ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-4190/2019

г. Челябинск

22 апреля 2019 года

Дело № А07-12412/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 17 апреля 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 апреля 2019 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,

судей Богдановской Г.Н., Карпачевой М.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 07.02.2019 по делу № А07-12412/2018 (судья Напольская Н.Е.).

Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – истец, управление) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Строймастер» (далее – ответчик, ООО «Строймастер») о взыскании суммы неосновательного обогащения за период с 11.03.2015 по 16.09.2018 в размере 606 921 руб. 07 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 11.09.2015 по 23.11.2018 в размере 30 282 руб. 28 коп., а также о расторжении договора аренды и обязании возвратить земельный участок по акту приема-передачи (с учетом уточнений принятых в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Администрация ГО г. Уфа РБ, Главное управление архитектуры и градостроительства Администрации ГО г. Уфа. 

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 07.02.2019 (резолютивная часть объявлена 30.01.2019) в удовлетворении исковых требований отказано.

Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан не согласилось с вынесенным решением и обратилось в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт. По мнению подателя апелляционной жалобы, арбитражным судом первой инстанции при принятии судебного акта допущено неправильное применение норм материального и процессуального права, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела. В частности апеллянт полагает, что арендодатель вправе требовать внесение арендных платежей за весь срок пользования арендованным имуществом до момента передачи земельного участка по акту приема-передачи. Управление не создавало препятствий в отношении пользования спорным имуществом. Апеллянт полагает, что положения части 3 статьи 69 АПК РФ, в отношении апелляционного определения от 25.06.2018 №33-11762/2018 не применяются, поскольку выводы суда опровергаются материалами дела. Таким образом, требования по взысканию арендой платы является правомерным.

В представленном отзыве на апелляционную жалобу общество просит оставить решение арбитражного суда первой инстанции без изменения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично путем размещения указанной информации на официальном сайте в сети Интернет; в судебное заседание представители лиц, участвующих в деле, не явились. 

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей участвующих в деле лиц.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из имеющихся в деле доказательств, 18.03.2015 на основании постановления Администрации городского округа г. Уфа РБ №718 от 11.03.2015 между Управлением по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Строймастер» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 80-15, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:010829:317 общей площадью 1654 кв. м, расположенного по адресу: г. Уфа, Кировский район, ул. Рабкоров, для проектирования и строительства административно-торгового здания (т. 1, л.д. 8 - 11). 

Согласно пункту 3.1 договора срок аренды устанавливается с 11.03.2015 по 11.03.2018. 

В соответствии со статьей 425 ГК РФ стороны установили, что условия договора применяются к отношениям, возникшим между сторонами с 11.03.2015. 

Земельный участок передан по акту приёма передачи 18.03.2015 (т. 1, л.д. 15). 

Договор зарегистрирован в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии 26.03.2015. 

Условия оплаты, порядок и размер оплаты предусмотрены пунктами 4.1-4.9 договора. 

Согласно пункту 4.7 договора арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед, но не позднее десятого числа текущего месяца. 

В соответствии с пунктом 4.8 неиспользование арендатором участка не является основанием для невнесения арендной платы. 

Расторжение или прекращение договора не освобождает арендатора от исполнения обязательств по погашению задолженности по арендной плате и неустойки (пункт 6.4 договора). 

В качестве соблюдения досудебного порядка урегулирования спора истцом приложено предупреждение о необходимости погашения задолженности и предложение о расторжении договора аренды (т. 1, л.д. 19- 20).

Оставление претензии без исполнения явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленные требований суд первой инстанции пришел к выводу, что истцом не представлены доказательства, свидетельствующие о том, что ответчик неосновательно обогатился за счет истца. Кроме того учитывая факт возврата земельного участка арендатором арендодателю, суд не усматривает оснований для удовлетворения исковых требований Управления в части расторжения договора аренды и обязаннии ответчика вернуть истцу земельный участок. 

Выводы арбитражного суда первой инстанции являются правильными, соответствуют фактическим обстоятельствам и оснований для переоценки данных выводов суд апелляционной инстанции не находит.

В соответствии со статьей 307 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в ГК РФ. 

Статья 309 ГК РФ предусматривает обязанность надлежащего исполнения обязательства в соответствии с его условиями и требованиями закона. Как установлено статьей 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статей 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации стороны пользуются равными правами на предоставление доказательств и несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в том числе представления доказательств обоснованности и законности своих требований и возражений.

Проанализировав характер спорных правоотношений, исходя из содержания прав и обязанностей сторон по договору № 80-15 от 18.03.2015, суд первой инстанции правильно квалифицировал их как правоотношения по договору аренды, регулируемые главой 34 ГК РФ.

На основании пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в пункта 4 статьи 27 того же Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3 статьи 607 ГК РФ).

Существенные условия договора по смыслу статей 160, 434 ГК РФ могут быть согласованы сторонами не только в едином договоре-документе, но и в нескольких взаимосвязанных документах, в случае, если закон прямо не предусматривает заключение договора в виде одного документа.

На основании пункта 4 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.

Из материалов дела следует, что между сторонами подписан договор аренды земельного участка №80-15 от 18.03.2015, по условиям которого ответчику в аренду был передан земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:010829:317, общей площадью 1654 кв. м, расположенного по адресу: г. Уфа, Кировский район, ул. Рабкоров, для проектирования и строительства административно-торгового здания.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.

В силу пункта 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды приложением к нему.

Вместе с тем, материалами дела не подтверждается наличие у ответчика каких-либо вещных прав на спорный земельный участок в заявленный период. 

Апелляционным определением Верховного Суда Республики Башкортостан от 25.06.2018 по делу №33-11762/2018 договор аренды  земельного участка от 18.03.2015 № 80-15 признан недействительным и право аренды общества «Строймастер» прекращено.

Ввиду того, что договор аренды от 18.03.2015 № 80-15 признан недействительным, истец просил взыскать с ответчика неосновательное обогащение за пользование земельным участком в виде сбереженной арендной платы за период с 11.03.2015 по 16.09.2018 в размере  606 921 руб. 07 коп.

Согласно пункту 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Пунктом 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации регламентировано, что лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Указанным выше определением Верховного Суда Республики Башкортостан установлен факт наложения земельного участка с кадастровым номером 02:55:010829:317, предоставленного в аренду ответчику, и земельного участка с кадастровым номером 02:55:010829:204 площадью 838 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование - для обслуживания жилого дома. Именно данное обстоятельство явилось основанием для признания недействительными постановления администрации от 11.03.2015 № 718 о предоставлении обществу «Строймастер» в аренду земельного участка с кадастровым номером 02:55:010829:317 и договора аренды № 80-15 от 18.03.2015 между истцом и ответчиком.

Кроме того, судебной коллегией Верховного Суда Республики Башкортостан также указано, что уполномоченным органом местного самоуправления разрешено строительство в границах земельного участка с кадастровым номером 02:55:010829:317 площадью 1654 кв. м без учета проекта межевания территории, что не позволяет застройщику осуществлять строительство в соответствии с требованиями градостроительного законодательства.

В соответствии с частью 2 статьи 13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации вступившие в законную силу судебные постановления, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации. 

Согласно части 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

В материалах настоящего дела имеется выписка из ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером 02:55:010829:204 площадью 838 кв. м, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: РБ, г. Уфа, Кировский район, ул. Мубарякова, 22, вид разрешенного использования - для обслуживания жилого дома (т. 2, л. д. 25 - 26), а также выписка из ЕГРН на 12-этажное здание с кадастровым номером 02:55:000000:2735 площадью 6247,8 кв. м, назначение - многоквартирный дом, расположенное по адресу: г. Уфа, Кировский район, ул. Мубарякова, 22 (т. 2, л. д. 23 - 24). 

Согласно пункта 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. 

В силу пунктах 3, 4 статьи 16 данного Федерального закона в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления. 

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. 

В пункте 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации. Если же земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета. Каких-либо  актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется. 

В силу пункта 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции, действовавшей на момент существования спорных правоотношений) государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. 

В настоящее время аналогичные положения установлены статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 28.05.2010 № 12-П «По делу о проверке конституционности частей 2, 3 и 5 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», частей 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 3 и пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан Е.Ю. Дугенец, ФИО2 и ФИО3» положения частей 2 и 5 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» во взаимосвязи с частями 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пунктом 3 статьи 3 и пунктом 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации - как предусматривающие переход в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме сформированного и поставленного на кадастровый учет земельного участка под данным домом без принятия органами государственной власти или органами местного самоуправления решения о предоставлении им этого земельного участка в собственность и без государственной регистрации перехода права собственности на него - признаны не противоречащими Конституции Российской Федерации. 

Из материалов дела (выписка из ЕГРН, реестровое дело объекта недвижимости) следует, что земельный участок с кадастровым номером 02:55:010829:204 площадью 838 кв. м поставлен на кадастровый учет 17.06.2004, то есть до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации. Кроме того, в материалах дела имеется свидетельство о государственной регистрации права от 17.02.2010 года ФИО4 на квартиру площадью 49,3 кв. м в жилом доме № 22 по ул. Мубарякова, 22. 

Таким образом, в силу перечисленных положений действующего законодательства в регулируемой сфере правоотношений с учетом разъяснений высших судебных инстанций, а также принимая во внимание имеющиеся в деле доказательства, суд первой инстанции правомерно пришел выводу о том, что  земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, принадлежит собственникам жилых помещений дома №22 по ул. Мубарякова в г. Уфа на праве общей долевой собственности.

С учетом изложенного, принимая во внимание имеющиеся в материалах дела доказательства, а также обстоятельства, установленные Верховным судом Республики Башкортостан, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что земельный участок с кадастровым номером 02:55:010829:317 площадью 1654 кв. м, предоставленный в аренду ответчику, полностью накладывается на земельный участок с кадастровым номером 02:55:010829:204 площадью 838 кв. м, имеющий разрешенное использование «для обслуживания жилого дома». 

Следовательно, истец не имеет права требовать от ответчика платы за пользование всем земельным участком с кадастровым номером 02:55:010829:317, площадь которого составляет 1654 кв. м, поскольку часть этого земельного участка площадью 838 кв. м принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений многоквартирного дома № 22 по ул. Мубарякова в г. Уфа.

Суд также принимает во внимание, что земельный участок с кадастровым номером 02:55:010829:317 был сформирован органом местного самоуправления без учета принятого им же проекта планировки и межевания, утвержденного соответствующим постановлением главы администрации от 14.03.2011 № 1400. Предоставление такого земельного участка ответчику в аренду для строительства изначально делало недостижимой цель такого предоставления, в то время как материальный интерес общества «Строймастер» при заключении договора аренды земельного участка состоял в достижении экономической цели - строительстве административного торгового здания, а не просто в приобретении обязанностей вносить арендную плату за пользование земельным участком. 

С учетом изложенного суд считает, что в данной ситуации истцом не представлены доказательства, свидетельствующие о том, что ответчик неосновательно обогатился за счет истца. Следовательно, оснований для взыскания с ответчика, как неосновательного обогащения, так и для применения меры ответственности в виде взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами, не имеется.

Материалами дела также подтверждается факт возврата земельного участка ответчиком истцу, а именно актом приема-передачи к договору аренды земельного участка № 80-15 от 18.03.2015, датированный 06.08.2018, который подписан арендатором и сдан в Управление земельных и имущественных отношений в этот же день (т. 1, л. д. 138), а также подписанный арендодателем и арендатором акт приема-передачи к договору аренды земельного участка № 80-15 от 18.03.2015, датированный 31.10.2018 (т. 2, л. д. 16).

Поскольку судебным актом суда общей юрисдикции спорный договор аренды от 18.03.2015 № 80-15 признан недействительным, а также учитывая факт возврата земельного участка арендатором арендодателю, суд первой инстанции правомерно не усматрел оснований для удовлетворения исковых требований Управления в части расторжения договора аренды от 18.03.2015 № 80-15 и для возложения на ответчика обязанности вернуть истцу земельный участок. 

Доводы апелляционной жалобы основаны на неверном толковании действующего законодательства и опровергаются материалами дела, а потому оснований для ее удовлетворения не имеется.

Всем доказательствам, представленным сторонами, обстоятельствам дела, а также доводам, в том числе, изложенным в жалобе, суд первой инстанции дал надлежащую правовую оценку, оснований для переоценки выводов у суда апелляционной инстанции в силу статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в любом случае на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 07.02.2019 по делу № А07-12412/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции. 

Председательствующий судьяЛ.П. Ермолаева

Судьи:Г.Н. Богдановская

М.И. Карпачева