﻿/

 АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-453/2021

г. Краснодар

31 августа 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 25 августа 2021 года.

	Постановление в полном объеме изготовлено 31 августа 2021 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И. при участии в судебном заседании от истца – индивидуального предпринимателя – главы крестьянского (фермерского) хозяйства Чинаева Максима Анатольевича (ИНН 771676026341, ОГРНИП 320774600464544) – Чинаева А.Ю. (доверенность от 05.08.2020), Уманской Е.Г. (доверенность от 06.04.2021), от ответчика – департамента имущественных отношений Краснодарского края (ИНН 2308077553, ОГРН 1022301228399) – Кошевец А.Д. (доверенность от 29.12.2020), в отсутствие представителей третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, администрации муниципального образования Абинский район, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя – главы крестьянского (фермерского) хозяйства Чинаева Максима Анатольевича на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.03.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2021 по делу № А32-453/2021, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель – глава крестьянского (фермерского) Чинаев Максим Анатольевич (далее – глава хозяйства) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к департаменту имущественных отношений Краснодарского края (далее – департамент) о взыскании 442 709 рублей 30 копеек внесенной по договору от 01.06.2015 № 8801000153 аренды многоконтурного земельного участка площадью 1 461 390 кв. м с кадастровым номером 23:01:0000000:389, расположенного по адресу: Краснодарский край, Абинский р-н, в границах земель колхоза «Родина», относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения, с разрешенным сельскохозяйственным использованием (далее – договор аренды, земельный участок) арендной платы с 01.06.2015 по 05.04.2016 и части арендной платы с 01.06.2015 по 31.12.2018, приходящейся на включенные в состав земельного участка контуры с номерами 1, 4, 7, 10, 12, 13, 17, 19, 24, 25, 31, 34, 36 – 40, 43, 44, 46, 47, 50, 54, 56 – 58, 60, 63, 70 площадью 487 731,53 кв. м, не пригодные для ведения сельскохозяйственной деятельности, о понуждении к изменению договора аренды путем исключения из земельного участка указанных контуров и определения в качестве объекта аренды части площадью 973 658,47 кв. м земельного участка.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, администрация муниципального образования Абинский район (далее – управление Росреестра, администрация).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 18.03.2021, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2021, в удовлетворении иска отказано. Суды исходили из того, что фактическое состояние земельного участка соответствует его целевому назначению и условиям договора аренды. Договор аренды, являвшийся одновременно актом приема-передачи земельного участка, подписан главой хозяйства без замечаний. Глава хозяйства в течение длительного периода исполнял условия договора аренды и не отказывался от него. Включение в состав земельного участка лесных массивов, охранных зон линий электропередачи, водных объектов общего пользования и участков под не принадлежавшими главе хозяйства объектами недвижимости могло быть установлено при подписании договора аренды, эти недостатки имели явный характер. Глава хозяйства при заключении договора аренды был осведомлен о составе и состоянии земельного участка. Особенности расположения контуров земельного участка не препятствуют осуществлению сенокошения, отгонного и пастбищного животноводства, товарной (пастбищной, индустриальной и прудовой) аквакультуры. На спорных контурах могут располагаться сельскохозяйственные угодья (пашни, сенокосы, пастбища, участки, занятые многолетними насаждениями, в том числе садами, виноградниками, участки для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха). Сдача в аренду частей земельного участка, относящихся к лесному фонду, водным объектам, занятых принадлежащим другому лицу жилом домом и постройками может служить основанием оспаривания договора аренды земельного участка как недействительной (ничтожной) сделки. Договор аренды земельного участка не признан недействительным. Глава хозяйства не вправе требовать возврата стоимости пользования теми частями участка, которые он считает негодными для сельскохозяйственного использования. Положительными экономическими результатами использования земельного участка нивелирован отрицательный эффект в виде внесения платы за части участка, непригодные для эффективного сельскохозяйственного использования. Цель предоставления земельного участка в аренду, отраженная в аукционной документации, перенесена в условия договора аренды. Принятие земельного участка во владение и пользование им свидетельствует о его соответствии согласованным сторонами условиям договора аренды. Обеспечительные меры в виде ареста земельного участка и запрета на осуществление в отношении него регистрационных действий, нахождение части контуров земельного участка в охранной зоне объектов культурного наследия не препятствовали передаче земельного участка главе хозяйства и его фактическому использованию им с 01.06.2015. В представленных главой хозяйства актах обследования земельного участка не конкретизирована площадь частей земельного участка, на которых невозможно осуществление сельскохозяйственного производства. В деле отсутствуют платежные документы, по которым главой хозяйства внесена отыскиваемая часть арендных платежей. Департамент как арендодатель непосредственно не причинил главе хозяйства убытки.

Глава хозяйства, обжаловав решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.03.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2021 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс), привел следующие основания проверки законности судебных актов. У главы хозяйства отсутствовали основания для сомнений в достоверности представленных администрацией сведений об объекте аренды. До осуществления государственной регистрации договора аренды 05.04.2016 у главы хозяйства отсутствовала возможность использования земельного участка в определенных целях аренды. Администрация и департамент до заключения договора аренды знали о наличии у земельного участка недостатков и обременений в виде включенных в его состав участков лесного фонда, режима охранных зон линий электропередачи, исключительных прав на землю собственника расположенного на земельном участке жилого дома. Администрация как арендодатель не исполнила обязанность по предоставлению главе хозяйства земельного участка, свободного от притязаний третьих лиц, чем причинила ему убытки. Договор аренды должен быть изменен путем исключения из объекта аренды частей земельного участка, непригодных для использования по назначению. Сведения об обременениях земельного участка внесены в Единый государственный реестр недвижимости после заключения договора аренды без уведомления главы хозяйства.

В отзыве на кассационную жалобу департамент указывает на необоснованность ее доводов, заключение договора аренды на основании заявления главы хозяйства, осведомленность последнего о состоянии земельного участка, его согласие со всеми условиями договора аренды, отсутствие необходимой для взыскания убытков причинно-следственной связи.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит судебные акты по делу подлежащими отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что администрация (арендодатель) и глава хозяйства (арендатор) 01.06.2015 подписали договор аренды относящегося к фонду перераспределения земель Краснодарского края земельного участка для сельскохозяйственного использования на 49 лет до 31.05.2064. Фактическое состояние земельного участка определено как соответствующее условиям договора и целевому назначению (пункт 1.2), а договор – как единственный документ, подтверждающий передачу объекта аренды от арендодателя к арендатору с 01.06.2015 (пункт 1.3). Арендодатель обязан был передать арендатору земельный участок, свободный от прав третьих лиц, а в случае расторжения договора по своей инициативе возместить арендатору убытки (пункты 3.2.1, 3.2.2). 

Договор аренды земельного участка заключен в порядке публичной процедуры с предварительным опубликованием информации о возможном предоставлении этого участка в аренду. После такой публикации от главы хозяйства поступило единственное заявление о предоставлении земельного участка.

В момент подписания договора аренды действовали принятые определением Арбитражного суда Краснодарского края от 07.04.2015 по делу № А32-11746/2015 обеспечительные меры в виде ареста земельного участка, площадь которого составляла 13 148 729 кв. м, и запрета управлению Росреестра на осуществление государственной регистрации любых действий в отношении зарегистрированного права аренды земельного участка. Обеспечительные меры отмены определением Арбитражного суда Краснодарского края от 10.03.2016.

Государственная регистрация договора аренды земельного участка 05.04.2016 осуществлена после отмены названных обеспечительных мер. В Единый государственный реестр недвижимости внесена соответствующая запись от 05.04.2016 с номером регистрации 23-23/018-23/018/600/2016-275/1. В связи с прекращением с 2016 года отдельных государственных полномочий администрации по распоряжению находящимися в региональной собственности земельными участками договор аренды земельного участка передан департаменту по акту приема-передачи от 25.05.2016.

В письме от 12.12.2018 управление архитектуры и градостроительства администрации приведена информация о наличии в границах части контуров земельного участка линий электропередачи на железобетонных опорах и подземного газопровода, естественного леса, древесно-кустарниковой растительности, водного объекта – озера, водоохранной зоны водного объекта – реки Сухой Хабль, пониженного рельефа местности, об отсутствии подъездных путей к частям (контурам) земельного участка. Аналогичные сведения отражены в актах, составленных государственным казенным учреждением Краснодарского края «Кубаньземконтроль» по результатам обследования земельного участка.

Ссылаясь на невозможность использования по назначению включенных в состав земельного участка 29 контуров с учетными номерами 1, 4, 7, 10, 12, 13, 17, 19, 24, 25, 31, 34, 36, 37, 38, 39, 40, 43, 44, 46, 47, 50, 54, 56, 57, 58, 60, 63, 70 общей площадью 487 731,53 кв. м, глава хозяйства обратился в департамент с заявлением от 04.09.2019 об изменении договора аренды путем исключения названных контуров из состава объекта аренды и соответствующего уменьшения размера арендной платы. Письмом от 23.10.2019 № 52-42613/19-38-05 департамент уведомил главу хозяйства о принятом решении об отказе во внесении изменений в договор аренды.

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения предпринимателя в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Сделав вывод о том, что сдача в аренду частей земельного участка, относящихся к лесному фонду, водным объектам и занятых принадлежащим третьему лицу жилом домом и постройками, может служить основанием оспаривания договора аренды как ничтожной сделки, суды не учли разъяснения Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данные в пунктах 1, 2 постановления от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств», о необходимости (по сути обязанности судов) при рассмотрении дел, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств, оценки обстоятельств, свидетельствующих о действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения. 

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пунктах 74, 75 постановления от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление Пленума № 25) разъяснил возможность квалификации в качестве ничтожной сделки договора, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. 

В обжалуемых судебных актах соответствующая оценка договору аренды не дана.

Договор аренды земельного участка может быть заключен без проведения торгов в случае его предоставления крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления его деятельности (подпункт 15 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации; далее – Земельный кодекс). Его заключению должны предшествовать подача заявления о предоставлении земельного участка, опубликование извещения о предоставлении земельного участка для указанных целей, обеспечение иным гражданам (крестьянским (фермерским) хозяйствам) возможности подавать заявления о намерении участвовать в аукционе на право заключения договора аренды этого участка в течение тридцати дней со дня опубликования извещения (подпункт 1 пункта 1, пункт 4 статьи 39.18 Земельного кодекса). Договор аренды земельного участка заключается без проведения торгов исключительно в отсутствие заявлений иных граждан (крестьянских (фермерских) хозяйств) о намерении участвовать в аукционе (пункт 5 статьи 39.18 Земельного кодекса). В случае поступления конкурирующих заявлений уполномоченный орган должен принять решение об отказе в предоставлении земельного участка без проведения торгов и о проведении соответствующего аукциона (пункт 7 статьи 39.18 Земельного кодекса).

При оценке договора аренды и решении вопроса о возможности (отсутствии таковой) признания этого договора ничтожным только в части спорных контуров земельного участка судам следовало также учесть, что аренда земельного участка без этих контуров могла быть более привлекательной с коммерческой точки зрения. Данное обстоятельство могло повлиять на количество и субъектный состав потенциальных арендаторов земельного участка, что в свою очередь отразилось бы на процедуре заключения договора аренды (на аукционе или без его проведения). Сохранение договора аренды в части контуров земельного участка, пригодных по мнению главы хозяйства для сельскохозяйственного использования, может повлечь нарушение прав и законных интересов граждан (крестьянских (фермерских) хозяйств), не заявивших о своем желании участвовать в аукционе только по причине наличия в составе земельного участка спорных контуров. Аналогичный подход следовало применить и к требованию главы хозяйства о внесении изменений в договор аренды.

 При рассмотрении требований главы хозяйства о взыскании 442 709 рублей 30 копеек внесенной по договору аренды земельного участка арендной платы с 01.06.2015 по 05.04.2016 и части арендной платы с 01.06.2015 по 31.12.2018, приходящейся на включенные в состав земельного участка контуры, не пригодные для ведения сельскохозяйственной деятельности, суды также не учли, что по договору аренды арендодатель обязан предоставить арендатору во владение и (или) пользование имущество (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее – Гражданский кодекс) в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса). В случае невыполнения этой обязанности арендатор не должен вносить арендную плату (статья 328, пункт 4 статьи 614 Гражданского кодекса). Кредитор считается просрочившим, если он не совершил действий, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 Гражданского кодекса). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации (пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса).

Договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. 

Если отсутствие государственной регистрации договора аренды и невозможность использования земельного участка вызваны обстоятельствами, за которые отвечает арендодатель, то арендатор не обязан вносить арендную плату за период, пока эти обстоятельства не будут устранены. Этот вывод не противоречит разъяснениям, данным в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», которые не касаются ситуаций невозможности использования земельного участка по назначению ввиду обстоятельств, за которые отвечает арендодатель.

Создание арендодателем условий, при которых невозможно использование земельного участка, означает, что он не выполнил перед арендатором свою обязанность по обеспечению возможности такого пользования. Передача земельного участка главе хозяйства по акту приема-передачи не исключала установление обстоятельств возможности его действительного использования на основании других доказательств, в том числе результатах экспертного исследования. 

При решении вопроса о возврате внесенной арендной платы необходимо установить наличие встречного предоставления со стороны арендодателя. В отсутствие возможности пользоваться арендованным земельным участком, по обстоятельствам не зависящим от арендатора, последний не обязан оплачивать пользование, а у первого отсутствуют правовые основания для сохранения фактически внесенных ему арендных платежей.

Аналогичные правовые подходы сформулированы в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 16.06.2020 № 310-ЭС19-16588 и нашли отражение в пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020.

С учетом принятых определением Арбитражного суда Краснодарского края от 07.04.2015 по делу № А32-11746/2015 обеспечительных мер в виде наложения ареста на земельный участок, имелась неопределенность в судьбе земельного участка. Глава хозяйства, действуя разумно и осмотрительно в условиях имеющегося спора, должен был перед началом освоения участка убедиться в том, что он не окажется у другого правообладателя. При оценке соответствующих доводов главы хозяйства, необходимо было исходить из того, что до государственной регистрации договора аренды арендатор обязан был вносить плату только за фактическое использование объекта аренды (при доказанности этого обстоятельства). Также только за фактическое использование земельного участка (его части) с главы хозяйства могли быть удержаны арендные платежи в случае признания договора аренды (его части) ничтожной сделкой.

Названные недостатки препятствуют суду кассационной инстанции признать соответствующим установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам выводы, содержащиеся как в решении суда первой инстанции, так и в постановлении суда апелляционной инстанции.

Суд кассационной инстанции уполномочен на отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направление дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых судебных актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам (статья 287 Арбитражного процессуального кодекса).

В пункте 33 постановления от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции» Пленум Верховного Суда Российской Федерации разъяснил, что выявление судом кассационной инстанции несоответствия содержащихся в судебных актах выводов суда первой или апелляционной инстанции об обстоятельствах дела доказательствам, на которых основаны такие выводы, несогласие с мотивами, по которым суды отвергли те или иные доказательства, являются основаниями для отмены или изменения решения суда первой инстанции и (или) постановления суда апелляционной инстанции полностью или в части. В этом случае дело направляется на новое рассмотрение, так как суд кассационной инстанции не вправе самостоятельно устранять нарушения, связанные с применением норм процессуального законодательства об исследовании и оценке доказательств по делу.

Направление дела на новое рассмотрение в данном случае обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств.

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенные указания суда кассационной инстанции, в силу статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязательные для арбитражного суда, вновь рассматривающего дело, устранить выявленные недостатки, установить дополнительные обстоятельства, после чего принять законное и обоснованное решение.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.03.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2021 по делу № А32-453/2021 отменить. 

Дело № А32-453/2021 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                 			                                 В.А. Анциферов

Судья									                     В.Е. Епифанов

Судья								                                 А.И. Мещерин