﻿АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень	Дело № А27-22130/2018

Резолютивная часть постановления объявлена  23 июля 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме  24 июля 2019 года.

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего судьи			Шуйской С.И.,

судей							        Севастьяновой М.А.,

								        Тихомирова В.В.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества «Сервис Плюс» (ответчика) на решение от 11.03.2019 Арбитражного суда Кемеровской области (судья Драпезо В.Я.)                                 и постановление от 20.05.2019 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Киреева О.Ю., Афанасьева Е.В., Павлова Ю.И.) по делу                                 № А27-22130/2018 по исковому заявлению межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кемеровской и Томской областях (650000, Кемеровская обл.. г. Кемерово, ул. Ноградская, д. 5, ИНН 4205199592,                 ОГРН 1104205007840) к закрытому акционерному обществу «Сервис Плюс» (650055, Кемеровская обл., г. Кемерово, ул. Пролетарская, д. 24,                          ИНН 4205074339, ОГРН 1044205064551) о взыскании задолженности по арендной плате.

Суд установил:

межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кемеровской и Томской областях (далее – МТУ Росимущества) обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу «Сервис Плюс» (далее – ЗАО «Сервис Плюс») о взыскании                                      1 336 192 руб. 78 коп. задолженности по арендной плате.

Исковые требования со ссылкой на статью 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 (далее – Правила № 582), мотивированы тем, что арендатором после изменения способа расчета арендной платы, а также порядка, условий и сроков ее внесения не предпринято мер  по оплате арендной платы.

Решением от 11.03.2019 Арбитражного суда Кемеровской области, оставленным без изменения постановлением от 20.05.2019 Седьмого арбитражного апелляционного суда, заявленные требования удовлетворены.

В кассационной жалобе ЗАО «Сервис Плюс» просит отменить вынесенные судебные акты и принять новый судебный акт об отказе в иске.

В обоснование жалобы заявитель указывает, что судами неправильно оценены отчет оценщика, решение суда Центрального района г. Кемерово от 18.12.2018 по делу № 2-50572/2018 и неправильно применен Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности); суды сделали неправильный вывод относительно соблюдения истцом досудебного порядка; арендная плата может быть изменена только по соглашению сторон.

Отзыв на кассационную жалобу МТУ Росимущества в установленном законом порядке не представило.

МТУ Росимущества, ЗАО «Сервис Плюс» о времени и месте судебного заседания извещены, однако своих представителей не направили, в связи с чем кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как установлено судами и следует из материалов дела, в соответствии с заключенным между Пригородным лесхозом (арендодателем) и ЗАО «Сервис Плюс» (арендатором) договором от 31.12.2004  № 2 аренды участка лесного фонда (далее – договор аренды) арендодатель передал в пользование арендатора на 49 лет участок лесного фонда, площадью 28,4 га, из лесных земель, с кадастровым номером 42:04:0213005:0023, расположенный по адресу: Кемеровской район, с. Елыкаево, Пригородный Лесхоз, Елыкаевское лесничество, квартал № 31.

По условиям пункта 2.1 договора аренды размер ежегодного арендного платежа, выплачиваемого арендатором, в порядке, установленном законодательством, составляет 23 572 руб., согласно прилагаемому к договору расчету. Арендная плата может быть изменена по соглашению сторон.

Распоряжением коллегии администрации Кемеровской области                      от 23.12.2008 № 346-р «О включении земельных участков в границы населенного пункта» земельный участок с кадастровым номером 42:04:0213005:0023 из состава земель лесного фонда переведен в земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки.

После того, как указанный выше земельный участок был переведен из состава земель лесного фонда в состав земель населенных пунктов,  распоряжением управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кемеровской (далее – ТУ Росимущества) от 20.03.2009 № 7-2/125, распоряжением коллегии администрации Кемеровской области от 23.12.08 № 1346-р «О включении земельных участков в границы населенного пункта», распоряжениями администрации Елыкаевской сельской территории от 12.03.09 № 29-р «О присвоении адреса» и от 12.03.2009 № 30-р «О присвоении адреса» был произведен его раздел на следующие земельные участки:

- земельный участок из земель населенных пунктов, с разрешенным использованием: для размещения домов индивидуальной жилой застройки, площадью 266 439 м², с кадастровым номером 42:04:0213005:48;                         

- земельный участок из земель населенных пунктов, с разрешенным использованием: для размещения домов индивидуальной жилой застройки, площадью 17 563 м², с кадастровым номером 42:04:0213005:47, расположенные по адресу: Кемеровская область, Кемеровский район, с. Силино.

Право собственности Российской Федерации на указанные земельные участки, в том числе на земельный участок с кадастровым номером 42:04:0213005:48, зарегистрировано 23.03.2009 за регистрационным номером 42-42-01/064/2009-196.

В связи со сменой категории земельных участков ТУ Росимущества и ЗАО «Сервис Плюс» 23.03.2009 подписали дополнительное соглашение к договору аренды о замене лица на стороне арендодателя, изменении категории и вида разрешенного использования земельных участков с кадастровым номером 42:04:0213005:48 и с кадастровым номером 42:04:0213005:47, расположенных по адресу: Кемеровская область, Кемеровский район,   с. Силино.

Распоряжением от 22.07.2009 № 4-2/477 «Об образовании земельных участков» ТУ Росимущества произведен раздел земельного участка с кадастровым номером 42:04:0213005:47 на следующие земельные участки:

- земельный участок с кадастровым номером 42:04:0213005:66, площадью 5 587 м², расположенный по адресу: Кемеровская область, р-н Кемеровский, с. Силино,  категории земель: земли населенных пунктов, разрешенным использованием: для размещения домов индивидуальной жилой застройки;

- земельный участок с кадастровым номером 42:04:0213005:65, площадью 5 577 м², расположенный по адресу: Кемеровская область, р-н Кемеровский, с. Силино, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенным использованием: для размещения домов индивидуальной жилой застройки;

- земельный участок с кадастровым номером 42:04:0213005:64, площадью 6 399 м², расположенный по адресу: Кемеровская область, р-н Кемеровский, с. Силино, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенным использованием: для размещения домов индивидуальной жилой застройки.

Поскольку земельные участки с кадастровыми номерами 42:04:0213005:66, 42:04:0213005:65, 42:04:0213005:64б были проданы,                                МТУ Росимущества подписало с ЗАО «Сервис Плюс» дополнительное соглашение от 18.04.2017 № 3  к договору аренды об исключении из договора аренды земельных участков с кадастровыми номерами 42:04:0213005:66, 42:04:0213005:65, 42:04:0213005:64.

Дополнительным соглашением № 3 в пункт 2.1 договора аренды добавлены слова «Размер арендной платы с 19.12.2009 составляет                      22 114 руб. 44 коп.», а также в договор введен пункт 2.4, в котором сторонами определено, что арендная плата вносится арендатором ежеквартально, в срок до 15-го числа второго месяца текущего квартала, путем перечисления на оговоренный в нем счет.

Пунктом 5 дополнительного соглашения предусмотрено, что расчет арендной платы определен в приложении № 1, являющемся неотъемлемой частью дополнительного соглашения, а именно по формуле А=S٭830, где А – арендная плата, S – площадь земельного участка, 830 – стоимость 1 га участка лесного фонда, используемого для создания лекарственных плантаций (основание: Закон Кемеровской области  от 14.07.2004 № 42-ОЗ).

Таким образом, ЗАО «Сервис Плюс» является арендатором земельного участка с кадастровым номером 42:04:0213005:48.

Полагая, что с момента перевода земельного участка в категорию «земли населенных пунктов» арендная плата должна исчисляться на основании Правил № 582, по рыночной цене, истец в целях определения размера арендной платы за пользование ответчиком земельным участком с кадастровым номером 42:04:0213005:48, исходя из рыночной цены, обратился к обществу с ограниченной ответственностью  «Инвест», подготовившему отчет от 30.10.2017 № 17-270-97 «Об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы земельного участка» (далее – отчет независимого оценщика № 17-270-97), согласно которому рыночная стоимость годовой арендной платы данного земельного участка по состоянию на 30.10.2017 составляет 2 694 500 руб.

На основании указанного отчета МТУ Росимущество составило дополнительное соглашение от 23.03.2018 № 4 к договору аренды                     об изменении размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земельный участок и письмом от 29.03.2018                            № 4-6-03/790 направило его на подпись арендатору (обществу).

Несмотря на то, что письмо было получено ЗАО «Сервис Плюс», подписанное им дополнительное соглашение от 23.03.2018 № 4 в адрес МТУ Росимущества не возвращалось.

В то же время платежными поручениями от 14.02.2018 № 16, от 14.05.2018 № 147 ЗАО «Сервис Плюс» уплатило арендную плату в размере                                    11 057 руб. 22 коп.

Ввиду того, что у арендатора за 2018 год образовался долг по арендной плате, рассчитанной истцом в соответствии с Правилами № 582, арендодателем ЗАО «Сервис Плюс» была направлена претензия от 13.07.2018 № 4-6-07/459 с требованием о его погашении.

Невыполнение ответчиком требований МТУ Росимущества послужило основанием для предъявления им в суд настоящего иска, который был удовлетворен как обоснованный.

Выводы судов отвечают установленным по делу фактическим обстоятельствам и применимому к спорным правоотношениям законодательству.

Согласно пункту 7 статьи 1 и пункту 1 статьи 65 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является принцип платности использования земли.

Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

В соответствии со статьей 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре» разъяснено, что если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее – регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Следовательно, регулируемая арендная плата не требует, как верно отмечено судами, заключения сторонами соглашения об изменении размера арендной платы.

В подпункте 1 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ закреплено, что если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности.

Порядок определения размера арендной платы, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, определены в Правилах № 582, согласно пункту 2 которых размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, в расчете на год определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника, если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов: а) на основании кадастровой стоимости земельных участков; б) по результатам торгов, проводимых в форме аукциона; в) в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации; г) на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Статьей 8 Закона об оценочной стоимости установлено, что при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, в целях их передачи в аренду, проведение оценки объектов оценки является обязательным.

Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Закона об оценочной деятельности).

При этом, как указано в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82-87 АПК РФ)

Проанализировав материалы дела, суды пришли  к выводу о том, что стороны договора аренды при определении порядка расчета арендной платы руководствовались ее нормативным регулированием на основании нормативного акта субъекта Российской Федерации – Закона Кемеровской области от 14.07.2004 № 42-ОЗ, поскольку согласно приложению 2 к договору аренды расчет ежегодной арендной платы за пользование участком лесного фонда для создания лекарственных плантаций (побочное пользование) производится с учетом категории земельного участка и категории группы лесов, расположенных на участке, а также стоимости 1 га участка лесного фонда, используемого для создания лекарственных плантаций.

Так как договор аренды содержит ссылку на нормативное регулирование размера арендной платы в соответствии с лесным законодательством Российской Федерации; после перевода земельного участка с кадастровым номером 42:04:0213005:0023 из земель лесного фонда в земли населенных пунктов, раздела данного земельного участка, в том числе и на земельный участок с кадастровым номером 42:04:0213005:48, имело место изменение категории переданных ЗАО «Сервис Плюс» по договору аренды земельных участков с «земли лесного фонда» на «земли населенных пунктов», суды сочли, что изменился лишь порядок нормативного определения размера арендной платы, предусматривающий расчет арендной платы на основании рыночной стоимости права аренды, подтвержденный истцом отчетом независимого оценщика № 17-270-97.

Отклоняя довод заявителя о несогласии с данным отчетом, суды обоснованно указали, что им не доказана недостоверность отчета, который соответствует статье 11 Закона об оценочной деятельности.

Считая неправильной оценку названного отчета, ответчик не указал нормы права, которым эта оценка противоречит.

Ссылка ЗАО «Сервис Плюс» на отчет  общества с ограниченной ответственностью «Губернские оценщики» от 11.07.2018 № 01-07-18/а «Об определения рыночной стоимости размера арендной платы за 1 год аренды земельного участка» судами не принята во внимание с учетом того, что отчет основан на данных, которые существенно влияют на достоверность этого отчета относительно величины рыночной стоимости размера арендной платы.

Кроме того, ЗАО «Сервис Плюс» не заявляло в суде первой инстанции о проведении судебной экспертизы.

 Оценивая решение суда Центрального района г. Кемерово от 18.12.2018 по делу № 2-50572/2018, по которому оспаривался отчет от 11.07.2018 № 01-07-18/а, суды установили, что в нем не содержится выводов об обстоятельствах, к числу которых судебная практика относит наличие или отсутствие тех или иных деяний или событий, имеющих отношение к лицам, участвующим в деле, а содержится лишь вывод об отсутствии доказательств, подтверждающих, что цена, указанная  в оспариваемом отчете в размере                     498 102 руб. в год, является завышенной, то есть в указанном решении суда содержится оценочное суждение, не равнозначное установлению обстоятельства, имеющего отношение к лицам, участвующим в настоящем деле.

Что касается довода о несоблюдении претензионного порядка урегулирования спора, то суды признали его несостоятельным, указав, что поскольку при установлении размера нормативно регулируемой арендной платы по договору аренды истцом был соблюден установленный законом порядок уведомления арендатора о порядке изменения арендной платы, что исключает необходимость заявления МТУ Росимущества отдельного иска об изменении условий действующего договора аренды и соблюдения предусмотренного указанным договором досудебного порядка рассмотрения спора, отличного от установленного законодательством Российской Федерации.

При таких обстоятельствах заявленные требования удовлетворены правомерно.

Доводы подателя жалобы направлены на переоценку выводов судов первой и апелляционной инстанций относительно установленных ими обстоятельств и исследованных доказательств, что в силу положений главы 35 АПК РФ не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

Принимая во внимание, что судами первой и апелляционной инстанций не допущено неправильного применения норм материального и нарушений норм процессуального права (статья 288 АПК РФ), обжалуемые судебные акты не подлежат отмене, а кассационная жалоба – удовлетворению.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 11.03.2019 Арбитражного суда Кемеровской области                             и постановление от 20.05.2019 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А27-22130/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья					       С.И. Шуйская

Судьи									               М.А. Севастьянова

										               В.В. Тихомиров