Арбитражный суд Московской области

         107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/ 

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-91126/23

03 мая 2024 года

г.Москва

 

Резолютивная часть решения объявлена 09 апреля 2024 года

Полный текст решения изготовлен 03 мая 2024 года

 

Арбитражный суд Московской области в составе судьи О.А. Кузьминой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Д.М. Кардановым,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению 

ИП ФИО1 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРНИП: 22.09.2020) 

к ООО "Строй Инвест Групп" (140108, Московская область, Раменское город, Михалевича улица, д. 51, офис. 25, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 04.12.2007, ИНН: 

<

***>, КПП: 504001001, Генеральный директор: ФИО2)

 

о взыскании задолженности по договору аренды жилого помещения

при участии: согласно протоколу, 

УСТАНОВИЛ:

ИП ФИО1 обратился в суд с иском к ООО "Строй Инвест Групп"   со следующими требованиями: 

1. Взыскать с ООО «Строй Инвест Групп» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 задолженность по Договору найма жилого помещения от 09.05.2021 г. в размере 390000 (триста девяноста тысяч) руб.

2. Взыскать с ООО «Строй Инвест Групп» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 пени в размере 179348 (сто семьдесят девять тысяч триста сорок восемь) руб.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения искового заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

В судебном заседании ответчик дал пояснения, возражал в удовлетворении требований. 

Дело рассмотрено в порядке ст. 123, 156 АПК РФ в отсутствие истца.

Арбитражный суд, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в исковом заявлении, установил следующее.

Между истцом (наймодатель) и ответчиком (наниматель) 09.05.2021г. заключен договор найма жилого помещения, по условиям которого, наймодатель за плату передал в пользование нанимателю жилое помещение, а именно двухкомнатная квартира, расположенная по адресу: 

<

...>, пригодную для постоянного проживания.

По акту приема-передачи 09.05.2021г. жилое помещение передано ответчику.

Согласно п. 1.6. предмет договора сдается в аренду на срок 6 месяцев до 08.11.2021г.

В договоре также согласованы права и обязанности сторон, размер и порядок внесения арендных платежей. 

Так, согласно п. 4.1.2. договора, наниматель обязан вносить плату за аренду и текущие платежи в сроки, указанные в настоящем договоре.

В соответствии с п. 2.1.-2.3. договора, плата за наём объекта аренды составляет 26 000 рублей без НДС в месяц и складывается из платы за пользование помещением, амортизации внутренней отделки, оборудования, мебели, бытовой техники. Оплата производится нанимателем вперед за один месяц в срок до 09.06.2021г. В дальнейшем, наниматель производится оплату 26 000 руб. не позднее восьмого числа каждого месяца. 

Таким образом, в соответствии с условиями договора ответчик принял на себя обязательство своевременно уплачивать платежи за найм жилого помещения. 

Как указывает истец, после истечения срока действия настоящего договора, то есть после 08.11.2021г., ответчик фактически использовал жилое помещение до 09.01.2023г. включительно.

При таких обстоятельствах, истец, в соответствии с ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) полагает, что поскольку ответчик не возвратил имущество либо возвратил его несвоевременно, то истец вправе потребовать внесения платежей за все время просрочки.

Так, истцом начислена задолженность за фактическое пользование спорным жилым помещением за 3 года в размере 390 000 руб. В связи с ненадлежащим исполнением принятых ответчиком обязательств, истцом по договору начислены пени за просрочку исполнения обязательства за период с 09.06.2021 по 06.10.2023 в размере 179 348 руб.

В связи с нарушением условий договора, истец направил в адрес ответчика претензию с требованием погасить имеющуюся задолженность. 

Поскольку требования претензии ответчиком не исполнены, истец обратился в суд с настоящими требованиями.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный суд приходит к выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В силу статьи 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 671 ГК РФ, По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи (статья 678 ГК РФ).

Пунктами 1 и 2 статьи 682 ГК РФ установлено, что размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 683 ГК РФ Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В соответствии с ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Доказательства представляются лицами, участвующими в деле (ч.1 ст.66 АПК РФ).

В соответствии с частями 1, 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Как указывает истец, ответчик пользовался нежилым помещением до 09.01.2023г. включительно, тогда как срок договора установлен до 08.11.2021г.

По истечении срока действия / расторжения спорного договора, в силу п.4.6. договора, наниматель обязан сдать объект наймодателю в том же санитарно-техническом состоянии (или оплатить уборку помещения) за исключением естественного износа, произведя полный расчет по п.п. 2-3-2.6., и освободить жилое помещение не позднее срока, указанного в п.1.6. (то есть до 08.11.2021г.) / 2-х дней после расторжения настоящего договора. 

В силу п. 3.1.2. после прекращения договора наймодатель обязан принять от нанимателя объект. 

По условиям договора найма жилого помещения от 09.05.2021г. истец вправе периодически самостоятельно и (или) при помощи уполномоченных им лиц осматривать объект в присутствии нанимателя (время осмотра устанавливается по предварительной договоренности сторон) 2 раза в месяц (п. 3.2.1. договора).

Согласно статье 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Договором найма жилого помещения от 09.05.2021г. предусмотрен конкретный срок действия договора. 

Условий о пролонгации действия договора сторонами не согласовано, равно как и заключение договора на новый срок.

Вместе с тем истец, полагает, что поскольку спорное нежилое помещение не было возвращено, ответчик должен оплатить платежи за фактическое пользование объектом недвижимости.

Возражая в удовлетворении требований, ответчик указывает, что общество по истечении срока действия договора не осуществляло владение и пользование спорным помещением и освободило от своего имущества. Акт-приема передачи истцу жилого помещения сторонами не подписывался в силу отсутствия прямого указания на это в договоре.

Изучив представленные в материалы дела доказательства, оценив доводы сторон, суд пришел к следующему.      

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 31 Обзора судебной практики, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 22.07.2020 N 2, акт приема-передачи имущества арендодателю не является единственным допустимым доказательством прекращения арендатором пользования арендуемой вещью. 

Отсутствие такого акта при условии прекращения пользования арендатором не может служить основанием для возобновления действия договора аренды на неопределенный срок в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом отсутствие такого акта при условии прекращения пользования арендатором не может служить основанием для возобновления действия договора аренды на неопределенный срок в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 31 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020 (далее - Обзор N 2 (2020), определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 19.05.2020 N 310-ЭС19-26908 по делу N А35-6435/2018).

Отсутствие акта возврата помещения может свидетельствовать, но безусловным доказательством факта продолжения пользования арендованным имуществом не является (Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 11.10.2023 N Ф09-6355/23 по делу N А50-18173/2022, Постановление Арбитражного суда Московского округа от 02.12.2021 N Ф05-29379/2021 по делу N А40-11284/2021).

Таким образом, определяющим фактом продолжения арендных отношений является установление обстоятельств пользования спорой вещью.

Определением Арбитражного суда Московской области от 19.01.2024г. истцу было предложено представить доказательства того, что ответчик освободил спорное жилое помещение именно 09.01.2023г.

Весте с тем, в материалы дела истцом в нарушение ст. 65 АПК РФ не представлено доказательств того, что ответчик фактически использовал спорное жилое помещение в период после окончания срока действия договора.

Таким образом, с учетом установленных судом фактических обстоятельств дела, суд не находит оснований взыскания с ответчика задолженности и пени по договору найма жилого помещения от 09.05.2021г.

 

Руководствуясь  ст.ст. 65, 68, 71, 75, 110, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ суд 

 

РЕШИЛ:

Отказать в удовлетворении заявленных требований.

 

 Настоящее решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения.

 

Судья                                                                               Кузьмина О.А.