ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-19742/2018

г. Челябинск

29 января 2019 года

Дело № А07-19027/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 28 января 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 января 2019 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Тимохина О.Б.,

судей Карпачевой М.И., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Управление комплексной застройки №3 ОАО КПД» на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.11.2018 по делу №А07-19027/2018 (судья Архиереев Н.В.).

В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью «Управление комплексной застройки №3 ОАО КПД» - ФИО2 (доверенность от 06.07.2018, паспорт).

Общество с ограниченной ответственностью «Управление комплексной застройки №3 ОАО КПД» (далее - ООО «УКЗ №3 ОАО КПД, общество, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - управление, ответчик, УЗИО) о признании недействительной сделки по изменению в одностороннем порядке размера арендной платы на земельный участок, арендуемый на основании договора аренды земельного участка от 08.10.2014 №13/Т-14, оформленной уведомлением УЗИО от 15.03.2018 №УЗ1904.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Совет городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - совет, третье лицо).

Решением суда от 21.11.2018 (резолютивная часть объявлена 15.11.2018) в удовлетворении исковых требований отказано.

С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке - в жалобе ООО «УКЗ №3 ОАО КПД (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить полностью и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; нарушение норм материального и процессуального права. Так, вывод суда о том, что исключение понижающего коэффициента из формулы расчета размера арендной платы не является увеличением размера арендной платы и изменением формулы расчета, не обоснован в связи с неверным толкованием норм права и не соответствует обстоятельствам дела, так как любое изменение размера арендной платы, с которым согласился истец путем осуществления конклюдентных действий, является изменением условий договора. Полагает, что с момента исполнения истцом обязанности по оплате арендной платы за земельный участок с учетом понижающего коэффициента, указанный размер арендной платы стал условием договора.

По мнению подателя жалобы, коэффициенты, исключенные решением совета, не являются льготами, в связи с чем, уполномоченный орган не вправе исключать их по своему усмотрению.

Истец полагает, что судом не был исследован вопрос о соответствии увеличения размера арендной платы принципам определения арендной платы, установленным в постановлении Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 №582. Так, ответчик при увеличении размера арендной платы по договору допустил нарушение принципа экономической обоснованности, принцип предсказуемости расчета арендной платы.

Также податель жалобы считает, что судом необоснованно отказано в удовлетворении ходатайства об истребовании пояснительно записки к решению совета от 14.02.2018 №19/9, чем лишил истца возможности доказать те обстоятельства, на которые он ссылается. Так, анализ, изложенный в пояснительной записке, является подтверждением необходимости и обоснованности увеличения размера арендной платы за аренду муниципального имущества.

Отзывы на апелляционную жалобу в установленном законом порядке не представлены.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в том числе публично, путем размещения сведений о месте и времени судебного разбирательства на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/ в сети «Интернет» - в судебное заседание представители ответчика и третьего лица не явились.

В соответствии со ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие ответчика и третьего лица.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, просил ее удовлетворить.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, между 08.10.2014 управлением (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №13/Т-14 (т. 1, л.д. 5-9), по условиям которого, на основании постановления Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан №3760 от 15.08.2014, протокола №1 об итогах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства территории северо-восточнее улицы Генерала Кусимова в Демском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 23.09.2014, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:000000:37331, расположенного по адресу: Демский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, территория северо-восточнее улицы Генерала Кусимова, для комплексного освоения в целях жилищного строительства, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к договору, общей площадью 1 539 793 кв.м (п. 1.1 договора).

Срок аренды устанавливается с 08.10.2014 по 08.10.2024 (общий срок проектирования и строительства 120 месяцев, в том числе на проектирование – 18 месяцев) (п. 3.1 договора).

В соответствии с п. 4.1 договора размер годовой арендной платы за участок на момент заключения договора составляет 105 022 148 руб. 21 коп.

Согласно п. 4.2 договора размер арендной платы исчисляется путем умножения ставки арендной платы за землю (установленной соответствующим решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан) на кадастровую стоимость арендуемого земельного участка и часть (долю) земельного участка. Занятого объектом (объектом недвижимости или временным объектом), принадлежащим арендатору, определяемую с учетом долей в праве собственности на объект (объект недвижимости или временный объект) или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Пунктом 4.5 договора стороны предусмотрели, что размер арендной платы может пересматриваться не чаще одного раза в год арендодателем в одностороннем порядке без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в договор в случаях изменения градостроительных требований использования земельного участка (а также изменений ставок арендной платы) с уведомлением арендаторов в официальных средствах массовой информации органа местного самоуправления городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

В силу п. 6.2 договора при изменении условий, предусмотренных п. 4.5 договора, арендодатель уведомляет о них арендатора в средствах массовой информации.

По акту приема-передачи от 08.10.2014 земельный участок передан арендатору (т. 1, л.д. 12).

Управление 15.03.2018 направило в адрес истца уведомление №УЗ1904, в котором сослалось на принятое советом решение от 14.02.2018 №19/9 «О внесении изменений в решение Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 03.12.2007 №30/7 «Об арендной плате за землю в городском округе город Уфа Республики Башкортостан» в части исключения п. 12.2-12.4 данного решения» (далее - Решение №19/9) и приложило расчет арендной платы за период с 14.02.2018 по 31.12.2018, в котором отсутствует ранее применяемый понижающий коэффициент (т. 1, л.д. 18).

Истец, получив и рассмотрев уведомление, полагая, что действия по одностороннему увеличению размера арендной платы за земельный участок являются незаконными и необоснованными, обратился в суд с настоящим заявлением.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что обществом не представлено доказательств с достоверностью подтверждающих нарушение его прав и законных интересов.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном ст. 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В соответствии с п. 1 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу п. 2 ст. 166 ГК РФ, требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

На основании ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии с п. 4, 12 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) размер арендной платы определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Из материалов дела следует, что между сторонами подписан договор аренды земельного участка №13/Т-14 от 08.10.2014, согласно которому обществу передан земельный участок, из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:000000:37331, расположенного по адресу: Демский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, территория северо-восточнее улицы Генерала Кусимова, для комплексного освоения в целях жилищного строительства, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к договору, общей площадью 1 539 793 кв.м.

Действительность и заключенность договора аренды истцом и ответчиком не оспаривались (ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ).

В соответствии с подп. 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.

В силу п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

На основании п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В силу п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается  органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

В соответствии с п. 1.2 постановления Правительства Республики Башкортостан от 22.12.2009 №480 «Об определении размера арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земли, государственная собственность на которую не разграничена» (далее - Постановление №480), размер арендной платы в расчете на год определяется следующим способом: а) на основании кадастровой стоимости земельных участков, рассчитываемой по формуле: АП=Ксу х Сап х (S1/S), где АП - размер арендной платы; Ксу - кадастровая стоимость земельного участка; Сап - ставка арендной платы в процентах от кадастровой стоимости земельного участка; S - площадь земельного участка; S1 - площадь земельного участка к оплате.

Постановлением №480 установлено, что размер арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земли, государственная собственность на которые не разграничена, определяется исходя из кадастровой стоимости земельных участков.

Органы местного самоуправления вправе устанавливать ставки арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена, с учетом скорректированных (путем добавления либо исключения) видов разрешенного использования земельных участков в пределах интервалов ставок арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена, полномочия по распоряжению которыми в соответствии с законодательством осуществляются органами местного самоуправления, позволяющие не допустить снижение поступлений доходов по арендной плате за земельные участки в бюджет Республики Башкортостан и местные бюджеты по сравнению с предыдущим годом.

Также Постановлением №480 установлены условия изменения арендной платы за землю: п. 2.1 - что размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, предусмотренном правилами определения размера и внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земли, государственная собственность на которые не разграничена.

Решением Совета №19/9 исключены п. 12.2-12.4, устанавливающие по договорам аренды земельных участков, право распоряжения которыми принадлежит органам местного самоуправления, с 01.01.2007 по результатам торгов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков для комплексного освоения в целях жилищного строительства при расчете арендной платы за землю за период с 01.01.2008 применяется понижающий коэффициент 0,1 за исключением случаев, предусмотренных абзацем 2 п. 17 настоящего решения.

Также арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает, что по условиям договора размер арендной платы исчисляется путем умножения ставки арендной платы за землю (установленной соответствующим решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан) на кадастровую стоимость арендуемого земельного участка и часть (долю) земельного участка, занятого объектом (объектом недвижимости или временным объектом), принадлежащим арендатору, определяемую с учетом долей в праве собственности на объект (объект недвижимости или временный объект) или сложившегося порядка пользования земельным участком (п. 4.2 договора).

Из материалов дела усматривается, что размер арендной платы в 2014 году составил 105 022 148 руб. 21 коп. без применения понижающего коэффициента (т. 2, л.д 13), в 2015 году - 3 762 218 руб. 74 коп. с применением понижающего коэффициента (т. 2, л. д. 5), в 2016 году - 4 030 948 руб. 64 коп. с применением понижающего коэффициента (т. 2, л.д. 4), в 2017 году - 4 030 948 руб. 64 коп. с применением понижающего коэффициента (т. 2, л.д. 3).

Таким образом, арбитражный суд апелляционной инстанции соглашается с выводами арбитражного суда первой инстанции, что методика расчета арендной платы установлена и утверждена надлежащим образом, формула расчета не изменилась, ставки не поменялись. Отмена понижающего коэффициента не может рассматриваться как увеличение арендной платы. Понижающий коэффициент имел характер временной льготы, которая уполномоченным на то органом была отменена.

Кроме того, в силу п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Высший Арбитражный суд Российской Федерации разъяснил в п. 21 постановления Пленума от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды» что в силу п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества). Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (ст. 310 ГК РФ), то по смыслу п. 3 ст. 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

Такая же правовая позиция отражена в п. 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», согласно которой при применении п. 3 ст. 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.

Относительно довода апелляционной жалобы о необоснованности отказа в удовлетворении ходатайства об истребовании доказательств по делу, арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

Согласно п. 4 ст. 66 АПК РФ арбитражный суд вправе истребовать доказательство от лица, у которого оно находится, по ходатайству лица, участвующего в деле и не имеющего возможности самостоятельно получить это доказательство.

При этом суд учитывает, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, могут быть установлены этим доказательством. Арбитражный суд также вправе отказать в удовлетворении такого ходатайства, если сочтет, что оно не относится к делу. Отказ суда в истребовании дополнительных доказательств не является процессуальным нарушением.

Суд первой инстанции рассмотрел и обоснованно отклонил ходатайство истца об истребовании пояснительной записки к Решению №19/9, поскольку истребуемые доказательства не относятся к установлению обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения данного дела. В связи с этим отказ в удовлетворении ходатайства соответствует положениям ч. 1 ст. 67 АПК РФ и не может быть расценен как нарушающий установленный ст. 8 АПК РФ принцип равноправия сторон при осуществлении судопроизводства в арбитражном суде.

Оценка названной пояснительной записки в данном случае не могла повлиять на результат разрешения спора, поскольку имеющиеся в материалах дела доказательства являются достаточными для правильного и всестороннего рассмотрения дела по существу.

В силу изложенного доводы апелляционной жалобы основаны на неверном толковании норм закона и не опровергают выводы арбитражного суда первой инстанции, а потому не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, не установлено.

При указанных обстоятельствах апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.11.2018 по делу № А07-19027/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Управление комплексной застройки №3 ОАО КПД» - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

О.Б. Тимохин

Судьи:

М.И. Карпачева

И.Ю. Соколова