Арбитражный суд Краснодарского края

Именем  Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-50852/2022

г. Краснодар

09 января 2023 года

Резолютивная часть решения от 05 декабря 2022 года

Полный текст судебного акта изготовлен 09 января 2023 года

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Кирий О.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Глущенко О.В.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Развитие», г. Ейск (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю, г. Краснодар (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

третье лицо: РНКБ Банк (ПАО), г. Симферополь (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

о погашении регистрационной записи, 

при участии:

от истца: ФИО1 – доверенность;

остальные участники процесса не явились, уведомлены,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Развитие», г. Ейск (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю, г. Краснодар (далее – ответчик) с исковым заявлением, в котором просит:

обязать Управление Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, 350000, 

<

...>) аннулировать записи об обременениях в пользу ПАО «РНКБ»:

- № 23-23/001-23/001/604/2015-28/1, дата гос. регистрации: 03.03.2015, в отношении земельного участка, кад. №23:43:0124041:233, 19967 кв.м., г. Краснодар, СХП «Росток»;

- № 23-23/001-23/001/604/2015-29/1, дата гос. регистрации: 03.03.2015, в отношении земельного участок, кад. №23:43:0124041:1031, 17336 кв. м, г. Краснодар, восточнее п. Российский.

Представитель истца в предварительном судебном заседании настаивал на требованиях.

Остальные участники процесса, уведомленные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения спора, в судебное заседание не явились.

Суд, в порядке статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) завершил предварительное судебное заседание и открыл судебное заседание в первой инстанции. 

В судебном заседании в порядке ст. 163 АПК РФ объявлен перерыв до 16-00 час. После перерыва судебное разбирательство продолжено в отсутствии участников процесса, без ведения аудиозаписи.

Дело рассматривается в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствии лиц, участвующих в деле, по имеющимся материалам дела.

Суд, исследовав материалы дела, установил следующее.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 23.05.2017 г. по делу № А32-23755/2016-43/141-Б ООО «Развитие» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.03.2017 г. по делу № А32-23755/2016-43/141-Б-722-УТ требования ПАО «РНКБ» включены в третью очередь реестра требований кредиторов ООО «Развитие» в сумме 93 154 199,78 руб. основной задолженности и в размере 6 278 088,42 руб. неустойки, из них в размере 35 961 085,25 руб. как обеспеченных залогом имущества должника.

Согласно сведениям ЕГРН залогом (ипотекой) обеспечены земельные участки ООО «Развитие» с кадастровыми номерами: 23:43:0124041:233 и 23:43:0124041:1031 (рег.№ 23-23/001-23/001/604/2015-28/1 и рег.№ 23-23/001-23/001/604/2015-29/1, дата регистрации 03.03.2015 г.).

В ходе конкурсного производства проведены торги в форме публичного предложения в электронной форме на ЭТП «Аукцион-центр» с закрытой формой подачи предложений о цене, которые признаны состоявшимися. По лотам № № 1 и 2 победителем торгов признано ООО «СЗ «Инсити».

22.01.2021 г. между ООО «Развитие» (продавец) и ООО «СЗ «Инсити» (покупатель) подписан договор № 1 купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым продавец обязуется передать покупателю в собственность за плату залоговое имущество, указанное в лоте №1 – земельный участок с кадастровым номером 23:43:0124041:233.

22.01.2021 г. между ООО «Развитие» (продавец) и ООО «СЗ «Инсити» (покупатель) подписан договор № 2 купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым продавец обязуется передать покупателю в собственность за плату залоговое имущество, указанное в лоте №2 – земельный участок с кадастровым номером 23:43:0124041:1031.

Требования ПАО «РНКБ» погашены в сумме 14 468 576 руб. по платежным поручениям №3 от 05.03.2021 г. и № 4 от 05.03.2021 г.

19.10.2021 г. в Управление Росреестра сданы документы для государственной регистрации перехода права собственности на указанные выше земельные участки за ООО «СЗ «Инсити».

Государственная регистрация перехода права собственности приостановлена по причине зарегистрированного ранее запрета совершать регистрационные действия.

19.10.2021 г. в Управление Росреестра сданы заявления о погашении регистрационных записей об ипотеке в отношении указанных земельных участков.

Однако, Управлением Росреестра записи об ипотеке не погашены.

В связи с тем, что истец до настоящего времени не имеет возможности в одностороннем порядке снять обременение с проданного с торгов имущества, последний обратился в суд с настоящими исковыми требованиями. 

Принимая решение по настоящему делу, суд исходил из следующего.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье  12  Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК  РФ), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. 

Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 ГК РФ).

Согласно части 2 статьи 14 закона № 218-ФЗ основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества; вступившие в законную силу судебные акты; иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости.

В соответствии с частью 1 статьи 21 закона N 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Статьей 26 Закона N 218-ФЗ предусмотрены основания и сроки приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав. Одним из таких оснований для приостановления госрегистрации прав является наличие противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами (п. 3 ч. 1 ст. 26).

В силу части 1 статьи 53 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - закон № 218-ФЗ) государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании договора, осуществляется на основании договора об ипотеке и заявления залогодателя и залогодержателя, залогодателя и управляющего залогом либо нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке, после государственной регистрации права собственности залогодателя на являющийся предметом ипотеки объект недвижимости или иного являющегося предметом ипотеки и подлежащего государственной регистрации права залогодателя на объект недвижимости. Если в отношении объекта недвижимого имущества или права на объект недвижимости осуществлена государственная регистрация ипотеки, перехода права собственности на такой объект недвижимости или данного права, возникновения, перехода или прекращения иных обременений такого объекта недвижимого имущества или ограничений данного права, внесение изменений в сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, о таком объекте недвижимого имущества осуществляется при наличии письменного согласия залогодержателя, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или договором об ипотеке.

При государственной регистрации перехода права собственности на такой объект недвижимости или такого права, возникновения, перехода или прекращения иных обременений на такой объект недвижимого имущества запись, содержащаяся в Едином государственном реестре недвижимости, о государственной регистрации ипотеки такого объекта недвижимости или такого права сохраняется (ч. 4 ст. 53 закона N 218-ФЗ).

Согласно части 11 статьи 53 Закона № 218-ФЗ регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

В соответствии с частью 1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - закон № 102-ФЗ) если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав: - в случае, если выдана закладная: совместного заявления залогодателя и законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме; - в случае, если не выдана закладная: совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя. Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей. Погашение регистрационной записи об ипотеке и внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о прекращении ипотеки не являются действиями, признаваемыми государственной регистрацией прав (часть 12 статьи 53 закона N 218-ФЗ).

В силу пункта 1 статьи 352 ГК РФ залог прекращается: с прекращением обеспеченного залогом обязательства; если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога; в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса; в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (пункт 5 статьи 350.2); в случае прекращения договора залога в порядке и по основаниям, которые предусмотрены законом, а также в случае признания договора залога недействительным; по решению суда в случае, предусмотренном пунктом 3 статьи 343 настоящего Кодекса; в случае изъятия заложенного имущества (статьи 167, 327), за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 353 настоящего Кодекса; в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований предшествующего залогодержателя (пункт 3 статьи 342.1); в случаях, указанных в пункте 2 статьи 354 и статье 355 настоящего Кодекса; в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

Частью 5 статьи 18.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - закон N 127-ФЗ) предусмотрено, что продажа заложенного имущества в соответствии с настоящей статьей влечет за собой прекращение залога в отношении конкурсного кредитора, по требованию которого обращено взыскание на предмет залога.

Продажа предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется в порядке, установленном статьей 138 настоящего Федерального закона (часть 6 статьи 18.1 Закона N 127-ФЗ).

В соответствии с Постановлением Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя», продажа заложенного имущества в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве приводит к прекращению права залога в силу закона применительно к подпункту 4 пункта 1 статьи 352 ГК РФ, абзацу 6 пункта 5 статьи 181.1 Закона о банкротстве

При этом согласие залогового кредитора на продажу предмета залога не требуется.

Учитывая, что Законом о банкротстве предусмотрены особые правила о порядке и условиях реализации имущества банкрота, обеспечивающих максимальное удовлетворение требований кредиторов за счет имущества должника на принципах пропорциональности и очередности, то его нормы носят специальный характер, в связи с чем, подлежат приоритетному применению.

Моментом определения факта продажи при реализации недвижимого имущества является дата государственной регистрации права собственности покупателя на данное имущество, поскольку согласно пункту 1 статьи 164 ГК РФ в случае, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Таким образом, и законодательство, и сложившаяся правоприменительная практика исходят из того, что при реализации имущества на торгах в рамках дела о банкротстве организации происходит прекращение прав третьих лиц на данное имущество, и покупатель получает вещь свободной от каких-либо правопритязаний.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 23.05.2017 г. по делу №А32-23755/2016-43/141-Б ООО «Развитие» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.03.2017 г. по делу № А32-23755/2016-43/141-Б-722-УТ требования ПАО «РНКБ» включены в третью очередь реестра требований кредиторов ООО «Развитие» в сумме 93 154 199,78 руб. основной задолженности и в размере 6 278 088,42 руб. неустойки, из них в размере 35 961 085,25 руб. как обеспеченных залогом имущества должника.

В ходе конкурсного производства для реализации заложенного имущества (земельные участки с кадастровыми номерами: 23:43:0124041:233 и 23:43:0124041:1031) в целях удовлетворения требований залогодержателя проведены торги в форме публичного предложения в электронной форме на ЭТП «Аукцион-центр» с закрытой формой подачи предложений о цене, которые признаны состоявшимися. По лотам № № 1 и 2 победителем торгов признано ООО «СЗ «Инсити», с которым заключены договоры купли-продажи №№ 1 и 2 от 22.01.2021 г.

Требования ПАО «РНКБ» погашены в сумме 14 468 576 руб. по платежным поручениям №3 от 05.03.2021 г. и № 4 от 05.03.2021 г.

Поскольку реализация имущества должника осуществлена конкурсным управляющим в соответствии с законодательством о банкротстве в результате торгов, которые, как и договоры купли-продажи спорного имущества, заключенные по результатам их проведения, недействительными не признаны, суд приходит к выводу о прекращении ипотеки в силу закона.

Наличие в ЕГРН сведений об ипотеке земельных участков само по себе не препятствует переходу прав на данный объект недвижимого имущества.

С учетом установленного, исковые требования об обязании Управления Росреестра аннулировать записи об обременениях в пользу ПАО «РНКБ» подлежат удовлетворению.

Расходы по оплате госпошлины в порядке ст. 110 АПК РФ подлежат возмещению ответчиком как проигравшей стороной.

Руководствуясь статьями 65, 71, 110, 137, 156, 163, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Подготовку дела к судебному разбирательству окончить.

Завершить предварительное судебное заседание и открыть судебное заседание в первой инстанции.

Обязать Управление Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) аннулировать записи об обременениях в пользу ПАО «РНКБ»:

- № 23-23/001-23/001/604/2015-28/1, дата гос. регистрации: 03.03.2015, в отношении земельного участка, кад. №23:43:0124041:233, 19967 кв.м., г. Краснодар, СХП «Росток»;

- № 23-23/001-23/001/604/2015-29/1, дата гос. регистрации: 03.03.2015, в отношении земельного участок, кад. №23:43:0124041:1031, 17336 кв. м, г. Краснодар, восточнее п. Российский.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу ООО «Развитие», г. Ейск (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Данное решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца со дня его принятия, в арбитражный суд кассационной инстанции - в течение двух месяцев  со дня  вступления  решения  в законную силу, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                                                   О.В. Кирий