АРБИТРАЖНЫЙ СУД

НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

 

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А43-4239/2018

г. Нижний Новгород                                                           30 мая 2022 года

Арбитражный суд Нижегородской области в составе:

судьи Боровикова Сергея Александровича (шифр дела 52-77),

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в судебном заседании дело 

по иску ООО «УК «Наш Дзержинский Дом» (ОГРН 

<

***>)

к ответчику: ООО «Арком Девелопмент» (ОГРН 

<

***>)

при участии представителей:

от истца – ФИО2

от ответчика – ФИО3,

УСТАНОВИЛ:

ООО «УК «Наш Дзержинский Дом» обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с исковым заявлением о взыскании с ООО «Арком Девелопмент» 724 601,43 руб. задолженности за период с января 2015 года по октябрь 2017 года, 335 661,82 руб. пени с 11.02.2015 по 05.04.2020.

Решением Арбитражного суда Нижегородской области от 10.12.2020 в иске отказано.

Постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 19.04.2021 решение суда первой инстанции отменено, иск удовлетворен.

Постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 09.09.2021 вышеуказанные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение. При этом суд кассационной инстанции указал, что при новом рассмотрении дела следует исследовать подключение ответчика к тепловым сетям, находящимся на балансе истца; изучить вопрос о фактическом размере расходов истца на содержание участка тепловой сети и доли расходов, которая может быть отнесена на ответчика; установить размер этой платы с учетом разумного баланса между сторонами в вопросе распределения расходов на содержание имущества, и принять законный и обоснованный судебный акт.

При новом рассмотрении дела истец уточнил исковые требования, согласно которым просит взыскать с ответчика 1 886 267,71 руб. задолженности за услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома, оказанные в период с 08.02.2015 по 30.11.2021, 766 928,56 руб. пени за период просрочки оплаты с 11.03.2015 по 05.04.2020, с 12.01.2021 по 31.03.2022 и далее с 01.10.2022 по день оплаты задолженности.

Ответчик с иском не согласен, заявил ходатайство о снижении пени по правилам статьи 333 ГК РФ.

Повторно изучив материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

ООО «УК «Наш Дзержинский Дом» является управляющей организацией по обслуживанию многоквартирного дома, расположенного по адресу: по адресу: 

<

...>.

ООО «Арком Девелопмент» является собственником нежилого пристроенного здания, площадью 1156,3, кв.м., расположенного по тому же адресу, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 24.09.2009 (т. 1 л.д. 39).

Согласно расчету истца у ответчика образовалась задолженность за услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома, оказанные в период с 08.02.2015 по 30.11.2021, в сумме 1 886 267,71 руб.

Наличие указанной задолженности явилось основанием для обращения истца с иском в арбитражный суд о её взыскании.

Рассмотрев материалы дела, суд принял решение исходя из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ и пункту 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.

На основании статьи 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (статья 249 ГК РФ).

Согласно аналогичной норме, изложенной в пункте 1 статьи 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

В предмет настоящего иска в том числе входит исследование принадлежности названного объекта недвижимости ответчика к многоквартирному дому.

Согласно Приказу Минземстроя РФ от 04.08.1998 № 37 (ред. от 04.09.2000) "Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации" признаками единства здания служат:

- фундамент и общая стена с сообщением между частями, независимо от назначения последних и их материала;

- при отсутствии сообщения между частями одного здания признаком единства может служить общее назначение здания, однородность материала стен, общие лестничные клетки, единое архитектурное решение.

В соответствии с Общероссийским классификатором основных фондов "ОК 013-2014 (СНС 2008)" (принят и введен в действие Приказом Росстандарта от 12.12.2014 N 2018-ст) если здания примыкают друг к другу и имеют общую стену, но каждое из них представляет собой самостоятельное конструктивное целое, они считаются отдельными объектами.

Согласно письма ГП НО «Нижтехинвентаризация» от 25.01.2017 № 112 принадлежащее ответчику нежилое пристроенное здание является обособленным объектом капитального строительства (т. 1 л.д. 42).

Из письма ГП НО «Нижтехинвентаризация» от 03.12.2020 № 113-к также следует, что принадлежащее ответчику нежилое пристроенное здание не располагается на земельном участке под МКД (52:21:0000110:199), а располагается на землях, находящихся в государственной и муниципальной собственности (52:21:0000110:1227).

Определением от 19.08.20120 суд по ходатайству ответчика назначил по делу судебную экспертизу, проведение которой поручил эксперту ООО «Волго-окская экспертная компания» ФИО4

На разрешение эксперта суд поставил следующие вопросы:

- является ли нежилое пристроенное здание, общей площадью 1156,3 кв.м. (кадастровый номер 52:21:00 00 00:000:09812:А1), расположенное по адресу: 

<

...>, частью многоквартирного дома, расположенного по тому же адресу? 

- связаны ли нежилое здание и многоквартирный дом технически, имеются ли у них общие инженерные коммуникации, общий фундамент, общая стена? 

- может ли нежилое здание существовать отдельно от многоквартирного дома?  если – да, то с какого времени?

В экспертном заключении № 33СТЭ-20 от 11.09.2020 (т. 2 л.д. 154) эксперт ФИО4 сделал следующие выводы: 

1) нежилое пристроенное здание литер А1, общей площадью 1156,3 кв.м. (кадастровый номер 52:21:00 00 00:000:09812:А1), расположенное по адресу: 

<

...>, является отдельным, конструктивно независимым строением по отношению к многоквартирному дому № 10 (не является частью дома); 

2) нежилое здание литер А1 и многоквартирный дом технически связаны, имеют общие инженерные коммуникации (система отопления);

3) на момент экспертного осмотра нежилое здание литер А не может существовать отдельно от многоквартирного дома. Возможность отдельной технической эксплуатации пристроенного нежилого строения литер А1 независимо от основного строения (многоквартирного жилого дома) имеется, но при условии выполнения обособленного отопления.

Судом установлено, что у ответчика заключены самостоятельные договоры с ресурсоснабжающими организациями в отношении названного здания с соответствующим разграничением балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности сторон (договор теплоснабжения № НФ-70-Г-975 от 01.10.2015 с ПАО «Т Плюс», договор энергоснабжения № 2541000 от 17.04.2009 с ПАО «ТНС энерго НН», договор № 0319 от 15.06.2009 водоснабжения и водоотведения с ОАО «Дзержинсий водоканал», договор № 6/391 от 04.09.2009 на вывоз ТБО с ООО «Ремондис-Дзержинск»).

В постановлении Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 09.09.2021 суд кассационной инстанции указал на необходимость исследовать подключение ответчика к тепловым сетям, находящимся на балансе истца; изучить вопрос о фактическом размере расходов истца на содержание участка тепловой сети и доли расходов, которая может быть отнесена на ответчика; установить размер этой платы с учетом разумного баланса между сторонами в вопросе распределения расходов на содержание имущества, и принять законный и обоснованный судебный акт.

Судом установлено, что теплоснабжение здания ответчика осуществляется на основании договора от 01.10.2015, заключенного с ПАО "Т Плюс" (т. 1 л.д. 47-54). Границы тепловых сетей указаны в акте разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности (т. 1 л.д. 55). Тепловая энергия от ПАО "Т Плюс" первоначально поступает в сети МКД, а затем в здание ответчика (т. 3 л.д. 12-15).

Холодное водоснабжение здание ответчика осуществляется на основании договора от 01.07.2017, заключенного с ОАО "ДВК". Границы сетей ХВС указаны в акте о разграничении балансовой принадлежности (т. 1 л.д. 76) и акте о разграничении эксплуатационной ответственности (т. 1 л.д. 77). Холодное водоснабжение здания ответчика начиная с 01.07.2017 осуществляется независимо от сетей МКД (до указанной даты – через сети МКД).

Горячее водоснабжение и газоснабжение в здании отсутствует, канализация имеет индивидуальный выпуск, вентиляция и электроснабжение – независимые от МКД (т. 1 л.д. 148, 151).

Оценив по правилам статьи 71 АПК РФ все представленные в дело доказательства, суд пришел к выводу о том, что здание ответчика не является частью спорного многоквартирного дома, а является обособленным объектом недвижимости. 

Вместе с тем, здание ответчика имеет подключение к внутридомовым сетям, посредством которых получает соответствующей ресурс. Так, до 01.07.2017 здание ответчика потребляло холодную воду и тепловую энергию на отопление посредством внутридомовых сетей, а начиная с 01.07.2017 – только тепловую энергию на отопление.

На основании пункта 1 статьи 290 ГК РФ и пункта 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.

Согласно Правилам N 491 в состав общего имущества включаются в числе перечисленных в пункте 2 иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (подпункт "ж" пункта 2), внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов (пункт 7).

По смыслу данных норм названные объекты предназначены для обслуживания одного дома.

Конструктивной особенностью многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

...>, является то, что к внутридомовым сетям холодного водоснабжения и отопления было присоединено соседнее нежилое здание, площадью 1156,3, кв.м., принадлежащее ответчику. 

Между тем внутридомовые сети отнесены к общему имуществу многоквартирного дома № 10 с возложением на собственников помещений данного дома бремени содержания этого имущества и контроля за его исправной работой.

В рассматриваемом случае управляющая организация ООО «УК «Наш Дзержинский Дом» не является ресурсоснабжающей организацией по отношению к ответчику. Управляющая организация фактически несет расходы на содержание и обслуживание общего имущества МКД.

Освобождение ответчика от несения расходов на содержание внутридомовых сетей холодного водоснабжения и отопления приведет к необоснованному (излишнему) возложению этих расходов исключительно на собственников помещений МКД и отстранению ответчика от участия в данных расходах, который извлекает выгоду от фактического пользования общедомовым имуществом, что является недопустимым. Аналогичная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда РФ от 19.08.2021 N 304-ЭС21-5670.

При таких обстоятельствах суд пришел к выводу о наличии у ответчика обязанности по компенсации расходов на содержание и техническое обслуживание  внутридомовых сетей холодного водоснабжения и отопления.

Указанные расходы формируются исходя из предусмотренных статьей 156 ЖК РФ общих требований к содержанию общего имущества в состоянии, обеспечивающем постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами N 354, а также расходов, понесенных в связи с устранением повреждений и ремонтом коммуникаций. 

По предложению суда истец представил альтернативный расчет задолженности на сумму 320 785,88 руб., предусматривающий выделение из платы на содержание и текущий ремонт общего имущества МКД расходов на содержание и обслуживание внутридомовых сетей, задействованных в процессе энергоснабжения здания ответчика. Ответчик с данным расчетом согласился.

При таких обстоятельствах требование о взыскании задолженности подлежит частичному удовлетворению в сумме 320 785,88 руб.

На основании пункта 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определенной законом (законной неустойки), независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон (пункт 1 статьи 332 ГК РФ).

Поскольку ответчик является потребителем услуг управляющей организации в части  содержания и обслуживания внутридомовых сетей, задействованных в процессе энергоснабжения его здания, то на него распространяются требования об оплате, предусмотренные пунктами 1 и 14 статьи 155 ЖК РФ.

В связи с частичным удовлетворением требования о взыскании задолженности, требование о взыскании неустойки также подлежит частичному удовлетворению на сумму 142 775,45 руб. Оснований для снижения неустойки по ходатайству ответчика по правилам статьи 333 ГК РФ судом не установлено.

В порядке статей 106, 110 АПК РФ расходы по оплате судебной экспертизы и государственной пошлины относятся на стороны пропорционально размеру удовлетворенных требований (удовлетворено - 17,48%, отказано - 82,52%). 

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

взыскать с ООО «Арком Девелопмент» (ОГРН 

<

***>) в пользу ООО «УК «Наш Дзержинский Дом» (ОГРН 

<

***>) 320785,88 руб. задолженности, 142775,45 руб. неустойки, неустойку с 01.10.2022 по день фактической оплаты задолженности из расчета одной стотридцатой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, 6336 руб. расходов по оплате государственной пошлины. В остальной части иска отказать. 

Возвратить на основании настоящего судебного акта ООО «УК «Наш Дзержинский Дом» (ОГРН 

<

***>) из федерального бюджета 3582 руб. государственной пошлины, оплаченной по платежному поручению № 413 от 27.05.2022.

Взыскать с ООО «УК «Наш Дзержинский Дом» (ОГРН 

<

***>) в пользу ООО «Арком Девелопмент» (ОГРН 

<

***>) 34658,40 руб. расходов по оплате судебной экспертизы. 

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия. 

 

Судья С.А. Боровиков