ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

апелляционной инстанции по проверке законности и 

обоснованности решения арбитражного суда

Дело № А49-8146/2020

г. Самара

19 октября     2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 14 октября     2021 года

Постановление в полном объеме изготовлено  19 октября    2021 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Ястремского Л.Л.,

судей Митиной Е.А., Романенко С.Ш.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью  "Юго-Восточная агрогруппа" на решение Арбитражного суда Пензенской области от 02.08.2021 г. по делу № А49-8146/2020 (судья Иртуганова Г.К.),

принятое по иску общества с ограниченной ответственностью «Юго-Восточная агрогруппа» 

к Департаменту государственного имущества Пензенской области 

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области, Федеральное государственное бюджетное учреждение культуры "Государственный Лермонтовский музей-заповедник "Тарханы", Комитет Пензенской области по охране памятников истории и культуры, межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, республике Марий Эл, Чувашской республике и Пензенской области,

о признании незаконным бездействия и возложении обязанности заключить дополнительное соглашение к договору купли-продажи земельных участков.

при участии представителей:

от истца - представитель ФИО2 по доверенности от 26.03.2021,

от ответчика - не явились, извещены надлежащим образом,

от третьих лиц - не явились, извещены надлежащим образом.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Юго-Восточная агрогруппа» (далее - истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с исковым заявлением к Департаменту государственного имущества Пензенской области (далее - ответчик, Департамент) о признании незаконным бездействия Департамента государственного имущества Пензенской области, которое выражается в не подписании дополнительного соглашения к договору купли-продажи земельных участков №45 от 01.11.2019, обязать Департамент государственного имущества Пензенской области подписать дополнительное соглашение к договору купли-продажи земельных участков №45 от 01.11.2019.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции к участию в нем в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области, Федеральное государственное бюджетное учреждение культуры "Государственный Лермонтовский музей-заповедник "Тарханы", Комитет Пензенской области по охране памятников истории и культуры, межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, республике Марий Эл, Чувашской республике и Пензенской области.

В ходе рассмотрения дела истец неоднократно изменял исковые требования. В окончательной редакции просил суд признать незаконным бездействие Департамента государственного имущества Пензенской области, которое выражается в отказе заключить дополнительное соглашение к договору купли-продажи земельных участков №45 от 01.11.2019, обязать Департамент государственного имущества Пензенской области заключить дополнительное соглашение к договору купли-продажи земельных участков №45 от 01.11.2019 согласно прилагаемому проекту. Исковые требования в измененной редакции приняты протокольным определением 03.02.2021. 

Арбитражный суд Пензенской области решением от 02.08.2021 в удовлетворении исковых требований отказал. 

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой прocил отменить обжалуемое решение, принять новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме. 

В обоснование своей жалобы истец укaзал на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, а также на неправильное применение норм материального права. 

Комитет Пензенской области по охране памятников истории и культуры, межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, республике Марий Эл, Чувашской республике и Пензенской области представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором свою правовую позицию оставил на усмотрение суда.

Федеральное государственное бюджетное учреждение культуры "Государственный Лермонтовский музей-заповедник "Тарханы" представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором свою правовую позицию оставил на усмотрение суда, ходатайствовал о рассмотрении апелляционной жалобы в их отсутствие. 

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы жалобы.

Ответчик, третьи лица явку представителей в судебное заседание не обеспечили, о месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный пришел к вывoду о наличии оснований для изменения судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции.  

Как следует из материалов дела,   ООО «Юго-Восточная агрогруппа» являлась арендатором по договорам аренды №264зем от 23.05.2016, №266зем от 26.05.2016 (т. 1 л.д. 17-20, 35-39) следующих земельных участков:

-58:04:0393603:6, площадью 911 000 кв.м., категория земель: Земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: Для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: обл. Пензенская, р-н Белинский, д. Дерябиха;

-58:04:0393603:4, площадью 1 887 000 кв.м., категория земель: Земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: Для сельскохозяйственного, производства, расположенного по адресу: обл. Пензенская, р-н Белинский, д. Дерябиха;

-58:04:0393603:5, площадью 303 000 кв.м., категория земель: Земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: Для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: обл. Пензенская, р-н Белинский, д. Дерябиха;

-58:04:0393604:5, площадью 2 165 000 кв.м., категория земель: Земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: Для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: обл. Пензенская, р-н Белинский, д. Дерябиха;

-58:04:0393603:3, площадью 2 190 000 кв.м., категория земель: Земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: Для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: обл. Пензенская, р-н Белинский, д. Дерябиха;

-58:04:0393605:5, площадью 966 000 кв.м., категория земель: Земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: Для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: обл. Пензенская, р-н Белинский, д. Дерябиха;

-58:04:0393606:75, площадью 1 852 000 кв.м., категория земель: Земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: Для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: обл. Пензенская, р-н Белинский, д. Дерябиха;

-58:04:0393606:78, площадью 5 450 000 кв.м., категория земель: Земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: Для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: обл. Пензенская, р-н Белинский, д. Дерябиха;

-58:04:0393607:79, площадью 2 707 000 кв.м., категория земель: Земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: Для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: обл. Пензенская, р-н Белинский, д. Дерябиха;

-58:04:0393606:74, площадью 1 810 000 кв.м., категория земель: Земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: Для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: обл. Пензенская, р-н Белинский, д. Дерябиха.

01.11.2019 между ООО «Юго-Восточная агрогруппа» и Департаментом государственного имущества Пензенской области был заключен договор купли-продажи №45 (далее - Договор, т. 1 л.д. 71-73) указанных земельных участков.

Передача земельных участков подтверждается актом приема-передачи от 01.11.2019 (т. 1 л.д. 74).

06.11.2019 Общество согласно Договору частично оплатило стоимость земельных участков в размере 21 500 000,00 руб., что подтверждается платежным поручением от 06.11.2019 №27605 (т. 1 л.д. 76).

11.11.2019 Общество совместно с Департаментом обратились в отдел по Ленинскому и Октябрьскому районам г. Пензы Управления Росреестра по Пензенской области с заявлением о государственной регистрации перехода права и права собственности на вышеуказанные земельные участки.

Уведомлением о приостановлении государственной регистрации прав от 21.11.2019 №КУВД-001/2019-14235433/1 (т. 1 л.д. 77-79) регистрирующий орган приостановил осуществление государственной регистрации прав по причине отсутствия в Договоре сведений о существующих ограничениях (обременениях) в отношении земельных участков.

Уведомлением об отказе в государственной регистрации прав от 21.02.2020 года №КУВД-001/2019-14235433/3 (т. 1 л.д. 80-82) Отдел по Ленинскому и Октябрьскому районам г. Пензы Управления Росреестра по Пензенской области сообщил об отказе в государственной регистрации прав на земельные участки, являющиеся предметом договора купли-продажи №45 от 01 ноября 2019 года. В данном уведомлении также разъяснено, что отказ в государственной регистрации прав не лишает заявителя права вновь обратиться с заявлением о государственном кадастре учете и (или) государственной регистрацией права в случае устранения причин, препятствующих государственной регистрации прав.

В целях устранения причин препятствующих государственной регистрации прав ООО «Юго-Восточная агрогруппа» обратилось в Департамент государственного имущества Пензенской области с заявлением о заключении дополнительного соглашения к договору-купли продажи земельных участков от 01.11.2019 года № 45 (письмо исх. №368 от 09.07.2020 года, т. 1 л.д. 83-84). К указанному письму было приложено дополнительное   соглашение   к   договору   купли-продажи,   содержащее сведения об имеющихся ограничениях в отношении спорных земельных участков (т. 1 л.д. 85).

Заявление о заключении дополнительного соглашения было получено ответчиком 17 июля 2020 года, что подтверждается отчетом об отслеживании почтовых отправлений по почтовому идентификатору 39336249000382 (т. 1

л.д. 87-88).

До настоящего времени дополнительное соглашение, направленное ответчику, не подписано. Каких-либо иных действий по устранению причин, послуживших отказом в государственной регистрации, ответчиком не предпринято, самостоятельно устранить причины отказа в государственной регистрации ООО «Юго-Восточная агрогруппа» не имеет возможности, что послужило основанием для обращения в суд с иском о признании незаконным бездействия Департамента государственного имущества Пензенской области и возложении на него обязанности подписать дополнительное соглашение к договору купли-продажи земельных участков.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что отказ Департамента государственного имущества по Пензенской области от заключения дополнительного соглашения к договору купли-продажи соответствует требованиям закона исходя из следующего.

В соответствии со статьей 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 -11 настоящего Кодекса.

Согласно статье 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В силу пункта 9 части 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

Процедура предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов прописана в статье 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов перечислены в статье 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно подпункту 6 статьи 39.16. Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии, в том числе следующего основания: указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок является изъятым из оборота или ограниченным в обороте и его предоставление не допускается на праве, указанном в заявлении о предоставлении земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Пунктом 2 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации ограничиваются в обороте земельные участки занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия, музеями заповедниками.

Правовые отношения в сфере сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия на территории Пензенской области регулируются Федеральным законом от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурною наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 25.06.2002 №73-ФЗ) и Законом Пензенской области от 22.12.2005 № 934-ЗПО «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) Пензенской области» (далее - Закон Пензенской области от 22.12.2005 № 934-ЗПО).

Указом Президента РФ от 02.04.1997 № 275 «О включении отдельных объектов в Государственный свод особо ценных объектов культурного наследия народов Российской Федерации» Государственный Лермонтовский музей-заповедник «Тарханы» (Пензенская область) включен в перечень  особо ценных объектов культурного наследия, расположенных на территории Российской Федерации.

Распоряжением Правительства РФ от 19.07.2014 № 1345-р выявленный объект культурного наследия «Тарханы», расположенный в Пензенской области, отнесен к объектам культурного наследия федерального значения и установлен вид данного объекта культурного наследия -достопримечательное место.

В соответствии со статьей 3.1 Федерального закона от 25.06.2002 №73-ФЗ территорией объекта культурною наследия является территория, непосредственно занятая данным объектом культурного наследия и (или) связанная с ним исторически и функционально, являющаяся его неотъемлемой частью.

В территорию объекта культурного наследия могут входить земли, земельные участки, части земельных участков, земли лесного фонда, водные объекты или их части, находящиеся в государственной или муниципальной собственности либо в собственности физических или юридических лиц.

Границы территории объекта культурного наследия могут не совпадать с границами существующих земельных участков.

В границах территории объекта культурного наследия могут находиться земли, в отношении которых не проведен государственный кадастровый учет.

Сведения о границах территории объекта культурного наследия, об ограничениях использования объекта недвижимого имущества, находящегося в границах территории объекта культурною наследия, вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Отсутствие в Едином государственном реестре недвижимости данных сведений не является основанием для несоблюдения требований к осуществлению деятельности в границах территории объекта культурного наследия, установленных земельным законодательством Российской Федерации и Федеральным законом от 25.06.2002 № 73-ФЗ.

Приказом Управления культуры и архива Пензенской области от 19.08.2014 № 181 установлены границы территории объекта культурного наследия федерального - значения «Достопримечательное место «Тарханы», расположенного в Белинском районе Пензенской области.

Приказом Министерства культуры РФ от 08.07.2015 № 1940 утверждены требования к осуществлению деятельности и градостроительным регламентам в границах территории объекта культурного наследия федерального значения - достопримечательное место «Тарханы», расположенного в Белинском районе Пензенской области.

Вместе с тем, статьей 34 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ определено, что в целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его исторической среде на сопряженной с ним территории устанавливаются зоны охраны объекта культурного наследия: охранная зона объекта культурного наследия, зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности, зона охраняемого природного ландшафта. Необходимый состав зон охраны объекта культурного наследия определяется проектом зон охраны объекта культурного наследия.

Постановлением Законодательного Собрания Пензенской области от 24 июня 2005 г. N 796-37/3 ЗС утверждены границы зон охраны особо ценного объекта культурного наследия Государственного Лермонтовского музея-заповедника «Тарханы» в Белинском районе Пензенской области.

Зоны охраны указанного объекта культурного наследия включают в себя границы зоны охраняемого природного ландшафта и границы зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности. Указанным постановлением определены требования к использованию земельных участков, находящихся в указанных границах.

По сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) за Пензенской областью зарегистрировано право собственности на земельные участки, категория земель, земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, с кадастровыми номерами: 58:04:0393603:6, 58:04:0393603:4, 58:04:0393603:5, 58:04:0393604:5, 58:04:0393603:3, 58:04:0393605:5, 58:04:0393606:75, 58:04:0393606:78, 58:04:0393607:79, 58:04:0393606:74.

В отношении указанных земельных участков в ЕГРН имеются записи об аренде. Арендатором является общество с ограниченной ответственностью «Юго-Восточная агрогруппа».

Согласно сведениям, содержащимся в ЕГРН, в отношении спорных земельных участков имеются следующие незарегистрированные ограничения и обременения:

1) в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 58:04:0393603:6, 58:04:0393605:5, 58:04:0393606:78

Запрещается: изменение гидрологического режима; изыскательские работы и разработка полезных ископаемых; прокладка магистральных объектов, изменение планировки; устройство свалок, охота, прокладка дорог

(на основании Постановления Законодательного собрания Пензенской области "Об утверждении границ зон охраны Государственного Лермонтовского музея-заповедника "Тарханы" в Белинском районе Пензенской области" от 24.06.2005 №796-37/3 ЗС).

В соответствии с приказом Министерства культуры Российской Федерации от 08.07.2015 г. №1940 в границах территории достопримечательного места: 1. Допускается: 1.1. Проведение работ по выявлению и научному изучению (раскопки, разведки) объектов археологического наследия (археологические полевые работы) на основании разрешения (открытого листа) с обязательной рекультивацией участков раскопок; 1.2. Установка информационных надписей и обозначений объектов культурного наследия и ФГБУК "Государственный Лермонтовский музей -заповедник "Тарханы" (далее - Музей-заповедник); 1.3. Устройство туристско-экскурсионных площадок и трасс, включая мостки через ручьи и реки; 1.4. Капитальный ремонт существующих инженерных коммуникаций с последующей рекультивацией и благоустройством нарушенных земель; 1.5. Прокладка подземных инженерных коммуникаций с последующей рекультивацией нарушенных земель; 1.6. Проведение противоэрозионных мероприятий на склонах, пойменных участках, расчистка русел рек и ручьев; 1.7. Ремонт существующих зданий и сооружений, реконструкция объектов капитального строительства; 1.8. Использование для строительства и благоустройства территории традиционных (камень, дерево, кирпич, солома, камыш, кровельное железо) и близких им по фактуре современных материалов; 1.9. Применение при строительстве и реконструкции жилых и хозяйственных построек двускатной, вальмовой и полувальмовой формы крыш. Для хозяйственных построек допускается односкатная форма; 1.10. Использование для отделки фасадов, кровель и ограждений бежевых, серых, зелёных, охристых, терракотовых, коричневых цветов, исключая яркие цвета и контрастные цветовые сочетания; 1.11. Проведение мероприятий, направленных на сохранение и регенерацию природного ландшафта, его компонентов и природной среды; 1.12. Восстановление исторических локальных водотоков и родников.

2. Запрещается: 2.1. Перевод земель или земельных участков из одной категории в другую, кроме перевода земель или земельных участков в категорию особо охраняемых территорий и объектов, а также случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации; 2.2. Образование новых земельных участков без наличия подъездов, подходов к каждому новому земельному участку; 2.3. Разведка и добыча полезных ископаемых; 2.4. Нарушение почвенного покрова, изменение гидрологического режима; 2.5. Все виды охоты, исключая санитарную охоту или охоту в целях регулирования популяций животного мира на основании письменного разрешения органа государственной власти, уполномоченного в области охраны окружающей среды; 2.6. Хозяйственная деятельность, связанная с загрязнением почв, грунтовых и подземных вод, поверхностных стоков; 2.7. Складирование бытового мусора и промышленных отходов внеустановленных местах и устройство стихийных свалок; 2.8. Устройствокостров и палов без разрешения органов муниципального самоуправления ипожарной безопасности; 2.9. Организация новых и расширение территориистарых скотомогильников; 2.10. Поиск, выявление и исследование объектовархеологического наследия без разрешения (открытого листа); 2.11.Возведение глухих ограждений, за исключением деревянных; 2.12.Устройство учебных и туристических трасс, палаточных лагерей и иных местотдыха без согласования с дирекцией Музея-заповедника на закреплённой заним территории; 2.13. Строительство наземных и надземных линейныхобъектов инженерной инфраструктуры вне границ населённых пунктов; 2.14.Строительствопромышленных,жилищно-коммунальных и сельскохозяйственных объектов башенного типа, за исключением установки молниеотводов и антенн спецсвязи; 2.15. Установка отдельно стоящих рекламных объектов, превышающих размеры 5 х 3 м с учётом основания, а также их размещение на уровне выше карниза окружающих зданий и сооружений; 2.16. Строительство шумозащитных ограждений; 2.17. Устройство лоджий и балконов, нарушающих облик исторических населённых пунктов, установленные Приказом "Об установлении границ территории объекта культурного наследия федерального значения -достопримечательное место «Тарханы», расположенного в Белинском районе Пензенской области" от 19.08.2014 г. №181.

2) в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 58:04:0393603:4, 58:04:0393606:75, 58:04:0393607:79, 58:04:0393606:74

Запрещается: изменение гидрологического режима; изыскательские работы и разработка полезных ископаемых; прокладка магистральных объектов, изменение планировки; устройство свалок, охота, прокладка дорог (Постановление Законодательного собрания Пензенской области "Об утверждении границ зон охраны Государственного Лермонтовского музея- заповедника "Тарханы" в Белинском районе Пензенской области" от 24.06.2005 №796-37/3 PC).

3) в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 58:04:0393603:5, 58:04:0393604:5

Запрещается: изменение гидрологического режима; изыскательские работы и разработка полезных ископаемых; прокладка магистральных объектов, изменение планировки; устройство свалок, охота, прокладка дорог (Постановление Законодательного собрания Пензенской области "Об утверждении границ зон охраны Государственного Лермонтовского музея-заповедника  "Тарханы"  в  Белинском районе  Пензенской  области"   от 24.06.2005 №796-37/3 PC).

Согласно пп. 8-11 Постановления Правительства РФ от 24.02.2009 г. № 160 Правительства РФ от 24 февраля 2009 №160, в границах охранной зоны устанавливается режим использования земель с учетом правил установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон : "Запрещается осуществлять любые действия, которые могут нарушить безопасную работу объектов электросетевого хозяйства, в том числе привести к их повреждению или уничтожению, и (или) повлечь причинение вреда жизни, здоровью граждан и имуществу физических или юридических лиц, а также повлечь нанесение экологического ущерба и возникновение пожаров, в том числе: а) набрасывать на провода и опоры воздушных линий электропередачи посторонние предметы, а также подниматься на опоры воздушных линий электропередачи; б) размещать любые объекты и предметы (материалы) в пределах созданных в соответствии с требованиями нормативно-технических документов проходов и подъездов для доступа к объектам электросетевого хозяйства, а также проводить любые работы и возводить сооружения, которые могут препятствовать доступу к объектам электросетевого хозяйства, без создания необходимых для такого доступа проходов и подъездов; в) находиться в пределах огороженной территории и помещениях распределительных устройств и подстанций, открывать двери и люки распределительных устройств и подстанций, производить переключения и подключения в электрических сетях (указанное требование не распространяется на работников, занятых выполнением разрешенных в установленном порядке работ), разводить огонь в пределах охранных зон вводных и распределительных устройств, подстанций, воздушных линий электропередачи, а также в охранных зонах кабельных линий электропередачи; г) размещать свалки; д) производить работы ударными механизмами, сбрасывать тяжести массой свыше 5 тонн, производить сброс и слив едких и коррозионных веществ и горюче-смазочных материалов (в охранных зонах подземных кабельных линий электропередачи). В пределах охранных зон без письменного решения о согласовании сетевых организаций юридическим и физическим лицам запрещаются: а) строительство, капитальный ремонт, реконструкция или снос зданий и сооружений; б) горные, взрывные, мелиоративные работы, в том числе связанные с временным затоплением земель; в) посадка и вырубка деревьев и кустарников; г) дноуглубительные, землечерпальные и погрузочно-разгрузочные работы, добыча рыбы, других водных животных и растений придонными орудиями лова, устройство водопоев, колка и заготовка льда (в охранных зонах подводных кабельных линий электропередачи) и т.п."

4)   в   отношении   земельного   участка   с   кадастровыми   номером 58:04:0393603:3

Запрещается: изменение гидрологического режима; изыскательские работы и разработка полезных ископаемых; прокладка магистральных объектов, изменение планировки; устройство свалок, охота, прокладка дорог (Постановление Законодательного собрания Пензенской области "Об утверждении границ зон охраны Государственного Лермонтовского музея-заповедника  "Тарханы"  в  Белинском районе  Пензенской  области"   от 24.06.2005 №796-37/3 PC).

Условия: выдача разрешений на строительство; собственники, пользователи, арендаторы отвечают за историко-культурную ценность ландшафта; пользование участками по назначению; владельцам ЗУ беспрепятственно допускать представителей музея для контроля (Постановление Законодательного собрания Пензенской области "Об утверждении границ зон охраны Государственного Лермонтовского музея-заповедника "Тарханы" в Белинском районе Пензенской области" от 24.06.2005 №796-37/3 PC).

В соответствии с приказом Министерства культуры Российской Федерации от 08.07.2015 г. №1940 в границах территории достопримечательного места: 1. Допускается: 1.1. Проведение работ по выявлению и научному изучению (раскопки, разведки) объектов археологического наследия (археологические полевые работы) на основании разрешения (открытого листа) с обязательной рекультивацией участков раскопок; 1.2. Установка информационных надписей и обозначений объектов культурного наследия и ФГБУК "Государственный Лермонтовский музей -заповедник "Тарханы" (далее - Музей-заповедник); 1.3. Устройство туристско-экскурсионных площадок и трасс, включая мостки через ручьи и реки; 1.4. Капитальный ремонт существующих инженерных коммуникаций с последующей рекультивацией и благоустройством нарушенных земель; 1.5. Прокладка подземных инженерных коммуникаций с последующей рекультивацией нарушенных земель; 1.6. Проведение противоэрозионных мероприятий на склонах, пойменных участках, расчистка русел рек и ручьев; 1.7. Ремонт существующих зданий и сооружений, реконструкция объектов капитального строительства; 1.8. Использование для строительства и благоустройства территории традиционных (камень, дерево, кирпич, солома, камыш, кровельное железо) и близких им по фактуре современных материалов; 1.9. Применение при строительстве и реконструкции жилых и хозяйственных построек двускатной, вальмовой и полувальмовой формы крыш. Для хозяйственных построек допускается односкатная форма; 1.10.

Использование для отделки фасадов, кровель и ограждений бежевых, серых,зелёных, охристых, терракотовых, коричневых цветов, исключая яркие цветаи контрастные цветовые сочетания; 1.11. Проведение мероприятий,направленных на сохранение и регенерацию природного ландшафта, егокомпонентов и природной среды; 1.12. Восстановление историческихлокальных водотоков и родников. 2. Запрещается: 2.1. Перевод земель илиземельных участков из одной категории в другую, кроме перевода земель илиземельных участков в категорию особо охраняемых территорий и объектов, атакже случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации;2.2. Образование новых земельных участков без наличия подъездов,подходов к каждому новому земельному участку; 2.3. Разведка и добычаполезных ископаемых; 2.4. Нарушение почвенного покрова, изменениегидрологического режима; 2.5. Все виды охоты, исключая санитарную охотуили охоту в целях регулирования популяций животного мира на основанииписьменного разрешения органа государственной власти, уполномоченного вобласти охраны окружающей среды; 2.6. Хозяйственная деятельность,связанная с загрязнением почв, грунтовых и подземных вод, поверхностныхстоков; 2.7. Складирование бытового мусора и промышленных отходов внеустановленных местах и устройство стихийных свалок; 2.8. Устройствокостров и палов без разрешения органов муниципального самоуправления ипожарной безопасности; 2.9. Организация новых и расширение территориистарых скотомогильников; 2.10. Поиск, выявление и исследованиеобъектов археологического наследия без разрешения (открытого листа); 2.11.Возведение глухих ограждений, за исключением деревянных; 2.12.Устройство учебных и туристических трасс, палаточных лагерей и иных местотдыха без согласования с дирекцией Музея-заповедника на закреплённой заним территории; 2.13. Строительство наземных и надземных линейныхобъектов инженерной инфраструктуры вне границ населённых пунктов; 2.14.Строительствопромышленных,жилищно-коммунальных и сельскохозяйственных объектов башенного типа, за исключением установки молниеотводов и антенн спецсвязи; 2.15. Установка отдельно стоящих рекламных объектов, превышающих размеры 5 х 3 м с учётом основания, а также их размещение на уровне выше карниза окружающих зданий и сооружений; 2.16. Строительство шумозащитных ограждений; 2.17. Устройство лоджий и балконов, нарушающих облик исторических населённых пунктов, установленные Приказом "Об установлении границ территории объекта культурного наследия федерального значения -достопримечательное место «Тарханы», расположенного в Белинском районе Пензенской области" от 19.08.2014 г. №181.

Письменным отзывом Комитета Пензенской области по охране памятников истории и культуры, подтверждается, что  земельные участки с кадастровыми номерами 58:04:0393603:6, 58:04:0393603:4, 58:04:0393603:5, 5S:04:0393004:5,     58:04:0393603:3, 58:04:0393605:5, 58:04:0393606:75, 58:04:0393606:78, 58:04:0393607:79, 58:04:0393606:74 расположены в границах зон охраны особо ценного объекта культурного наследия Государственный Лермонтовский музей-заповедник «Тарханы» и границах территории объекта культурного наследия федерального значения «Достопримечательное место «Тарханы».

В соответствии с частью 1 статьи 99 Земельного кодекса Российской Федерации к землям историко-культурного назначения относятся земли объектов культурного наследия народов Российской Федерации (памятников истории и культуры).

В силу прямого указания закона земельные участки в границах территорий объектов культурного наследия, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, а также в границах территорий выявленных объектов культурного наследия по своему целевому назначению относятся к землям историко-культурного назначения.

Применительно к обстоятельствам настоящего дела отсутствует федеральный закон, содержащий специальное разрешение относительно приобретения в собственность земельных участков, ограниченных в обороте.

Утверждение заявителя  о том, что спорные земельные участки не находятся в границах  Государственного Лермонтовского музея-заповедника «Тарханы» и могут быть переданы в его собственность, основано на неправильном толковании пункта 1 статьи 50 и пункта 1 статьи 50.1 Федерального закона N 73-ФЗ.

Поскольку музей в соответствии с Указом Президента от 02.04.1997 № 275 включен в свод особо ценных объектов культурного наследия народов России, а территория являетсяобъектом культурного наследия федерального значения как Достопримечательное место«Тарханы»,   расположенное   в Белинском районе Пензенской области (Приказ от 24.06.2011 № 1782, Приказ от 20.08.2012 № 2217), то в соответствии с Федеральным законом от 25.06.2002 № 73, приказом Министерства культуры РФ от 08.07.2015 № 1940, постановлением Правительства Пензенской области от 24.08.2015 № 470-пП и иными нормативно-правовыми документами в части, их касающихся, полномочиями по охране границ и вопросам, касающихся объектов недвижимости в пределах данных границ, наделен Комитет Пензенской области по охране памятников истории и культуры.

Сведения о границах территории объекта культурного наследия, ограничениях использования объекта недвижимого имущества, находящегося в границах территории объекта культурного наследия, вносятся в Единый государственный реестр в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218 «О государственной регистрации недвижимости». Отсутствие в Едином государственном реестре недвижимости сведений не является основанием для несоблюдения требований к осуществлению деятельности в границах территории объекта культурного наследия, установленных земельным законодательством Российской Федерации и Федеральным законом от 25.06.2002 № 73.

Земельный кодекс РФ (п. 1 ч. 2 ст. 56) признает установление в отношении земельного участка охранной зоны объекта культурного наследия обременением права собственника такого участка. В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) под ограничением (обременением) права понимается наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, концессионного соглашения, ареста имущества и других). Таким образом, по своей правовой природе установление режима охранной зоны является ограничением прав собственника ООО «Юго-Восточная агрогруппа».

Приказом Управления культуры и архива Пензенской области от 18.08.2014 №181 установлены границы территории объекта культурного наследия федерального значения «Достопримечательное место «Тарханы», расположенного в Белинском районе Пензенской области. На территории данного объекта действует ограничение в обороте земельных участков (ст. 27 земельного кодекса РФ). Перечень данных объектов устанавливается федеральными законами, законами субъектов РФ, подзаконными нормативно-правовыми актами (постановление Правительства РФ от 06.04.1994 №1143).

Статьей 34 Федерального закона от 25.02.2002 №73 определено, что в целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его исторической среде на сопряженной с ним территории устанавливаются зоны охраны объекта культурного наследия: охранная зона объекта культурного наследия, зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности, зона охраняемого природного ландшафта. Указанные требования к использованию земельных участков определены Постановлением Законодательного Собрания Пензенской области от 24 июня 2005г. № 796-37/3 ЗС.

Границы территории объекта культурного наследия могут не совпадать с границами существующих земельных участков. Земельные участки в границах территорий объекта культурного наследия относятся к землям историко-культурного назначения. Их правовой режим регулируется федеральным и региональным законодательством, законами и нормативными актами субъектов РФ. В пределах охранной зоны вводится особый режим эксплуатации земельных участков, ограничение по использованию земельных участков.

Режим использования земель в зонах охраняемого природного ландшафта обеспечивает сохранение и восстановление природного ландшафта, включающего также долины рек, водоемы, леса и открытые пространства, связанные композиционно с объектом культурного наследия.  

Нормы статей 48, 49, 50, 50.1 Федерального закона N 73-ФЗ регулируют лишь порядок предоставления ограниченных в обороте земельных участков, и не освобождают от ограничений оборотоспособности земельные участки, в границах которых расположены объекты культурного наследия.

Доводы заявителя о том, что в договорах аренды спорных земельных участков от 2016 года и в выписках из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости отсутствовала информация о вышеуказанных ограничениях, не может служить основанием для отмены судебного акта. 

Согласно информации, предоставленной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области, сведения об указанных ограничениях и обременениях были внесены в ЕГРН в 2018году.

Поскольку договоры аренды заключены в 2016 году, а сведения об ограничениях и обременениях были внесены в ЕГРН в 2018 году, они не могли быть указаны в договорах аренды.

Также суд апелляционной инстанции обращает внимание на то, что форма выписки об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости не предусматривает наличие информации о незарегистрированных ограничениях и обременениях. Указание этой информации предусмотрено в выписках об объекте недвижимости.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что спорные земельные участки, расположенные в границах зон охраны особо ценного объекта культурного наследия Государственный Лермонтовский музей-заповедник «Тарханы» и границах территории объекта культурного наследия федерального значения «Достопримечательное место «Тарханы», в силу статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации предполагают ограничение в обороте и невозможность их приватизации (передачи в собственность), а соответственно, суд не усматривает нарушений в действиях ответчика, выразившихся в не заключении дополнительного соглашения к договору купли-продажи земельных участков.

Аналогичный правовой подход высказан Верховным Судом Российской Федерации в определении от 27.02.2019 N 41-КГ18-59, Арбитражным судом Московского округа в постановлении от 11.10.2016 по делу № А41-94943/2015, Первым Арбитражным апелляционным судом в постановлении от 25.02.2021 по делу А11-9638/2020.

На основании изложенного арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно,  в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права, и основания для его отмены отсутствуют. 

Расходы по государственной пошлине в связи с рассмотрением апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя жалобы.   

              Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд  

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пензенской области от 02.08.2021 по делу № А49-8146/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий                           Л.Л. Ястремский

Судьи                                                                                                               Е.А. Митина

                                                                                                                          С.Ш. Романенко