Арбитражный суд Воронежской области

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

г. Воронеж                                                                                                  Дело №А14-9056/2020

«15» октября 2020 г. 

Резолютивная часть решения объявлена 08 октября 2020 г.

Арбитражный суд Воронежской области в составе судьи Д.И. Тисленко,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

Управления имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж, г. Воронеж (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью «ГарантСтрой», г. Воронеж (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о взыскании 1 840 236 руб. 09 коп. (с учетом уточнения) задолженности по арендной плате и пени,

при участии в заседании:

от истца – ФИО2, представителя по доверенности № 77 от 12.05.2020, диплом о высшем юридическом образовании от 29.06.2017, паспорт,

от ответчика – ФИО3, представителя по доверенности б/н от 11.08.2020, удостоверение адвоката,

третье лицо – не явилось, надлежаще извещено,

установил:

Управление имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж (далее – истец, УИЗО АГО г. Воронеж) 03.07.2020 обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с исковым заявлением № 569-и/20 от 27.03.2020 к Обществу с ограниченной ответственностью «ГарантСтрой» (далее – ответчик, ООО «ГарантСтрой») о взыскании 311 787 руб. 80 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка № 1942-12/гз от 15.03.2012 за период с 01.01.2020 по 31.03.2020, 1 615 482 руб. 64 коп. пени, начисленной за несвоевременное внесение арендной платы по указанному договору, за период с 22.11.2017 по 24.03.2020.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области (далее – третье лиц, ДИЗО ВО, Департамент имущества области).

Судебное разбирательство по делу откладывалось.

В судебном заседании 01.10.2020, проводившемся при участии представителей сторон и на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в отсутствие третьего лица, представитель истца представил заявление об уточнении исковых требований, просил взыскать с ответчика 311 787 руб. 80 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка № 1942-12/гз от 15.03.2012 за период с 01.01.2020 по 27.02.2020, 1 641 514 руб. 20 коп. пени, начисленной за несвоевременное внесение арендной платы по указанному договору, за период с 22.11.2017 по 24.03.2020.

Суд, руководствуясь статьями 49, 159 АПК РФ, заявление истца об уточнении исковых требований удовлетворил, уточненные исковые требования принял к рассмотрению.

По уточняющему вопросу суда представитель ответчика указал, что просит суд оценить два довода в рамках возражений ответчика против иска: о прекращении обязательства по внесению арендных платежей с даты ввода жилого дома в эксплуатацию и несоразмерности начисленной неустойки последствиям нарушения обязательства.

В порядке статьи 163 АПК РФ в судебном заседании объявлялся перерыв до 08.10.2020 до 10 час. 15 мин. с размещением информации о перерыве на официальном сайте суда в сети «Интернет».

По окончании перерыва судебное заседание продолжено 08.10.2020 при участии представителя ответчика и в порядке статьей 156, 163 АПК РФ в отсутствие истца и третьего лица.

Суд в отсутствие возражений представителей сторон на основании статей 65-69 АПК РФ приобщил к материалам дела копии судебных актов по делу №А14-3578/2018.

По результатам исследования материалов настоящего дела и судебных актов по делу №А14-3578/2018 установлено следующее.

15.03.2012 между Департаментом имущества области (арендодатель) и ООО «ГарантСтрой» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № 1942-12/гз, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды на срок до 27.01.2017 земельный участок из категории земель населенных пунктов площадью 9 324 кв.м., кадастровый номер 36:34:0306086:116, расположенный по адресу: 

<

...> в, разрешенное использование: для проектирования и строительства детско-юношеской школы (пункты 1.1., 2.1. договора).

По акту приема-передачи земельный участок передан арендатору. 

Договор зарегистрирован в установленном порядке, о чем 12.05.2012 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации № 36-36-01/016/2012-714.

Согласно пункту 2.4 договора размер ежегодной арендной платы за землю составляет 690 669 руб. 68 коп. – 8% от рыночной стоимости.

При этом, в силу пункта 2.6 договора размер ежегодной арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти РФ и Воронежской области, централизованно устанавливающими величину кадастровой стоимости, коэффициенты индексации, методику и показатели определения базового размера арендной платы по видам пользования и категориям арендаторов.

Расчет суммы арендной платы по новой (измененной) цене аренды земли производится за 1 месяц до срока внесения платежа, оговоренного в пункте 2.7, с последующим письменным уведомлением арендатора, которое вступает в силу с момента получения и является неотъемлемой частью договора. 

Письменное уведомление арендатора не требуется в случае официального опубликования в средствах массовой информации соответствующего нормативного акта. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу нормативного акта, независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором.

В соответствии с пунктом 2.7 договора арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования участком со дня подписания договора и акта приема-передачи поквартально равными частями не позднее 25 числа первого месяца квартала. 

Дополнительным соглашением от 06.03.2013 в договор аренды земельного участка от 15.03.2012 №1942-12/гз внесены изменения в части вида разрешенного использования участка: для строительства многоквартирных многоэтажных домов.

По условиям пункта 2.9. договора по окончании установленных сроков уплаты арендной платы невнесенная сумма считается недоимкой консолидированного бюджета и взыскивается с начислением пени (неустойки) в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый просроченный день.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Воронежской области от 26.02.2020 по делу №А14-3578/2018 с ответчика взыскана задолженность по арендной плате и пени за периоды, предшествующие заявленным в настоящем деле. При этом судом размер арендной платы рассчитан по правилам о регулируемой цене по арендной ставке 3 % кадастровой стоимости на основании вида разрешенного использования согласно Положению о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Воронежской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утв. постановлением администрации Воронежской области от 25.04.2008 № 349.

Согласно выписке из ЕГРН от 28.02.2020 в указанную дату зарегистрировано право собственности на квартиру 650 в многоквартирном доме  61 д по ул. Новосибирской в г. Воронеже.

Непосредственно исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд считает, что требования истца подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

УИЗО АГО г. Воронеж обратилось с настоящим иском в суд в рамках реализации своих полномочий как администратора доходов.

В силу пункта 1 статьи 40 Бюджетного кодекса Российской Федерации (далее – БК РФ) доходы от федеральных налогов и сборов, региональных налогов, местных налогов и сборов, страховых взносов на обязательное социальное страхование, иных обязательных платежей, других поступлений, являющихся источниками формирования доходов бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, зачисляются на счета органов Федерального казначейства для их распределения этими органами в соответствии с нормативами, установленными БК РФ, законом (решением) о бюджете и иными законами субъектов Российской Федерации и муниципальными правовыми актами, принятыми в соответствии с положениями БК РФ, между федеральным бюджетом, бюджетами субъектов Российской Федерации, местными бюджетами, а также бюджетами государственных внебюджетных фондов в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Согласно статье 62 БК РФ в бюджеты городских округов до разграничения государственной собственности на землю поступают доходы от передачи в аренду земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах городских округов,  - по нормативу 100 процентов.

Согласно пункту 2 статьи 160.1 БК РФ администратор доходов бюджета обладает, в том числе, такими бюджетными полномочиями, как начисление, учет и контроль за правильностью исчисления, полнотой и своевременностью осуществления платежей в бюджет, пеней и штрафов по ним; осуществление взыскания задолженности по платежам в бюджет, пеней и штрафов.

В соответствии с Положением об управлении имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж, утв. решением Воронежской городской Думы от 26.09.2012 № 940-III, к числу функций УИЗО АГО г. Воронеж отнесены ведение администрирования доходов бюджета городского округа в части, касающейся муниципальной собственности и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах городского округа город Воронеж, а также выполнение функций распорядителя и получателя средств бюджета городского округа (пункты 2.2.9 и 2.2.10).

В соответствии с пунктом 1.5 указанного Положения УИЗО АГО г. Воронеж является главным распорядителем и получателем средств бюджета городского округа город Воронеж по вопросам, входящим в компетенцию УИЗО АГО г. Воронеж, и главным администратором соответствующих доходов бюджета городского округа.

Решением Воронежской городской Думы от 18.12.2019 N 1306-IV «О бюджете городского округа город Воронеж на 2020 год и на плановый период 2021 и 2022 годов» УИЗО АГО г. Воронеж поименовано в качестве главного администратора доходов, получаемых в виде арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах городского округа город Воронеж. Аналогичные положения содержатся и в бюджетных решениях Воронежской городской Думы на предыдущие годы.

Департамент имущества области, привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица, каких-либо возражений, в том числе касающихся обращения УИЗО АГО г. Воронеж с настоящим иском, не заявил.

Согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. 

Статьей 12 ГК РФ предусмотрено, что защита гражданских прав может осуществляться способами, предусмотренными законом. По смыслу указанной нормы способы защиты подлежат применению в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующего их применения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11 ГК РФ арбитражные суды осуществляют защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав. Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном кодексом.

В соответствии с положениями части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

В силу положений части 3.1. статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в ГК РФ (статья 307).

Исходя из статьи 307.1 ГК РФ к обязательствам, возникшим из договора (договорным обязательствам), общие положения об обязательствах применяются, если иное не предусмотрено правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в ГК РФ и иных законах, а при отсутствии таких специальных правил – общими положениями о договоре.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

По общему правилу пункта 1 статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу положений пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статье 424 ГК РФ исполнение договора производится по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Из характеристик земельного участка, пунктов 2.4, 2.6 договора усматривается, что стоимость аренды спорного земельного участка отвечает признакам регулируемых цен (пункт 3 статьи 39.7 ЗК РФ, пункты 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Регулируемый размер арендной платы установлен также вступившим в законную силу Арбитражного суда Воронежской области от 26.02.2020 по делу №А14-3578/2018.

По применяемым в расчете арендной платы базовым показателям (кадастровая стоимость, арендная ставка) и времени их действия между сторонами спора при рассмотрении настоящего дела с учетом установленных в рамках рассмотрения дела №А14-3578/2018 обстоятельств не имеется (часть 2 статьи 69, часть 3.1. статьи 70 АПК РФ).

Довод ответчика о прекращении арендных отношений с даты введения многоквартирного дома в эксплуатацию (по данным ответчика, 25.12.2019, что истцом не оспаривалось) подлежит отклонению судом в силу следующего.

В силу статей 289, 290 ГК РФ, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Действующее законодательство и разъяснения высших судебных инстанций связывают момент прекращения договора аренды с датой регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме, а не с датой ввода многоквартирного дома в эксплуатацию. В данном случае это 28.02.2020 (между сторонами по данному факту спор отсутствует), а период искового требования по арендной плате ограничен истцом 27.02.2020.

Следовательно, требование истца о взыскании ответчика 198 721 руб. 89 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка № 1942-12/гз от 15.03.2012 за период с 01.01.2020 по 27.02.2020 заявлено правомерно и подлежит удовлетворению.

В силу положений статей 329, 330 ГК РФ невыполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, то есть определенной законом или договором суммой, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, в частности в случае просрочки исполнения.

Исследовав хронологию платежей, представленную истцом в качестве расчета исковых требований, суд установил, что основная часть предъявленной ко взысканию неустойки – это неустойка, начисленная нарастающим итогом на основной долг, являвшийся предметом рассмотрения еще в рамках дела №А14-3578/2018, а с 3 квартала 2018 года по 4 квартал 2019 года годов ответчик вносил платежи в установленном размере в установленные сроки.

В рамках дела №А14-3578/2018 спорным, помимо прочего, являлся размер арендной платы, а по требованию о взыскании неустойки суд применил последствия пропуска срока исковой давности и в совокупности положения статей 404 и 333 ГК РФ. При этом суд посчитал, что в пределах срока исковой давности находится требование о взыскании 551 752 руб. 05 коп. неустойки, а применительно к статье 404 ГК РФ обратил внимание на уведомление УИЗО АГО г. Воронеж на оплату арендной платы по договору аренды земельного участка от 15.03.2012 № 1942-12/гз за 1 квартал 2018 года, согласно которому исчисление арендной платы было произведено Управлением с применением арендной ставки 2 % и по состоянию на 01.01.2017 у ответчика числилась переплата в размере 01 коп., что позволяло ответчику длительный период времени считать себя надлежаще исполняющим обязанность по внесению арендных платежей.

В этой связи суд, во-первых, полагает недопустимым указанное истцом начальное сальдо по пени, во-вторых, в целях единообразного применения судами норм материального права к аналогичным фактическим обстоятельствам и реализации принципа правовой определенности вслед за судом, рассмотревшим дело №А14-3578/2018, считает возможным применить положения статьей 404 и 333 ГК РФ, снизив общий размер неустойки до 100 000 руб. 00 коп. (по статье 404 ГК РФ – до 105 000 руб. 00 коп., далее по статье 333 ГК РФ – до 100 000 руб. 00 коп.), поскольку, с одной стороны, истец как администратор доходов способствовал наращиванию неустойки, а в материалах дела отсутствуют доказательства неблагоприятных последствий для истца (при наличии у истца убытков он не лишен права заявить их в сумме, не покрытой неустойкой), а с другой стороны, арендные платежи в 2020 году ответчиком не вносились (что не дает суду оснований для большего снижения неустойки).

Данная сумма, по мнению суда, обеспечивает баланс интересов сторон и не выходит за пределы снижения, допустимого разъяснениями пункта 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации».

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию 198 721 руб. 89 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка № 1942-12/гз от 15.03.2012 за период с 01.01.2020 по 27.02.2020, 100 000 руб. 00 коп. пени, начисленной за несвоевременное внесение арендной платы по указанному договору, за период с 22.11.2017 по 04.09.2020.

В удовлетворении остальной части иска следует отказать.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Согласно части 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) заявленные требования (1 840 236 руб. 09 коп.) подлежат оплате государственной пошлиной в сумме 31 402 руб., исковые требования удовлетворены частично в сумме 298 721 руб. 89 коп. На основании статьи 333.37 НК РФ истец освобожден от уплаты государственной пошлины и не оплачивал ее при подаче искового заявления. В связи с изложенным, принимая во внимание результат рассмотрения спора, на основании статьи 110 АПК РФ следует пропорционально взыскать с ответчика в доход федерального бюджета 5 097 руб. государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление Управления имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «ГарантСтрой», г. Воронеж (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу Управления имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж, г. Воронеж (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 198 721 руб. 89 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка № 1942-12/гз от 15.03.2012 за период с 01.01.2020 по 27.02.2020, 100 000 руб. 00 коп. пени, начисленной за несвоевременное внесение арендной платы по указанному договору, за период с 22.11.2017 по 04.09.2020.

В удовлетворении остальной части искового заявления отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «ГарантСтрой», г. Воронеж (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета 5 097 руб. государственной пошлины.  

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции (Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд) в течение месяца со дня принятия через Арбитражный суд Воронежской области в предусмотренном АПК РФ порядке.

Судья                       Д.И. Тисленко