АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

25 апреля 2023 года

Дело №

А56-96980/2021

 

Резолютивная часть постановления объявлена 18 апреля 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 апреля 2023 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Захаровой М.В., Кадулина А.В., 

при участии от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга ФИО1 (доверенность от 09.01.2023), от общества с ограниченной ответственностью «Севзапспецстрой» ФИО2 (доверенность от 24.01.2022),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.09.2022 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2022 по делу № А56-96980/2021,

у с т а н о в и л:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее - Комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Севзапспецстрой», адрес: 191119, Санкт-Петербург, Лиговский пр., д. 94, корп. 2, лит. А, пом. 8Н, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее - Общество), о взыскании 3 000 900 руб. 71 коп. задолженности по арендной плате по договору от 28.04.2015 № 00/ЗК-06757 (17) аренды земельного участка на инвестиционных условиях за 3-й и 4-й кварталы 2021 года, 559 789 руб. 36 коп. пеней за период с 11.07.2021 по 28.02.2022, а также пеней, начисленных с 01.03.2022 до момента фактического исполнения обязательства (с учетом уточнения требований).

В ходе рассмотрения дела суд принял к рассмотрению встречный иск Общества к Комитету.

Решением от 27.09.2022 принят отказ Общества от встречного иска; производство по делу по встречному иску прекращено; с Общества в пользу Комитета взыскано 32 787 руб. 73 коп. задолженности; в остальной части в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2022 данное решение оставлено без изменения.

Комитет в кассационной жалобе просит изменить названные судебные акты, ссылаясь на неправильное применение судами норм права, несоответствие выводов судов обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. По мнению подателя жалобы, прекращение договора аренды не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы в размере, определенном договором, вне зависимости от нахождения на участке объекта незавершенного строительства; действующая в Санкт-Петербурге методика определения размера арендной платы не применима при предоставлении в аренду земельного участка для осуществления инвестиционной деятельности; суды неправильно истолковали положения методики в части применения кода функционального использования Кн 10.1, не относящегося к данному случаю; в решении суда отсутствуют мотивы отказа Комитету во взыскании неустойки; суды, квалифицируя взыскиваемую плату за пользование участком в качестве неосновательного обогащения, не применили положения о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами.

Общество в отзыве на кассационную жалобу просит оставить ее без удовлетворения, считая выводы судов правильными.

В судебном заседании представитель Комитета поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представитель Общества против удовлетворения жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке. 

Как следует из материалов дела, на основании постановления Правительства Санкт-Петербурга от 29.12.2014 № 1270 Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 28.04.2015 № 00/ЗК-06757 (17) аренды на инвестиционных условиях земельного участка площадью 4195 кв. м с кадастровым номером 78:34:0440701:33, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...> участок 1 (северо-восточнее дома 53, литера А по улице Морские Дубки), для осуществления инвестиционного проекта по строительству крытого спортивного комплекса без трибун для зрителей (спортивно-оздоровительного комплекса) сроком до 16.12.2016.

В соответствии с пунктом 4.1 договора общая сумма подлежащей перечислению арендной платы за период действия договора составляет          13 926 950 руб.

Согласно пункту 4.3.1 договора арендная плата перечисляется в соответствии с графиком перечисления денежных средств (приложение № 5) в следующем порядке:

- в объеме 50% от общей суммы денежных средств, подлежащих перечислению арендатором, - в месячный срок после заключения договора единовременно;

- в объеме 50% от общей суммы денежных средств, подлежащих перечислению арендатором, - ежеквартально равными долями, уплачиваемыми не позднее 10-го числа первого месяца оплачиваемого календарного квартала (в первом квартале календарного года - не позднее 31 января) в течение срока строительства, указанного в постановлении Правительства Санкт-Петербурга.

Тем же пунктом предусмотрено, что на сумму, подлежащую перечислению в оплачиваемом квартале, начисляются проценты, равные ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации на день подписания договора, за период времени с даты подписания договора до даты платежа, установленной в договоре. Стороны принимают к сведению, что проценты, указанные в данном пункте, не являются неустойкой и применяются для целей определения стоимости права на заключение договора.

Пунктом 5.2.2 договора срок окончания реализации инвестиционного проекта (строительства), а именно получения разрешения на ввод результата инвестирования в эксплуатацию, установлен до 16.12.2016.

Пунктом 8.3 договора за нарушение сроков перечисления арендной платы установлена ответственность арендатора в виде пеней в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки. 

Договор зарегистрирован в установленном порядке.  

Письмом от 20.10.2020 Комитет проинформировал Общество, что договор прекращен в связи с истечением определенного договором срока (16.12.2016); возможность возобновления договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства, не предусмотрена положениями законодательства; плата за фактическое землепользование производится согласно прилагаемому к письму графику платежей. В приложенном к письму графике размер квартальных выплат определен исходя из размера арендной платы, который был указан в договоре, с начислением на каждую сумму процентов.   

Запись об аренде в Едином государственном реестре недвижимости погашена.

Комитет, ссылаясь на неисполнение ответчиком обязательства по внесению арендной платы, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Как установлено судами, в целях осуществления строительства на участке Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга (далее – Служба) выдала Обществу разрешение от 28.12.2016       № 78-015-0537-2016 на строительство объекта капитального строительства – крытого спортивного комплекса без трибун для зрителей (спортивно-оздоровительного комплекса) первоначально сроком действия до 28.03.2017, который впоследствии неоднократно продлевался, последнее продление – до 31.12.2019.  

Письмом от 31.01.2020 Служба сообщила Обществу об отказе в продлении разрешения на строительство, поскольку заявление о продлении разрешения на строительство подано менее чем за 10 рабочих дней до истечения срока действия разрешения на строительство, а договор аренды от 28.04.2015 № 00/ЗК-06757 (17) является недействующим.

Стороны не оспаривают, что на земельном участке находится объект незавершенного строительства.

Общество в целях оформления права собственности на объект незавершенного строительства в соответствии с порядком, который установлен Положением о порядке принятия решения о даче согласия на регистрацию права собственности инвестора на объект незавершенного строительства, утвержденным распоряжением Комитета от 24.04.2020 № 53-р, обратилось в Комитет по строительству с просьбой выдать справку о готовности объекта незавершенного строительства. Письмом от 18.11.2021 Комитет по строительству сообщил Обществу об отказе в выдаче справки о готовности объекта незавершенного строительства, поскольку срок договора аренды земельного участка истек, разрешение на строительство сроком действия до 31.12.2019 не продлено.    

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.04.2022 по делу № А56-7901/2022 решение Комитета по строительству, оформленное письмом от 18.11.2021, признано незаконным; на Комитет по строительству возложена обязанность выдать Обществу справку о готовности объекта незавершенного строительства. 

Суды, приняв во внимание установленные ими обстоятельства, пришли к выводу, что к отношениям сторон не применимы положения статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), поскольку у арендатора не возникла обязанность возвратить арендодателю земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства; размер платы в спорный бездоговорный период подлежит исчислению в порядке, установленном нормативными актами Санкт-Петербурга; расчет размера платы следует производить с применением кода функционального использования Кн 10.1 в соответствии с пунктом 3.1.2 Положения о порядке определения базовых ставок арендной платы и коэффициентов, используемых в Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, об особых случаях и порядке определения арендной платы, утвержденного постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 № 1379 во исполнение Закона Санкт-Петербурга от 05.12.2007 № 608-119 (далее – Положение), как за земельный участок, на котором находится объект незавершенного строительства.    

Между тем судами не учтено следующее.

Действительно, из положений земельного законодательства не следует возможность возобновления или автоматического продления на неопределенный срок договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности и предоставленного для строительства, по окончании срока договора, который заключен без проведения торгов после 01.03.2015. В силу регулируемого характера платы за земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, (статья 424 ГК РФ, статья 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации) ее размер определяется в порядке, установленном уполномоченным органом.     

По смыслу разъяснений, содержащихся  в пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011    № 73 (в редакции от 25.01.2013 № 13), размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.

В данном случае договор от 28.04.2015 № 00/ЗК-06757 (17) аренды земельного участка на инвестиционных условиях заключен с Обществом не по результатам торгов, а в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 17.06.2004 № 282-43 «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции» (далее – Закон Санкт-Петербурга № 282-43).

Согласно пункту 1 статьи 8 данного Закона (в редакции, действовавшей на дату заключения договора) к инвестиционным условиям, в частности, относятся размер арендной платы за земельный участок (при заключении договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях), обязанность инвестора завершить строительство объекта недвижимости и сдать его в эксплуатацию не позднее определенного срока. В силу пункта 3 той же статьи формирование инвестиционных условий осуществляется на основе отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, права на заключение инвестиционного договора, арендной платы.     

Таким образом, в случае заключения договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях в соответствии с Законом Санкт-Петербурга № 282-43 без проведения торгов размер арендной платы является регулируемым и определяется в порядке, установленном данным Законом, постановлением Правительства Санкт-Петербурга исходя из отчета о рыночной стоимости арендной платы. 

Суды, соглашаясь с расчетом ответчика, произведенным за спорный период в соответствии с Положением с применением кода функционального использования Кн 10.1, не привели правовые обоснования изменения после окончания срока действия договора порядка расчета арендной платы, размер которой являлся регулируемым в период действия договора.  

В соответствии с пунктом 3.1.1 Положения по коду 10.1 определяется арендная плата за земельные участки, предоставленные в соответствии с правовыми актами исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга о предоставлении объектов недвижимости для проектно-изыскательских работ, проектирования, строительства, завершения строительства (реконструкции) объектов недвижимости, в отношении которых заключены договоры аренды земельных участков на инвестиционных условиях, или для завершения строительства (реконструкции) объекта недвижимости. 

В соответствии с пунктом 3.1.2 Положения по коду 10.1 рассчитывается арендная плата за земельные участки, на которых расположены объекты незавершенного строительства, неиспользуемые (пустующие) здания, сооружения, находящиеся в частной собственности, части указанных зданий в аварийном или непригодном для дальнейшей эксплуатации состоянии, в отношении которых собственником (представителем собственника) принято решение о проведении капитального ремонта, реконструкции или восстановления после пожара, стихийного бедствия, разрушения в результате противоправных действий.

Суды применили при расчета платы Кн 10.1 со ссылкой на пункт 3.1.2 Положения и пункт 39 приложения № 4 к Положению, содержащий описание объектов, расположенных на участке, и видов деятельности, осуществляемой на участке, к которым может быть применен Кн 10.1.

Однако суды не учли, что в данном случае земельный участок изначально был предоставлен в аренду для строительства, то есть в целях, соответствующих пункту 3.1.1 Положения, а не в связи с расположением на участке объекта незавершенного строительства (пункт 3.1.2 Положения). Кроме того, предусмотренные пунктами 3.1.1, 3.1.2 Положения условия определения арендной платы за земельные участки применяются по истечении срока действия договора, если на срок действия договора арендная плата также рассчитывалась в соответствии с Положением с применением кода функционального использования Кн 10.1. Из пунктов 3.1.1, 3.1.2 Положения не следует, что по окончании срока строительства (реконструкции) арендная плата может быть меньше, чем была установлена в соответствии с Положением на период строительства. Напротив, как предусмотрено пунктом 3.1.2 Положения, по истечении предельных сроков, дифференцированных в зависимости от осуществляемой деятельности, до ввода объекта в эксплуатацию арендная плата рассчитывается по коду 18.0. 

К тому же суды оставили без внимания, что вступившими в законную силу судебными актами по делам № А56-63931/2020, А56-45712/2021,                    А56-87801/2021 удовлетворены требования Комитета о взыскании с Общества задолженности по арендной плате и договорной неустойки по тому же договору за период с 01.10.2019 по 2-й квартал 2021 года исходя из расчета долга и пеней по условиям договора аренды. Установление в рамках настоящего дела иного порядка расчета платы за тот же земельный участок за последующий период, также в отсутствие действующих договора аренды и разрешения на строительство и при наличии на земельном участке объекта незавершенного строительства, без указания мотивов применения иного порядка расчета вносит неопределенность в правоотношения сторон.    

Вывод судебных инстанций со ссылкой на дело № А56-7901/2022 о том, что для окончания реализации инвестиционного проекта имелись препятствия, обусловленные действиями уполномоченных органов государственной власти, также нельзя признать соответствующим материалам дела и установленным судами обстоятельствам, из которых видно, что несмотря на истечение срока действия договора действие разрешения на строительство продлевалось Обществу до декабря 2019 года, однако и в этот срок строительство не было завершено, а в выдаче справки о готовности объекта незавершенного строительства Обществу было отказано в январе 2020 года, по истечении более трех лет после окончания срока действия договора. 

Суды, признав иск в части основного долга подлежащим удовлетворению частично, не привели в судебных актах никаких обоснований отказа во взыскании неустойки.  

При таком положении обжалуемые судебные акты подлежат отмене с направлением дела в арбитражный суд первой инстанции на новое рассмотрение, при котором суду необходимо установить размер задолженности ответчика по арендной плате за спорный период с учетом подлежащего применению порядка определения размера арендной платы; в зависимости от установленного разрешить спор. 

Судебные акты в части прекращения производства по встречному иску сторонами не обжаловались, законность судебных актов в этой части судом кассационной инстанции не проверялась.   

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.09.2022 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2022 по делу № А56-96980/2021 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

 

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

М. В. Захарова

 А.В. Кадулин