ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело №

А33-33087/2023

г. Красноярск

16 октября 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 03 октября 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен         16 октября 2024 года.

 

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пластининой Н.Н.,

судей: Морозовой Н.А., Парфентьевой О.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Солдатовой П.Д.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Русстрой» 

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от 09 июля 2024 года по делу № А33-33087/2023,

при участии:

от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Русстрой»: ФИО1, представителя по доверенности от 06.02.2024,

от истца – Прокуратуры Красноярского края: ФИО2, прокурора отдела прокуратуры Красноярского края, служебное удостоверение от 26.08.2024 № 379970,

установил:

Прокуратура Красноярского края (далее – процессуальный истец, прокуратура) в интересах муниципального образования город Красноярск в лице администрации города Красноярска (далее – материальный истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Красноярского края с иском к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и обществу с ограниченной ответственностью «Русстрой» (далее – ответчики, департамент, ООО «Русстрой», общество) о признании недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи № 222 от 28.04.2022 между департаментом и ООО «Русстрой» земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400049:116, общей площадью 14 675 кв.м, расположенного по адресу: город Красноярск: Советский район, Северо-Восточный промышленный узел; о применении последствия недействительности ничтожности сделки путем прекращения права собственности ООО «Русстрой» на земельный участок с кадастровым номером 24:50:0400049 116.

Определением Арбитражного суда Красноярского края от 15.11.2023 исковое заявление принято к производству суда, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчиков привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю, департамент градостроительства администрации города Красноярска.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 09.07.2024 иск удовлетворен.

Не согласившись с указанным судебным актом, ООО «Русстрой» обратилось с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт. 

В обоснование доводов апелляционной жалобы ООО «Русстрой» указывает, что процессуальным истцом не доказана совокупность обстоятельств, являющихся основаниями для выводов о наличии признаков нарушений при заключении договора купли-продажи и признании его недействительным. ООО «Русстрой» в материалы дела были представлены доказательства обоснования переданной по договору купли-продажи площади земельного участка и ее функционального назначения, на земельном участке размещены вспомогательные сооружения, используемые также для картофелехранилища. В материалах дела отсутствуют доказательства нарушения публичных процедур при заключении договора купли-продажи земельного участка ООО «Русстрой». 

Лица, участвующие в деле, отзывы на апелляционную жалобу не представил.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 22.08.2024 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 03.10.2024.

В соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 23.06.2016 № 220-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части применения электронных документов в деятельности органов судебной власти» предусматривается возможность выполнения судебного акта в форме электронного документа, который подписывается судьей усиленной квалифицированной электронной подписью. Такой судебный акт направляется лицам, участвующим в деле, и другим заинтересованным лицам посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его вынесения, если иное не установлено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Текст определения о принятии к производству апелляционной жалобы от 22.08.2024, подписанный судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, опубликован в Картотеке арбитражных дел (http://kad.arbitr.ru/).

В судебном заседании представитель прокуратуры отклонил доводы апелляционной жалобы. Согласен с решением суда первой инстанции. 

Представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы. Не согласен с решением суда первой инстанции. Изложил доводы апелляционной жалобы. 

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в соответствии с требованиями статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и разъяснениями, изложенными в пунктах 14, 15, 16, 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 декабря 2017 года № 57 «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов» путем размещения определения суда о принятии апелляционной жалобы к производству суда, выполненного в форме электронного документа, на официальном сайте Третьего арбитражного апелляционного суда: http://3aas.arbitr.ru/, а также в общедоступной автоматизированной системе «Картотека арбитражных дел» (http://kad.arbitr.ru) в сети «Интернет», явку своих представителей не обеспечили.

На основании изложенного, в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная жалоба рассматривается в их отсутствие.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, распоряжением от 13.04.2017 №1592-недв администрацией принято решение о проведении аукциона по продаже прав на заключение договора аренды земельного участка (Северо-Восточный промышленный узел, 24:50:0400049:116), предназначенного для размещения объекта: склады, в части размещения сооружений, имеющих назначение по временному хранению, распределению и перевалке грузов (за исключением стратегических запасов), не являющихся частями производственных комплексов, на которых был создан груз: промышленные базы, склады, погрузочные терминалы.

Между департаментом (арендодатель) и ООО «Русстрой» (арендатор) заключен договор арены земельного участка от 27.06.2017 № 648, в соответствии с пунктом 1.1. которого арендодатель предоставляет, а арендатор, приобретший права на заключение настоящего договора в соответствии с протоколом рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе на право заключения договора аренды от 19.05.2017 № б/н, частью 6 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, принимает в аренду земельный участок с категорией земель - земли населенных пунктов в коммунально-складской зоне (П-3) с наложением зон с особыми условиями использования территорий (нормативные (ориентировочные) санитарно-защитные зоны кладбищ), санитарно-защитной зоны при размещении, реконструкции промышленных объектов и производств, являющихся источниками воздействия на среду обитания  человека, в составе коммунально-складкой зоны (П-3), охранных зон сетей электроснабжения, водоснабжения, канализации, связи с  кадастровым номером 24:50:0400049:116, находящийся по адресу: город Красноярск, Советский район, Северо-Восточный промышленный узел, для использования в целях строительства объекта: склады, в части размещения сооружений, имеющих назначение по временному хранению, распределению и перевалке грузов (за исключением хранения стратегических запасов), не являющихся частями производственных комплексов, на которых был создан груз: промышленные базы, склады, погрузочные терминалы в границах, указанных в выписке из ЕГРН об участке, которая является его неотъемлемой частью, общей площадью 14675,00 кв.м., в том числе охранная зона инженерных сетей 4540 кв.м (приложение 1). 

По акту приема-передачи земельный участок передан арендодателем арендатору.

ООО «Русстрой» разработана проектная документация шифр 04-2018 в отношении холодного склада, из содержания которой следует, что склад предназначен для временного хранения автомобильных запчастей (лист 20 раздел 1. Пояснительная записка), технологическими решениями предусматривается организация технологической схемы функционирования, которая включает в себя: доставку товаров, разгрузку и приемку товаров; промежуточное складирование и хранение, отгрузку товара и отправку товара, объем хранимой продукции – 672 м3; технико-экономические показатели земельного участка: площадь земельного участка в границе землеотвода – 14 675 кв.м., площадь застройки – 1 074,5 кв.м., площадь проездов и стоянок – 2 289 кв.м., площадь отмостки – 127,5 кв.м., площадь озеленения – 352,5 кв.м. (раздел 2. Схема планировочной организации земельного участка).

Администрацией 10.04.2019, 27.02.2020 выдано ООО «Русстрой» разрешение на строительство № 24-308-90-2019 на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0400049:116 площадью 14 675 кв.м. объекта капитального строительства – холодный склад, общей площадью 1029,5 кв.м. количество этажей – 1, площадь застройки 1074,5 кв.м. сроком действия – до 10.04.2020 и до 10.04.2021 соответственно. 12.03.2021 срок действия разрешения на строительство № 24-308-90-2019 продлен до 10.04.2022.

Администрацией 26.10.2021 ООО «Русстрой» выдано разрешение № 24-308-90-2019 на ввод в эксплуатацию объекта «Холодный склад» по адресу: 

<

...> «а», площадью 1029,5 кв.м, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0400049:116.

Нежилое здание – холодный склад площадью 1 029,5 кв.м. местоположение: Российская Федерация, Красноярский край, городской округ Красноярск, 

<

...> зд. 1а поставлено на кадастровый учет 01.11.2021 с присвоением кадастрового номера 24:50:0400049:705, право собственности ООО «Русстрой» зарегистрировано 07.02.2022.

ООО «Русстрой» 24.03.2022 обратилось в департамент с заявлением о предоставлении  земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400049:116 в собственность без проведения торгов на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3. Земельного кодекса Российской Федерации за плату в целях эксплуатации холодного склада с кадастровым номером 24:50:0400049:705.

На основании заявления между департаментом (продавец) и ООО «Русстрой» (покупатель) подписан договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400049:116 от 28.04.2022 № 222. 

Цена земельного участка согласно пункту 2.1. договора составляет 1 649 066 руб., что составляет 15% от его кадастровой стоимости.

Полагая, что земельный участок приобретен по льготной цене в обход обязательной процедуры торгов, предусмотренной пунктом 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, ввиду несоразмерности площади выкупленного земельного участка, прокуратура в интересах муниципального образования город Красноярск в лице администрации города Красноярска обратилась в суд с настоящим иском к департаменту ООО «Русстрой» о признании недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи № 222 от 28.04.2022 и применении последствия недействительности ничтожности сделки путем прекращения права собственности ООО «Русстрой» на земельный участок с кадастровым номером 24:50:0400049 116.

В обоснование соразмерности площади земельного участка с кадастровым номером  24:50:0400049:116 объекту недвижимости с кадастровым номером 24:50:0400049:705 ООО «Русстрой» в материалы дела представлено экспертное заключение от 27.05.2024 № 16-294-23, выполненное ООО «ЭкспертТехСтрой», которое содержит выводы о том, что земельный участок используется по назначению в соответствие с требованиями градостроительным регламентом зоны, площадь земельного участка соответствует площади, необходимой для размещения и эксплуатации расположенных на нем зданий и сооружений.

Правильно применив нормы материального права, а именно – статьи 12, 166, 167, 168, 271 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 1, 11.2, 11, 15, 25, 35, 39.1, 39.2, 39.3, 39, 39.1, 39.1, 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации, положения Федерального закона от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации», принимая во внимание правовые позиции, изложенные в постановлениях Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии основании для удовлетворения исковых требований.

Проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдения норм процессуального права, оценив доводы сторон, суд апелляционной инстанции не установил оснований для отмены судебного акта в силу следующего.

Из материалов дела следует, что основанием иска явилось нарушение сторонами при заключении договора купли-продажи требований о необходимости учета соразмерности площадей земельного участка и здания, для эксплуатации которого он предоставляется.

Статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что защита гражданских прав осуществляется путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Согласно статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В свою очередь, пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пунктах 74, 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Из материалов дела следует, что предметом настоящего дела является требование о признании договора купли-продажи недействительным в силу ничтожности и применении последствий недействительности ничтожной сделки путем прекращения права собственности общества на спорный земельный участок.

Суд апелляционной инстанции, повторно исследовав все материалы дела, заслушав и изучив правовые позиции сторон, отмечает следующее.

Согласно пункту 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 названной статьи.

Без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 названного Кодекса.

Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

По смыслу указанных норм, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (статья 42 Земельного кодекса Российской Федерации), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу.

По смыслу приведенных норм, собственник объекта недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого таким объектом и необходимого для его использования, площадь которого определяется исходя из функционального использования этого участка исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта с учетом документации по планировке и межеванию территории.

Условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. При обращении в соответствующие органы государственной власти либо органы местного самоуправления с заявлением о предоставлении земельного участка заявитель обязан обосновать площадь земельного участка, занятую зданием, строением, сооружением и необходимую для их использования.

В связи с этим лицо, претендующее на предоставление земельного участка, должно доказать, что на испрашиваемом участке расположены принадлежащие ему объекты недвижимого имущества, для эксплуатации которых требуется земельный участок заявленной площадью.

При этом бремя доказывания необходимого размера подлежащего предоставлению земельного участка возлагается на лицо, желающее его получить.

Предоставление же в собственность публичного земельного участка, занятого объектом, для строительства которого участок не предоставлялся, или площадь которого значительно превышает площадь недвижимости с учетом цели ее эксплуатации, может свидетельствовать о выкупе участка в обход установленной законом процедуры приватизации (статья 217 Гражданского кодекса Российской Федерации и статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации).

По результатам проведения аукциона между департаментом и ООО «Русстрой» (арендатор) заключен договор арены земельного участка от 27.06.2017 № 648 с кадастровым номером 24:50:0400049:116, находящегося по адресу: город Красноярск, Советский район, Северо-Восточный промышленный узел, для использования в целях строительства объекта: склады, в части размещения сооружений, имеющих назначение по временному хранению, распределению и перевалке грузов (за исключением хранения стратегических запасов), не являющихся частями производственных комплексов, на которых был создан груз: промышленные базы, склады, погрузочные терминалы в границах, указанных в выписке из ЕГРН об участке, которая является его неотъемлемой частью, общей площадью 14 675 кв.м.

Из материалов дела усматривается и не оспаривается сторонами, что ООО «Русстрой» возведено нежилое здание – холодный склад площадью 1 029,5 кв.м. которое  поставлено на кадастровый учет 01.11.2021 с присвоением кадастрового номера 24:50:0400049:705, право собственности принадлежит ООО «Русстрой», зарегистрировано 07.02.2022.

С учетом завершения строительства объекта ООО «Русстрой» обратилось в департамент с заявлением о предоставлении в собственность за плату без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400049:116 в целях эксплуатации объекта капитального строительства: нежилого здания в соответствии с градостроительным регламентом зоны, в границах, указанных в выписке из ЕГРН прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью. 

В результате между сторонами был заключен договор купли-продажи спорного земельного участка от 28.04.2022 № 222.

Согласно пункту 2.1. договора цена участка установлена в размере 1 649 066 руб., что составляет 15% от его кадастровой стоимости.

Рассматривая дело, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что при площади склада в 1 029,5 кв.м. в собственность ответчику передан земельный участок, площадь которого более чем в 14 раза превышает площадь сооружения, в целях эксплуатации которого он предоставлен, что не соответствуют нормам действующего законодательства и фактически влечет незаконное приобретение в собственность ООО «Русстрой» земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400049:116 площадью 14 675 кв.м.

В свою очередь, ООО «Русстрой» указывают, что объект капитального строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0400049:116, вместе с иными сооружениями (некапитальные строения - склады и навес) для складирования и хранения составляют единый комплекс, организованный с соблюдением производственно-технологических и санитарно-гигиенических требований и регламентов; должны эксплуатироваться согласно градостроительным нормам с учетом разрешительной документации (акт ввода в эксплуатацию) и имеющихся ограничений использования земельного участка наравне с ограничениями, возникшими в связи со строительством на участке объекта недвижимости (склада), который имеет свои охранные зоны.

Из апелляционной жалобы следует, что эксплуатация складов подразумевает наличие технологического процесса, включающего в себя, в том числе получение товара, его хранение, сортировку, упаковку, подготовку к отгрузке, с использованием площадей открытого и закрытого хранения.

В подтверждение указанных доводов ответчик ссылаются на представленное в материалы дела заключение от 27.05.20124 № 16-294-23, подготовленное ООО «ЭкспертТехСтрой», согласно которому земельный участок с кадастровым номером 24:50:0400049:116 используется по назначению в соответствие с требованиями градостроительным регламентом зоны. Площадь земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400049:116, расположенного по адресу: город Красноярск, Советский район, Северо-Восточный промышленный узел, общей площадью 14 675 кв.м., соответствует площади, необходимой для размещения и эксплуатации расположенных на нем зданий и сооружений.

Оценив указанные доводы, суд апелляционной инстанции отклоняет их в силу следующего.

Изначально земельные участки были предоставлены для использования в целях строительства объектов: склады (код - 6.9), в части размещения сооружений, имеющих назначение по временному хранению, распределению и перевалке грузов (за исключением хранения стратегических запасов), не являющихся частями производственных комплексов, на которых был создан груз: промышленные базы, склады, погрузочные терминалы.

Кроме того, из материалов дела следует и обоснованно указано судом первой инстанции, что ООО «Русстрой» разработана проектная документация шифр 04-2018 в отношении холодного склада, из содержания которой следует, что склад предназначен для временного хранения автомобильных запчастей (лист 20 раздел 1. Пояснительная записка), технологическими решениями предусматривается организация технологической схемы функционирования, которая включает в себя: доставку товаров, разгрузку и приемку товаров; промежуточное складирование и хранение, отгрузку товара и отправку товара, объем хранимой продукции – 672 м3; технико-экономические показатели земельного участка: площадь земельного участка в границе землеотвода – 14 675 кв.м., площадь застройки – 1 074,5 кв.м., площадь проездов и стоянок – 2 289 кв.м., площадь отмостки – 127,5 кв.м., площадь озеленения – 352,5 кв.м. (раздел 2. Схема планировочной организации земельного участка).

При этом позиция ответчика - ООО «Русстрой» относительно функционального назначения объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке, изменилась исключительно в ходе рассмотрения дела непосредственно в суде первой инстанции (дополнения к отзыву от 30.05.2024, от 31.05.2024).

Сведения об ОКВЭД 52.10.9 Хранение и складирование прочих грузов, 01.63 Деятельность сельскохозяйственная после сбора урожая также внесены в ЕГРЮЛ в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции– 01.02.2024.

Кроме того, судом установлено, что спорный земельный участок с кадастровым номером 24:50:0400049:116 является смежным по отношению к земельному участку с кадастровым номером 24:50:0400049:348 общей площадью 3 477 кв.м., предоставленного в 2015 году ответчику – ООО «Русстрой» в целях строительства железнодорожного тупика.

Между тем, при предоставлении земельных участков не было приведено обоснования, указывающего на необходимость использования земельных участков для эксплуатации строений именно в таком размере ни самим обществом, ни департаментом.

Более того, при рассмотрении вопроса о площади земельного участка, необходимого для использования зданий, коммерческая деятельность собственника здания и используемые для этого объекты учету не подлежат.

То обстоятельство, что обществу для осуществления предпринимательской деятельности на предоставленных ему земельных участках по результатам аукциона, необходима вся территория в качестве открытых площадок для складирования и хранения негорючих строительных материалов, пожарными проездами и т.д., что, по мнению ответчиков, является единым производственным комплексом вместе со спорными объектами недвижимости, судом апелляционной инстанции отклоняется как необоснованное.

Как верно указал суд первой инстанции, сам по себе обозначенный ответчиком технологический процесс, по своей сути, является намерением ответчика по использованию земельных участков в своей предпринимательской деятельности, тогда как правовое регулирование предоставления земельных участков в собственность направлено на определение соразмерности площади испрашиваемого земельного участка площади, необходимой для эксплуатации принадлежащего собственнику объекта недвижимости на данном земельном участке.

При этом под эксплуатации конкретного объекта недвижимости не следует понимать возможный производственный цикл, который собственник объекта недвижимости планирует в своей предпринимательской деятельности, в случае, если земельный участок не испрашивается для строительства имущественного комплекса.

Следовательно, наличие на участке различных объектов само по себе не указывает на наличие у общества права на получение земельного участка в тех границах и той площади, которая указана в оспариваемом договоре купли-продажи.

Обратное противоречит подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 и пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, которые подразумевают право на получение собственником зданий и сооружений без торгов земельного участка в границах, необходимых обеспечить функциональное использование зданий (сооружений), а не иных вспомогательных объектов, не являющихся объектами недвижимости.

Согласно статье 273 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации собственник объекта недвижимости имеет право на использование соответствующей части земельного участка, занятой этим объектом, и необходимой для его использования.

При определении конкретной площади земельного участка в указанных пределах и при формировании его границ подлежит соблюдению требование пункта 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

В силу пункта 25 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации основанием для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов является превышение площади земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, площади, указанной в схеме расположения земельного участка, проекте межевания территории или в проектной документации лесных участков, в соответствии с которыми такой земельный участок образован, более чем на десять процентов.

Таким образом, учитывая, что в соответствии со статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок может быть приобретен в части, необходимой для эксплуатации именно зданий, сооружений, занятых таким объектами, в то время как предоставленный земельный участок во много раз превышает площадь объекта, а остальная часть земельного участка при его предоставлении заявлена в части эксплуатации объекта не была, оснований для предоставления земельного участка площадью 14 675 кв.м. в собственность общество по договору купли-продажи у департамента не имелось.

Доводы о неверном применении судом первой инстанции норм материального права, судом апелляционной инстанции отклоняются с учетом вышеизложенного. Правовая позиция ответчика в указанной части основана на неверно толковании норм права.

Наряду с указанным, суд апелляционной инстанции отмечает, что общество, принимая участие в аукционе, производя строительство согласованного объекта, а в последующем и выкуп без обоснования предоставления всего земельного участка, а также без соответствующей проверки департаментом факта существенного превышения площади земельного участка площадям возведенных на нем объектов недвижимости, не может служить основанием для освобождения покупателя от ответственности за собственное поведение и за действия, совершенные в обход закона.

Сам по себе обозначенный ответчиком процесс перегрузки и хранения товара, по своей сути, является намерением ответчика по использованию земельного участка в своей предпринимательской деятельности, тогда как правовое регулирование предоставления земельных участков в собственность направлено на определение соразмерности площади испрашиваемого земельного участка площади, необходимой для эксплуатации принадлежащего собственнику объекта недвижимости на данном земельном участке.

Собственник объекта недвижимости, обращающийся за предоставлением в собственность земельного участка, на котором расположен такой объект, должен обосновать необходимость приобретения земельного участка в испрашиваемом размере. Аналогичная позиция приведена в Определении Конституционного Суда РФ от 23.04.2020 № 935-О. Обязанность по предоставлению доказательств, подтверждающих необходимость использования земельного участка заявленной площади для эксплуатации объектов недвижимого имущества, лежит на лице, заинтересованном в выкупе земельного участка.

Таким образом, суд апелляционной инстанции с учетом вышеизложенного приходит к выводу об отсутствии надлежащих доказательств, подтверждающих обоснованность размера земельных участков всей площади.

Тот факт, что спорный земельный участок предоставлен в пределах границ, определенных изначально и заявлен на этапе подготовке к аукциону, в данном случае не имеет правового значения, поскольку законодательством предусмотрена возможность внесения изменений, в том числе, в целях изменения местоположения границ образуемых и изменяемых земельных участков (статья 45 Градостроительного кодекса Российской Федерации, Постановление Правительства РФ от 01.10.2020 № 1591).

Возражения в части невозможности формирование иных земельных участков в границах указанных земельных участков, не занятых сооружениями, проездами, охранными зонами, эксплуатационными и пожарными проездами приведет к изломанности границ этих участков, что нарушает требования статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации, отклоняется с учетом изложенных выше норм права.

Суд первой инстанции первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что договор купли-продажи от 28.04.2022 № 222 является ничтожной сделкой, поскольку при их заключении нарушен принцип соразмерного предоставления земельного участка под объекты и как следствие нарушен запрет передачи государственного и муниципального имущества без проведения конкурентных процедур, а в действиях ответчиков усматриваются признаки злоупотребления правом путем совершения действий в обход закона с противоправной целью.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 74 - 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Установленные земельным законодательством принципы предоставления земельных участков направлены на создание равного доступа всех заинтересованных лиц к приобретению земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Невыполнение органом местного самоуправления правил распоряжения земельными участками влечет нарушение публичных интересов, ущемляет интересы неопределенного круга лиц, лишая их возможности приобрести право на земельный участок на равных условиях, необоснованно создает приоритеты (преимущества) для предпринимателя на получение прав в отношении данного земельного участка, а также не позволяет публичному образованию получить максимальную цену по результатам справедливого и открытого распределения объекта публичной собственности на аукционе.

Само по себе формирование и постановка на кадастровый учет публичным собственником земельного участка с соответствующим видом разрешенного использования, допускающим строительство на нем объекта, с целью предоставления данного участка в аренду, не может являться достаточным основанием для предоставления всего земельного участка в собственность без торгов для эксплуатации возведенного на нем объекта недвижимости (без учета площади земельного участка, необходимого для эксплуатации такого объекта).

Вопреки доводам жалоб, принимая во внимание системное толкование пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, прокуратурой был выбран надлежащий способ защиты права, а избранный судами способ восстановления нарушенного права путем прекращения права собственности ООО «Русстрой» на земельный участок, являющийся предметом договора купли-продажи, соответствует разъяснениям, данным в пункте 52 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Согласно абзацу второму пункта 52 указанного Постановления, оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или об отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Таким образом, суд по итогам разрешения возникшего спора обоснованно, признав недействительной сделку, исходя из формулировки заявленных прокурором исковых требований, пришел к выводу о необходимости прекращения права собственности ООО «Русстрой» на соответствующий земельный участок.

Принимая во внимание, что часть земельного участка занята объектом недвижимости, применение последствий недействительности сделки в виде возложения на общество обязанности возвратить земельный участок публичному собственнику привело бы к нарушению интересов последней, которая вправе обратиться за предоставлением без проведения торгов земельного участка, необходимого для эксплуатации принадлежащего ему на праве собственности объекта, площадь и границы которого подлежат определению в соответствии с действующим законодательством. Вопрос о предоставлении земельного участка с целью эксплуатации объекта комплекса, равно как вопрос о границах такого участка, подлежит разрешению в порядке главы V.1 Земельного кодекса Российской Федерации, а в случае возникновения разногласий может быть передан на разрешение суда.

При этом как верно указал суд первой инстанции, заявленным требованием о прекращении права собственности общества на спорный земельный участок достигается цель возврата ответчиков в положение, существовавшее до заключения ничтожной сделки.

Вопреки доводам апелляционной жалобы судом первой инстанции материалы дела исследованы полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка. Оснований для иной оценки у суда апелляционной инстанции не имеется. Иная оценка заявителями жалоб установленных судом фактических обстоятельств дела и толкование положений закона не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки.

Из принципа правовой определенности следует, что решение суда первой инстанции, основанное на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела, не может быть отменено исключительно по мотиву несогласия с оценкой указанных обстоятельств, данной судом первой инстанции (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.04.2013 № 16549/12).

При указанных обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для безусловной отмены судебного акта, при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации  расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от 09 июля 2024 года по делу № А33-33087/2023 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

 

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

 

Председательствующий

 

Н.Н. Пластинина

Судьи:

 

Н.А. Морозова

 

О.Ю. Парфентьева