ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru.

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности определения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

11АП-4515/2024

18 июня 2024 года                                                                        Дело  А65-26506/2019

г. Самара

 

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Мальцева Н.А.,

судей Бондаревой Ю.А., Серовой Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Садохиной М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 04 июня 2024 года в помещении суда, в зале № 4,

апелляционную жалобу ФИО1 на определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 22 февраля 2024 года, вынесенное по заявлениюфинансового управляющего должника ФИО2 об утверждении положения о порядке, сроках и условиях реализации имущества должника (вх.17800), и по заявлению ФИО1, о признании недостоверной оценки земельного участка с кадастровым номером 16:50:350201:986, площадью 1 200 кв.м., расположенного по адресу: РТ, г. Казань, 

<

...>, произведенной финансовым управляющим ФИО2 (вх. 49505 от 22.09.2023), в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) гражданина ФИО1 (ИНН 

<

***>), ДД.ММ.ГГГГ года рождения, адрес: 420073, РТ, 

<

...>,

без участия лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом. 

 

установил:

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 10.09.2019, заявление ООО «КазаньСтройТрансГаз» в лице конкурсного управляющего ФИО3 о признании несостоятельным (банкротом) гражданина ФИО1 принято к производству, назначено судебное разбирательство.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 09.10.2019 суд признал заявление ООО «КазаньСтройТрансГаз» обоснованным и ввел в отношении ФИО1 процедуру реструктуризации долгов гражданина. Финансовым управляющим должника утвержден ФИО4, член Саморегулируемой межрегиональной общественной организации «Ассоциация антикризисных управляющих».

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 15.01.2020 ФИО1 признан несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура реализации имущества гражданина. Финансовым управляющим утвержден ФИО4.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 29.06.2020 финансовый управляющий ФИО4 освобожден от исполнения возложенных обязанностей. Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 23.07.2021 финансовым управляющим имуществом должника утверждена ФИО2, член Саморегулируемой межрегиональной общественной организации «Ассоциация антикризисных управляющих».

В Арбитражный суд Республики Татарстан 19.04.2022 поступило заявление финансового управляющего ФИО2 об утверждении положения о порядке, о сроках и об условиях продажи имущества гражданина ФИО1 (вх.17800).

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 08.06.2022 заявление (вх.17800) принято к производству, назначено к рассмотрению в судебном заседании.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 21.09.2022 (с учетом определения от 30.09.2022 об исправлении опечатки) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены: ФИО5, ФИО6.

19.09.2022 в Арбитражный суд Республики Татарстан поступило заявление ФИО1 (вх.45815), об исключении из конкурсной массы земельного участка с кадастровым номером 16:50:350201:986.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 21.09.2022 заявление финансового управляющего ФИО2 об утверждении положения о порядке, сроках и условиях реализации имущества должника (вх.17800) и заявление ФИО1 (вх.45815) об исключении из конкурсной массы земельного участка с кадастровым номером 16:50:350201:986 объединены в одно производство для их совместного рассмотрения.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 22.02.2023 заявление ФИО1 удовлетворено. Из конкурсной массы должника гражданина ФИО1 исключено следующее имущество: - земельный участок с кадастровым номером 16:50:350201:986, площадью 1 200 кв.м., расположенный по адресу: РТ, г. Казань, 

<

...>. 

В удовлетворении заявления финансового управляющего ФИО2 об утверждении положения о порядке, о сроках и об условиях продажи имущества гражданина ФИО1 (вх.17800) отказано.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.05.2023 определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 21.09.2022 оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 31.07.2023 определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 22.02.2023 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.05.2023 по делу №А65-26506/2019 отменены. 

В удовлетворении заявления ФИО1 об исключении из конкурсной массы должника земельного участка с кадастровым номером 16:50:350201:986, площадью 1200 кв.м., расположенного по адресу: РТ, г. Казань, 

<

...>., отказано. 

В остальной части обособленный спор направлен на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.

При новом рассмотрении определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 11.08.2023 назначено судебное заседание по рассмотрению заявления финансового управляющего ФИО2 об утверждении положения о порядке, сроках и условиях реализации имущества должника (вх.17800).

В Арбитражный суд Республики Татарстан 22.09.2023 поступило заявление ФИО1 о признании недостоверной оценки земельного участка с кадастровым номером 16:50:350201:986, площадью 1 200 кв.м., расположенного по адресу: РТ, г. Казань, 

<

...>, произведенную финансовым управляющим ФИО2 (вх. 49505 от 22.09.2023).

Определением суда от 29.09.2023 объединено заявление ФИО1, о признании недостоверной оценки земельного участка с кадастровым номером 16:50:350201:986, площадью 1 200 кв.м., расположенного по адресу: РТ, г. Казань, 

<

...>, произведенной финансовым управляющим ФИО2 (вх. 49505 от 22.09.2023), и заявление финансового управляющего ФИО2 об утверждении положения о порядке, о сроках и об условиях продажи имущества гражданина ФИО1 (вх.17800) в одно производство для совместного рассмотрения.

Определением суда от 06.12.2023 ходатайство ФИО1 о назначении судебной экспертизы удовлетворено, по делу назначена судебная экспертиза, производство судебной экспертизы поручено обществу с ограниченной ответственностью «Экспресс Оценка», эксперту ФИО7.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 22.02.2024 ходатайство финансового управляющего имуществом должника ФИО2, удовлетворено частично.

Утверждено Положение о порядке, условиях и сроках реализации имущества гражданина ФИО1 (ИНН 

<

***>) в редакции, представленной финансовым управляющим от 17.08.2023, за исключением:

- пункта 3 и пункта 14 представленного положения, определить начальную продажную цену имущества в рублях без НДС – 6 379 000 руб. на основании судебной экспертизы – заключения эксперта №С-9557/23 от 10.01.2024.

Изменена очередность пунктов 18 и 19 на 19 и 20 соответственно:

«19. В первый период действия цены (проведения торгов) цена продажи имущества устанавливается в размере начальной цены продажи для данных торгов посредством публичного предложения. Продолжительность первого периода действия цены (определенного периода проведения торгов) устанавливается Организатором торгов самостоятельно (с учетом необходимого количества рабочих дней для приема заявок на участие) и указывается в сообщении о проведении торгов. Далее (в последующие ценовые периоды) цена снижается каждые два календарных дня (продолжительность периода действия определенной цены имущества) на 10% от начальной цены имущества на данных торгах посредством публичного предложения (начальной цены, указанной в сообщении о данных торгах). Таким образом, в первый период приема заявок (указанный в сообщении о торгах) цена продажи устанавливается в размере начальной цены для данных торгов. Далее (в следующий период проведения торгов) цена снижается на соответствующий шаг снижения и так далее до тех пор, пока цена продажи имущества не достигнет суммы, равной 10% от начальной цены продажи Имущества на данных торгах. Далее (в следующий ценовой период) цена продажи имущества снижается на 9% и устанавливается равной 1% от начальной цены имущества на данных торгах посредством публичного предложения (минимальная цена), которая в свою очередь действует вплоть до конца приема заявок.

20. Победитель торгов в форме публичного предложения определяется в соответствии с п. 4 ст. 139 Закона о банкротстве.»

В удовлетворении заявления ФИО1, о признании недостоверной оценки земельного участка с кадастровым номером 16:50:350201:986, площадью 1 200 кв.м., расположенного по адресу: РТ, г. Казань, 

<

...>, произведенной финансовым управляющим ФИО2 (вх. 49505 от 22.09.2023), отказано.

Распределены судебные расходы.

Не согласившись с принятым судом первой инстанции судебным актом, ФИО1 обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 22.02.2024 г. по делу № А65- 26506/2019 отменить в части удовлетворения ходатайства финансового управляющего об утверждении Положения порядке, условиях и сроках реализации имущества гражданина ФИО1.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2024 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 04.06.2024.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным ст. 121 АПК РФ.

Лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом путем направления почтовых извещений и размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с требованиями абз. 2 ч. 1 ст. 121 АПК РФ, в связи с чем суд вправе рассмотреть апелляционную жалобу в их отсутствие согласно ч. 3 ст. 156 АПК РФ.

В силу части 5 статьи 268 АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Согласно пункту 27 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта, о чем делается отметка в протоколе судебного заседания.

При непредставлении лицами, участвующими в деле, указанных возражений до начала судебного разбирательства, суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 АПК РФ.

Поскольку в порядке апелляционного производства обжалуется только часть судебного акта, касающаяся удовлетворения ходатайства финансового управляющего об утверждении Положения порядке, условиях и сроках реализации имущества должника, суд апелляционной инстанции не вправе выйти за рамки апелляционной жалобы и проверяет законность и обоснованность судебного акта суда первой инстанции лишь в обжалуемой части.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены определения суда первой инстанции в обжалуемой части, исходя из следующего.

В силу ст. 32 Федерального закона Российской Федерации «О несостоятельности (банкротстве)» №127-ФЗ от 26.10.2002г. (далее - Закон о банкротстве) и части 1 статьи 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

Как следует из материалов дела, в Арбитражный суд Республики Татарстан 19.04.2022 поступило заявление финансового управляющего ФИО2 об утверждении положения о порядке, о сроках и об условиях продажи имущества гражданина ФИО1 (вх.17800).

19.09.2022 в Арбитражный суд Республики Татарстан поступило заявление ФИО1 (вх.45815), об исключении из конкурсной массы земельный участок с кадастровым номером 16:50:350201:986.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 21.09.2022 заявление финансового управляющего ФИО2 об утверждении положения о порядке, сроках и условиях реализации имущества должника (вх.17800) и заявление ФИО1 (вх.45815) об исключении из конкурсной массы земельного участка с кадастровым номером 16:50:350201:986 объединены в одно производство их для совместного рассмотрения на основании ст.130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 22.02.2023 заявление ФИО1 удовлетворено. Из конкурсной массы должника гражданина ФИО1 исключено следующее имущество: - земельный участок с кадастровым номером 16:50:350201:986, площадью 1 200 кв.м., расположенный по адресу: РТ, г. Казань, 

<

...>. В удовлетворении заявления финансового управляющего ФИО2 об утверждении положения о порядке, о сроках и об условиях продажи имущества гражданина ФИО1 (вх.17800) отказано.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.05.2023 определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 21.09.2022 оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 31.07.2023 определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 22.02.2023 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.05.2023 по делу №А65-26506/2019 отменены. В удовлетворении заявления ФИО1 об исключении из конкурсной массы должника земельного участка с кадастровым номером 16:50:350201:986, площадью 1 200 кв.м., расположенного по адресу: РТ, г. Казань, 

<

...>., отказано. В остальной части обособленный спор направлен на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.

Отказывая в удовлетворении заявления должника об исключении земельного участка из конкурсной массы, суд округа руководствовался положениями статьи 213.25 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», статьей 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и исходил из того, что сооружения хозяйственно-бытового значения расположены не в границах земельного участка потребителя, не представлены доказательства обслуживания данными объектами жилого дома должника и проживающих в нем лиц, спорный земельный участок являлся предметом сделок как самостоятельный объект недвижимости.

Учитывая, что представленное финансовым управляющим Положение о порядке, о сроках и об условиях продажи имущества должника не было предметом исследования и оценки судов первой и апелляционной инстанций в связи с удовлетворением заявления должника об исключении имущества из конкурсной массы, обособленный спор в указанной части направлен на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Так, из материалов дела следует, что в ходе исполнения финансовым управляющим обязанностей по настоящему делу было выявлено имущество должника, подлежащее реализации, а именно:

- земельный участок,  категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: ведение личного подсобного хозяйства, кадастровый номер: 16:50:350201:986, площадь 1200 кв.м., адрес: Республика Татарстан, г. Казань, 

<

...>.

Финансовым управляющим разработано и представлено в материалы дела уточненное Положение  о порядке, об условиях и о сроках реализации указанного имущества должника в следующей редакции:

« 1. Реализация имущества гр. ФИО1 (далее – «Должник») осуществляется в соответствии с Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 №127-ФЗ (далее – Закон о банкротстве) путем проведения отрытых торгов в форме аукциона, повторного аукциона и публичного предложения. Финансовым управляющим утверждена ФИО2 (далее по тексту - Управляющий) (ИНН 

<

***>, СНИЛС 

<

***>), адрес для направления корреспонденции: 420107, РТ, г. Казань, а/я 190, тел. 

<

***> член саморегулируемой межрегиональной общественной организации «Ассоциация антикризисных управляющих» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, 443072, 

<

...> литера А, корпус 8).

2. Функции по организации и проведению торгов осуществляет управляющий.  Все расходы, связанные с организацией и проведением торгов по продаже имущества/лотов, осуществляются за счет имущества Должника.

3. Настоящий Порядок определяет условия продажи следующего имущества Должника:

Лот

Наименование

Начальная продажная цена имущества, руб. без НДС

1

земельный участок,  категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: ведение личного подсобного хозяйства, кадастровый номер: 16:50:350201:986, площадь 1200 кв.м., адрес: Республика Татарстан, г. Казань, 

<

...>.

 

6 000 000

4. На земельном участке с кадастровым номером: 16:50:350201:986 расположено незарегистрированное в ЕГРН нежилое строение (баня).

5. Публикация сведений о продаже имущества и имущественных прав Должника должна быть осуществлена  организатором торгов в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве, установленных Федеральным законом №127-ФЗ, не позднее, чем за 30 дней до даты начала проведения торгов. При этом, соблюдение тридцатидневного срока между датой публикации сообщения о торгах и датой начала приема заявок на участие в торгах, проводимых посредством публичного предложения, не требуется. В целях оптимизации расходов на публикацию сообщений о торгах Организатор торгов по своему усмотрению вправе опубликовать сообщение, заблаговременно включающее в себя информацию обо всех этапах проведения торгов (первые торги, повторные торги, торги, проводимые посредством публичного предложения и т.д.).

6. Публикация сведений о продаже имущества Должника должна содержать информацию, предусмотренную п.10 ст.110 Закона о банкротстве.

7. Срок предоставления заявок на участие в торгах должен составлять не менее 25 рабочих дней со дня опубликования и размещения сообщения о проведении торгов.

8. Для всех торгов, проводимых в форме аукциона задаток для участия устанавливается в размере 20% от начальной цены лота на соответствующих торгах. Для торгов, проводимых посредством публичного предложения, задаток для участия устанавливается в размере 20% от начальной цены продажи имущества/лота, установленной для определенного периода действия (снижения) цены, в котором подана заявка на участие. Реквизиты счета для приема задатков указываются Организатором в сообщении о продаже имущества/лота. В назначении платежа необходимо указывать: наименование продавца, № лота и код торгов, для участия в которых вносится задаток.

9. Аукцион, повторный аукцион проводятся на электронной торговой площадке «Центр дистанционных торгов» (Акционерное общество «Центр дистанционных торгов», юридический адрес: 191187, 

<

...>)- далее электронная торговая площадка, размещенной на сайте http:// bankrot.cdtrf.ru  в сети Интернет в соответствии с порядком проведения, установленным Приказом Министерства экономического развития РФ №495 от 23.07.2015 г. Аукционные торги с открытой формой представления предложений о цене проводятся путем повышения начальной цены продажи имущества на "шаг аукциона".

10. Для всех торгов в форме аукциона "шаг аукциона" устанавливается в размере 1% от начальной продажной цены, определенной для данного вида торгов.

11. Порядок оформления и принятия организатором торгов заявок на участие в торгах устанавливается п.11 ст.110 Закона о банкротстве, а также Порядком проведения открытых торгов в электронной форме при продаже имущества (предприятия) должников в ходе процедур, применяемых в деле о банкротстве, утвержденным Приказом Минэкономразвития России №495 от 23.07.2015.

12. Порядок допуска заявителей к участию в торгах определяется в порядке, установленном п.12 ст.110 Закона о банкротстве, Регламентом проведения торгов электронной торговой площадки «Центр дистанционных торгов», а также Порядком проведения открытых торгов в электронной форме при продаже имущества (предприятия) должников в ходе процедур, применяемых в деле о банкротстве, утвержденным Приказом Минэкономразвития России №495 от 23.07.2015.

13. Проведение аукциона осуществляется в порядке, предусмотренном ст.110, 111, 112, 139 Закона о банкротстве, Регламентом проведения торгов электронной торговой площадки, а также Порядком проведения открытых торгов в электронной форме при продаже имущества (предприятия) должников в ходе процедур, применяемых в деле о банкротстве, утвержденным Приказом Минэкономразвития России №495 от 23.07.2015.

14. Продажа имущества Должника, указанного в п.3 настоящего порядка, осуществляется следующими лотами:

Лот

Наименование

Начальная продажная цена имущества, руб. без НДС

 

1

земельный участок,  категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: ведение личного подсобного хозяйства, кадастровый номер: 16:50:350201:986, площадь 1200 кв.м., адрес: Республика Татарстан, г. Казань, 

<

...>.

 

6 000 000

15. Выигравшим аукцион признается участник, предложивший наиболее высокую цену за продаваемое имущество (победитель аукциона).

16. В случае признания аукционных торгов несостоявшимися и не заключения договора купли-продажи с единственным участником торгов, финансовый управляющий после утверждения протокола о признании торгов несостоявшимися принимает решение о проведении повторного аукциона (повторных торгов) со снижением начальной цены продажи имущества на 10% по отношению к начальной цене первоначальных торгов.

В случае признания несостоявшимися повторных торгов и не заключения договора купли-продажи с единственным участником торгов, имущество подлежит продаже посредством публичного предложения в порядке, установленном пунктом 4 статьи 139 Закона о банкротстве.

17. Продажа имущества в форме публичного предложения осуществляется в составе лотов (п.3, 13 настоящего положения) на электронной торговой площадке «Центр дистанционных торгов» (Акционерное общество «Центр дистанционных торгов», юридический адрес: 191187, 

<

...>) размещенной на сайте http:// bankrot.cdtrf.ru в сети Интернет в соответствии с порядком проведения, установленным Приказом Министерства экономического развития РФ №495 от 23.07.2015 г.

18. Торги посредством публичного предложения проводятся путем снижения начальной цены предложения на величину, равную величине «шага снижения» («величине снижения»). Величина снижения цены имущества (шаг снижения) – 10% от начальной цены имущества, установленной для продажи посредством публичного предложения. Минимальная цена продажи имущества (цена отсечения) – 1% от начальной цены, установленной на данных торгах посредством публичного предложения.

18. В первый период действия цены (проведения торгов) цена продажи имущества устанавливается в размере начальной цены продажи для данных торгов посредством публичного предложения. Продолжительность первого периода действия цены (определенного периода проведения торгов) устанавливается Организатором торгов самостоятельно (с учетом необходимого количества рабочих дней для приема заявок на участие) и указывается в сообщении о проведении торгов. Далее (в последующие ценовые периоды) цена снижается каждые два календарных дня (продолжительность периода действия определенной цены имущества) на 10% от начальной цены имущества на данных торгах посредством публичного предложения (начальной цены, указанной в сообщении о данных торгах). Таким образом, в первый период приема заявок (указанный в сообщении о торгах) цена продажи устанавливается в размере начальной цены для данных торгов. Далее (в следующий период проведения торгов) цена снижается на соответствующий шаг снижения и так далее до тех пор, пока цена продажи имущества не достигнет суммы, равной 10% от начальной цены продажи Имущества на данных торгах. Далее (в следующий ценовой период) цена продажи имущества снижается на 9% и устанавливается равной 1% от начальной цены имущества на данных торгах посредством публичного предложения (минимальная цена), которая в свою очередь действует вплоть до конца приема заявок.

19. Победитель торгов в форме публичного предложения определяется в соответствии с п. 4 ст. 139 Закона о банкротстве».

При новом рассмотрении в суде первой инстанции должником заявлено о признании недостоверной оценки земельного участка с кадастровым номером 16:50:350201:986, площадью 1 200 кв.м., расположенного по адресу: РТ, г. Казань, 

<

...>, произведенной финансовым управляющим ФИО2 (вх. 49505 от 22.09.2023).

Заявление должника мотивировано несогласием с определенной финансовым управляющим оценкой реализуемого земельного участка.

Ввиду несогласия с оценкой стоимости земельного участка, по ходатайству должника проведена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка, в материалы дела представлено заключение эксперта № С-9557/23 от 10.01.2024, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером: 16:50:350201:986, площадью 1200 кв.м., расположенного по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, 

<

...>, вид разрешенного использования: для личного подсобного хозяйства на дату проведения оценки составила 6379000 руб.

Арбитражным судом установлено, что определенная экспертом рыночная стоимость земельного участка, в размере 6379000 руб., незначительно превышает размера в 6000000 руб., оцененной финансовым управляющим, согласно положению в редакции от 17.08.2023.

В судебном заседании 25.01.2024, должник относительно экспертного заключения не возражал, с определенной экспертом рыночной стоимости объекта недвижимости согласился.

Иных доводов относительно признании недостоверной оценки земельного участка с кадастровым номером 16:50:350201:986, площадью 1 200 кв.м., расположенного по адресу: РТ, г. Казань, 

<

...>, произведенной финансовым управляющим ФИО2 должников не представлено.

Исходя из вышеизложенного, заявление должника о признании недостоверной оценки земельного участка с кадастровым номером 16:50:350201:986, площадью 1 200 кв.м., расположенного по адресу: РТ, г. Казань, 

<

...>, произведенной финансовым управляющим ФИО2, отклонено судом первой инстанции, поскольку по делу проведена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости реализуемого объекта недвижимости, определенная экспертом рыночная стоимость земельного участка лицами участвующими в деле не оспорена, должник возражения на заключение эксперта № С-9557/23 от 10.01.2024 не заявил.

В части разногласий между должником и финансовым управляющим по вопросу об определении рыночной стоимости реализуемого имущества, судебный акт не обжалуется заявителем жалобы и апелляционному пересмотру не подлежит.

Отменяя судебные акты, суд кассационной инстанции отклонил доводы должника о том, что включение спорного земельного участка в конкурсную массу нецелесообразно в силу технических особенностей пользования данного участка, как несостоятельные.

При новом рассмотрении должником также заявлены доводы о том, что спорный земельный участок является служебным по отношению к земельным участкам с кадастровым номером 16:50:350201:734 и земельным участком с кадастровым номером 16:50:350201:3829, с учетом наличия на территории спорного земельного участка сооружения (бани), выгребной ямы, необходимых для функционирования выгребной ямы коммуникаций.

Отклоняя указанные доводы, суд первой инстанции верно исходил из следующего.

Так, различного рода вспомогательные строения и сооружения в домовладении, предназначенные для обслуживания жилого дома (сараи, гаражи, колодцы и т.п.), в том числе капитальные, исходя из положений статей 130, 131, 135 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) самостоятельными объектами недвижимости не являются.

В соответствии с положениями статьи 135 ГК РФ, а также принимая во внимание разъяснения, содержащегося в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 31.07.1981 № 4 "О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом личной собственности на жилой дом" сооружение хозяйственно-бытового значения, будучи расположенным в границах земельного участка потребителя, предназначено для обслуживания жилого дома и проживающих в нем лиц, ввиду чего не может иметь отличающийся от основного строения режим правового регулирования. При этом обособленное расположение названного нежилого здания не лишает его вспомогательного, служебного назначения по отношению к основному строению (жилому дому).

Принимая во внимание, что сооружения хозяйственно-бытового значения (баня, выгребная яма) расположены не в границах земельного участка потребителя, отсутствия в материалах дела доказательств обслуживания данными объектами жилого дома должника и проживающих в нем лиц, у суда не было оснований для отнесения таких сооружений к единому домовладению с жилым домом, исключенным из конкурсной массы должника.

Кроме того, суд кассационной инстанции учел следующее.

Спорный земельный участок с кадастровым номером 16:50:350201:986 приобретен должником по договору дарения земельного участка от 14.01.2010 между  ФИО8 (матерью должника) и ФИО1

Впоследствии 01.03.2018 между должником и ФИО6 заключен договор дарения земельного участка по адресу: Республика Татарстан, город Казань, 

<

...>; кадастровый номер: 16:50:350201:986, площадь 1200 кв. м. Согласно условиям договора дарения право собственности спорного объекта недвижимости безвозмездно отчуждено должником в пользу ФИО6

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 15.06.2020 заявление удовлетворено, признан недействительным договор дарения 01.03.2018, заключенный между ФИО1 и ФИО6, и применены последствия недействительности сделки в виде возврата имущества - земельного участка по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, 

<

...>; кадастровый номер: 16:50:350201:986, площадь 1200 кв. м в конкурсную массу должника.

Соответственно спорный земельный участок, как самостоятельный объект недвижимости был предметом сделок.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости и сведений из публичной кадастровой карты от дорог общего пользования спорный земельный участок граничит с земельными участками с кадастровыми номерами: 16:50:350201:3299; 16:50:350201:3620; 16:50:350201:3618; 16:50:350201:3617; 16:50:350201:3619.,16:50:350201:1235; 16:50:350201:1234. В том числе с земельным участком где расположен жилой дом, исключенный из конкурсной массы. Какие-либо постройки на спорном участке не зарегистрированы.

Вопреки доводам должника смежное расположение спорного земельного участка с земельным участком с кадастровым № 16:50:350201:734, на котором расположен жилой дом, являющийся единственным жильем должника и членов его семьи, не является основанием для безусловного исключения этого имущества из конкурсной массы.

Спорный земельный участок имеет кадастровый номер, определенные границы, в отношении него установлены категория земель и вид разрешенного использования, что свидетельствует о том, что данное имущество является самостоятельным объектом гражданских прав.

Отсутствие самостоятельного выхода к дорогам общего пользования не является препятствием к реализации земельного участка с возможностью установления сервитута на основании статьи 274 ГК РФ.

Финансовый управляющий и должник ознакомились с материалами дела, в том числе с заключением эксперта № С-9557/23 от 10.01.2024, что подтверждается материалами дела.

От должника поступили письменные пояснения, согласно которым должник в удовлетворении ходатайства финансового управляющего об утверждении Положения о порядке, сроках и условиях реализации имущества должника просил отказать, в случае удовлетворения заявления учесть положения экспертного заключения, а также должником представлено Положение о порядке, сроках и условиях реализации имущества должника в своей редакции, полагает, что в описание лота необходимо указать, что баня, расположенная на земельном участке к продаже не предлагается.

На вопрос суда первой инстанции, в судебном заседании 25.01.2024, представитель должника не смог пояснить, кто должен нести расходы по разбору бани, находящейся на спорном участке, настаивал, что участок не подлежит реализации, либо необходимо утвердить Положение в редакции должника.

Должником разработано и представлено в материалы дела Положение  о порядке, об условиях и о сроках реализации указанного имущества должника в следующей редакции:

 

«1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

 

Настоящее положение разработано в соответствии с требованиями Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального Закона №127-ФЗ от 26.10.2002г. «О несостоятельности (банкротстве)», Приказа Минэкономразвития РФ № 495 от 23.07.2015 г. «Об утверждении порядка проведения открытых торгов в электронной форме при продаже имущества (предприятия) должников в ходе процедур, применяемых в деле о банкротстве, требований к электронным площадкам и операторам электронных площадок при проведении открытых торгов в электронной форме при продаже имущества (предприятия) должников в ходе процедур, применяемых в деле о банкротстве, а также порядка подтверждения соответствия электронных площадок и операторов электронных площадок установленным требованиям».

1.1.   Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 15.01.2019 года поделу №А65-26506/2019 ФИО1 (ИНН 

<

***>), далее именуемый «Должник», признан несостоятельным (банкротом). В отношении Должника открыта процедура реализации имущества. Финансовым управляющим имуществом Должника утверждена ФИО2, член Саморегулируемой межрегиональной общественной организации «Ассоциация антикризисных управляющих».

1.2. Настоящее Положение определяет порядок, сроки и условия продажи имущества, принадлежащего на праве собственности Должнику, в отношении которого Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 15.01.2019 года по делу № А65-26506/2019 открыта процедура реализации имущества.

1.3. Предметом продажи является следующее имущество Должника:

№

Вид и наименование имущества

Описание и характеристики имущества

Стоимость

(рублей)

1.

Земельный участок, кадастровый номер: 16:50:350201:986, адрес: Республика Татарстан, г. Казань, 

<

...>

Категория земель: земли населенных пунктов. Вид разрешенного использования: ведение личного подсобного хозяйства. Площадь 1200 кв.м.. На земельном участке располагается баня бревенчатая, сливной канализационный колодец, частично располагается парник. Баня к продаже не предлагается. Вдоль участка с правой стороны проходит линия электропередач на бетонных столбах, подземная линия газоснабжения, водоснабжение. К земельному участку отсутствует организованный подъезд со стороны улиц Центральной и дублера.

6379000

1.5.Указанная в п. 1.4. Положения информация относительно вида и наименования имущества, его описание и характеристики указываются организатором торгов при опубликовании сообщений в ЕФРСБ о проведении торгов, в описании лота на электронной торговой площадке, в проекте договора купли-продажи, в договоре купли-продажи, заключенном с победителем торгов.

1.6.В качестве Организатора торгов по продаже имущества Должника выступает финансовый управляющий.

1.7.Торги проводятся на электронной торговой площадке, размещенной в сети «Интернет» по адресу: https://cdtrf.ru/. Оператор электронной площадки – АО «Центр дистанционных торгов» (далее - Оператор Торгов).

 

2.       ПРОДАЖА ИМУЩЕСТВА НА ТОРГАХ В ФОРМЕ АУКЦИОНА

 

2.1. Организатор торгов организует подготовку и публикацию информационного сообщения о проведении торгов по продаже имущества должника в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве. Организатор торгов организует подготовку и публикацию информационного сообщения о проведении открытых электронных торгов по продаже имущества должника не позднее чем за тридцать дней до даты проведения торгов.

2.2. Срок предоставления заявок на участие в торгах составляет не менее чем двадцать пять рабочих дней со дня опубликования и размещения информационного сообщения о проведении торгов.

2.3. Размер задатка для участия в торгах по продаже имущества Должника составляет 20 (двадцать) процентов начальной цены лота. Задаток вносится единым платежом на специальный расчетный счет Должника, указанный в информационном сообщении о проведении торгов.

2.4. Задаток должен быть внесен не позднее даты окончания срока приема заявок, указанного в информационном сообщении о проведении торгов, и считается внесенным с даты поступления всей суммы задатка на указанный счет. Поступление задатка на счет должно быть подтверждено на дату составления протокола об определении участников торгов. В случае поступления не всей суммы задатка обязательства по внесению задатка считаются невыполненными. В этом случае участник к участию в торгах не допускается.

2.5. Предложения о цене имущества Должника подаются участниками торгов в открытой форме посредством электронного документа в ходе проведения торгов. Организатор торгов устанавливает шаг аукциона в размере 5 (пять) процентов от начальной цены лота. Победителем торгов признается участник торгов, предложивший наиболее высокую цену. Решение Организатора торгов об определении победителя торгов принимается в день подведения результатов торгов и оформляется протоколом.

2.6. В течение двух рабочих дней с даты подписания протокола о результатах проведения торгов Организатор торгов направляет победителю торгов копию этого протокола. В течение пяти дней с даты подписания протокола, финансовый управляющий направляет победителю торгов предложение заключить договор купли-продажи. В случае отказа или уклонения победителя торгов от подписания договора купли-продажи в течение пяти дней с даты получения указанного предложения финансового управляющего, внесенный задаток ему не возвращается, и финансовый управляющий вправе предложить заключить договор купли-продажи имущества участнику торгов, которым предложена наиболее высокая цена по сравнению с ценой имущества, предложенной другими участниками торгов, за исключением победителя торгов.

2.7. В случае если не были представлены заявки на участие в торгах, Организатор торгов принимает решение о признании торгов несостоявшимися. Если к участию в торгах допущен только один участник, заявка которого содержит предложение о цене имущества не ниже установленной начальной цены продажи, договор купли продажи имущества заключается финансовым управляющим с этим участником торгов в соответствии с представленным им предложением о цене имущества.

2.8. В случае признания торгов несостоявшимися и не заключения договора купли-продажи с единственным участником торгов, а также в случае не заключения договора купли-продажи имущества по результатам торгов, Организатор торгов в течение двух дней после принятия решений о признании торгов несостоявшимися, не заключения договора купли-продажи с единственным участником торгов, или не заключения купли-продажи имущества по результатам торгов, принимает решение о проведении повторных торгов и об установлении начальной цены продажи имущества. Начальная цена продажи имущества на повторных торгах устанавливается на 10 (десять) процентов ниже начальной цены продажи имущества, установленной на первоначальных торгах.

 

3.       ПРОДАЖА ПОСРЕДСТВОМ ПУБЛИЧНОГО ПРЕДЛОЖЕНИЯ

 

3.1. В случае признания несостоявшимися повторных торгов и незаключения договора купли-продажи с единственным участником торгов, имущество подлежит продаже посредством публичного предложения.

3.2. При продаже имущества посредством публичного предложения начальная цена на первом периоде проведения торгов устанавливается в размере начальной цены, указанной в сообщении о продаже имущества на повторных торгах, сроком на 30 (тридцать) календарных дней.

3.3. По истечении указанного срока цена публичного предложения понижается на 5% (пять процентов) (величина снижения) каждые 5 (пять) календарных дней (период проведения торгов, этап снижения цены). Начальная цена на каждом периоде проведения торгов (этапе снижения цены) задается как начальная цена на предыдущем периоде проведения торгов минус величина снижения от начальной цены на первом периоде.

3.4. Минимальная цена продажи имущества (цена отсечения) – 5% (пять процентов) от начальной цены, установленной на торгах посредством публичного предложения.

3.5. Право приобретения имущества Должника принадлежит участнику торгов по продаже Имущества Должника посредством публичного предложения, который представил в установленный срок заявку на участие в торгах, содержащую предложение о цене имущества Должника. которая не ниже начальной цены продажи имущества Должника, установленной для определения периода проведения торгов, при отсутствии предложений других участников торгов по продаже имущества Должника посредством публичных предложений. В случае, если несколько участников торгов по продаже имущества Должника посредством публичного предложения представили в установленный срок заявки, содержащие различные предложения о цене имущества Должника, но не ниже начальной цены продажи имущества Должника, установленной для определённого периода проведения торгов, право приобретения имущества Должника принадлежит участнику торгов, предложившему максимальную цену за это имущество. В случае, если несколько участников торгов по продаже имущества Должника посредством публичного предложения представили в установленный срок заявки, содержащие равные предложения о цене имущества Должника, но не ниже начальной цены продажи имущества Должника установленной для определённого периода проведения торгов, право приобретения имущества Должника принадлежит участнику торгов, который первым представил в установленный срок заявку на участие в торгах по продаже имущества Должника посредством публичного предложения».

Исследовав материалы дела, с учетом проведенной судебной экспертизы по определению рыночной стоимости реализуемого объекта недвижимости, оценив доводы финансового управляющего и возражения должника, с учетом указаний постановления Арбитражного суда Поволжского округа от 31.07.2023, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о частичном удовлетворении ходатайства финансового управляющего должника об утверждении положения о порядке, сроках и условиях реализации имущества должника.

Повторно рассмотрев материалы обособленного спора в пределах доводов апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не установил оснований для отмены или изменения обжалуемого определения, исходя из следующего.

Согласно ст. 213.1 Закона о банкротстве отношения, связанные с банкротством граждан и не урегулированные главой X, регулируются главами I - III.1, VII, VIII, параграфом 7 главы IX и параграфом 2 главы XI настоящего Федерального закона.

Все имущество гражданина, имеющееся на дату принятия решения арбитражного суда о признании гражданина банкротом и введении реализации имущества гражданина и выявленное или приобретенное после даты принятия указанного решения, составляет конкурсную массу, за исключением имущества, определенного пунктом 3 настоящей статьи (п. 1 ст. 213.25 Закона о банкротстве).

Согласно п. 40 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 13.10.2015  № 45 "О некоторых вопросах, связанных с введением в действие процедур, применяемых в делах о несостоятельности (банкротстве) граждан" в соответствии с пунктом 1 статьи 213.26 Закона о банкротстве положение о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества должника - гражданина, не являющегося индивидуальным предпринимателем и не имевшего этого статуса ранее, утверждается судом, рассматривающим дело о банкротстве, на основании соответствующего ходатайства финансового управляющего. Данное положение должно соответствовать правилам продажи имущества должника, установленным статьями 110, 111, 112, 139 и 140 Закона о банкротстве. Имущество должников - индивидуальных предпринимателей и утративших этот статус граждан, предназначенное для осуществления ими предпринимательской деятельности, подлежит продаже в порядке, установленном Законом о банкротстве в отношении продажи имущества юридических лиц (пункт 4 статьи 213.1 Закона о банкротстве). В связи с этим общие правила пункта 1.1 статьи 139 Закона о банкротстве об одобрении порядка, условий и сроков продажи имущества собранием (комитетом) кредиторов применяются при рассмотрении дел о банкротстве индивидуальных предпринимателей и утративших этот статус граждан в случае продажи имущества, предназначенного для осуществления ими предпринимательской деятельности. Эти правила не применяются при продаже имущества, не предназначенного для осуществления должником предпринимательской деятельности, и при рассмотрении дел о банкротстве граждан - не индивидуальных предпринимателей и не имевших этого статуса ранее.

Оценка имущества гражданина, которое включено в конкурсную массу в соответствии с настоящим Федеральным законом, проводится финансовым управляющим самостоятельно, о чем финансовым управляющим принимается решение в письменной форме. Проведенная оценка может быть оспорена гражданином, кредиторами, уполномоченным органом в деле о банкротстве гражданина.

Согласно положению о порядке, сроках и условиях реализации имущества должника в уточненной редакции от 17.08.2023, стоимость реализуемого объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером 16:50:350201:986, площадью 1 200 кв.м., расположенного по адресу: РТ, г. Казань, 

<

...>, определена финансовым управляющим в размере 6000000 руб.

В силу общего правила оценка имущества гражданина, которое включено в конкурсную массу в соответствии с Законом о банкротстве, проводится финансовым управляющим самостоятельно, о чем финансовым управляющим принимается решение в письменной форме; проведенная оценка может быть оспорена гражданином, кредиторами, уполномоченным органом в деле о банкротстве гражданина (п. 2 ст. 213.26 Закона о банкротстве).

Из материалов дела следует, что финансовый управляющий, руководствуясь абзацем первым пункта 2 статьи 213.26 Закона о банкротстве, самостоятельно принял решение о проведении оценки имущества должника-гражданина.

Таким образом, проведя самостоятельно оценку имущества должника, финансовый управляющий не вышел за рамки своих полномочий.

Анализ статьи 213.26 Закона о банкротстве свидетельствует о том, что финансовому управляющему не вменяется в обязанность руководствоваться Федеральным законом "Об оценочной деятельности", а также определенными стандартами и правилами. Законодатель, наделяя финансового управляющего полномочиями проведения самостоятельной оценки имущества без привлечения оценщика, исходил из того, что финансовый управляющий не является профессиональным оценщиком, поэтому требования, предъявляемые к оценщику при проведении оценки и подготовке соответствующего заключения, не могут распространяться на финансового управляющего.

Вместе с тем, поскольку положение закона не исключает права иных лиц, участвующих в деле о банкротстве, в том числе должника на заявление возражений относительно цены имущества, в связи с несогласием должника со стоимостью реализуемого имущества, установленной финансовым управляющим, определением от 06.12.2023. с учетом заявленного должником ходатайства о проведении судебной экспертизы, по делу назначена оценочная судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного имущества.

Перед экспертом был поставлены следующий вопрос:

1) Какова рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 16:50:350201:986, площадью 1200 кв.м., расположенного по адресу: РТ, г. Казань, 

<

...>, вид разрешенного использования: для личного подсобного хозяйства на дату проведения оценки?

Эксперт в заключении № С-9557/23 от 10.01.2024 пришел к следующим выводам: «Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером: 16:50:350201:986, площадью 1200 кв.м., расположенного по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, 

<

...>, вид разрешенного использования: для личного подсобного хозяйства на дату проведения оценки составила 6379000 руб.».

При этом экспертом определялись варианты установления свободного доступа к спорному земельному участку. Так экспертом определено (стр.32 заключения), что участок на момент оценки не имеет свободного доступа с улиц, однако:

- возможна организация выезда через выделенный участок кад. № 16:50:350201:1234 с организованным проездом к соседним участкам по ул. Центральная д.77а и д.77б.

- возможна организация выезда через соседний участок кад. № № 16:50:350201:734 по адресу ул. Центральная, д. 77а - между жилым домом и забором расстояние 7 м. Возможна организация проезда до 5 м шириной.

Также экспертом указано, что наличие вдоль участков ул. Центральная 

<

...> д.79а коммуникаций: подземный газопровод, освещение и водоснабжение, обеспечивающее дома Центральная 

<

...>, 

<

...>, д.79, д.79а и д.79б, не препятствует организации проездов с составлением проекта укрепления газопровода в компетентных и уполномоченных на то организациях. Конструкция газопровода (глубина заложения, материал) в рамках дела не установлена. Однако в соответствие с требованиями «СНиП 42-01-2002 «Газораспределительные системы» п. 5.2.1. Прокладку газопроводов следует осуществлять на глубине не менее 0,8 м до верха газопровода или футляра. В местах, где не предусматривается движение транспорта и сельскохозяйственных машин, глубина прокладки стальных газопроводов может быть не менее 0,6 м. Согласно п.5.2.2. Расстояние по вертикали (в свету) между газопроводом (футляром) и подземными инженерными коммуникациями и сооружениями в местах их пересечений следует принимать с учетом требований соответствующих нормативных документов, но не менее 0,2 м.

В соответствие с СП 42-101 -2003 «Общие положения по проектированию и строительству газораспределительных систем из металлических и полиэтиленовых труб» в месте пресечения проезда и подземного трубопровода необходимо заложить защитный футляр (кожух) для трубопровода.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог  и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии со ст. 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

Организация проезда через соседний участок - Сервитут - право лиц (лиц) на определенный срок или бессрочно пользоваться чужим земельным участком или иным объектом недвижимости в пределах, ограниченных соглашением либо нормативным правовым актом, которое устанавливается в интересах собственников земельных участков, обладателей права постоянного (бессрочного) пользования, обладателей права пожизненного наследуемого владения на земельные участки, собственников иных объектов недвижимости либо в интересах государства, местного самоуправления или местного населения.

Сервитут является обременением (ограничением) прав собственника земельного участка или иного объекта недвижимости, в отношении которого сервитут установлен. В результате установления данного обременения собственнику могут быть причинены убытки.

Плата за сервитут должна быть соразмерна убыткам, которые причинены собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута.

Все вышесказанное позволило эксперту дать четкое обоснование наличия возможности организации подхода и проезда к оцениваемому участку, однако несет некоторые материальные затраты и неудобства.

Экспертиза проведена во исполнение определения суда, эксперт до начала производства исследований предупреждены об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Экспертное заключение соответствуют требованиям статьи 86 АПК Российской Федерации, оно дано в письменной форме, содержат описание проведенных исследований, их результаты, ссылку на использованные нормативные документы. В заключении приведены выводы экспертов об обстоятельствах, имеющих значение для рассмотрения и разрешения дела.

Как указывалось ранее, возражений относительно выводов экспертов в экспертном заключении в суд не поступало.

Таким образом, заключением эксперта от 10.01.2024, стоимость спорного имущества - земельного участка с кадастровым номером: 16:50:350201:986, площадью 1200 кв.м., расположенного по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, 

<

...>, вид разрешенного использования: для личного подсобного хозяйства на дату проведения оценки, составила 6379000 руб.

При указанных обстоятельствах, стоимость имущества должника, определенная в рамках проведения судебной экспертизы незначительно отличается от стоимости имущества определенной финансовым управляющим самостоятельно.

Судом первой инстанции принято во внимание, что отклонение от рыночной стоимости спорного имущества согласно отчету об оценке, в соответствии с заключением судебной экспертизы (6379000 руб.), от начальной цены продажи, определенной финансовым управляющим (6000000 руб.), не является значительным (10%). При этом решение финансового управляющего составлено на дату направления в суд заявления об утверждении положения о порядке, сроках и условиях реализации имущества должника (вх.17800), в то время как эксперт определял рыночную стоимость на дату проведения оценки.

Кроме того, как указано выше, особенностью проведения торгов состоит в том, что при их проведении может производиться пошаговое повышение цены.

Однако, принимая во внимание экспертное заключение от 10.01.2024, суд первой инстанции верно нашел основания для внесения изменений в  пункт 3 и пункта 14 представленного положения, изложив в следующей редакции: определить начальную продажную цену имущества в рублях без НДС – 6 379 000 руб. на основании судебной экспертизы – заключения эксперта №С-9557/23 от 10.01.2024.

Реализация имущества осуществляется путем проведения открытых торгов в форме аукциона с открытой формой представления предложения о цене путем повышения начальной цены продажи имущества на «шаг аукциона»

«Шаг аукциона» устанавливается в размере 1% от начальной продажной цены, определенной для данного вида торгов.

Рассмотрев представленное финансовым управляющим положение о порядке и условиях реализации имущества должника, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции, что оно не противоречит законодательству о банкротстве, имеет достаточную степень определенности. Обстоятельств, препятствующих утверждению порядка и условий продажи имущества, предложенных финансовым управляющим, судом не установлено.

Как уже указывалось выше и отражено в постановлении суда кассационной инстанции по настоящему делу от 31.07.2023, то обстоятельство, что спорный участок не имеет самостоятельного выхода к дорогам общего пользования, не является препятствием к его реализации.

Согласно п. 1 ст. 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута

Таким образом, покупатель земельного участка наделен правом обратиться в суд за установлением сервитута через соседние участки.

Что касается утверждения должника, на спорном земельном участке располагается баня, которая не предлагается к продаже, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Экспертом в заключении № С-9557/23 от 10.01.2024 отражено, что на земельном участке расположена баня бревенчатая, при этом возможен её разбор и перенос в другое место (стр.5 заключения).

При этом в судебном заседании, представитель должника не смог пояснить, за чей счет будет возможен  разбор и перенос в другое место бани.

В то же время в уточненной редакции финансового управляющего Положение содержит указание на то, что на земельном участке с кадастровым номером: 16:50:350201:986 расположено незарегистрированное в ЕГРН нежилое строение (баня) (пункт 4). В составе лота не указано, что баня предлагается к продаже.

Убедительных доказательств того, что предложенные финансовым управляющим условия реализации имущества должника способны негативно повлиять на результаты торгов, возможность получения максимальной прибыли от реализации спорного имущества, и нарушить интересы кредиторов должника, в материалы дела не представлено.

Вместе с тем, нормы пункта 5 статьи 213.26 Закона о банкротстве не исключают возможность внесения изменений в ранее утвержденное судом Положение о порядке реализации имущества, поскольку на момент утверждения такого порядка кредиторы и управляющий не могут предусмотреть все обстоятельства, которые могут возникнуть в ходе реализации имущества должника.

Законом о банкротстве на финансового управляющего не возлагается обязанность по увеличению ликвидности имущества, принадлежащего должнику и включенного в конкурсную массу.

Исследовав положение об утверждении положения о порядке, сроках и условиях реализации имущества должника, представленной в уточненной редакции от 17.08.2023, арбитражным судом установлено, что финансовым управляющим допущена опечатка в указании очередности пунктов 18,19,20, следовательно, суд приходит к выводу об изменении очередности пунктов 18 и 19 на 19 и 20 соответственно:

«19. В первый период действия цены (проведения торгов) цена продажи имущества устанавливается в размере начальной цены продажи для данных торгов посредством публичного предложения. Продолжительность первого периода действия цены (определенного периода проведения торгов) устанавливается Организатором торгов самостоятельно (с учетом необходимого количества рабочих дней для приема заявок на участие) и указывается в сообщении о проведении торгов. Далее (в последующие ценовые периоды) цена снижается каждые два календарных дня (продолжительность периода действия определенной цены имущества) на 10% от начальной цены имущества на данных торгах посредством публичного предложения (начальной цены, указанной в сообщении о данных торгах). Таким образом, в первый период приема заявок (указанный в сообщении о торгах) цена продажи устанавливается в размере начальной цены для данных торгов. Далее (в следующий период проведения торгов) цена снижается на соответствующий шаг снижения и так далее до тех пор, пока цена продажи имущества не достигнет суммы, равной 10% от начальной цены продажи Имущества на данных торгах. Далее (в следующий ценовой период) цена продажи имущества снижается на 9% и устанавливается равной 1% от начальной цены имущества на данных торгах посредством публичного предложения (минимальная цена), которая в свою очередь действует вплоть до конца приема заявок.

20.  Победитель торгов в форме публичного предложения определяется в соответствии с п. 4 ст. 139 Закона о банкротстве.».

На основании вышеизложенного, учитывая физические характеристики имущества должника, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что заявление финансового управляющего об утверждении порядка реализации имущества подлежит частичному удовлетворению, а именно арбитражным судом начальная цена определяется в соответствии с заключением судебной экспертизы №С-9557/23 от 10.01.2024 в размере 6379000 руб., а также с учетом корректировки в нумерации пунктов в соответствии с их последовательной очередностью.

Как в обоснование апелляционной жалобы, так и в своих возражениях в суде первой инстанции должник ссылался на то, что с учетом выводов содержащихся в экспертном заключении от 10.01.2024, спорный объект недвижимости нельзя реализовать, в связи с чем ходатайство финансового управляющего не полежит удовлетворению. Также должник в возражениях пояснил, что в случае, если суд полагает возможным реализовать спорный объект недвижимости, должник просит учесть, что его реализация с большой вероятностью может привести в будущем к возникновению вещно-правовых споров с предполагаемым покупателем участка. В связи с чем, должник полагает необходимым, установленные в ходе проведения экспертизы обстоятельства изложить в Положении о порядке реализации, и в информации о лоте при публикации сообщений на ЕФРСБ и на электронной торговой площадке. Для этого Должник представляет Положение о порядке реализации в своей редакции.

Кроме этого, должник пояснил, что реализация спорного земельного участка невозможна, поскольку на нем имеется баня.

Доводы заявителя апелляционной жалобы отклоняются ввиду следующего.

В  Заключении эксперта от 10.01.2024 установлено, что участок на момент оценки не имеет свободного доступа с улиц.

Возможна организация выезда через выделенный участок кад.№ 16:50:350201:1234 с организованным проездом к соседним участкам по ул. Центральная д.77а и д.77б.

Возможна организация выезда через соседний участок кад. № № 16:50:350201:734 по адресу ул. Центральная, д. 77а - между жилым домом и забором расстояние 7 м. Возможна организация проезда до 5 м шириной.

Наличие вдоль участков ул. Центральная 

<

...> д.79а коммуникаций: подземный газопровод, освещение и водоснабжение, обеспечивающее дома Центральная 

<

...>, 

<

...>, д.79, д.79а и д.79б, не препятствует организации проездов с составлением проекта укрепления газопровода в компетентных и уполномоченных на то организациях. Конструкция газопровода (глубина заложения, материал) в рамках дела не установлена. Однако в соответствие с требованиями «СНиП 42-01-2002 «Газораспределительные системы» п. 5.2.1. Прокладку газопроводов следует осуществлять на глубине не менее 0,8 м до верха газопровода или футляра. В местах, где не предусматривается движение транспорта и сельскохозяйственных машин, глубина прокладки стальных газопроводов может быть не менее 0,6 м.

5.2.2. Расстояние по вертикали (в свету) между газопроводом (футляром) и подземными инженерными коммуникациями и сооружениями в местах их пересечений следует принимать с учетом требований соответствующих нормативных документов, но не менее 0,2 м.

В соответствие с СП 42-101 -2003 «Общие положения по проектированию и строительству газораспределительных систем из металлических и полиэтиленовых труб» в месте пресечения проезда и подземного трубопровода необходимо заложить защитный футляр (кожух) для трубопровода.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог  и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии со ст. 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

Организация проезда через соседний участок -Сервитут - право лиц (лиц) на определенный срок или бессрочно пользоваться чужим земельным участком или иным объектом недвижимости в пределах, ограниченных соглашением либо нормативным правовым актом, которое устанавливается в интересах собственников земельных участков, обладателей права постоянного (бессрочного) пользования, обладателей права пожизненного наследуемого владения на земельные участки, собственников иных объектов недвижимости либо в интересах государства, местного самоуправления или местного населения.

Сервитут является обременением (ограничением) прав собственника земельного участка или иного объекта недвижимости, в отношении которого сервитут установлен. В результате установления данного обременения собственнику могут быть причинены убытки.

Плата за сервитут должна быть соразмерна убыткам, которые причинены собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута.

Все вышесказанное свидетельствует о наличие возможности организации подхода и проезда к оцениваемому участку, однако несет некоторые материальные затраты и неудобства.».

Относительно бани, расположенной на спорном земельном участке, на 5 странице в таблице №1 заключения эксперта от 10.01.2024 указано:

Наличие улучшений

На земельном участке располагается баня бревенчатая, и сливной канализационный колодец, частично располагается парник. Ограждений между участками Центральная 79, 79а и 79Б нет. Баня не предполагается к продаже. Возможен разбор и перенос на другое место.

Таким образом, в экспертном заключении от 10.01.2024 не указано на невозможность реализации спорного объекта недвижимости, напротив, в целях недопущения вещно-правовых споров, экспертом установлена возможность установления сервитута и разбора или переноса бани (незарегистрированного объекта).

Наличие бани на спорном земельном участке является улучшением земельного участка, согласно экспертному заключению от 10.01.2024 (стр.5 заключения), обременение земельного участка самовольной постройкой, если выяснится, то спорное имущество является таковым, не является препятствием для реализации земельного участка; покупатель не лишен права самостоятельно принять меры по оформлению неоформленного имущества либо иным образом определить его дальнейшую судьбу.

Должником выводы изложенные в заключении эксперта от 10.01.2024 не оспорены.

Кроме того, суд кассационной инстанции, в постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 31.07.2023, указал:

«Различного рода вспомогательные строения и сооружения в домовладении, предназначенные для обслуживания жилого дома (сараи, гаражи, колодцы и т.п.), в том числе капитальные, исходя из положений статей 130, 131, 135 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) самостоятельными объектами недвижимости не являются.

В соответствии с положениями статьи 135 ГК РФ, а также принимая во внимание разъяснения, содержащегося в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 31.07.1981 № 4 «О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом личной собственности на жилой дом» сооружение хозяйственно-бытового значения, будучи расположенным в границах земельного участка потребителя, предназначено для обслуживания жилого дома и проживающих в нем лиц, ввиду чего не может иметь отличающийся от основного строения режим правового регулирования. При этом обособленное расположение названного нежилого здания не лишает его вспомогательного, служебного назначения по отношению к основному строению (жилому дому).

Принимая во внимание, что сооружения хозяйственно-бытового значения (баня, выгребная яма) расположены не в границах земельного участка потребителя, отсутствия в материалах дела доказательств обслуживания данными объектами жилого дома должника и проживающих в нем лиц, у суда не было оснований для отнесения таких сооружений к единому домовладению с жилым домом, исключенным из конкурсной массы должника.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости и сведений из публичной кадастровой карты от дорог общего пользования спорный земельный участок граничит с земельными участками с кадастровыми номерами: 16:50:350201:3299; 16:50:350201:3620; 16:50:350201:3618; 16:50:350201:3617; 16:50:350201:3619. ,16:50:350201:1235; 16:50:350201:1234. В том числе с земельным участком где расположен жилой дом, исключенный из конкурсной массы. Какие-либо постройки на спорном участке не зарегистрированы.

Спорный земельный участок имеет кадастровый номер, определенные границы, в отношении него установлены категория земель и вид разрешенного использования, что свидетельствует о том, что данное имущество является самостоятельным объектом гражданских прав.

Отсутствие самостоятельного выхода к дорогам общего пользования не является препятствием к реализации земельного участка с возможностью установления сервитута на основании статьи 274 ГК РФ».

Следовательно, судом кассационной инстанции сделан вывод о том, что спорный земельный участок, с учетом наличия на нем сооружений хозяйственно-бытового значения (бани, выгребной ямы), подлежит реализации в порядке статьи 213.25 Закона о банкротстве.

Вместе с тем, Законом о банкротстве не предусмотрено возложение обязанностей на финансового управляющего по улучшению реализуемого объекта недвижимости.

Таким образом, доводы заявителя апелляционной жалобы о невозможности реализовать спорный земельный участок опровергаются Заключением эксперта от 10.01.2024, а также выводами, изложенными в постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 31.07.2023 по данному обособленному спору.

Исходя из совокупности вышеизложенного, с учетом, представленных в материалы дела доказательств, с учетом заключения эксперта от 10.01.2024, исходя из соблюдения баланса интересов участвующих в деле о банкротстве лиц, заявление  финансового управляющего должника об утверждении положения о порядке условиях и сроках реализации имущества должника удовлетворено частично, Положение о порядке условиях и сроках реализации имущества должника утверждено в редакции, предложенной финансовым управляющим, с учетом внесения изменений.

Доводы апелляционной жалобы всесторонне изучены судебной коллегией и не нашли своего подтверждения в материалах дела и в представленных доказательствах, поскольку не опровергают выводы суда, а повторяют правовую позицию должника, изложенную при рассмотрении спора в суде первой инстанции.

Само по себе несогласие с выводами суда первой инстанции не является основанием для отмены судебного акта.

Имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом первой инстанции установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка.

При таких обстоятельствах, учитывая отсутствие нарушений, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта по статье 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционную жалобу необходимо оставить без удовлетворения, а определение суда первой инстанции оставить без изменения.

Таким образом, определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 22 февраля 2024 года по делу А65-26506/2019, в обжалуемой части, следует оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Руководствуясь ст.ст. 268-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд             

 

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 22 февраля 2024 года по делу А65-26506/2019, в обжалуемой части, оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в месячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий                                                                      Н.А. Мальцев

 

Судьи                                                                                                    Ю.А. Бондарева

 

                                                                                                                Е.А. Серова