Арбитражный суд Краснодарского края 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-11675/2023

г. Краснодар

27 мая 2024 года

Резолютивная часть решения от 22 апреля 2024 года

Полный текст судебного акта изготовлен 27 мая 2024 года

 

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Кирий О.В. 

(в порядке ст. 18 АПК РФ и на основании определения председателя 8-го судебного состава Арбитражного суда Краснодарского края от 25.04.2023 г. о передаче дела),

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Глущенко О.В.

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению 

Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Новочеркасска (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)  

третье лицо: ФИО2, г. Новочеркасск

о взыскании задолженности и неустойки по договору аренды и процентов,

при участии: 

участники процесса не явились, уведомлены, 

 

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Новочеркасска (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик), о взыскании задолженности по договору аренды №19/154 от 09.12.2019 за период с 20.01.2020 по 31.01.2023 в размере 255 638,56 руб., неустойку за просрочку платежей за период с 21.01.2020 по 31.01.2023 в размере 36 698,14 руб.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 07.04.2023 г. дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со статьей 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации (далее – АПК РФ).

Определением председателя 8-го судебного состава Арбитражного суда Краснодарского края от 25.04.2023 г. о передаче дела настоящее дело передано на рассмотрение от судьи Вороновой И.Н. судье Кирий О.В.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 07.06.2023 г. суд перешел к рассмотрению спора по общим правилам искового производства, привлечено третье лицо ФИО2

Истец, уведомленный надлежащим образом о месте и времени рассмотрения спора, в судебное заседание не явился, направил протокол о результатах аукциона от 26.11.2019 г.

Ответчик и третье лицо, уведомленные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения спора, в судебное заседание не явились, отзывы не направили.

В ответ на запрос суда от 30.01.2024 г. от Роскадастра поступило регистрационное дело на земельный участок.

Спор рассматривается в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствии лиц, участвующих в деле, по имеющимся материалам дела.

Суд, исследовав материалы дела, изучив все представленные документальные доказательства и оценив их в совокупности, пришел к следующему выводу.

Как следует из материалов дела, на основании протокола о результатах аукциона от 26.11.2019 г. № 02/аук25/2019, между муниципальным образованием город Новочеркасск в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Новочеркасска (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) заключен договор №19/154 от 09.12.2019 г. аренды земельного участка под строительство зданий, строений, сооружений, на основании которого в аренду передан земельный участок с кадастровым номером 61:55:0021807:226, площадью 583 кв.м., находящийся по адресу: 

<

...>, для размещения индивидуального одноквартирного (жилого) дома, сроком аренды до 09.12.2039 г.

Согласно п. 3.2 договора арендная плата арендатором вносится ежемесячно равными частями не позднее 20 числа отчетного месяца.

Указанный договор аренды зарегистрирован в ЕГРН 09.12.2019 г. (№ рег. записи 61:55:0021807:226-61/031/2020-1).

На основании договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 15.06.2022 г. право аренды на спорный земельный участок перешло от ФИО2 к ИП ФИО1

Согласно п. 2 договора уступки строения на земельном участке на момент передачи аренды, отсутствуют.

Согласно регистрационному делу на указанном земельном участке построен жилой дом площадью 73,8 кв.м, с кадастровым номером 61:55:0021807:555, право собственности на который зарегистрировано за ИП ФИО1 10.03.2023 г. (№ рег. записи 61:55:0021807:555-61/214/2023-1.

На основании договора купли-продажи земельного участка № 08/078 от 01.06.2023 г. ИП ФИО1 приобрел у администрации в собственность за плату указанный выше земельный участок с кадастровым номером 61:55:0021807:226, площадью 583 кв.м., на котором расположен жилой дом с кадастровым номером 61:55:0021807:555, площадью 73,8 кв.м.

Право собственности ИП ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером 61:55:0021807:226 зарегистрировано в ЕГРН 09.06.2023 г. (№ рег. записи 61:55:0021807:226-61/214/2023-9).

На основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 29.06.2023 г. земельный участок с кадастровым номером 61:55:0021807:226, площадью 583 кв.м. и расположенный на нем жилой дом с кадастровым номером 61:55:0021807:555, площадью 73,8 кв.м. продан ИП ФИО1 ФИО3

Комитетом установлено, что до даты регистрации права собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером 61:55:0021807:226 (09.06.2023 г.) по указанному договору аренды числятся неоплаченные арендные платежи за период с 20.01.2020 г. по 31.01.2023 г. в размере 255 638,56 руб.

В целях досудебного урегулирования спора, комитет направил в адрес предпринимателя претензию от 13.12.2022 г. № 302 с требованием оплатить задолженность.

Оставление ответчиком указанной претензии без исполнения послужило основанием для обращения истца в суд с настоящими исковыми требованиями.

Принимая решение по настоящему спору, суд исходил из следующего.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 1, 2 постановления от 23.07.2009 г. № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств» разъяснил необходимость оценки обстоятельств, свидетельствующих о заключенности и действительности договора. К обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела и подлежащим установлению на стадии подготовки дела к судебному разбирательству, отнесены обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших. 

Таким образом, при рассмотрении настоящего спора суд первоначально проверяет действительность договора от 15.06.2022 г. о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №19/154 от 09.12.2019 г., по которому право аренды на спорный земельный участок перешло от ФИО2 к ИП ФИО1

С 01.03.2015 г. статья 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), регулирующая случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов, предусматривает, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Учитывая правовое регулирование вопросов предоставления земельных участков под жилищное строительство, спорный земельный участок не мог быть предоставлен для строительства жилого дома без проведения аукциона после введения статьи 39.6 ЗК РФ.

По состоянию на момент проведения торгов на право аренды и заключения договора аренды действовал пункт 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), согласно которому если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

Данная редакция статьи 448 ГК РФ была введена Федеральным законом от 08.03.2015 г. № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации», который вступил в силу с 01.06.2015 г. (пункт 1 статьи 2 названного Федерального закона). 

Таким образом, на момент проведения торгов и заключения договора аренды №19/154 от 09.12.2019 г. положения пункта 7 статьи 448 ГК РФ исключали возможность передачи прав и обязанностей стороны договора, заключенного по результатам торгов. 

Права арендатора земельного участка по договору аренды №19/154 от 09.12.2019 г., заключенному по результатам аукциона на право аренды земельного участка, не подлежали передаче арендатором в порядке перенайма. 

Положение пункта 7 статьи 448 ГК РФ, запрещающее передачу прав и обязанностей по договорам, заключенным по результатам торгов, является исключением из общей нормы пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, разрешающей такую передачу без согласия арендодателя. 

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017 г. № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки», уступка права, совершенная в нарушение законодательного запрета, является ничтожной (пункт 2 статьи 168 ГК РФ, пункт 1 статьи 388 ГК РФ). 

Как установлено выше договор аренды земельного участка №19/154 от 09.12.2019 г. заключен комитетом с ФИО2 на основании проведенного аукциона для размещения индивидуального одноквартирного (жилого) дома после введения в действия пункта 7 статьи 448 ГК РФ, которым установлен запрет на уступку прав арендатора земельного участка. 

Договор о передаче прав и обязанностей от 15.06.2022 г. заключен с нарушением правил пункта 7 статьи 448 ГК РФ и порядка распоряжения публичными землями. 

Суд отмечает, что согласно п. 2 договора уступки от 15.06.2022 г. строения на земельном участке на момент передачи аренды, отсутствовали.

Согласно регистрационному делу на спорном земельном участке жилой дом площадью 73,8 кв.м, с кадастровым номером 61:55:0021807:555 построен после заключения договора уступки от 15.06.2022 г.

Из установленного следует, что договор о передаче прав и обязанностей от 15.06.2022 г. заключен между ФИО2 и ИП ФИО1 не в связи с переходом права собственности на объект недвижимости, что повлекло бы за собой переход прав и обязанностей на земельный участок в силу ст. 35 ЗК РФ, а в связи с передачей прав на строительство объекта на участке, полученным на торгах.

На основании изложенного, данная сделка является недействительной (ничтожной). 

Аналогичный вывод о недействительности (ничтожности) договора уступки (перенайма) прав арендатора земельного участка из договора аренды, заключенного на торгах после 01.06.2015 г. выражен и в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 05.05.2021 г. по делу N А32-1372/2020, в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.04.2023 г. по делу N А32-10676/2020. 

Таким образом, договор от 15.06.2022 г. о переуступке прав и обязанностей арендатора земельного участка, заключенный между ФИО2 и ИП ФИО1, является недействительной (ничтожной) сделкой, права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером 61:55:0021807:226 к ответчику не перешли. 

То есть ответчик арендатором земельного участка с кадастровым номером 61:55:0021807:226 не стал в силу ничтожности договора уступки. 

В то же время, суд усчитает необходимым указать на следующее. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 3 статьи 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливается соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправлении. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное (сбереженное) имущество. 

Согласно пункту 2 статьи 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило. 

По смыслу пункта 2 статьи 1105 ГК РФ размер неосновательного обогащения должен определяться по правилам статьи 424 ГК РФ, в частности, цена может быть определена исходя из цены, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги в период такого пользования. 

Как указано выше, отсутствие заключенного между сторонами договора аренды не освобождает землепользователя от обязанности по внесению платежей за фактическое пользование спорными земельным участком в сумме, соответствующей размеру арендной платы, определяемой по правилам статьи 424 ГК РФ и статьи 65 ЗК РФ.

ИП ФИО1 фактически владел участком в период с 15.06.2022 г. по 31.01.2023 г. и должен вносить оплату в соответствующий бюджет. 

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений. 

В подтверждение заявленных требований истцом представлены: договор аренды земельного участка №19/154 от 09.12.2019 г. и расчет задолженности, согласно которому заявленная сумма задолженности с 20.01.2020 г. по 31.01.2023 г. составила 255 638,56 руб.

В ходе рассмотрения настоящего дела, истцом, при наличии сведений о дате передачи прав и обязанностей арендатора ответчику (15.06.2022 г.) и периода взыскания (20.11.2020 г. по 31.01.2023 г.), не заявлено соответствующего ходатайства о привлечении ФИО2 в качестве соответчика, что является правом истца.

Вместе с тем, судом установлено, что ничтожный договор передачи прав и обязанностей арендатора от 15.06.2022 г. не содержат сведений о переходе к новому арендатору обязательств по погашению задолженности предыдущего арендатора, в связи с чем взыскание с ответчика задолженности по внесению платежей предыдущего арендатора суд считает необоснованным.

Согласно п. 5 договора передачи прав и обязанностей арендатора от 15.06.2022 г. передача земельного участка ФИО2 и принятие его ИП ФИО1 на момент подписания настоящего соглашения осуществлена. Стороны претензий друг к другу не имеют. Настоящее соглашение одновременно является передаточным актом.

Договор подлежит государственной регистрации и в соответствии со ст. 433 ГК РФ считается заключенным с момента его государственной регистрации в Управлении Росреестра.

В соответствии с ч. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Таким образом, по условиям указанного ничтожного договора передачи прав и обязанностей арендатора от 15.06.2022 г. фактическая передача участка ответчику состоялась 15.06.2022 г.

В связи с чем, судом самостоятельно произведен расчет платы за пользование участком, подлежащей взысканию с ответчика за период с 15.06.2022 г. по 31.01.2023 г.:

июнь 2022 г. (16 дней) – 3 237,44 руб.;

июль 2022 г. – 6 070,33 руб.;

август 2022 г. – 6 070,33 руб.;

сентябрь 2022 г. – 6 070,33 руб.;

октябрь 2022 г. – 6 070,33 руб.

ноябрь 2022 г. - 6 070,33 руб.;

декабрь 2022 г. - 6 070,33 руб.;

январь 2023 г. – 12 808,39 руб.

Итого: 52 467,63 руб.

С учетом произведенного судом расчета сумма неосновательного обогащения в виде платы за пользование участком, подлежащая взысканию с ответчика за период с 15.06.2022 г. по 31.01.2023 г. составляет 52 467,63 руб.

В связи с чем, исковые требования о взыскании основной задолженности подлежат удовлетворению за период с 15.06.2022 г. по 31.01.2023 г. составляет 52 467,63 руб.

В удовлетворении остальной части задолженности надлежит отказать.

При этом, истец не лишен права обратиться в суд с исковыми требованиями о взыскании с ФИО2 задолженности за период с 20.01.2020 г. по 14.06.2022 г. (включительно).

Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании пени за период с 21.01.2020 г. по 31.01.2023 г. в размере 36 698,14 руб.

Между тем, в силу ничтожности договора уступки прав и обязанностей условия договора аренды о начислении санкций не может быть признано согласованной и взысканию не подлежит.

Таким образом, в удовлетворении исковых требований о взыскании пени за период с 21.01.2020 по 31.01.2023 в размере 36 698,14 руб. надлежит отказать.

При этом, суд отмечает, что истец не лишен права начисления процентов за пользование чужими денежными средствами в порядке ст. 395 ГК РФ.

Согласно статье 110 АПК РФ государственную пошлину необходимо взыскать с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально удовлетворенным требованиям (удовлетворено 17,95%).

Руководствуясь статьями 65, 71, 110, 156, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Новочеркасска (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) неосновательное обогащение в виде платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 61:55:0021807:226 за период с 15.06.2022 г. по 31.01.2023 г. в размере 52 467,63 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в доход федерального бюджета РФ госпошлину в размере 1 588,04 руб.

Данное решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца со дня его принятия, в арбитражный суд кассационной  инстанции - в течение двух месяцев  со дня  вступления  решения  в законную силу, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                                                      О.В. Кирий