АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350035, г. Краснодар, ул. Постовая, 32; тел. 8(861)293-81-03

Сайт: http://krasnodar.arbitr.ru/

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А32-48984/2019

г. Краснодар

22 июня 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 15.06.2021.

Полный текст решения изготовлен 22.06.2021.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Левченко О.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 рассмотрев в судебном заседании дело по иску

истец: администрация города Сочи – исполнительно – распорядительный орган муниципального образования город – курорт Сочи (ОРГН 1022302934367, ИНН 

<

***>), 354000, 

<

...> (далее – истец, администрация)

ответчик 1: акционерное общество «Мацестинский чай» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 354078, Краснодарский край, г. Сочи, 

<

...> (далее – ответчик, АО «Мацестинский чай», общество)

ответчик 2: общество с ограниченной ответственностью «Мацестинская чайная фабрика» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 354078, Краснодарский край, г. Сочи, 

<

...> (далее – ООО «МЧФ»)

о расторжении договора аренды 

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора:

1. Южное межрегиональное управление Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору (ОГРН 1192375047622, ИНН 

<

***>), 350012, 

<

...> (далее – третье лицо 1, управление Россельхознадзора);

2. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 350000, 

<

...> (далее – третье лицо 2, управление Росреестра)

3. межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), 350063, 

<

...> (далее – третье лицо 3, управление Росимущества, территориальное управление)

при участии:

от истца: ФИО2 – по доверенности, диплом,

от ответчиков: ФИО3 – по доверенности, диплом,

от иных лиц: не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в арбитражный суд с иском:

о расторжении договора аренды от 08.12.2005 № 4900770087 (от 08.12.20155 № 04-24/87С) о предоставлении в пользование земельного участка площадью 47 700 кв. м с кадастровым номером 23:49:0308003:1013 (ранее 23:49:0309000:89), расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, с. Семеновка, участок № 7, для сельскохозяйственного использования;

о возложении на ответчика обязанности привести в состояние, соответствующее целевому назначению и разрешенному использованию, земельный участок с кадастровым номером 23:49:0308003:1013 (ранее 23:49:0309000:89), расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, с. Семеновка, участок № 7, для сельскохозяйственного использования;

о возложении на ответчика обязанности возвратить по акту приема- передачи администрации земельный участок с кадастровым номером 23:49:0308003:1013 (ранее 23:49:0309000:89), расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, с. Семеновка, участок № 7, для сельскохозяйственного использования;

о возложении на управление Росреестра обязанности погасить регистрационную запись от 17.09.2009 № 23-23-19/038/2005-385 в виде договора аренды от 08.12.2005 № 4900770087 (от 08.12.2005 № 04-24/87С).

Определением суда от 12.10 2020 производство по делу приостановлено до вступления в законную силу окончательного судебного акта по делу №А32-48983/2019.

Определением суда от 21.04.2021 производство по делу возобновлено.

Истец пояснил, что досудебный порядок расторжения договора соблюден.

При рассмотрении ранее заявленного истцом ходатайства о назначении по делу судебной экспертизы суд исходил из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания (определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2018 по делу № 305-КГ17-15833, от 07.02.2019 N 309-ЭС18-8960).

В данном случае заявленные требования могут быть разрешены судом по существу по имеющимся в деле доказательствам без привлечения эксперта, в связи с чем отсутствует необходимость в назначении судебной экспертизы.

С учетом изложенного ходатайство истца о назначении по делу экспертизы удовлетворению не подлежит.

Изучив материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

Как видно из материалов дела, между территориальным управлением (арендодатель) и обществом был заключён договор аренды от 08.12.2005 № 04-24/87С (далее - договор), согласно которому арендодатель передал во временное владение арендатору земельный участок с кадастровым номером 23:49:0308003:1013 (ранее 23:49:0309000:89) общей площадью 47 700 кв. м (далее – спорный земельный участок), расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, с. Семеновка, участок № 7, для сельскохозяйственного использования (п. 1.1. договора).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок его действия до 08.12.2054.

Между администрацией и ответчиком заключено дополнительное соглашение от 09.02.2015, согласно п. 1 которого в связи с государственной регистрацией муниципальной собственности г. Сочи на спорный земельный участок договор аренды от 08.12.2005 № 04-24/87С считать договором аренды от 08.12.2005 № 4900770087 (далее - договор).

Права и обязанности арендатора по спорному договору на основании договора уступки от 03.08.2018 перешли к ООО «Мацестинская чайная фабрика».

Между ООО «Мацестинская чайная фабрика» (арендатор) и АО «Мацестинский Чай» (субарендатор) заключен договор субаренды от 18.11.2019.

Согласно п. 6.2.7 договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, указанным в договоре.

Как следует из письма Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору по Краснодарскому краю и Республике Адыгея от 24.12.2018 № 03-18-14/9597 по результатам внеплановой проверки в период с 10.02.2016 по 10.03.2016 АО «Мацестинский чай» привлечено к административной ответственности по ч.2 ст.8.7 КоАП РФ, выдано "предписание об устранении нарушения земельного законодательства РФ сроком до 25.01.2018. Однако срок исполнения предписания был продлен до 01.07.2018. 

В июле 2018 на данных участках была проведена внеплановая проверка по контролю предписания. По результатам повторной проверки АО «Мацестинский чай» привлечено к административной ответственности по ч.25 ст. 19.5 КоАП РФ и выдано новое предписание сроком до 01.02.2019.

В ходе проверки спорного земельного участка, осуществляемой Федеральной службой по ветеринарному и фитосанитарному надзору по Краснодарскому краю и Республике Адыгея, установлено, что на участке расположена плантация чая площадью 4, 12 га, на которой выявлены заросли сорной (ожина) и древесно-кустарниковой растительности (лещина, ольха). Под дорогами 0, 59 га, под пастбищем 0, 06 га. Агротехнические мероприятия   не проведены, не выполнены установленные требования и обязательные мероприятия по улучшению, защите земель и охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращения других процессов и иного негативного воздействия на окружающую среду, ухудшающих качественное состояние земель. Предписание об устранении выявленных нарушений требований земельного законодательства Российской Федерации от 25.01.2017 № 09-09/ВП2551 - не выполнено.

В адрес АО «Мацестинский чай» письмом от 05.04.2019 № 7267/02-05-16 отправлена претензия с предложением в 30-дневный срок со дня получения настоящей претензии предоставить в адрес департамента имущественных отношении администрации города Сочи документ, подтверждающий исполнение предписания по устранению выявленных нарушений земельного законодательства. Однако до настоящего времени ответ от Арендатора не поступал.

В связи с дальнейшим уклонением от устранения выявленных нарушений, в адрес АО «Мацестинский чай» письмом от 17.06.2019 № 13771/02-05-16 направлена претензия с предложением подписания соглашения о расторжении договора аренды. 

Однако до настоящего времени ответ от арендатора не поступал, что послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Статьей 606 Градланского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Подпунктом 1 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) предусмотрено, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 ЗК РФ), а также по иным основаниям и в порядке, установленным пунктом 2 статьи 45, пунктами 2, 3 статьи 46 данного Кодекса.

Как следует из пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Подпунктом 8 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ определено, что земли делятся по целевому назначению на категории и правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Пунктом 1 ст. 7 ЗК РФ установлено, что земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли населенных пунктов;

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4) земли особо охраняемых территорий и объектов;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса.

Согласно ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством; осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать порядок пользования лесами, водными и другими природными объектами; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий; выполнять иные требования, предусмотренные настоящим Кодексом, федеральными законами.

Данное положение, как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", устанавливает специальное правило об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450, 619 Гражданского кодекса. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса (п. 2 ст. 46 ЗК РФ).

Исходя из п.2 ст. 45 ЗК РФ, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются принудительно при: использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде; порче земель; невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв; невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению; неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

В соответствии с п. 3 ст. 6 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, за исключением земельного участка, являющегося предметом ипотеки, земельного участка, в отношении собственника которого судом возбуждено дело о банкротстве, принудительно может быть изъят у его собственника в судебном порядке в случае, если в течение трех и более лет подряд с момента выявления в рамках государственного земельного надзора факта неиспользования земельного участка по целевому назначению или использования с нарушением законодательства Российской Федерации, такой земельный участок не используется для ведения сельского хозяйства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности. Признаки неиспользования земельных участков по целевому назначению или использования с нарушением законодательства Российской Федерации с учетом особенностей ведения сельского хозяйства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в субъектах Российской Федерации устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Согласно Постановлению Правительства РФ от 23.04.2012 № 369 «О признаках неиспользования земельных участков с учетом особенностей ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в субъектах Российской Федерации» неиспользование земельного участка определяется на основании одного из следующих признаков:

- на пашне не производятся работы по возделыванию сельскохозяйственных культур и обработке почвы;

- на сенокосах не производится сенокошение;

- на культурных сенокосах содержание сорных трав в структуре травостоя превышает 30 процентов площади земельного участка;

- на пастбищах не производится выпас скота;

- на многолетних насаждениях не производятся работы по уходу и уборке урожая многолетних насаждений и не осуществляется раскорчевка списанных многолетних насаждений;

- залесенность и (или) закустаренность составляет на пашне свыше 15 процентов площади земельного участка;

- залесенность и (или) закустаренность на иных видах сельскохозяйственных угодий составляет свыше 30 процентов;

- закочкаренность и (или) заболачивание составляет свыше 20 процентов площади земельного участка.

Истец указывает, что спорный земельный участок зарос древесно-кустарниковой растительностью.

Вместе с тем, в материалы дела представлены акты от 31.01.2020 сдачи-приемки выполненных подрядных работ, согласно которым на спорно участке произведены: корчевка колючего кустарника, сгребание срезанного кустарника.

Доказательств того, что спорный участок на сегодняшний день зарос сорной и древесно-кустарниковой растительностью, администрацией не представлено.

По смыслу вышеуказанных разъяснений нарушение договора должно быть не только значительным, но и неустранимым.

Доказательств обратного администрацией не представлено.

В пункте 8 информационного письма от 05.05.1997 № 14 разъяснено, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд.

Право арендодателя заявить требование о расторжении договора не влечет обязанность арбитражного суда в любом случае удовлетворить заявленный иск без учета (исследования) обстоятельств, повлекших просрочку исполнения арендатором договорного обязательств. Суд может отказать в удовлетворении иска арендодателя о расторжении договора при наличии доказательств, свидетельствующих о злоупотреблении правом со стороны арендодателя, а также исходя из оценки причин, по которым допущена просрочка в исполнении обязательства. Формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 ГК РФ, с учетом обстоятельств конкретного дела, может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора.

Судебная практика исходит из того, что расторжение договора всегда носит исключительный характер, является крайней мерой в условиях, когда действия одной из сторон не отвечают требованиям закона, договора, а также принципам разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений.

Кроме того, "использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием" и понятие "своевременное использование земельного участка" являются различными понятиями, вследствие чего неиспользование земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

Само по себе невыполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению, образует состав административного правонарушения, ответственность за совершение которого предусмотрена ст. 8.8. КоАП.

Лицами, уполномоченными на проведение проверок на предмет наличия действий лица признаков указанного правонарушения, являются должностные лица, осуществляющие государственный земельный надзор - Федеральная служба по ветеринарному и фитосанитарному надзору и ее территориальные органы (ст. 71 ЗК РФ, п. 4 Постановления Правительства РФ от 02.01.2015 N 1 (ред. от 03.08.2019) "Об утверждении Положения о государственном земельном надзоре").

Наличие данного вида правонарушения не является основанием для расторжения договора аренды земельного участка.

В связи с этим ссылку администрации на положения пункта 6.2.7 договора аренды земельного участка нельзя признать правомерной.

Судом установлено, что арендатор заинтересован в продолжении арендных отношений с целью использования земельного участка по его прямому назначению.

Иных доказательств неиспользования или ненадлежащего использования земельного участка, в частности систематического невнесения арендной платы арендатором, администрация не представила.

Таким образом, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ фактические обстоятельства и представленные в дело доказательства, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для расторжения договора аренды в соответствии с нормами статьи 619 ГК РФ, статьи 46 ЗК РФ.

С учетом изложенного в удовлетворении исковых требований следует отказать.

Аналогичная позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.03.2020 № А32-15636/2019.

Истец в силу прямого указания закона, а именно ст. 333.37 Налогового кодекса РФ, освобожден от уплаты госпошлины при обращении в арбитражный суд.

Руководствуясь статьями 4, 9, 41, 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

В удовлетворении ходатайства истца о назначении по делу судебной экспертизы отказать.

В иске отказать.

В соответствии со статьей 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца после его принятия арбитражным судом первой инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационной порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы

Судья

О.С. Левченко