АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

г. Тюмень Дело № А45-5861/2022  

Резолютивная часть постановления объявлена 02 июля 2025 года Постановление изготовлено в полном объёме 03 июля 2025 года  

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе: председательствующего Лаптева Н.В., судей Глотова Н.Б., ФИО1 – 

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Коммерческого банка «ЭРГОБАНК» (общество с ограниченной ответственностью) в лице государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» (далее – Банк) на определение Арбитражного суда Новосибирской области от 23.12.2024 (судья Висковская К.Г.) и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2025 (судьи Дубовик В.С., Иващенко А.П., Сбитнев А.Ю.) по делу № А45-5861/2022 о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Региональная Инвестиционная Компания» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>; далее – общество «РИК», должник).  

Другие лица, участвующие в деле: конкурсный управляющий ФИО2 (далее – управляющий), общество с ограниченной ответственностью «СМРстрой» (далее – общество «СМРстрой»), индивидуальный предприниматель ФИО3, жилищно-строительный кооператив «Партнер» (далее – ЖСК «Партнер»), прокуратура Новосибирской области (далее – Прокуратура), Министерство строительства Новосибирской области (далее – Министерство), автономное некоммерческое общество «Объединение участников долевого строительства и инвесторов» (далее – АНО «Объединение участников долевого строительства и инвесторов»), ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9.  

В заседании принял участие ФИО10 – представитель Банка по доверенности от 04.12.2024.  

Суд установил: 

в рамках дела о банкротстве общества «РИК» управляющий ФИО2 22.07.2024 обратился в арбитражный суд с заявлением о погашении требований участников строительства общества «РИК» путём передачи ЖСК «Партнер» следующего  

имущества: 3569205/6848225 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 54:35:000000:11606 (далее – земельный участок) и прав застройщика на следующие объекты незавершённого строительством, расположенные на земельном участке по адресу: 

<

...> (стр.), в том числе:  

блок-секцию 1.1, 1.2. многоквартирного дома со встроенными помещениями для обслуживания населения и подземной автостоянкой с кадастровым номером 54:35:000000:48805 – 2 этап строительства (далее – блок-секция 1.1, 1.2 многоквартирного дома),  

подземную автостоянку с кадастровым номером 54:35:000000:49405 – 4 этап строительства,  

общественное здание административного назначения с подземной автостоянкой ( № 7 по генплану) – 5 этап строительства;  

с требованиями о признании погашенными обременения, зарегистрированные в отношении земельного участка в отношении объектов, передаваемых ЖСК «Партнер, об установлении размера процентов по вознаграждению конкурсного управляющего общества «РИК» в сумме 38 824 661,08 руб. (с учётом уточнений).  

Протокольным определением от 16.12.2024 арбитражный суд объединил заявление управляющего с заявлением Банка о разрешении разногласий между залоговыми кредиторами четвёртой очереди, согласно которым требования Банка по кредитным договорам от 16.01.2014 № 5/14-КЛ, от 07.05.2014 № 84/14-КЛ, от 05.06.2014 № 104/14-КЛ по договору ипотеки земельного участка от 16.01.2014 № 5/14-З, договору последующей ипотеки земельного участка от 07.05.2014 № 84/14-З и договору последующей ипотеки земельного участка от 05.06.2014 № 104/14-З устанавливаются первоначальными по отношению к требованиям АНО «Объединение участников долевого строительства и инвесторов», ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО6, ФИО8, ФИО9 и удовлетворяются ранее требований указанных залогодержателей, включённых в реестр требований кредиторов четвёртой очереди, требования которых обеспечены залогом имуществом должника.  

Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 23.12.2024, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2025, разрешены разногласия между залоговыми кредиторами четвертой очереди общества «РИК» - установлено пропорциональное распределение размера компенсации, подлежащей выплате залоговым кредиторам общества «РИК», не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершённого строительства и земельный участок;  

установлен размер процентов по вознаграждению конкурсного управляющего общества «РИК» ФИО2 в сумме 38 824 661,08 руб.;  

погашены требования участников строительства общества «РИК» путём передачи ЖСК «Партнер» имущества: 3569205/6848225 доли в праве общей долевой собственности  

на земельный участок и прав застройщика на следующие незавершенные строительством объекты, расположенные на земельном участке: блок-секция 1.1, 1.2 многоквартирного дома, подземная автостоянка с кадастровым номером 54:35:000000:49405, общественное здание административного назначения с подземной автостоянкой ( № 7 по генплану);  

конкурсный управляющий ФИО2 обязана произвести передачу вышеуказанных прав застройщика в течение пяти рабочих дней с даты вступления в законную силу настоящего определения;  

признаны погашенными обременения, зарегистрированные в отношении земельного участка и в отношении объектов, передаваемых ЖСК «Партнер».  

Банк подал кассационную жалобу, в которой просил отменить определение арбитражного суда от 23.12.2024 и постановление апелляционного суда от 21.04.2025 в части:  

определения размера компенсации, подлежащей выплате залоговым кредиторам общества «РИК», не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершённого строительства и земельный участок в сумме 115 600 252,93 руб.,  

определения пропорционального распределения размера компенсации, подлежащей выплате залоговым кредиторам общества «РИК», не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершённого строительства и земельный участок;  

принять новый судебный акт, которым: 

определить размера компенсации, подлежащей выплате залоговым кредиторам общества «РИК», не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершённого строительства и земельный участок в сумме 128 814 787,48 руб.,  

разрешить разногласия между залоговыми кредиторами четвертой очереди общества «РИК» и установить, что требования Банка по кредитным договорам от 16.01.2014 № 5/14-КЛ, от 07.05.2014 № 84/14-КЛ, от 05.06.2014 № 104/14-КЛ, по договору ипотеки земельного участка от 16.01.2014 № 5/14-З, договору последующей ипотеки земельного участка от 07.05.2014 № 84/14-З и договору последующей ипотеки земельного участка от 05.06.2014 № 104/14-З являются первоначальными по отношению к требованиям АНО «Объединение участников долевого строительства и инвесторов», ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО6, ФИО8, ФИО9 и удовлетворяются ранее требований указанных залогодержателей, включённых в реестр требований кредиторов четвёртой очереди, требования которых обеспечены залогом имуществом должника.  

Доводы кассационной жалобы сводятся к необоснованному исключению управляющим в нарушение положений статьи 337 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), подпункта 1 пункта 1 статьи 201.14 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон  

о банкротстве) из состава передаваемого имущества общественного здания административного назначения с подземной автостоянкой ( № 3 по генплану) по улице Дуси Ковальчук, 242/1 (стр.) – 3 этап строительства и части земельного участка (предполагается 320140/6848225 доли в праве общей собственности), которые находятся в залоге, что повлекло снижение стоимости прав застройщика с суммы 981 622 000 руб. до суммы 831 735 711 руб., а его компенсации на 52 355 809,05 руб.; а также установлению пропорционального распределения компенсации, подлежащей выплате залоговым кредиторам общества «РИК», не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершённого строительства и земельный участок.  

По мнению Банка, при передаче всех объектов незавершённого строительства ЖСК «Партнер» размер его компенсации должен составлять сумму 128 814 787,48 руб. В связи с тем, что договоры залога с Банком заключены ранее чем все договоры долевого участия участников долевого строительства (за исключением договора долевого участия от 17.12.2013 № 1712/2013-П-434 с ФИО11 и ФИО12), то его требования являются первоначальными по отношению к требованиям других кредиторов должника и удовлетворяются из стоимости этого имущества ранее требований последующих залогодержателей, включённых в реестр требований кредиторов по денежным требованиям в силу норм пункта 1 статьи 342 ГК РФ о старшинстве залогов.  

В отзывах на кассационную жалобу управляющий ФИО2, ЖСК «Партнер», Прокуратура и Министерство возразили против доводов Банка, согласились с выводами судов первой и апелляционной инстанций о порядке определения размера компенсации прав застройщика на объект незавершённого строительства и земельный участок, пропорциональном распределении компенсации между залоговыми кредиторами общества «РИК», не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершённого строительства и земельный участок; просили оставить без изменения состоявшиеся судебные акты, как законные.  

В судебном заседании представитель ФИО10 поддержал доводы Банка. 

Иные лица, участвующие в деле, их представители в судебное заседание не явились. Учитывая надлежащее извещение о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).  

Проверив в пределах, предусмотренных статьями 286, 287 АПК РФ, правильность применения судами норм материального права и соблюдение процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, суд округа не нашёл оснований для удовлетворения кассационной жалобы.  

Как установлено арбитражными судами и следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Новосибирской области от 17.03.2022 принято к производству заявление Банка о признании общества «РИК» несостоятельным (банкротом), решением того же суда от 28.02.2023 должник признан банкротом, открыто конкурсное производство, к процедуре банкротства должника применены правила параграфа 7 «Банкротство застройщиков» главы IX «Особенности банкротства отдельных категорий должников-юридических лиц» Закона о банкротстве, конкурсным управляющим утверждена ФИО2  

Застройщику обществу «РИК», признанному банкротом, принадлежат на праве собственности земельный участок с кадастровым номером 54:35:000000:11606, находящийся по адресу: город Новосибирск, Заельцовский район, улица Дуси Ковальчук, 242/1 (стр.), а также расположенные на указанном земельном участке четыре проблемных объекта, строительство которых не завершено в срок:  

блок-секция 1.1, 1.2 многоквартирного дома со встроенными помещениями; 

общественное здание административного назначения с подземной автостоянкой ( № 3 по генплану) – 3 этап строительства с кадастровым номером 54:35:032790:759;  

подземная автостоянка – 4 этап строительства с кадастровым номером 54:35:000000:49405;  

общественное здание административного назначения с подземной автостоянкой ( № 7 по генплану) – 5 этап строительства.  

Публично-правовая компания «Фонд развития территорий» отказала в удовлетворении ходатайства губернатора Новосибирской области о финансировании мероприятий, предусмотренных частью 2 статьи 13.1 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан-участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», ссылаясь на отсутствие необходимого объёма федерального финансирования (письмо от 15.05.2023 № 08-16958-КТ).  

Согласно протокола от 27.06.2024 собранием участников строительства принято решение обратится в арбитражный суд Новосибирской области с ходатайством о погашении требований участников строительства путём передачи прав застройщика на объекты незавершённого строительством, расположенных на земельном участке созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу.  

После проведения собрания участниками строительства создано ЖСК «Партнер». 

Размер требований участников строительства, включённых в реестр требований участников строительства, составляет сумму 1 127 045 820 руб.  

Согласно отчёту об оценке от 01.03.2024 № МСК/О/015А стоимость прав застройщика составляет сумму 981 622 000 руб., в том числе:  

на объекты незавершённого строительства: блок-секцию 1.1, 1.2 многоквартирного жилого дома в сумме 542 109 000 руб., общественное здание административного назначения ( № 3 по генплану) в сумме 135 321 000 руб., подземную автостоянку в сумме 122 789 000 руб., общественное здание административного назначения ( № 7 по генплану) в сумме 4 766 000 руб.;  

на земельный участок с кадастровым номером 54:35:000000:11606, в части, необходимой для строительства и эксплуатации перечисленных объектов незавершённого строительства, в сумме 176 637 000 руб.  

Управляющий произвёл расчёт площади земельного участка под Зданием № 3, используя формулу расчёта, приведённую в отчёте № МСК-О-015А, согласно которому площадь земельного участка составляет 668,7 кв. м (8 109,5 кв. м х (25 036 + 7 399 + 3 257) / (25 036 + 3 201 + 7 399 + 3 257) = 8109,5 х 0,918 = 7 440,8 кв. м 8 109,5 – 7 440,8 = 668,7 кв. м). Стоимость квадратного метра земельного участка 54:35:000000:11606 составляет 21 871,5 руб. (176 637 000 : 8 109,5). Стоимость земельного участка под Зданием № 3 определена в сумме 14 565 289 руб. (668,7 х 21 871,5).  

По расчёту управляющего, стоимость прав застройщика на объекты, передаваемые ЖСК «Партнер», составляет сумму 831 735 711 руб., в том числе: на объекты незавершенного строительства: блок-секцию 1.1, 1.2 многоквартирного жилого дома в сумме 542 109 000 руб., подземную автостоянку в сумме 122 789 000 руб., общественное здание административного назначения ( № 7 по генплану) в сумме 4 766 000 руб., земельный участок с кадастровым номером 54:35:000000:11606 в части, необходимой для строительства и эксплуатации блок-секций 1.1., 1.2 многоквартирного дома со встроенными помещениями для обслуживания населения и подземной автостоянкой, подземную автостоянку, общественное здание административного назначения ( № 7 по генплану) в сумме 162 071 711 руб.  

Текущие обязательства, подлежащие удовлетворению при разрешении настоящего обособленного спора, составляют сумму 14 855 874,47 руб., из которых: 1 очередь – 5 179 458,11 руб., 2 очередь – отсутствует, 3 очередь – 1 275 000 руб., 4 очередь – 4 369 973,76 руб.; 5 очередь – 4 031 442,60 руб. (в том числе 1 753 839,53 руб. текущие обязательные платежи).  

В реестре требований кредиторов общества «РИК» отсутствуют обязательства 1 и 2 очереди удовлетворения.  

В реестр требований кредиторов Должника включены требования залоговых кредиторов на основании договоров долевого участия в сумме 1 724 312 834,38 руб., в том числе: АНО «Объединение участников долевого строительства и инвесторов» в сумме 9 562 185,22 руб., ФИО4 – 35 075 500 руб., ФИО5 – 93 201 500 руб., ФИО6 и ФИО7 – 475 431,31 руб., ФИО8 – 2 040 066 руб., ФИО9 – 4 369 600 руб., Банка – 1 174 690 673,25 руб., 2 231 803 руб., 200 216 495,96 руб., 377 336,98 руб., 201 660 155,04 руб., 412 087,62 руб.  

Требования участников строительства по состоянию на 21.10.2024 составляют сумму 1 127 045 820 руб.  

Инвестор-общество «СМРстрой» внесло на депозитный счёт суда денежные средства в сумме 100 513 300,23 руб.  

Разрешая обособленный спор, суд первой инстанции исходил из того, что здание № 3 и земельный участок под ним остается в конкурсной массе должника; при передаче объектов созданному участниками строительства ЖСК «Партнер» в расчётах суммы компенсаций в порядке пункта 6 статьи 201.10 Закона о банкротстве требование Банка должно учитываться в сумме 290 578 490,72 руб.; компенсация залогового кредитора подлежит исчислению как соотношение его требований к застройщику к совокупным требованиям участников строительства (залоговых кредиторов) к застройщику по формуле (К = (С - Р) x 0,6 x Д/100), при этом: К - сумма компенсации залоговых кредиторов, С - оценочная стоимость предмета залога, которая составляет сумму 831 735 711 руб., Р - сумма расходов на обеспечение сохранности предмета залога, которая по состоянию на 30.11.2024 составляет 4 190 757,4 руб., Д – доля кредитора (доля Банка составляет 19,78 % (подлежащее учёту требование Банка 290 578 490,72 руб. *100 / 1 469 071 661,94 руб.); размер компенсации, подлежащей выплате Банку определён в сумме 98 211 722,35 руб. ((831 735 711 – 4 190 757,4) х 0,6 х 19,78 / 100).  

Арбитражный суд сделал вывод о необходимости пропорционального распределения гарантированной квоты между всеми залогодержателями и произвёл расчёт компенсации по требованиям залоговых кредиторов по формуле, приведённой в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 02.11.2023 № 309-ЭС22-24570(6,7), от 01.10.2024 № 305-ЭС21-2063(15).  

Удовлетворяя заявление управляющего ФИО2 об установлении размера процентов по вознаграждению конкурсного управляющего обществом «РИК», арбитражный суд исходил из того, что в рамках настоящего дела погашаются требования кредиторов на 73,79 % (831 735 711 х 100 / 1 127 045 820), на основании пункта 13 статьи 20.6 Закона о банкротстве процент по вознаграждению конкурсного управляющего составляет 49 904 142,66 руб. (831 735 711 х 6 %). Управляющий просит установить размер процентов по вознаграждению в сумме 38 824 661,08 руб., из которых: 26 730 911,08 руб. внесены инвестором – обществом «СМРстрой» на специальный счёт должника, 12 093 750 руб. предполагаются к погашению путём передачи ЖСК «Партнер» жилых и нежилых помещений. Оснований для снижения размера вознаграждения конкурного управляющего не установлено.  

Арбитражный суд указал на то, что управляющий избрал наиболее оптимальный и эффективный порядок удовлетворения требований физических лиц путём передачи объектов незавершенного строительства ЖСК с привлечением компании, завершившей строительство, и последующую передачу квартир и машино-мест гражданам в натуре; состоявшееся погашение требований участников строительства обусловлено действиями арбитражного управляющего.  

Апелляционный суд согласился с арбитражным судом. 

Выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам, имеющимся в деле доказательствам и применённым нормам права.  

Так, согласно пункту 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве передача участникам строительства объекта незавершённого строительства может быть осуществлена при одновременном соблюдении следующих условий:  

1) стоимость прав застройщика на объект незавершённого строительства и земельный участок не превышает более чем на пять процентов совокупный размер требований участников строительства, включённых в реестр требований участников строительства, либо тремя четвертями голосов кредиторов четвертой очереди, за исключением юридических лиц - участников строительства, принято решение о согласии на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счёт арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 4 настоящей статьи. При определении размера требований участников строительства, включённых в реестр требований участников строительства, учитывается также размер убытков в виде реального ущерба, определённый в соответствии с пунктом 2 статьи 201.5 настоящего Закона;  

2) имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершённого строительства, достаточно для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди или на специальный банковский счёт должника внесены денежные средства в соответствии с пунктом 5 настоящей статьи;  

3) в реестре требований кредиторов отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершённого строительства и земельный участок, либо указанные кредиторы согласились на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи;  

4) после завершения строительства конкретного объекта незавершённого строительства жилых помещений, машино-мест, нежилых помещений в нем достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства в отношении конкретного объекта строительства, включённых в реестр требований участников строительства, исходя из условий договоров, предусматривающих передачу жилых помещений, и (или) договоров, предусматривающих передачу машино-мест и нежилых помещений (в том числе отсутствуют требования нескольких участников строительства о передаче одних и тех же жилых помещений, машино-мест, нежилых помещений в многоквартирном доме, или здании (сооружении), предназначенном исключительно для размещения машино-мест, или домов блокированной застройки, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 7 настоящей статьи). С согласия участника строительства возможна передача ему жилого помещения, машино-места, нежилого помещения, отличающихся по площади, планировке, расположению от жилого  

помещения, машино-места, нежилого помещения, соответствующих условиям договора, предусматривающего передачу жилого помещения, или договора, предусматривающего передачу машино-места и нежилого помещения;  

5) объект незавершённого строительства принадлежит застройщику на праве собственности;  

6) земельный участок, на котором находится объект незавершённого строительства, принадлежит застройщику на праве собственности или на ином имущественном праве;  

7) участниками строительства принято решение о создании жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, соответствующего требованиям пункта 8 настоящей статьи.  

Поскольку суды установили, что размер требований участников строительства, включённых в реестр требований участников строительства составляет сумму 1 127 045 820 руб., стоимость прав застройщика, передаваемых ЖСК «Партнер», составляет сумму 831 735 711 руб., размер текущих обязательств составляет сумму 14 855 874,47 руб., которая внесена обществом «СМРстрой» на специальный счёт должника, перечисленные в законе условия соблюдены, инвестор внёс на депозитный счёт арбитражного суда денежные средства в сумме 100 513 300,23 руб., часть земельного участка и расположенных на нём объектов незавершённого строительства переданы в созданный участниками строительства ЖСК «Партнер» правомерно.  

Кроме того, в пункте 3 статьи 201.9 Закона о банкротстве предусмотрено, что требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом земельного участка (права застройщика на него) и расположенного на данном участке объекта незавершённого строительства, удовлетворяются за счёт стоимости предмета залога в порядке, установленном статьей 201.14 указанного Закона.  

В соответствии с пунктом 6 статьи 201.10 Закона о банкротстве (в редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 282-ФЗ) в случае, если требования не являющихся участниками строительства кредиторов, включённые в реестр требований кредиторов, обеспечены залогом прав застройщика на объект незавершённого строительства и земельный участок, участники строительства и (или) третьи лица до рассмотрения арбитражным судом ходатайства о передаче объекта незавершённого строительства вправе внести на депозитный счёт арбитражного суда денежные средства в размере, достаточном для погашения требований указанных кредиторов, но не превышающем размера денежных средств, которые были бы направлены на погашение требований указанных кредиторов в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 201.14 настоящего Закона в случае реализации прав застройщика на объект незавершённого строительства и земельный участок на торгах в рамках дела о банкротстве застройщика по цене, соответствующей их стоимости, определённой арбитражным судом для целей передачи объекта незавершённого строительства.  

В силу пункта 1 статьи 201.14 Закона о банкротстве в случае реализации предмета залога – объекта строительства, принадлежащего застройщику на праве собственности,  

и земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности или ином праве (в том числе аренды, субаренды), средства, вырученные от реализации указанных объектов и (или) прав на них, перечисляются покупателем на специальный банковский счёт должника. Из зачисленных на этот счёт средств: шестьдесят процентов направляется на погашение требований кредиторов по обязательству, обеспеченному залогом указанных объектов и (или) прав на них должника, но не более чем основная сумма задолженности по обеспеченному залогом обязательству и причитающихся процентов, включая требования по обязательству, обеспеченному залогом по договору участия в долевом строительстве в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в том числе приобретённые Фондом в результате осуществления выплаты возмещения гражданам в соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в случае, предусмотренном пунктом 13 статьи 201.15-2-2 настоящего Закона.  

Поскольку расчёт суммы компенсации требований залоговых кредиторам общества «РИК», не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объекты незавершённого строительства и земельный участок, произведён пропорционально в соответствии с требованиями приведённых норм права по формулам, содержащимся в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 02.11.2023 № 309-ЭС22-24570(6,7), от 01.10.2024 № 305-ЭС21-2063(15), требования кредиторов и обременения, зарегистрированные в отношении земельного участка и объектов, передаваемых ЖСК «Партнер» признаны погашенными правомерно.  

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, отклоняются. 

Положения, закрепленные в статье 201.14 Закона о банкротстве, являются специальными как по отношению к правилам о распределении выручки от реализации предмета залога при банкротстве обычных организаций, содержащимся в статье 138 указанного Закона, так и по отношению к правилам об очерёдности удовлетворения требований кредитовой несостоятельного застройщика, установленным пунктом 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве  

В подпункте 1 пункта 1 статьи 201.14 Закона о банкротстве закреплен принцип пропорционального распределения гарантированной квоты между всеми залогодержателями.  

При этом по смыслу абзаца пятого пункта 4 резолютивной части Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 21.07.2022 № 34-П (далее – Постановление № 34-П), суд, реализуя дискреционные полномочия, в целях установления разумного размера компенсации вправе отойти от приведенной методики расчёта как в сторону уменьшения присуждаемой суммы, так и в сторону её увеличения (при сохранении равного подхода ко всем получателям компенсации). Вместе с тем такое отступление не может быть произвольным, оно должно быть обусловлено спецификой  

отношений по поводу конкретного передаваемого объекта, наличием исключительных обстоятельств, существенно отличающих этот объект от других подобных.  

Компенсация состоит из первоначальной и последующей и выплачивается в порядке и на условиях, предусмотренных пунктом 6 статьи 201.10 Закона о банкротстве и абзацем пятым пункта 4 резолютивной части Постановления № 34-П. Первоначальная причитается залогодержателю из самого факта отчуждения фонду (ЖСК) заложенных объектов по цене, равной оценочной стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями; её выплата ставит залогодержателя в то же положение, как если бы данные объекты были проданы по этой цене на торгах в процедуре банкротства и вырученные от продажи средства распределились бы в соответствии с законодательством о банкротстве между всеми залогодержателями (принцип реконструкции правоотношений); исчисляется от размера требования к застройщику, не превышая 50 процентов от этого размера.  

Таким образом, при расчёте компенсации залоговым требованиям применяются не общие нормы закона, на которые ссылается Банк, а специальные положения (с учётом Постановления № 34-П, а также сложившейся практики разрешения споров Верховного Суда Российской Федерации) и исходя из этого, в каждом конкретном случае суды определяют справедливую формулу расчёта компенсации принимая во внимание долю требования кредитора в этом совокупном размере и устанавливаются пропорции удовлетворения применительно к каждому объекту, а не в целом.  

В настоящем деле особенность заключается в нахождении на одном земельном участке нескольких объектов, а учитывая, что залог в пользу Банка установлен в отношении всего земельного участка и объектов, расположенных на нём, то его размер требований на все объекты не может больше суммы основного долга и начисленных процентов, при этом учитывая, что реконструкция реализации осуществляется применительно к части объектов, то его доля в размере 100 % от подлежащих учёту требований не может быть учтена в полном размере как при расчёте компенсации, так и при последующей реализации Здания № 3 и земельного участка под ним. При этом права и интересы Банка таким распределением не ущемляются, так как потенциально возможная доля Банка в распределении выручки от реализации оставшегося имущества превышает 60 % от стоимости и составляет 80 % как залогового кредитора по кредитному договору.  

Специальные нормы статей 201.10, 201.14 Закона о банкротстве, применяемые к правоотношениям сторон, не предполагают установление преимущественного удовлетворение требований Банка в процедуре банкротства должника перед требованиями иных залоговых кредиторов как участников строительства, так и не являющимися таковыми.  

Несогласие заявителя с оценкой обстоятельств дела и иное толкование положений действующего законодательства не являются основанием для отмены обжалуемых судебных актов судов в кассационном порядке.  

Поскольку оснований, предусмотренных статьёй 288 АПК РФ, для отмены обжалуемого судебного акта не имеется, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.  

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 289, 290 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа  

постановил:

определение Арбитражного суда Новосибирской области от 23.12.2024 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2025 по делу № А45-5861/2022 оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.  

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 АПК РФ  

Председательствующий Н.В. Лаптев  

Судьи Н.Б. Глотов 

 ФИО1