АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЕНБУРГСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Краснознаменная, д. 56, г. Оренбург, 460024

http: //www.Orenburg.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело № А47-6995/2021

г. Оренбург

22 декабря 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена       14 декабря 2021 года

В полном объеме решение изготовлено        22 декабря 2021 года

Арбитражный суд Оренбургской области в составе председательствующего судьи  Кофановой Н.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания  ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Непубличного акционерного общества «Мостдорстрой», г. Москва(ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>)к Администрации  Переволоцкого района Оренбургской области, п. Переволоцкий Переволоцкий район Оренбургская область (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>), третьему лицу, не заявляющему самостоятельные требования на предмет спора,  Обществу с ограниченной ответственностью "Битумная Евразийская компания",   о внесении изменений в договор аренды,

с  участием представителя истца ФИО2, действующего по доверенности от 20.05.2021,

представителя ответчика ФИО3, действующей по доверенности от 03.08.2021,

представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора,  ФИО2, действующего по доверенности от 14.09.2021, 

 с объявлением перерыва в слушании дела с 07.12.2021 по 14.12 2021 в соответствии с требованиями ст. 163 АПК РФ.

Лицам, участвующим в судебном заседании, разъяснены их права и обязанности, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом РФ; отводов составу суда, секретарю судебного заседания не заявлено.

Лица, участвующие в деле, не заявили ходатайства о необходимости предоставления дополнительных доказательств. При таких обстоятельствах суд рассматривает дело, исходя из совокупности имеющихся в деле доказательств, с учетом положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Непубличное акционерное общество «Мостдорстрой», г. Москва обратилось в суд с иском к Администрации  Переволоцкого района Оренбургской области, п. Переволоцкий Переволоцкий район Оренбургская область о внесении изменений  в договор аренды земельного участка №64, мотивируя тем, что между  Администрацией Переволоцкого района Оренбургской области, как арендодателем,  и ООО «Битумная Евразийская Компания», как арендатором,  30.12.2014  без проведения аукциона заключён договор аренды земельных участков № 64  с протоколом разногласий от 14.01.2015, по условиям которого арендатору передаётся  на 15 лет земельный участок с кадастровым номером 56:23:1004001:393 с целью строительства объектов недвижимого имущества. 

Между истцом и ООО «Битумная Евразийская Компания» 25.03.2021 заключён договор купли продажи объектов незавершённого строительства в количестве 21 объекта, в связи с чем, между ООО «Битумная Евразийская Компания» и Непубличным акционерным обществом «МОСТДОРСТРОЙ» 01.04.2021 заключено Соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельных участков ООО «Евразийская Битумная Компания».

В результате перемены  арендатора в обязательстве, истец просит внести изменения в договор  аренды №64 путём заключения дополнительного соглашения   с изложением п.2.1договора в следующей редакции:

 «Арендная плата за право пользования земельным участком определяется на основании п. 6 Приложения к Постановлению Правительства Оренбургской области от 24.02.2015 г. N 110-П (в ред. Постановлений Правительства Оренбургской области от 18.01.2016 N 20-п, от 24.05.2017 N 372-п, от 27.03.2018 N 171-п, от 30.12.2019 N 1040-п, с изменениями, внесенными Решением Оренбургского областного суда от 05.06.2019 N За-204/2019) и п. 17 Приложения к Решению Совета депутатов муниципального образования Переволоцкий район Оренбургской области от 26.08.2015 № 396 (в редакции Решений Совета депутатов муниципального образования Переволоцкий район Оренбургской области от 02.02.2017 № 107, от 11.09.2020 г. N 314) и составляет 1997062 (один миллион девятьсот девяносто семь тысяч шестьдесят два) рублей 70 копеек в год. Согласно пп. 17 п. 2 ст. 149 НК РФ сумма арендной платы за пользование земельным участком не подлежит обложению НДС».

 Исчисление арендной платы на основании пункта 1 дополнительногосоглашения истец просит установить  с 01.04.2021.

Ответчик уклонился от изменения условий договора аренды №64, в связи с чем истец обратился в суд с настоящим иском.

 В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования, изложенные в иске, дополнениях к иску.

Ходатайством об уточнении иска от 01.12.2021, принятым судом к рассмотрению в порядке ст.49 АПК РФ,  истец просил внести изменения в договор  аренды земель №64, изложив п.2.1 в следующей редакции: "С 18.09.2020  арендная плата за право пользования земельным участком  определяется в соответствии  с п.6 Приложения к Постановлению Правительства Оренбургской области  от 24.02.2015 №110-П (в ред.Постановлений Правительства Оренбургской области  от 18.01.2016 №20-п, от 24.05.2017 №372-п, от 27.03.2018 №171-п, от 30.12.2019 №1040-п, с изменениями, внесёнными Решением Оренбургского областного суда от 05.06.2019 №3а-204/2019) и п.17 Приложения к решению Совета депутатов муниципального образования Переволоцкого района Оренбургской области от 26.08.2015 №396 (в редакции Решений Совета депутатов муниципального образования Переволоцкого района Оренбургской области от 02.02.2017 №107, от  11.09.2020 №314). Согласно пп. 17 п. 2 ст. 149 НК РФ сумма арендной платы за пользование земельным участком не подлежит обложению НДС".

Протокольным определением Арбитражного суда Оренбургской области от 13.09.2021 по ходатайству истца к рассмотрению спора судом привлечено в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, ООО «Евразийская Битумная Компания»

В судебном заседании представитель ответчика просил отказать в удовлетворении иска, мотивируя тем, что перемена лица в обязательстве ведёт к переходу прав и обязанностей арендатора к новому лицу без нарушения его прав, в связи с чем, истец не доказал необходимость изменения условий договора  в судебном порядке.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора,  просил удовлетворить иск по основаниям, изложенным истцом.

Выслушав мнение лиц, участвующих  в рассмотрении спора, изучив представленные в  материалы дела доказательства  в соответствии с требованиями ст.71 АПК РФ,  суд не находит основания для удовлетворения иска по следующим обстоятельствам.

Материалами дела установлено, что между  Администрацией Переволоцкого района Оренбургской области, как арендодателем,  и ООО «Битумная Евразийская Компания», как арендатором,  30.12.2014  без проведения аукциона заключён договор аренды земельных участков № 64  с протоколом разногласий от 14.01.2015, по условиям которого арендатору во временное владение и пользование  передаётся  земельный участок из земель промышленности , энергетики , транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, с кадастровым номером 56:23:1004001:393 площадью 144243кв.м. (л.д.2-7т.2). На указанном земельном участке расположены  объекты незавершённого строительства, принадлежащие покупателю на праве собственности.

Согласно п. 2.1 сторонами договора определена арендная плата за право пользования земельным участком  в сумме 7 030 837руб.на срок с 29.12.2014 по 29.12.2015  на основании отчёта  ООО "Оренбургский Центр независимой оценки и экспертизы" №181/1 от 29.12.2014 по определению рыночной стоимости размера арендной платы.

В соответствии с п.2.6 договора размер арендной платы и условия её уплаты могут пересматриваться по соглашению сторон и при существенных изменениях условий договора(кадастровой стоимости участка, методики расчёта арендной платы, площади участка, характеристик участка и т.д.).Договор аренды зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области  02.02.2015, о чём в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись 56-56/022-56/022/008/2015-34/1. 

На указанном земельном участке ООО «Битумная Евразийская Компания» в установленном законом порядке построило незавершённые строительством объекты недвижимого имущества, которые проданы истцу по договору купли-продажи №1/21 от 25.03.2021. Уведомлением №12 от 28.04.2021(л.д.14т.2) ООО «Битумная Евразийская Компания» сообщило администрации Переволоцкого района о состоявшейся сделке и переходе права собственности на объекты незавершённого строительства на

Объект незавершенного строительства с кадастровым номером 56:23

Объект незавершенного строительства с кадастровым номером 56:23

Объект незавершенного строительства с кадастровым номером 56:23

Объект незавершенного строительства с кадастровым номером 56:23

Объект незавершенного строительства с кадастровым номером 56:23

Объект незавершенного строительства с кадастровым номером 56:23

Объект незавершенного строительства с кадастровым номером 56:23

Объект незавершенного строительства с кадастровым номером 56:23:1004001:405.

Объект незавершенного строительства с кадастровым номером 56:23:1004001:396.

Объект незавершенного строительства с кадастровым номером 56:23:1004001:418.

Объект незавершенного строительства с кадастровым номером 56:23:1004001:413.

Объект незавершенного строительства с кадастровым номером 56:23:1004001:417.

Объект незавершенного строительства с кадастровым номером 56:23:1004001:415.

Объект незавершенного строительства с кадастровым номером 56:23:1004001:407.

Объект незавершенного строительства с кадастровым номером 56:23:1004001:414.

Объект незавершенного строительства с кадастровым номером 56:23:1004001:412.

Объект незавершенного строительства с кадастровым номером 56:23:1004001:408.

Объект незавершенного строительства с кадастровым номером 56:23:1004001:411.

Объект незавершенного строительства с кадастровым номером 56:23:1004001:410.

Объект незавершенного строительства с кадастровым номером 56:23:1004001:409.

Объект незавершенного строительства с кадастровым номером 56:23:1004001:416.

Переход права собственности на вышеуказанные объекты недвижимого имущества зарегистрирован за НАО «МОСТДОРСТРОЙ» 01.04.2021, о чем в ЕГРН сделаны соответствующие записи о государственной регистрации перехода права собственности(л.д.20-105т.1).

Соглашением  от 01.04.2021 ООО «Битумная Евразийская Компания»  передало права и обязанности  по договору аренды на земельный участок с кадастровым номером    56:23:1004001:393    НАО «МОСТДОРСТРОЙ»(л.д.97-101т.1).

Заявлением №42 от 28.04.2021 НАО "Мостдорстрой" обратилось к Главе Переволоцкого района Оренбургской области о внесении изменений в условия договора аренды №64, мотивируя тем, что регулирование арендной платы должно осуществляться  в нормативном порядке, установленном уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления. По мнению арендатора, при определении арендной платы необходимо применять установленные этими органами ставки арендной платы  или методику расчёта. Ссылаясь на  п.6 Приложения к Постановлению Правительства Оренбургской области  от 24.02.2015 №110-П "Об утверждении порядка  определения размера  арендной платы за использование  земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена на территории Оренбургской области, представленных в аренду без торгов"(в ред.Постановлений Правительства Оренбургской области  от 18.01.2016 №20-п, от 24.05.2017 №372-п, от 27.03.2018 №171-п, от 30.12.2019 №1040-п, с изменениями, внесёнными Решением Оренбургского областного суда от 05.06.2019 №3а-204/2019) по предложенной формуле А=КсхСт, где А размер годовой арендной платы земельного участка, Кс-кадастровая стоимость земельного участка, равная 27 134 004руб.04коп., Ст-ставка арендной платы, равная 7,36%, поскольку общество относится  к предприятию по переработке нефтепродуктов (л.д.15-19т.1).

Ответчик от подписания дополнительного соглашения к указанному договору уклонился.

Согласно статье 445 Гражданского кодекса Российской Федерации возникающие при заключении такого договора разногласия передаются на рассмотрение суда.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446Гражданского кодекса Российской Федерации). 

В соответствии с пунктом 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Согласно положениям пункта 1 статьи 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации договор, разногласия по которому урегулированы в судебном порядке, начинает действовать с момента вступления в силу судебного решения. 

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 названного Кодекса).

Пунктом 13 Постановления Пленума ВАС РФ №11 от 24.03.2004 " О некоторых вопросах, связанных  с применением земельного законодательства" разъясняется, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке , не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование  части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для её использования, соответственно, покупатель вправе требовать  оформления соответствующих прав  на тех же условиях и в том же объёме, что и прежний собственник  недвижимости. Аналогичная позиция изложена  в п. 29 Обзора судебной практики  ВС РФ №3 от 27.11.2019.

Из материалов дела усматривается заключённость договора аренды №64 на согласованных условиях между Администрацией Переволоцкого района Оренбургской области, как арендодателем,  и ООО «Битумная Евразийская Компания», как арендатором,  по которому сторонами определена рыночная стоимость арендных платежей земельного участка без проведения торгов, а также и переход прав арендатора от ООО «Битумная Евразийская Компания» к НАО «МОСТДОРСТРОЙ» в полном объёме с 01.04.2021, т.е. с момента государственной регистрации перехода права аренды на земельный участок. Таким образом, в случае замены стороны обязательства, к новому арендатору  переходят права в том же объёме и на тех же условиях определения стоимости арендной платы. 

Разногласия сторон по договору обусловлены применением показателя ставки арендной платы, предусмотренной для конкретного вида разрешённого использования земельного участка.

Материалами дела установлено, что земельный участок с кадастровым номером 56:23:1004001:393 предоставлен в аренду  ООО «Битумная Евразийская Компания» на срок строительства капитальных объектов согласно последнему разрешению на строительство от 15.06.2021  №56-RU56523310-103-2021 до 15.02.2023(т.2).  

Доказательства завершения объектов капитальных строений , а также сведения, свидетельствующие об осуществлении истцом деятельности по переработке нефтепродуктов, в материалы дела истцом не представлены.

В силу пункта 1 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.

Согласно пункту 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской

Федерации, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Постановлением Правительства Оренбургской области  от 24.02.2015 №110-п "Об утверждении порядка определения  размера арендной платы  за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области, предоставленных в аренду без торгов" рекомендовано органам местного самоуправления городских округов и муниципальных районов Оренбургской области  до 01.09.2015 разработать и утвердить  в установленном порядке  значение ставок арендной платы  согласно п. 5 Порядка   в соответствии  с основными принципами определения арендной платы  при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утверждёнными Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 №582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности". Указанное Постановление  вступает в законную силу  после его официального опубликования, но не ранее 01.03.2015, тогда как договор аренды № 64 заключён сторонами 14.01.2015.

Согласно подпункту «л» пункта 3 Постановления Правительства Оренбургской области от 24.02.2015 № 110-п «Об утверждении порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области, предоставленных в аренду без торгов», далее – Постановление № 110-п, для целей, не указанных в пунктах 3, 4 названного

Порядка, арендная плата определяется по формуле:

А = Кс x Ст, где:

А - размер годовой арендной платы за земельный участок (рублей);

Кс - кадастровая стоимость земельного участка (рублей);

Ст - ставка арендной платы (процентов).

Значения ставок арендной платы (Ст) устанавливаются правовыми актами органов местного самоуправления городских округов и муниципальных районов Оренбургской области, на территории которых расположены земельные участки, и действуют с 1 сентября 2015 года.

Исходя из названного, необходимость определения применимых показателей (выбор ставки арендной платы) для расчета арендной платы в рамках самостоятельного спора, отсутствует, поскольку указанная нормативная база не содержит императивные нормы по пересмотру  арендной платы по ранее заключённому договору аренды, разногласия по стоимости арендной платы  между первичным арендатором и арендодателем по договору №64 в судебном порядке   ранее не заявлялись.

При таких обстоятельствах, суд отказывает в удовлетворении иска.

В соответствии с требованиями ст. 110 АПК РФ, расходы по оплате госпошлины взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

С учетом изложенного, расходы по оплате государственной пошлины  относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении иска отказать. 

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Оренбургской области.

Судья Н.А.Кофанова