АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-14310/18

14 августа 2018 г.

г. Ростов-на-Дону

 

Резолютивная часть решения объявлена   07 августа 2018 г.

Полный текст решения изготовлен            14 августа 2018 г.

 

Арбитражный суд Ростовской области  в составе:

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Смольковой А.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Темерник» ИНН (

<

***> ОГРН  

<

***>) о расторжении договора,

при участии:

 

от истца: представитель ФИО2 по доверенности  от 23.05.2018;

от ответчика: представитель ФИО3 по доверенности  от 09.07.2018. 

 

установил:

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Темерник» о расторжении Договора аренды земельного участка № 15522и от 19.09.2000, обязании ООО «Темерник» в течение 10 дней с момента вступления решения суда по настоящему делу в законную силу возвратить арендодателю по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 61:44:0020402:4 общей площадью 16066 кв.м., имеющий адресный ориентир: 

<

...>.

В судебном заседании 07.08.2018 истец в порядке ст. 49 АПК РФ уточнил исковые требования, просил расторгнуть договор аренды земельного участка № 15522и от 19.09.2000, заключенный между Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону и ООО «Темерник»; обязать ООО «Темерник» в течение 10 дней с момента вступления решения суда по настоящему делу в законную силу осуществить за счет собственных средств снос следующих самовольно возведенных построек на земельном участке с кадастровым номером  61:44:0020402:4, расположенного по адресу: 

<

...>: комнат №№ 1, 1а, 1б, 1в, 1г, 1д, 1е, 1ж, 1з, 1и, 2, 3, 4, 5, 6, 7, расположенных на втором этаже здания (литер А), площадью застройки 318,6 кв.м., комнат №№1, 3, 17-19, 23, 24, расположенных в подвале одноэтажного строения (литер Е), площадью застройки 761,5 кв.м., комнат №№1, 4, 11, 15-20, 24, 25, 25а, 26, 27, 32, расположенных на 1-м этаже одноэтажного строения (литер Е), площадью застройки 761,5 кв.м., одноэтажного строение (литер Д), площадью застройки 18 кв.м., одноэтажного строения (литер У),  площадью застройки 57 кв.м., одноэтажного строения (литер Г), площадью застройки 197 кв.м., одноэтажного строения – трансформаторной подстанции (литер Ш), площадью застройки 32 кв.м., одноэтажного строения (литер В), площадью застройки 181 кв.м., двухэтажного строения (литер Ц), площадью застройки 98 кв.м., одноэтажного строения (литер Ж), площадью застройки 56 кв.м., одноэтажного строения (литер Ч), площадью застройки 20 кв.м., и передать Департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону  по акту приема-передачи данный земельный участок, свободный от указанных строений; обязать ООО «Темерник» в течение 10 дней с момента вступления решения суда по настоящему делу в законную силу освободить земельный участок с кадастровым номером 61:44:0020402:4, расположенный по адресу: 

<

...> от следующих временных сооружений: металлических контейнеров, торговых павильонов, палаток, в которых осуществляется торговля, и передать Департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону по акту приема-передачи данный земельный участок, свободный от указанных объектов. Также истец ходатайствовал о приобщении к материалам дела дополнительных документов.

Протокольным определением уточненные исковые требования приняты судом к рассмотрению, представленные истцом документы приобщены к материалам дела.

Представитель ответчика ходатайствовал о приобщении к материалам дела дополнений к отзыву на исковое заявление и документов в обоснование своей правовой позиции. Суд протокольным определением приобщил дополнения к отзыву и документы к материалам дела.

Представитель истца в судебном заседании уточненные исковые требования поддержал в полном объеме, настаивал на их удовлетворении.

Представитель ответчика в судебном заседании против удовлетворения иска возражал по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление и в дополнении к нему.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

Между Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Ростова-на-Дону (правопреемником которого является ДИЗО г. Ростова-на-Дону) и ООО «Юпитер» был заключён Договор аренды земельного участка №15522и от 19.09.2000 (Договор аренды) (Т. 1, л.д. 17-20), по условиям которого Истец передал, а ООО «Юпитер» принял в аренду земельный участок  с кадастровым номером 61:44:02 площадью 16066 кв.м. по адресу: г. Ростов-на-Дону, промышленно-коммунальная зона ж.р. «Темерник», для строительства и эксплуатации оптово-розничного рынка сроком на 49 лет с 14.06.2000 по 14.06.2049.

По условиям Договора аренды общество приняло на себя обязательство использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и условиями договора, своевременно вносить арендную плату, не допускать действий, приводящих к ухудшению земельного участка, обеспечивать арендодателю доступ на земельный участок в целях осуществления контроля за его использованием (п. 4.2. Договора).

По договору уступки права аренды земельного участка от 20.12.2013 (Т. 1, л.д. 28), зарегистрированному в Управлении Росреестра по Ростовской области 15.01.2014 (регистрационная запись № 61-61-01/568/2013-482), ООО «Юпитер» передало ООО «Темерник» свои права и обязанности из Договора аренды. 14.03.2014 Истец и Ответчик заключили дополнительное соглашение № 5 к Договору аренды (Т. 1, л.д. 27), которым были внесены изменения в наименование арендатора и конкретизированы индивидуализирующие признаки объекта аренды – земельный участок с кадастровым номером 61:44:0020402:4, расположенный по адресу: 

<

...>. Государственная регистрация дополнительного соглашения произведена 09.04.2014 (запись регистрации № 61-61-01/249/2014-92).

30.08.2017 Департаментом было проведено обследование земельного участка с кадастровым номером 61:44:0020402:4 площадью 16 066 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>. По результатам обследования составлен Акт № 3041 от 30.08.2017 (Т.1 л.д. 36-39), согласно которого земельный участок огорожен; по фасаду участка, в центральной его части, расположено двухэтажное административно-торговое здание, на первом этаже  которого находятся: кафе узбекской и азиатской кухни «Азия», шашлычная, два промтоварных магазина, на втором этаже – административные помещения; в восточной части фасада участка расположено двухэтажное строение с торговыми помещениями; вглубь участка по восточной стороне расположены капитальные торговые павильоны, туалет; в центральной части участка расположены металлические контейнеры и павильоны, в которых осуществляется торговля; в северной части участка находятся капитальные торговые павильоны, а также павильоны, находящиеся в стадии деформации, трансформаторная подстанция. 

30.08.2017 года ООО «Темерник» обратилось в Департамент с заявлением о переоформлении договора аренды земельного участка в связи с изменением его характеристик – границ и площади в результате произведённого раздела. Департаментом обращение ответчика не было удовлетворено.

Полагая, что земельный участок с кадастровым номером 61:44:0020402:4 не используется в соответствии с условиями Договора аренды, Департамент 07.11.2017 направил в адрес ответчика предупреждение № 59-30-24272/14 (Т. 1, л.д. 29), полученное ответчиком 20.11.2017, с предложением в срок до 09.12.2017 начать освоение земельного участка и представить доказательства такого освоения. 

Не получив в установленный в предупреждении срок документов, подтверждающих освоение земельного участка, истец уведомлением № 59-30-28607/14 от 25.12.2017 (Т. 1 л.д. 21) предложил ответчику в срок до 09.01.2018 расторгнуть Договор аренды, освободить земельный участок и возвратить его арендодателю по акту приема-передачи. Данное уведомление получено ответчиком 26.01.2018 (Т.1 л.д. 22).

Полагая, что ответчиком допущено существенное нарушение условий договора аренды, истец обратился в суд с исковым заявлением.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, заслушав доводы и возражения сторон спора, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных исковых требований в полном объеме по следующим основаниям.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, в том числе, пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (пункт 1 статьи 619 ГК РФ). 

Пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ установлено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором. Статьей 42 ЗК РФ предусмотрено, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны, в том числе, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами. Пунктом 2 статьи 46, подп. 2 п. 1 ст. 45 ЗК РФ предусмотрено, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением. 

В пункте 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Существенным признаётся нарушение договора одной из сторон, которое влечёт для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из абзаца 2 пункта 1 статьи 401 ГК РФ следует, что лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства. 

Обращаясь с настоящим иском, истец ссылается на существенное нарушение арендатором условий Договора аренды, которое выразилось в длительном неосуществлении проектирования и строительства оптово-розничного рынка, использование земельного участка с нарушением его целевого назначения, расположение на спорном земельном участке объектов недвижимого имущества, возведенных на основании впоследствии признанных недействительными градостроительного плана земельного участка и разрешений на строительство.

Между тем, из условий  договора следует, что при его заключении стороны определили, что земельный участок предоставляется в аренду на 49 лет для проектирования, строительства и эксплуатации оптово-розничного рынка. При этом сторонами не были согласованы сроки каждой стадии освоения земельного участка, также сторонами согласовано лишь общее условие о целевом использовании земельного участка (п.3.1 договора).

Довод истца о необходимости строительства в течение 3 лет, суд отклоняет как не основанный на условиях договора, также суд принимает во внимание тот факт, что договор аренды земельного участка был заключен ранее вступления в силу положений, как Земельного кодекса Российской Федерации, так и Градостроительного кодекса Российской Федерации, ввиду чего указанные нормативные акты применяются к нему с учетом положений статьи 422 ГК РФ. При этом доказательств нецелевого использования земельного участка в нарушение статьи 65 АПК РФ истцом в материалы дела не представлено.

Довод истца о размещении на спорном земельном участке самовольных сооружений судом отклоняется ввиду  следующего.

Вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Ростовской области от 29.12.2011 по делу № А53-10392/2011 и от 06.11.2012 года по делу № А53-21877/2012 установлены обстоятельства:

- принятия распоряжений главного архитектора г. Ростова-на-Дону 28.04.2001 № 33 Д-5958, от 18.11.2003 № 134 Д-7584 о разрешении ООО «Юпитер» проектирования и строительства административно-торгового корпуса на предоставленном земельном участке, возведения указанным обществом лит. А, В, Г, Д, Е, Ж, У, Ц, Ч, Ш, признании за обществом на них права собственности в судебном порядке, последующем пересмотре постановленных судебных актов и отказе в иске обществу, а также о последующем признании права собственности в судебном порядке на помещения в лит. А и Е за третьими лицами и их государственной регистрации;  

- о принадлежности третьим лицам – собственникам помещений в лит. А и Е – прав на земельный участок, необходимой для их эксплуатации;

- о выдаче ООО «Юпитер» градостроительного плана земельного участка и разрешений на строительство 6-ти этапов строительства розничного рынка непродовольственных товаров и их признании недействительными Решением Арбитражного суда Ростовской области от 29.12.2011 года по делу № 10392/2011;

- о возведении ООО «Юпитер» в период с 09.07.2011 по 20.03.2012 на основании одного из указанных разрешений (№ RU61310000-7437-1 от 15.10.2010) нежилого здания площадью 785,2 кв. м, получении 20.03.2012 разрешения на его ввод в эксплуатацию, регистрации права собственности ООО «Юпитер» на данное здание еще 13.06.2012, последующей отмене указанного разрешения на ввод объекта в эксплуатацию органом архитектуры в порядке самоконтроля, а также о том, что иные объекты ни в указанный период времени, ни за его пределами не возводились.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 07.10.2015 года по делу № А53-23408/2014, вступившим в законную силу 26.01.2016, установлены обстоятельства расположения на земельном участке строения литера «Б» площадью 92,8, принадлежащего ООО «Темерник», строений литера «А» и литера «Е», принадлежащих на праве собственности иным лицам, в связи с чем спорный земельный участок был разделен путем образования из него земельного участка площадью 3968 кв. м, необходимого для эксплуатации указанных строений, на которые зарегистрированы права собственности, с сохранением земельного участка с кадастровым номером 61:44:0020402:4 в измененных границах с площадью 12 098 кв. м. 

23.07.2018 истцом проведено обследование земельного участка с кадастровым номером 61:44:0020402:4 площадью 16066 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, по итогам которого составлен Акт № 2543 от 23.07.2018.

Согласно указанному акту на территории земельного участка расположены объекты недвижимости, правоустанавливающие документы на которые не представлены:

- комнаты №№1, 1а, 1б, 1в, 1г, 1д, 1е, 1ж, 1з, 1и, 2, 3, 4, 5, 6, 7 на втором этаже здания (литер А), площадью застройки 318,6 кв.м.;

- комнаты №№1, 3, 17-19, 23, 24 в подвале одноэтажного строения (литер Е), площадью застройки 761,5 кв.м.;

- комнаты №№1, 4, 11, 15-20, 24, 25, 25а, 26, 27, 32 на 1-м этаже одноэтажного строения (литер Е), площадью застройки 761,5 кв.м.;

- двухэтажное строение (литер Ц), площадь застройки 98 кв.м.;

- одноэтажное строение (литер Ж), площадь застройки 56 кв.м.;

- одноэтажное строение (литер Ч), площадь застройки 20 кв.м.;

- одноэтажное строение (литер В), площадь застройки 181 кв.м.;

- одноэтажное строение – трансформаторная подстанция (литер Ш), площадь застройки 32 кв.м.;

- одноэтажное строение (литер Г), площадь застройки 197 кв.м.;

- одноэтажное строение (литер У),  площадь застройки 57 кв.м.;

- одноэтажное строение (литер Д), площадь застройки 18 кв.м.

Суд приходит к выводу,  что расположенные на участке объекты недвижимого имущества (литеры А, Б, В, Г, Д, Е, Ж, У, Ц, Ч, Ш) были возведены ООО «Юпитер» и иными лицами и существовали до приобретения ответчиком права аренды земельного участка; литер Б принадлежит на праве собственности ООО «Темерник», а помещения в литерах А и Е – индивидуальным предпринимателям, не участвующим в настоящем деле, права которых зарегистрированы и не оспорены в установленном законом порядке.

Также судом принято во внимание, что с учетом заключенных сделок по переуступке права аренды, судебных споров у ответчика отсутствовала правовая определенность в отношении прав как на земельный участок, по крайней мере о его уникальных характеристиках, так и объектов на нем расположенных, что исключало надлежащее освоение земельного участка. 

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

В нарушении указанной нормы процессуального права Департаментом не представлено относимых и допустимых доказательств существенного нарушения ответчиком условий Договора аренды земельного участка, его использования не по целевому назначению, возведения ответчиком объектов капитального строительства в отсутствие необходимой разрешительной документации или с существенным нарушениям градостроительных и иных норм и правил.

Из материалов дела следует, что  ответчиком принимаются меры к строительству на спорном земельном участке. 

04.08.2017 года ответчик обратился в Департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону с целью получения нового градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером 61:44:0020402:4.

29.08.2017 года Департамент архитектуры выдал Ответчику градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 61:44:0020402:4 площадью 16 066 кв. м.

Ответчиком также представлены следующие доказательства осуществления мероприятий по проектированию и строительству на спорном земельном участке объектов оптово-розничного рынка: договор от 10.11.2017 г. № 11/18 на разработку проектной документации на строительство здания универсального магазина; согласование ПАО «Роствертол» от 19.01.2018, согласование ПАО «Роствертол» от 01.06.2018, Заключение ВЧ 41497 от 07.06.2018, согласование Южного МТУ Росавиации от 25.06.2018 № 691/06/18, договор от 14.06.2018 г. № 864, технические условия ПАО «Ростелеком» от 21.06.2018, договор от 03.07.2018 г. № 242295/18/В/РГЭС/ВРЭС(1.17.32»Г»), договор от 18.07.2018 г. № 324-В, договор от 18.07.2018 г. № 324-К); разрешение на строительство от 24.07.2018 № 61-310-931601-2018 здания универсального магазина на территории рынка по ул. Лелюшенко, 19/5 в г. Ростове-на-Дону. 

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2011 г. № 10661/10, принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора. Схожая правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15 февраля 2011 г. № 14381/10, согласно которой прекращение договора аренды, в том числе в связи с отказом от договора со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

При таких обстоятельствах, учитывая осуществление уполномоченными органами местного самоуправления мероприятий, направленных на выдачу разрешительных документов в отношении земельного участка, суд приходит к выводу о наличии злоупотребления со стороны истца (статья 10 ГК РФ).

На основании вышеизложенного суд приходит к выводу о том, что ответчик предпринял зависящие от него меры для соблюдения условий договора и приступил к осуществлению освоения земельного участка. С момента перехода прав арендатора ответчик принимал необходимые меры для надлежащего исполнения обязательств, использовал земельный участок в соответствии с его целевым назначением, что влечет отсутствие оснований полагать, что ответчиком допущено существенное нарушение условий Договора аренды.

Учитывая отсутствие оснований для удовлетворения требований о расторжении Договора аренды и возврате земельного участка, принимая во внимание наличие сведений о возведении строений лит. А, В, Г, Д, Е, Ж, У, Ц, Ч, Ш иным лицом (ООО «Юпитер») и отсутствие доказательств возможности осуществления сноса указанных в иске конкретных помещений в лит. А и Е не нарушая безопасность и надежность других помещений в указанных зданиях, принадлежащих на праве собственности иным лицам, не подлежит удовлетворение и требование об обязании ООО «Темерник» осуществить за счет собственных средств снос помещений в лит. А и Е и строений лит. В, Г, Д, Ж, У, Ц, Ч, Ш.

При этом судом учтено, что требование о возврате всего земельного участка арендодателю с учетом установления вступившими в законную силу судебными актами о принадлежности ответчику и третьим лицам на праве собственности расположенных на земельном участке строений является неправомерным и неисполнимым.    

Руководствуясь статьями 110, 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                               Смолькова А. В.