбирательства, определением арбитражный суд было отказано в удовлетворении ходатайства Общества в привлечении в качестве третьего лица Жилищного Комитета.

В судебном заседании представители сторон поддержали заявленные ранее позиции.

Комитет поддержал заявленное письмом от 31.10.2024 уточнение заявленных требований.

Изучив материалы дела, заслушав присутствовавших в судебном заседании лиц, учитывая достаточность собранных по делу материалов, суд счёл возможным рассмотреть дело по существу по имеющимся в материалах дела документам в порядке, предусмотренном статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как усматривается из представленных в материалы дела документов, между Комитетом и Обществом на основании протокола подведения итогов открытого аукциона в электронной форме, заключен договор аренды от 26.10.2022 №03-А055543 (далее - Договор) по условиям которого Обществу предоставлялось в аренду часть здания общей площадью 303.6 кв.м, расположенного по адресу: 191126, 

<

...>, литера Б 1 этаж подвал 2 этаж (далее - Объект), для использования под нежилые цели, сроком по 25.10.2032. Договором было установлено, что Объект является историческим зданием.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. 

Как указано в статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии с положениями статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с положениями статья 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии со статьями 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренным законом.

Согласно статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Статьей 331 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

За просрочку перечисления арендной платы Обществом на основании пункта 4.9 Договора должен уплатить пени в размере 0.075% от суммы задолженности за каждый день просрочки. 

Комитетом заявлены требования (в редакции уточнений от 31.10.20204) о взыскании задолженности, размер которой за период 01.01-2023-30.10.2023 составил 15.686.223,04 рублей и пени, начисленных по состоянию на 30.10.2024 сумма в размере 3.612.679,80 рублей.

Заявленные Комитетом письмом 31.10.2024 уточнения требований с учетом мнения сторон приняты судом в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Возражая против заявленных требований, и поддерживая встречные требования, Общество, не оспаривая сумму задолженности по арендной плате, настаивало на зачете в счет арендной платы затрат на проведение работ по капитальному ремонту Объекта

Как усматривается из представленных в материалы дела документов, в ходе исполнения Договора, Дополнительным соглашением №1 от 30.06.2023, заключенным на основании решения городской комиссии по распоряжению имуществом Комитета протокол от 30.03.2023 №3, Арендатору (Обществу) согласовано проведение капитального ремонта Объекта за счет собственных средств с зачетом затраченных средств в счет арендной платы в установленном порядке. Арендатор обязывался провести капитальный ремонт Объекта до 01.10.2024г. по плану-графику, согласованному с Арендодателем.

Общество направило письмо от 22.12.2023 исх.№33/23 (вх. от 25.12.2023 №05-15-128236/23-0-0), которым просило предоставить отсрочку по внесению арендной платы по Договору на период капитального ремонта Объекта.

Заявляя об отсрочке по внесению арендной платы, Общество руководствовалось пунктом 7 Закона Санкт-Петербурга от 14.07.2004 №387-58 "О методике определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург", в соответствии с которым в зависимости от видов и объемов ремонтных работ арендатору объекта нежилого фонда может быть предоставлена отсрочка внесения арендной платы. Отсрочка предоставляется с момента начала проведения ремонтных работ до момента их окончания в соответствии с планом-графиком. Предварительно уведомив арендодателя, арендатор вправе перенести окончание ремонтных работ на срок, не превышающий трех месяцев.

Комитет письмом от 28.03.2024 №05-15-7132/24-0-1 известил Общество о том, что согласно решению городской комиссии по распоряжению имуществом Комитета протокол от 21.03.2024 №3, Обществу отказано в предоставлении отсрочки по перечислению арендной платы по Договору.

Общество письмом от 26.09.2024 исх.№26/56-24 (Комитет от 11.10.2024 вх.№05-15-103032/24-0-0), просило согласовать вопрос о компенсации затрат на проведение работ по капитальному ремонту Объекта.

Комитет письмом от 08.11.2024 №05-05-15-103032/24-0-1 уведомил Общество о том, что представленный Обществом комплект документов не соответствует перечню, указанному в пункте 3 Положения о согласовании производства капитального ремонта, иных неотделимых улучшений объектов нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург, а также выполнения работ по осуществлению отделимых улучшений арендуемого объекта нежилого фонда, связанных с обеспечением беспрепятственного доступа инвалидов и других маломобильных групп населения к объектам социального и иного назначения, и принятии решения о сумме и периоде возмещения затрат на их производство утв. Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 15.05.2007 №499 «О мерах по обеспечению содержания объектов нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург».

Таким образом, Обществу было отказано в предоставлении отсрочки в уплате арендной платы, кроме того, на дату рассмотрения дела в судебном заседании вопрос о компенсации затрат на проведение работ по капитальному ремонту Объекта разрешен не был, поскольку Общество не представило необходимый комплект документов.

Настаивая на удовлетворении требований о взыскании задолженности, Комитет указывал на то, что заявленная ко взысканию сумма задолженности образовалась до 01.01.2023, то есть до заключения дополнительного соглашения №1 к Договору, при заключении дополнительного соглашения Общество знало как о наличии задолженности; кроме того, исходя из текста Дополнительного соглашения, отсрочка по внесению арендной платы по Договору Обществу не представлялась, таким образом, Общество было обязано исполнять условия Договора в полном объеме.

Не оспаривая возможность компенсации стоимости работ по капитальному ремонту за счет арендной платы, согласно условиями заключенного сторонами Дополнительного соглашении №1, Комитет указывал на несоблюдение условий согласования такой компенсации.

В соответствии со статьей 410 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Применительно к настоящему спору, заявляя о зачете понесенных на ремонт затрат в счет обязательств по арендной плате, Общество обязано доказать не только факт и размер понесенных затрат, но и право на зачет с учетом норм действующего законодательства.

Порядок согласования производства капитального ремонта, иных неотделимых улучшений арендуемых объектов нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург, когда осуществление указанных действий за счет арендатора с согласия арендодателя предусмотрено договором аренды объекта нежилого фонда, установлен Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 15.05.2007 №499 "О мерах по обеспечению содержания объектов нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург", статьей 623 Гражданского кодекса Российской Федерации и Законом Санкт-Петербурга от 30.06.2004 №387-58 "О методике определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург".

Согласно пункту 7 Закона Санкт-Петербурга от 14.07.2004 №387-58 "О методике определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург", в соответствии с которым в зависимости от видов и объемов ремонтных работ арендатору объекта нежилого фонда может быть предоставлена отсрочка внесения арендной платы. Отсрочка предоставляется с момента начала проведения ремонтных работ до момента их окончания в соответствии с планом-графиком. Предварительно уведомив арендодателя, арендатор вправе перенести окончание ремонтных работ на срок, не превышающий трех месяцев.

Согласно пункту 2.1 Положения о согласовании производства капитального ремонта..." решение о согласовании производства арендатором капитального ремонта принимается Городской комиссией по распоряжению объектами недвижимости на основании утвержденного комплекта документов.

 По условиям пункта 3.1 Положения в редакции, действовавшей на момент приемки выполненных работ предусмотрено, что решение о сумме и периоде возмещения затрат арендатора на производство ремонтных работ принимается Городской комиссией по распоряжению объектами недвижимости (далее - Комиссия) не позднее 30 дней с даты окончания ремонтных работ, определяемой в соответствии с планом-графиком, на основании следующих документов, представляемых арендатором в КИО

В силу требований положений пунктов 3.2.3, 3.3 Положения, сумма и период возмещения затрат арендатора на производство ремонтных работ определяется на основании решения Комиссии и оформляется дополнительным соглашением к договору аренды.

Рассмотрение дела неоднократно откладывалось, Обществу предлагалось принять меры по подготовке необходимого комплекта документов для получения согласия на компенсацию задолженности по арендной платы за счет стоимости произведенных ремонтных работ, однако полный комплект документов Обществом собран не был, вопрос о проведении компенсации на дату рассмотрения дела в судебном заседании разрешен в установленном порядке не был.

В данном случае условия позволяющие зачет не соблюдены не были, таким образом, встречное требований не может быть признано обоснованным.

Вместе с тем, Общество не лишено возможности произвести зачет стоимости затрат арендатора на проведение капитального ремонта в счет арендной платы за последующие периоды, что условиям дополнительного соглашения не противоречит.  

Помимо требований о взыскании денежных средств, Комитетом заявлено о расторжении Договора аренды.

Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Аналогичное правило предусмотрено и договором аренды, заключенным между сторонами. 

В то же время, условия заключенного договора не содержат прямого указания на то, что в этой ситуации арендатор вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке, в связи с чем полагает возможным рассмотреть требование о расторжении договора.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с пунктом 5.3.2 Договора возникновение задолженности по внесению арендной платы в течении 3-х месяцев является основанием для досрочного его расторжения.

В материалы дела представлена претензия от 27.09.2023 №ПР-37079/23-0-0 с предложением о погашении задолженности, добровольном расторжении договора аренды и освобождении занимаемых объектов недвижимости.  

Изучив представленные в материалы дела документы, приняв во внимание обстоятельства дела, учитывая, что арендные отношения сторон длятся с 2022 года; принимая во внимание тот факт, что Обществом произведен капитальный ремонт здания, суд полагает, что расторжение договора аренды, влекущее прекращение правоотношений между сторонами, является крайней мерой, несоразмерной степени нарушенного обязательства и балансу интересов сторон.

В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств. 

Принимая во внимание правовую природу заключенного сторонами договора, волю сторон и их поведение с учетом цели договора во взаимосвязи с оговоренными в договоре обязанностями, исходя из подлежащих применению норм законодательства, собранных по делу доказательств в подтверждение обстоятельств, установление которых требовалось с учетом предмета спора, учитывая невозможность выхода за пределы исковых требований (статья 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) суд приходит к выводу о наличии оснований для взыскания задолженности и неустойки, вместе с тем, суд не находит оснований для удовлетворения требований о расторжении договора и встречного требования о зачете стоимости работ по капитальному ремонту здания. 

Статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

принять уточнения заявленных требований от 31.10.2024 в порядке, предусмотренном статьей статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Взыскать в пользу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга с общества с ограниченной ответственностью «ТрансСтройТорг» задолженность за период 01.01-2023-30.10.2023 в сумме 15.686.223,04 рублей и пени, начисленные по состоянию на 30.10.2024, в размере 3.612.679,80 рублей, в удовлетворении требований в оставшейся части отказать. 

В удовлетворении встречных требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ТрансСтройТорг» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 417.989,00 рублей 

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Сайфуллина А.Г.