АРБИТРАЖНЫЙ  СУД УДМУРТСКОЙ  РЕСПУБЛИКИ

426011, г. Ижевск, ул. Ломоносова, 5

http://www.udmurtiya.arbitr.ru

__________________________________________________________________________________________

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №А71-271/2021

г.Ижевск

30 марта 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 25 марта 2021 года. Полный текст решения изготовлен 30 марта 2021 года.           

 

Арбитражный суд Удмуртской Республики в составе судьи Е.В.Коньковой, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи А.А.Епишкиной, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Книжный Мегаполис» к индивидуальному предпринимателю ФИО1 и индивидуальному предпринимателю ФИО2 об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды недвижимости от 28 февраля 2018 года,

при участии представителей:

от истца: ФИО3 – представитель по доверенности от 01.08.2020, диплом КМ №60709 от 19.06.2012,

от ответчиков: ФИО4 – представитель по доверенностям от 11.01.2021, диплом ВСА 0286594 от 03.03.2006,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Книжный Мегаполис» (далее – общество, истец, арендатор) обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 и индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – предприниматели, ответчики, арендодатели) об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды недвижимости от 28 февраля 2018 года на следующих условиях: 

«1. Подписанием настоящего Соглашения стороны подтверждают, что Арендатор с «03» апреля 2020 г. по «07» августа 2020 г. включительно (далее - «Период») по независящим от Арендатора обстоятельствам не мог использовать арендуемое Помещение (далее – Помещение) для осуществления розничной торговли в связи с запретом/ограничением на осуществление розничной торговли установленным органами государственной власти и органами местного самоуправления.

2. Стороны пришли к соглашению, что вне зависимости от иных положений Договора, Арендатор вправе не оплачивать Постоянную арендную плату за Период (за такой Период Постоянная арендная плата Арендодателем не начисляются и Арендатором не уплачивается).

3. Во всем остальном, что не предусмотрено условиями и/или положениями настоящего Соглашения, Стороны руководствуются условиями и/или положениями Договора и действующим законодательством РФ.

Стороны особо установили, что в случае противоречия условий и/или положений настоящего Соглашения другим условиям и/или положениям Договора, Стороны будут руководствоваться условиями и/или положениями настоящего Соглашения.

4. Настоящее Соглашение вступает в силу и применяется к отношениям Сторон с «03» апреля 2020 г.

5. Настоящее Соглашение составлено на русском языке в 2 (двух) подлинных экземплярах, идентичных по содержанию и имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон» (приложение №1 к иску). 

Как следует из материалов дела, по условиям договора от 28 февраля 2018 года аренды недвижимости (далее – договор аренды) предприниматели предоставили обществу во временное владение и пользование нежилое помещение №25 общей площадью 286,1 кв.м, расположенное на третьем этаже в здании по адресу: 

<

...> (далее – помещение) для организации магазина розничной торговли и использования в складских и административных целях, связанных с деятельностью магазина (пункты 1.1., 1.2., 1.4., 1.5, 2.1. договора аренды в редакции дополнительного соглашения №1 от 23 мая 2018 года).

Срок действия договора определен сторонами с момента его государственной регистрации  в течение пяти лет (пункт 4.1. договора аренды).

Государственная регистрация договора произведена 24 августа 2018 года.

По условиям пункта 5.1. арендная плата состоит из постоянной и переменной арендной платы.

Пунктом 5.3.2. предусмотрена обязанность арендатора оплачивать постоянную часть арендной платы в срок до 1 числа текущего месяца путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя.

Ссылаясь на введение ограничительных мер по защите населения в связи с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции на территории Чувашской Республики, в результате которых с 29 марта по 7 августа 2020 года продажи в магазине не осуществлялись,  общество обратилось к предпринимателям с требованием о заключении дополнительного соглашения, предусматривающего освобождение арендатора от оплаты постоянной части арендной платы за период с 3 апреля 2020 года по 7 августа 2020 года.

Отказ арендодателей уменьшить размер арендной платы до размера ее переменной части послужил обществу основанием для обращения в Арбитражный суд Удмуртской Республики с рассматриваемым иском.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на условия пункта 3.4.6. договора аренды, пункт 3 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 №98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – Закон №98-ФЗ), статьи 328, 417, 451, пункт 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчики указали на то, что на территории Чувашской Республики в период действия ограничительных мер по защите населения в связи с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции не вводился режим полной самоизоляции и не исключалась возможность дистанционных заказов потребителями как продовольственных, так и непродовольственных товаров с доставкой их на дом; при этом, работа магазинов с торговой площадью до 800 кв.м была возобновлена с 20 июня 2020 года. 

Кроме того, в период действия ограничительных мер торговый центр, в котором находится арендуемое истцом помещение, не закрывался, ограничений в допуске к арендуемому помещению не было, помещение не было освобождено обществом и возвращено арендодателям. 

Также ответчики считают, что истец имел возможность использовать помещение по назначению, осуществляя в период действия ограничительных мер дистанционную торговлю. 

Вместе с тем, 27 августа 2020 года между сторонами было заключено дополнительное соглашение о предоставлении отсрочки уплаты 100% постоянной части арендной платы, которое исполняется обеими сторонами договора, в связи с чем, предлагаемое истцом дополнительное соглашение, по мнению ответчиков, противоречит соглашению об отсрочке.

Всесторонне исследовав и оценив представленные по делу доказательства в их совокупности в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение или во временное пользование. 

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации  арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. При этом размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

С учетом положений статей 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи и прекращается после возврата имущества также по акту приема-передачи.

Согласно статьям 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе. Обязательства должны выполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Вместе с тем, в соответствии с пунктом 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Основанием предъявления искового заявления, послужило принятие ограничительных мер по защите населения в связи с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции на территории Чувашской Республики в соответствии с Указом Главы Чувашской Республики от 28.03.2020 №84, согласно которому с 28 марта 2020 года до особого распоряжения была приостановлена работа объектов розничной торговли, за исключением аптек и аптечных пунктов, специализированных объектов розничной торговли, где осуществляются заключение договоров на оказание услуг связи и реализация связанных с данными услугами средств связи (в том числе мобильных телефонов, планшетов), объектов розничной торговли в части реализации продовольственных товаров и (или) непродовольственных товаров первой необходимости, указанных в приложении к распоряжению Правительства Российской Федерации от 27 марта 2020 г. № 762-р, а также товаров, необходимых для проведения весенне-полевых работ, в том числе сельскохозяйственной техники и оборудования, запасных частей и материалов для ремонта сельскохозяйственной техники и оборудования, удобрений, средств защиты растений, биологических препаратов и стимуляторов роста растений.

В отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 №68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции Закона №98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации (пункт 1 статьи 19 Закона №98-ФЗ).

В соответствии с пунктом 3 статьи 19 названного Закона арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции Закона №98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Согласно правовой позиции, изложенной в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) №2, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 апреля 2020 года, арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы.

Предпринимательская деятельность истца по ОКВЭД 47.19 включена в перечень, установленный Постановлением Правительства Российской Федерации №434 от 03.04.2020 «Об утверждения перечня отраслей Российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции».

Однако, введение режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, по смыслу вышеприведенных норм, не является безусловным основанием для полного освобождения арендатора от оплаты аренды.

Предъявляя требования об уменьшении арендной платы до размера переменной части арендной платы, истец фактически просит об освобождении его от оплаты пользования помещением в период с 3 апреля 2020 года по 7 августа 2020 года, поскольку поименованная в договоре как «переменная часть арендной платы», по сути, представляет собой возмещение потребленных арендатором коммунальных ресурсов и не имеет ничего общего с платой за пользование недвижимым имуществом – арендной платой.

Вместе с тем, суду не представлено доказательств, свидетельствующих о невозможности использования обществом арендуемого помещения по изначально согласованному назначению в период с 3 апреля 2020 года по 7 августа 2020 года, поскольку в помещении находилось имущество арендатора, и арендодатели не имели возможности распоряжаться помещением по своему усмотрению.

Кроме того, исходя из условий пунктов 2.2., 1.5. и 1.6. договора арендатор вправе был использовать помещение в спорный период соответствии с его целевым назначением как пункт выдачи товаров, приобретенных покупателями дистанционно, при этом в деле отсутствуют доказательства того, что торговый центр, в котором находится арендуемое помещение был полностью закрыт с 3 апреля 2020 года по 7 августа 2020 года (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В любом случае, помещение использовалось истцом в складских целях, связанных с его предпринимательской деятельностью (целевое назначение, пункт 1.6. договора).

Доводы истца о том, что в соответствии с пунктом 3 статьи 19 Закона №98-ФЗ арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, принимаются судом во внимание.

Кроме того, условиями пункта 3.4.6. договора предусмотрено право арендатора не оплачивать арендную плату соразмерно (пропорционально) площади помещения, которая не может быть использована по целевому назначению вследствие обстоятельств, за которые арендатор не несет ответственности.

Поэтому судом было предложено истцу уточнить размер уменьшения арендной платы, для чего в судебном заседании по рассмотрению спора по существу был объявлен перерыв. После перерыва истец поддержал требования, направленные на полное освобождение его от оплаты пользования помещением (постоянной части арендной платы) за период с 3 апреля 2020 года по 7 августа 2020 года.

Вместе с тем, суд считает, что у истца отсутствует право требовать полного освобождения от уплаты аренды по вышеизложенным причинам.

Помимо прочего, суд также считает, что заключив с ответчиком дополнительное соглашение №3 от 27 августа 2020 года, предусматривающее отсрочку оплаты аренды, и исполняя его на момент рассмотрения спора, истец подтвердил свои обязательства по внесению арендной платы (постоянной ее части) за период с 3 апреля 2020 года по 7 августа 2020 года.

При этом, каких-либо обстоятельств, влекущих право арендатора на правомерный односторонний отказ от исполнения условий дополнительного соглашения №3 от 27 августа 2020 года с момента его заключения и до подачи рассматриваемого иска, судом не установлено (статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Между тем, сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 4 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суд также не усматривает оснований для применения в данном случае норм статьи 417 Гражданского кодекса Российской Федерации, касающихся прекращения обязательств, в связи с отсутствием необходимых условий, изложенных в правовой позиции по 7 вопросу Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) №1, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 21.04.2020, согласно которой обязательство прекращается полностью или в соответствующей части на основании статей 416 и 417 Гражданского кодекса Российской Федерации если обстоятельства, за которые не отвечает ни одна из сторон обязательства и (или) принятие актов органов государственной власти или местного самоуправления привели к полной или частичной объективной невозможности, имеющей неустранимый (постоянный) характер, исполнения обязательства.

Оценив представленные доказательства в отдельности, относимость, допустимость и их достоверность, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимая во внимание фактические обстоятельства спора, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для полного освобождения истца от уплаты постоянной части арендной платы по договору аренды недвижимости от 28 февраля 2018 года за период с 3 апреля 2020 года по 7 августа 2020 года, в связи с чем в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме. 

С учетом принятого по делу решения, на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Удмуртской Республики

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Удмуртской Республики.

Судья                                                                                                            Е.В.Конькова