АРБИТРАЖНЫЙ СУД  КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

 

г. Краснодар                   Дело № А32-41003/2021

 

Резолютивная часть решения оглашена 06 февраля 2023 года, полный текст решения изготовлен 13 февраля 2023 года. 

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Николаева А.В., при ведении протокола судебного заседания и его аудиозаписи помощником судьи ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании материалы дела по исковому заявлению 

администрации города Сочи (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), 

к обществу с ограниченной ответственностью «Пансионат «Шексна» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) 

о сносе самовольной постройки, 

по встречному исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Пансионат «Шексна» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) 

к администрации города Сочи (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

о признании права собственности,

третьи лица, не заявляющие самостоятельные исковые требования относительно предмета спора: Департамент по надзору в строительной сфере Краснодарского края, Управление Росреестра по Краснодарскому краю 

при участии: от истца – представитель по доверенности ФИО2, от ответчика – представитель по доверенности ФИО3, от третьего лица (Департамент по надзору в строительной сфере Краснодарского края) – представитель по доверенности ФИО4, от иных лиц – не явились, извещены,

У С Т А Н О В И Л:

Администрация города Сочи обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Пансионат  «Шексна» о сносе самовольной постройки. 

Общество с ограниченной ответственностью «Шексна» обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края со встречным исковым заявлением к Администрации города Сочи о признании права собственности. 

Стороны обеспечили явку в судебное заседание.

Ответчиком в материалы дела представлен отзыв, в соответствии с которым общество с ограниченной ответственностью «Пансионат «Шексна» возражает относительно заявленных исковых требований. 

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, суд установил следующие обстоятельства.

В администрацию муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края поступило уведомление из Департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края о выявлении самовольной постройки от 30.04.2021 № 69-08-703/21, расположенной на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0121002:1074 по адресу: город Сочи, Лазаревский район, п. Якорная Щель, правообладатель: ООО «Пансионат «Шексна».

Проведенной проверкой, а также анализом поступивших документов установлено следующее.

Работы по возведению монолитных железобетонных конструкций и перегородок на объекте выполнены ООО «РГК-Строй-Сочи» согласно договор} подряда № 15Ш от 27.01.2016. Застройщиком представлено соглашение о расторжении Договора подряда от 30.04.2019.

Лицо, осуществляющее строительство (на момент проведения проверки) - ООО «Интер Строй» (договор № ИС/20-05 от 03.07.2020).

Разрешение на строительство № RU-23-309-5313-2016 от 27.12.2016 (срок действия до 11.06.2021) выдано по проектной документации, получившей положительное заключение негосударственной экспертизы от 28.06.2016 № 23-2-1-3-0087-16, выданное ООО «Краснодарская межрегиональная негосударственная экспертиза».

В департамент по надзору в строительной сфере Краснодарского края представлена откорректированная проектная документация, получившая положительное заключение негосударственной экспертизы от 18.12,2018 № 23-2-1-2-0239-18, выданное ООО «Краснодарская межрегиональная негосударственная экспертиза» (корректировке подверглись все разделы проектной документации), на которую не выдавалось разрешение на строительство (отсутствует документ, который подтверждает соответствие данной проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации).

Проектной документацией предусмотрено строительство спального корпус пансионата «Шексна».

Согласно программе проверок, проводится проверка конструкций выше отметки 0,000 здания спального корпуса.

На момент проверки на объекте выполнены работы по устройству конструкций 9 этажей здания, состоящего из 3-х блоков, разделённых между собой температурно-усадочными швами. Выполнены работы по устройству кровли, остеклению фасадов. Не завершены работы по устройству перегородок санитарных узлов. Не выполнены работы по устройству балконных перегородок, ограждения балконов и отделке фасадов.

Не представляется возможным в полной мере дать оценку соответствия конструкций выше отметки 0,000 здания спального корпуса требованиям проектной документации в связи с тем, что работы, подлежащие проверке, не завершены, а также допущены многочисленные отклонения от проектной документации, указанные ниже.

О завершении работ подлежащих настоящей проверке необходимо уведомить по образцу, приведенному в Приложении № 4 к приказу Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору от 12.03.2020  №107  «Об  утверждении форм документов, необходимым для осуществления государственного строительного надзора» департамент по надзору в строительной сфере Краснодарского края по адресу: 354003, 

<

...>, каб. 306, для проведения плановой проверки.

Выявлены нарушения обязательных требований или требований, установленных муниципальными правовыми актами (с указанием положений (нормативных) правовых актов).

ООО «Пансионат «Шексна» нарушены требования части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ (Федеральный закон № 190-ФЗ от 29 декабря 2004 г.), в соответствии с которыми строительство объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство.

Фактически строительство объекта капитального строительства осуществляется в отклонении от параметров выданного разрешения на строительство, а именно:

- администрацией города Сочи ООО «Пансионат «Шексна» выдано разрешение на строительство № RU-23-309-5313-2016 от 27.12.2016 по проектной документации, получившей положительное заключение негосударственной экспертизы от 28.06.2016 № 23-2-1-3-0087-16.

фактически строительство объекта осуществляется по откорректированной проектной документации, получившей положительное заключение негосударственной экспертизы от 18.12.2018 № 23-2-1-2-0239-18, с изменёнными технико-экономическими показателями объекта.

Строительный контроль со стороны застройщика ООО «Пансионат «Шексна» не ведется надлежащим образом, а именно:

выявленные в ходе проверки отклонения от проектной документации, указанные ниже, не установлены строительным контролем ООО «Пансионат «Шексна», в разделе общего журнала работ № 4 отсутствуют записи о выявлении отклонений, также строительным контролем ООО «Пансионат «Шексна» подписаны акты освидетельствования скрытых работ на выполненные скрытые работы в отклонении от проектной документации;

в актах освидетельствования скрытых работ (2017-2019гг), в качестве представителя застройщика по вопросам строительного контроля указан инженер по надзору за строительством ФИО5, сведения о котором не включены в Национальный реестр специалистов в области строительства, что недопустимо, в соответствии с требованием Федерального закона от 03.07.2016 № 372-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (вступившего в силу с 01.07.2017).

В результате отсутствия строительного контроля со стороны застройщика ООО «Пансионат «Шексна» допущены нарушения, влияющие на безопасность объекта капитального строительства.

В связи с чем, истец полагает, что реконструкция капитального объекта недвижимости, расположенного по адресу: город Сочи, Лазаревский район, п.Якорная Щель на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0121002:1074, является самовольной и в соответствии с пунктом 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации спорный объект подлежит сносу осуществившим его лицом либо за его счет.

Указанные выше обстоятельства послужили истцу основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Суд, принимая решение, руководствуется следующим. 

В силу статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации защите подлежит нарушенное или оспоренное право или законный интерес.

Согласно положениям статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов защиты гражданских прав является восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

В предмет доказывания по иску о признании постройки самовольной и ее сносе входят следующие обстоятельства: создание объекта недвижимости на земельном участке, не отведенном в установленном порядке для этих целей; строительство объекта без получения необходимых разрешений либо с существенным нарушением градостроительных норм и правил, создающим угрозу причинения вреда жизни и здоровью граждан, наличие у истца права на обращение в суд с требованием о сносе самовольной постройки.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 22 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки.

В соответствии с пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» и абзаца второго пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. 

В случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной.

В силу статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Для всестороннего исследования обстоятельств дела и реализации иных задач судопроизводства в арбитражном суде, Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.01.2022 производство по делу приостановлено, назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Госземкадастрсъемка» - ВИСХАГИ (ул. 40 - легия Победы, д. 37, г. Краснодар), экспертам ФИО6, ФИО7.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы: 

1) Определить в границах каких земельных участков расположен спорный объект (составить схему расположения) – объект, расположенный по адресу: город Сочи, Лазаревский район, п. Якорная Щель на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0121002:1074. 

2) Определить действительные технические характеристики спорного объекта, с указанием того, является ли спорный объект объектом капитального строительства? 

3) Соответствует ли расположение спорного объекта генеральному плану муниципального образования, правилам землепользования и застройки территории и соответствует ли спорный объект техническим и строительным нормам и правилам, в том числе требованиям о пожарной безопасности, санитарным и эпидемиологическим нормам? Если нет, то в чем проявляется несоответствие? Возможно ли устранение выявленного несоответствия? Если да, то каким образом? 

4) Соответствует ли расположение спорного объекта выданным разрешениям на строительство, проектной документации и иной технической документации (при их наличии)? 4 Если нет, то в чем проявляется несоответствие? Возможно ли устранение выявленного несоответствия? Если да, то каким образом? 

5) Установить производилась ли в отношении объекта работы по реконструкции с момента их возведения? Если ответ положительный, установить, возможно ли приведение таких объектов в состояние, предшествующее реконструкции? Если да: указать какие именно работы необходимо для этого произвести (составить перечень работ)? 

6) Не создает ли сохранение спорных объектов угрозу жизни и здоровью граждан?

07.06.2022 в адрес арбитражного суда поступило экспертное заключение, согласно которому экспертом сделаны следующие  выводы.

Отвечая на первый вопрос, экспертом установлено, что спорный объект, расположенный по адресу: Краснодарский край, г.-к. Сочи, р-н Лазаревский, ул. Широкая, участок 47/1 расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0121002:1074.

При ответе на второй вопрос экспертом сделан вывод о том, что объект исследования на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0121002:1074 по адресу: Краснодарский край, г.-к. Сочи, р-н Лазаревский, ул. Широкая, участок 47/1 на момент проведения экспертного осмотра имеет следующие технические характеристики и назначение:

Назначение: нежилое здание - спальный корпус пансионата «Шексна»;

Здание представляет собой сооружение сложной формы в плане, состоящее из трех секций в плане близкие к прямоугольнику (секция «А», секция «В»), одна секция поворотная в плане в виде трапеции (секция «Б»). Секция «А» имеет габаритные размеры: в осях «А-Г» - 15,0 м, «1/1-15»- 57,3 м. Секция «Б» имеет габаритные размеры: в осях «А/1-Г/1» - 15,0 м, «17-20» -17,97 м. Секция «В» имеет габаритные размеры: в осях «А/2-Г/2» - 15,0 м, «22-34/1» - 49,0 м.

Этажность - 9 (в том числе цокольный этаж), с не эксплуатируемой крышей.

Площадь застройки - 2345 кв.м.

Строительный объем здания - 64100 куб.м.

Площадь нежилого здания, определенная как сумма площадей этажей здания в пределах внутренней поверхности наружных стен, включая площадь балконов - 19891,6 кв.м.

Общая площадь здания - 17649,3 кв.м. в т. ч. площадь балконов 2267,6 кв.м.

Количество номеров - 420.

Высота здания - 32,9 м.

Высота цокольного этажа - 3,0 м; Высота с первого по восьмой этажи - 3,3 м.

Конструктивная схема здания - рамно-связевый каркас из монолитного железобетона.

Пространственная жесткость и устойчивость здания при горизонтальных воздействиях

обеспечивается совместной работой монолитных железобетонных колонн и стен (диафрагм жесткости) с элементами монолитного железобетонного перекрытия образующий каркас здания.

Фундаменты - плитный ростверк на свайном основании. Ростверк высотой 0,8 (h) м из монолитного железобетона. Сваи буронабивные (БНС) диаметром 850 мм, длиной 11,0 м из монолитного железобетона.

Колонны - монолитный железобетон сечением 400 мм х 400 мм.

Стены - монолитный железобетон толщиной 200 мм, 300 мм и 400 мм.

Перекрытия - монолитные железобетонные плиты толщиной 300 мм. По периметру (по крайним осям) здания плиты обрамлены железобетонными балками сечением 400 мм х 400 мм.

Кровля - тип: скатная; материал: профнастил.

Лестницы - монолитные железобетонные толщиной плитной части 200 мм.

Заполнение оконных проемов - витражи алюминиевый профиль со стеклопакетом.

Заполнение  дверных  проемов  - металлические полотна, алюминиевый профиль со стеклопакетом.

Коммуникации - водоснабжение, канализация, отопление, электроснабжение, приточно - вытяжная вентиляция.

Отвечая на третий вопрос, эксперт указывает следующее. 

Расположение нежилого здания - спальный корпус пансионата «Шексна» на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0121002:1074, по адресу: Краснодарский край, г.-к. Сочи, р-н Лазаревский, ул. Широкая, участок 47/1 соответствует генеральному плану городского округа «Город Сочи», правилам землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Сочи.

Нежилое здание - спальный корпус пансионата «Шексна» на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0121002:1074, по адресу: Краснодарский край, г.-к. Сочи, р-н Лазаревский, ул. Широкая, участок 47/1 требованиям строительных, противопожарных, санитарно-эпидемиологических норм и правил соответствует, за исключением следующего:

пункт 2.8. СП 2.1.3678-20 "Санитарно-эпидемиологические требования к эксплуатации помещений, зданий, сооружений, оборудования и транспорта, а также условиям деятельности хозяйствующих субъектов, осуществляющих продажу товаров, выполнение работ или оказание услуг", а именно: на территории земельного участка имеется скопление строительного мусора;

пункт 4.10. СП 118.13330.2012* «Общественные здания и сооружения. Актуализированная редакция СНиП 31 -06-2009», а именно пуско-наладочные работы лифтового оборудования не проведены;

пункт 4.17* СП 118.13330.2012* «Общественные здания и сооружения. Актуализированная редакция СНиП 31-06-2009», а именно частично отсутствуют санитарно-техническое оборудование;

пункт 4.17* СП 118.13330.2012* «Общественные здания и сооружения. Актуализированная редакция СНиП 31-06-2009» и пункт 7.12 СП 257.1325800.2020 «Здание гостиниц», а именно отсутствует оборудование систем кондиционирования воздуха;

пункт 9.2 СП 118.13330.2012* «Общественные здания и сооружения. Актуализированная редакция СНиП 31-06-2009» и пункт 7.12 СП 257.1325800.2020 «Здание гостиниц», а именно отделочные работы выполнены не во всех помещениях.

Устранение выявленных нарушений технически возможно, для этого необходимо:

территорию земельного участка расчистить от строительного мусора с устройством пешеходных зон и озеленения территории;

произвести пуско-наладочные работы лифтового оборудования и всех инженерных систем;

выполнить устройство санитарно-технического оборудования в помещениях, где оно запроектировано;

выполнить устройство отделочных покрытий всех помещений;

выполнить устройство оборудования кондиционирования воздуха.

При ответе на четвертый вопрос экспертом установлено, что расположение нежилого здания - спальный корпус пансионата «Шексна» на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0121002:1074, по адресу: Краснодарский край, г.-к. Сочи, р-н Лазаревский, ул. Широкая, участок 47/1 соответствует разрешению на строительство № RU-23-309-5313-2016 от 27.12.2016, выданное Администрацией города Сочи, обществу с ограниченной ответственностью «Пансионат «Шексна», градостроительному плану №RU-233090000000000000007958 от 18.08.2015, градостроительному плану №РФ-2320900020215912 от 26.06.2021, проектной документации реконструкции спального корпуса пансионата «Шексна», подготовленной ООО "Ар-Деко".

Отвечая на пятый вопрос, экспертом установлено, что архитектурно-планировочное, объемно-планировочное и конструктивное решение, а также расположение объекта исследования: нежилое здание - спальный корпус пансионата Шексна» на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0121002:1074, по адресу: Краснодарский край, г.-к. Сочи, р-н Лазаревский, ул. Широкая, участок 47/1 соответствует проектной документации разработанной ООО "Ар-Деко" шифр 01-03-Р-2021-П, работы по реконструкции объекта с момента его возведения не выявлены

Исследуя шестой вопрос, экспертом сделан вывод о том, что сохранение и дальнейшая эксплуатация спорного объекта: нежилого здания - спальный корпус пансионата «Шексна» на земельном участке с кадастровым  номером 23:49:0121002:1074, по адресу: Краснодарский край, г.-к. Сочи, р-н Лазаревский, ул. Широкая, участок 47/1 не создает угрозу для жизни и здоровью граждан.

Кроме того, в ходе судебного заседания, открытого 06.09.2022 в 10 часов 00 минут, в качестве эксперта ООО «Госземкадастрсъемка» - ВИСХАГИ допрошены ФИО6, ФИО7, которыми даны следующие пояснения относительно проведенного экспертного исследования.

Технические характеристики объекта капитального строительства «Спальный корпус пансионата «Шексна», расположенного по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, п. Якорная Щель, кадастровый номер земельного участка 23:49:0121002:1074 не соответствуют проектной документации, разработанной ООО фирма «Стройкомплекс» договор от 10.08.2014 №08/12, а именно:

1.Согласно проектной документации шифр 2018-07-04-KPJ (все листы графической части) Блок В расположен в осях 22-34, данный блок расположен в осях 22-34/1 (добавлена ось 34/1).

2.В осях 32-Г/2 на всех этажах здания выполнены колонны (добавлена ось), не предусмотренные проектной документацией 2018-07-04-КРЗ.

3.На всех этажах здания Блока В по оси 33 в осях А/2-Б/2 вместо несущих монолитных железобетонных стен с дверным проемом шифр 2018-07-04-КРЗ (листы 7-10 гр.ч) выполнены колонны в осях ЗЗ-А/2 и ЗЗ-Б/2 (по исполнительным схемам 34-А/2 и 34-Б/2).

4.Согласно проектной документации шифр 2018-07-04-АР (лист 20) на этажах со 2 по 9 здания Блока В предусмотрен дверной проём по оси В/2 за осью 34. Фактически указанный дверной проём выполнен между осями 33 и 34.

5.Согласно проектной документации шифр 2018-07-04-АР (листы 6, 7, 16, 17) монолитная стена по оси 21 выходит за ось Г/2 (пересекает балконную плиту). Фактически данная стена расположена в осях А/1-Г/1 и не выступает на балконную плиту.

6.В перекрытиях каждого этажа всех Блоков здания выполнены дополнительные отверстия для прокладки инженерных сетей (в том числе дымоудаления), не предусмотренные конструктивными решениями (например: вдоль осей 21, Б/2, у лифтовых шахт, и др.).

7.Согласно проектной документации шифр 2018-07-04-АР (листы 6, 7, 16, 17) на всех этажах Блока Б по оси Б/1 предусмотрена торкрет-бетонная перегородка. Фактически данная перегородка выполнена по оси 20, таким образом выполнена перепланировка помещения в осях А/1-Б/1/19-20, что подтверждается исполнительными.

8.Согласно проектной документации шифр 2018-07-04-КР2 (лист 4 гр.ч.) на этажах здания со 2 по 9 Блока Б запроектированы балконы в осях 17-18 вдоль осей А/1 и Г/1 (над проездом).

Фактически на втором этаже (отм. +3,250) Блока Б в осях 17-18 балконные плиты отсутствуют.

9.Согласно проектной документации шифр 2018-07-04-КР1 и 2018-07-04-КР2 (все листы графической части) примыкающие стены и колонны Блоков А и Б расположены по осям 16 и 17 данные схемы и колонны выполнены в отклонении от осей 16 и 17 на 1547 мм.

10.Согласно проектной документации шифр 2018-07-04-АР (листы 3, 4, 13, 14) помещения 109, 209 (на каждом этаже здания) предназначены для кладовых. Фактически выполнена перепланировка помещений с устройством дополнительных спальных номеров.

11.Согласно проектной документации шифр 2018-07-04-КРЗ (листы 8-10 гр.ч.) выход на лестничную клетку блока В предусмотрен через дверной проём в монолитной железобетонной стене по оси 28. Фактически дверной проём выполнен в стене по оси 27.

12.Согласно проектной документации шифр 2018-07-04-АР (листы 2-10, 13-21) перегородки санитарных узлов и коридоров выполняются из кирпичной кладки. Фактически перегородки санитарных узлов выполнены из железобетона, а коридоры из газобетонных блоков.

13.В отклонении от проектной документации шифр 2018-07-04-АР (листы 4, 14) выполнена перепланировка спальных номеров в осях В-Г/1-5 Блока А. Убрана перегородка между осями 2 и 3 в осях В-Г, перенесены дверные проёмы.

14.В отклонении от проектной документации шифр 2018-07-04-АР (листы 4, 14) витражное остекление перенесено с оси 1/1-А/Б на край балконной плиты.

15.В отклонении от проектной документации шифр 2018-07-04-АР (листы 4, 14) не выполнена балконная плита и дверной проём по торцу здания Блока А за осью 1/1 в осях Б-В.

16.Согласно проектной документации шифр 2018-07-04-КР1, 2018-07-04-КР2, 2018-07-04-КРЗ (лист 1) все перекрытия монолитные ж/б плиты толщиной 200 мм. Фактически плиты перекрытия выполнены толщиной более 200 мм (а именно - 300 мм.

17.Согласно проектной документации шифр 2018-07-04-КР1 (лист 7) на отметке -3,000 в Блоке А за осью Г в осях 2-8 предусмотрена монолитная железобетонная стена. Фактически данная стена отсутствует.

18.Согласно проектной документации шифр 2018-07-04-КР1 (лист 21) Плита перекрытия ПмО (на отметке 0,000 Блока А) имеет выступ (балкон) от оси 1/2 на 1700 мм. Фактически данная Плита ПмО выполнена о оси 1/1, указанный выступ (балкон) отсутствует.

В материалах судебного дела представлена копия Разрешения на строительство от 27 декабря 2016 № RU-23-309-5313-2016, выданное Администрацией города Сочи, содержащее краткие проектные характеристики для строительства, реконструкции объекта капитального строительства:

Общая площадь - 15879,5 кв. м;

Строительный объем - 63599,0 куб. м (в т. ч. подземной части - 4553,6 куб. м);

Количество этажей - 9;

Высота - 24,67 м;

Количество подземных этажей - 1;

Вместимость - 640 чел.;

Площадь застройки - 2470,65 кв. м;

Количество номеров (всего) - 328 шт.;

Объект исследования: «Спальный корпус пансионата «Шексна» на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0121002:1074 по адресу: Краснодарский край, г.-к. Сочи, р-н Лазаревский, ул. Широкая, участок 47/1 на момент проведения экспертного осмотра имеет следующие фактические технические характеристики:

Общая площадь здания - 15381,7 кв.м, (17649,3 кв.м. в т. ч. площадь балконов 2267,6 кв.м);

Строительный объем здания - 64100 куб.м (в т. ч. подземной части - 6320,0 куб. м);

Этажность - 9 (в том числе цокольный этаж), с не эксплуатируемой крышей;

Высота здания - 32,9 м.

Количество подземных этажей - 1;

Вместимость-650 чел.;

Площадь застройки - 2345 кв.м.

Количество номеров - 420 шт.

Исходя из вышеизложенного следует, что технические характеристики объекта исследования: «Спальный корпус пансионата «Шексна» на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0121002:1074 по адресу: Краснодарский край, г.-к. Сочи, р-н Лазаревский, ул. Широкая, участок 47/1 не соответствуют разрешению на строительство от 27 декабря 2016 № RU-23-309-5313-2016 (см. сводную таблицу).

Сводная таблица основных технико-экономических показателей объекта исследования:

Технико-экономические показатели объекта

Разрешение на

строительство от

27.12.2016 № RU-23-309-

5313-2016

Фактические показатели

Общая площадь здания (кв.м)

15879,5

15381,7 кв.м, (17649,3 кв.м.

в т. ч. площадь балконов

2267,6 кв.м)

Строительный объем здания

(куб.м), в том числе подземной части (куб.м)

63599,0

64100

Высота, м.

24,67

32,9

Количество этажей, в том числе подземных этажей, в том числе цокольных этажей

9

9

Площадь застройки, (кв.м)

2470,65

2345,0

Количество номеров (шт.)

328

420

 

Устранение выявленных несоответствий и приведение объекта: «Спальный корпус пансионата «Шексна» на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0121002:1074 по адресу: Краснодарский край, г.-к. Сочи, р-н Лазаревский, ул. Широкая, участок 47/1 в соответствие с проектной документацией, разработанной ООО фирма «Стройкомплекс» договор от 10.08.2014 №08/12 и разрешением на строительство от 27 декабря 2016 № RU-23-309-5313-201 технически не представляется возможным, так как конструктивная схема здания не позволяет менять его объемно-планировочное решение, а так же демонтаж антисейсмических мероприятий понизит уровень сейсмостойкости здания, что может создать угрозу жизни и здоровью граждан.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.09.2022 производство по делу приостановлено, назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Ассоциация Экспертов Краснодарского края» (

<

...>) экспертам ФИО8, ФИО9, ФИО10. 

На разрешение экспертов поставлены следующие вопросы:

1) Соответствует ли спорный объект, расположенный по адресу: город Сочи, Лазаревский район, п. Якорная Щель на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0121002:1074, генеральному плану муниципального образования, правилам землепользования и застройки территории и соответствует ли спорный объект техническим и строительным нормам и правилам, в том числе требованиям о пожарной безопасности, санитарным и эпидемиологическим нормам с учетом функционального назначения спорного объекта? Если нет, то в чем проявляется несоответствие? Возможно ли устранение выявленного несоответствия? Если да, то каким образом? 

2) Соответствует ли спорный объект выданным разрешениям на строительство, проектной документации и иной технической документации (при их наличии)? Если нет, то в чем проявляется несоответствие? Возможно ли устранение выявленного несоответствия? Если да, то каким образом? 

3) Не создает ли сохранение спорного объекта угрозу жизни и здоровью граждан?

28.11.2022 в адрес арбитражного суда поступило экспертное заключение ООО «Ассоциация Экспертов Краснодарского края», согласно которому экспертом сделаны следующие выводы. 

При ответе на первый вопрос экспертом сделан вывод о том, что не выявлены несоответствия спорного объекта, расположенного по адресу: город Сочи, Лазаревский район, п. Якорная Щель на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0121002:1074, генеральному плану муниципального образования, правилам землепользования и застройки территории, техническим и строительным нормам и правилам, в том числе требованиям о пожарной безопасности, санитарным и эпидемиологическим нормам, с учетом функционального назначения спорного объекта.

Спорный объект не соответствует выданным Разрешению на строительство № RU-23-309-5313-2016 от 27.12.2016 г., проектной документации на строительство, разработанной 000 фирма «Стройкомплекс» шифр 2018-07-04 (стадии П и Р), однако соответствует проектной документации на реконструкцию «Пансионат. Город Сочи, Пансионат «Шексна» шифр 01-03-Р-2021, разработанной 000 «Ар-Деко» в 2021 г.

Несоответствия указаны в таблицах № 12, № 13 и № 14 настоящего Заключения.

Устранение несоответствий объекта разрешению на строительство возможно путем оформления соответствующего разрешения на реконструкцию на основе проектной документации на реконструкцию «Пансионат. Город Сочи, Пансионат «Шексна» шифр 01-03-Р-2021, разработанной ООО «Ар-Деко» в 2021 г. В результате оформления вышеуказанного разрешения на реконструкцию устранение несоответствий объекта проектной документации на строительство, разработанной ООО фирма «Стройкомплекс» шифр 2018-07-04 (стадии П и Р), не потребуется.

Сохранение спорного объекта с учетом завершения строительства в соответствии с утвержденной проектной документацией, получившей положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации, а также в соответствии с действующими техническими регламентами, не создает угрозу жизни и здоровью граждан. 

В силу части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является одним из доказательств, исследуемых наряду с другими доказательствами по делу. 

Заключение судебной экспертизы определено законом в качестве доказательства, не имеющего заранее установленной силы и не обладающего преимуществом перед иными доказательствами и, как все иные доказательства, подлежит оценке по общим правилам в совокупности с другими доказательствами.

Заключение судебной экспертизы, представленное в материалы настоящего дела соответствует требованиям статьи 86 АПК РФ, не содержит противоречий, неясностей и неполноты выводов, вследствие чего, у суда, при отсутствии сомнений в его обоснованности.

Исходя из разъяснений, изложенных в пунктах 26, 28, 29 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при рассмотрении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. 

В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под реконструкцией объектов капитального строительства понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей, в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства.

Частью 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Пунктом 4 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что выдача разрешения на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие разрешения на реконструкцию само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешений на строительство (реконструкцию) и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство (реконструкцию) и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Возражая относительно заявленных требований, общество указывает, что 27.12.2016 Администрацией города Сочи выдано разрешение на строительство № 1Ш-23-309-53/3-2016 спального корпуса Пансионата «Шексна» на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0121002:1074.

09.11.2017 спальный корпус зарегистрирован в качестве объекта незавершенного строительством со степенью готовности 45 %.

В 2018 году выполнен проект корректировки, получивший положительное заключение негосударственной экспертизы.

14.10.2020 заключен новый договор аренды земельного участка № 4900011152, срок аренды продлен до 28.09.2069. 

С учётом выводов судебной экспертизы установлено, отсутствия реальной возможности приведения объекта капитального строительства, в соответствие с разрешением на строительство № RU-23-309-5313-2016 от 27.12.2016, проектной документации на строительство, разработанной ООО фирма «Стройкомплекс» шифр 2018-07-04 (стадии П и Р), однако соответствует проектной документации на реконструкцию «Пансионат. Город Сочи, Пансионат «Шексна» шифр 01-03-Р-2021, разработанной ООО «Ар-Деко» в 2021, единственным способом устранения нарушения, допущенного обществом при строительстве спорного объекта, является полный снос объекта. 

Однако суд полагает такую меру несоразмерной допущенному ответчиками нарушению ввиду следующего. 

Исследовав материалы экспертного заключения, суд указывает, что эксперт сделал вывод о том, что целевое назначение исследуемого объекта, максимальная высота, процент застройки земельного участка, а также отступы от границ смежных земельных участков и красной линии улицы и застройки, удовлетворяют условиям расположения спорного объекта правилам землепользования и застройки. 

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункт 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 22.07.2020, в пункт 26 постановления N 10/22 указано, что суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения. Приведенное разъяснение направлено на то, чтобы воспрепятствовать явным злоупотреблениям правом, легализовать постройку, которое предусмотрено пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса (статья 10 названного Кодекса). При этом разъяснение пункта 26 постановления N 10/22 не может быть истолковано так, что удовлетворение иска о признании права собственности на самовольную постройку допускается лишь тогда, когда истец своевременно и надлежаще обращался за получением недостающего разрешения. В подавляющем числе таких случаев при надлежащем обращении за разрешением оно будет выдано, а следовательно, обсуждаемый признак самовольности постройки будет отсутствовать. Подобное прочтение пункта 26 постановления N 10/22 может блокировать применение пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса в случае создания постройки без разрешения и по сути введет дополнительное условие для удовлетворения иска о признании права собственности на самовольную постройку, которое не предусмотрено данным пунктом (аналогичные позиции отражены в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 26.05.2020 N 306-ЭС19-19642; определении Верховного Суда от 02.06.2022 N 308-ЭС21-29061 по делу N А63-18015/2020).

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.11.2022, из положений пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса и правовых подходов к ее применению, содержащихся в постановлении N 10/22, следует, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на ее строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Поскольку устранение последствий нарушения должно соответствовать самому нарушению и не приводить к причинению несоразмерных убытков, снос объекта самовольного строительства является крайней мерой ответственности.

Вышеизложенная правовая позиция соответствует сложившейся судебной практике по данной категории дел, например, Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27.12.2022 N Ф08-11865/2022 по делу N А32-31069/2021.

При этом тот факт, что при строительстве спорных объектов было допущено отклонение от ранее выданного разрешения на строительство, не может являться препятствием для признания права собственности. 

Согласно пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Одним из критериев самовольности постройки в силу п. 1 ст. 222 ГК РФ является возведение недвижимого имущества на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами. При этом в соответствии с п. 3 названной статьи право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

В соответствии с взаимосвязанными положениями подп. 2 п. 1 ст. 40 и п. 1 ст. 41 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В силу п. 1 ст. 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно правовой позиции ВАС РФ, выраженной в «Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014) из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

При разрешении данной категории споров, помимо требований, установленных п. 3 ч. 222 ГК РФ, необходимо учитывать условия договора аренды. В случае, если участок предоставлен в аренду для возведения временных строений либо легковозводимых конструкций, основания для признания права собственности на фактически возведенное строение капитального типа отсутствуют. При заключении договора аренды собственник должен вполне определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений конкретного типа.

Принимая во внимание, что истцом по встречному иску произведены строительно-монтажные работы в отношении спорного объекта, находящегося на земельном участке, специально отведенном для строительства объекта, при этом сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, суд находит представленные в материалы дела документы достаточными для удовлетворения требований истца по встречному исковому заявлению о признании права собственности на спорный объект.

Кроме того, суд отмечает, что иной подход породил бы неопределенность судьбы объекта, созданного за счет средств ответчика. 

Суд также отмечает, что требование истца по встречному иску о сохранении самовольной реконструкции нежилого здания, является избыточным, с учетом того, воля общества направлена на легализацию спорного объекта. 

Помимо прочего, требования общества относительно указания того, что решение суда является основанием для внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости о праве собственности, не подлежат удовлетворению. 

В соответствии с частью 2 статьи 16 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (в редакции, действующей до 01.01.2017) государственный кадастровый учет носит заявительный характер. 

В связи, с чем постановка на кадастровый учет, снятие с кадастрового учета, изменение уникальных характеристик объекта недвижимости возможны только на основании обращения заявителя в установленном законом порядке в орган кадастрового учета.

Согласно п. 31 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда.

П. 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Судебные расходы, в том числе расходы на оплату производства судебной экспертизы, в силу требований ст. 110 АПК РФ, подлежат отнесению на ответчика, так как администрация не совершала каких-либо неправомерных действий в отношении спорного имущества предпринимателя.

Руководствуясь гл. 20 АПК РФ, 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований администрации города Сочи (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Шексна» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) о сносе самовольной постройки отказать.

Признать право собственности общества с ограниченной ответственностью «Шексна» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) на девятиэтажное здание спального корпуса пансионата «Шексна», общей площадью 19 891,6 кв. м., расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0121002:1074, находящегося по адресу: Российская Федерация, г. Сочи, 

<

...>. 47/1.

В удовлетворении остальной части встречных исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Шексна» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) к администрации города Сочи (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) отказать. 

Обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.10.2021 по делу № А32-41003/2021, отменить.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его изготовления в полном объеме, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение может быть обжаловано в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия. Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Краснодарского края.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его изготовления в полном объеме, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение может быть обжаловано в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края в течение месяца со дня его принятия.

Судья            А.В. Николаев