АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ

ул. Орджоникидзе, д. 49а, г. Сыктывкар, 167982

8(8212) 300-800, 300-810, http://komi.arbitr.ru, е-mail: info@komi.arbitr.ru   

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А29-1455/2020

30 сентября 2020 года

г. Сыктывкар

 

Резолютивная часть решения объявлена 23 сентября 2020 года, полный текст решения изготовлен 30 сентября 2020 года.

Арбитражный суд Республики Коми в составе судьи  Шевелёвой А.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Сухоруковым А.И.

рассмотрев в судебном заседании дело

по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Горстрой» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>),

индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН:  

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>)

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: индивидуальный предприниматель ФИО3 (ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>),

о признании сделки недействительной, 

при участии:

представителя истца ФИО4 по доверенности от 12.07.2018,

представителя ООО «Горстрой» ФИО5 по доверенности от 19.12.2017,

ответчика ФИО2,

представителя третьего лица ФИО6 по доверенности от 08.12.2019,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее - истец, ИП ФИО1) обратилась в Арбитражный суд Республики Коми с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Горстрой» (далее - ответчик1, ООО «Горстрой», Общество) и к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик2, ИП ФИО2) о признании недействительным (ничтожным) предварительного договора купли-продажи нежилого недвижимого имущества № 25 от 30.05.2019.

Ответчик представил в материалы дела отзыв на исковое заявление от 13.03.2020, в котором указал, что предварительный договор купли-продажи от 30.05.2019 № 25 был расторгнут по соглашению с ФИО2 25.11.2019, денежные средства возвращены ФИО2 11.12.2019, какие-либо права ИП ФИО1 в результате заключения и соглашения спорного договора не затрагиваются, подавая исковое заявление, истец достоверно знал о расторжении договора (л.д. 92-93, т.д. 1).

Истец заявил ходатайство от 14.07.2020 о фальсификации соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи от 25.11.2019 № 25 и проведении технической экспертизы с целью установления давности изготовления данного документа. В обоснование данного ходатайства ИП ФИО1 указала, что расторжение спорного договора было оформлено задним числом с целью искусственного создания условий для отказа в удовлетворении исковых требований по настоящему делу (л.д. 53-57, т.д. 2).

Платёжным поручением от 13.07.2020 № 55 ИП ФИО1 перечислила на депозитный счёт арбитражного суда 90 000 руб. с целью оплаты услуг эксперта (л.д. 59, т.д. 2).

В заявлении от 15.07.2020 истец просил объединить дела №№ А29-1455/2020, А29-8078/2020 в одно производство (л.д. 84, т.д. 2).

От ИП Рудольфа В.Г. поступило ходатайство от 15.07.2020, в котором он просил разрешить представителю ФИО6 фиксировать ход всех судебных заседания с помощью видеозаписи (л.д. 86-87, т.д. 2).

Заявлением от 15.07.2020 ИП ФИО1 уточнила исковые требования, просила признать недействительными предварительный договор купли-продажи нежилого недвижимого имущества № 25 от 30.05.2019 и соглашение от 25.11.2019 о расторжении предварительного договора купли-продажи нежилого недвижимого имущества № 25 (л.д. 90, т.д. 2).

Рудольф В.Г. направил отзыв на исковое заявление от 17.07.2020, в котором поддержал требования истца, пояснил, что спорный договор был представлен в материалы дела лишь 03.03.2020, расторжение договора не препятствует признанию его недействительным (л.д. 109-111, т.д. 2).

Кроме того, представителями истца и третьего лица подавались заявления об отводе судьи, в удовлетворении которых было отказано.

Определением Арбитражного суда Республики Коми от 27.08.2020 судебное разбирательство отложено на 23.09.2020.

От ООО «Горстрой» поступило ходатайство о проверке полномочий представителя третьего лица ФИО6

Представитель истца и третьего лица в судебном заседании поддержали ходатайства об изменении исковых требований, об объединении дел в одно производство, о фальсификации доказательства.

Представитель ООО «Горстрой» возражал против удовлетворения данных ходатайств.

ФИО2 оставил результат разрешения ходатайств истца на усмотрение суда.

Судом была оглашена резолютивная часть определения об отказе в удовлетворении ходатайств об изменении предмета иска и об объединении дел в одно производство.

Совещаясь на месте, арбитражный суд удовлетворил ходатайство третьего лица о проведении видеозаписи судебного заседания.

Арбитражный суд не усмотрел оснований для удовлетворения ходатайства ООО «Горстрой» о проверке полномочий представителя третьего лица, поскольку отсутствуют сведения об отмене доверенности, выданной ФИО6 Обстоятельства регистрации Рудольфа В.Г. в качестве индивидуального предпринимателя не имеют юридического значения для установления наличия либо отсутствия у представителя соответствующих полномочий.

Стороны и третье лицо высказали свои позиции по существу спора, возражений против рассмотрения дела по имеющимся доказательствам не заявили.

Арбитражный суд, принимая во внимание обстоятельства дела и подлежащие применению нормы материального права, пришёл к выводу об отсутствии необходимости в установлении фактической даты подписания соглашения о расторжении договора от 30.05.2019 № 25. Назначение экспертизы в рассматриваемом случае привело бы к затягиванию рассмотрения дела и необоснованному увеличению судебных издержек.

Заслушав представителей сторон и третьего лица, исследовав материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

Между ООО «Горстрой» (застройщик), ИП Рудольфом В.Г. (инвестор), ИП ФИО1 (инвестор) был заключён договор об инвестировании строительства от 24.05.2017 № 1 (л.д. 12-14, т.д. 1).

В соответствии с пунктом 1.1 договора его предметом является инвестирование строительства нежилых помещений в многоквартирном жилом доме, планируемом к строительству на земельном участке с кадастровым номером 11:05:0201022:210, расположенном в районе ул. Весенняя в г. Сыктывкаре. Ориентировочная общая площадь помещений, расположенных на 1 этаже многоквартирного жилого дома согласно конструктивно-планировочному решению помещений (приложению № 1 к договору), в инвестировании строительства которых принимает участие инвестор, составляет 493, 28 кв.м. Назначение помещений – для размещения продуктового магазина. Необходимая выделенная отдельно от жилого дома общая мощность совокупности энергопринимающих устройств продуктового магазина – 110 кВт. Предусматривается отдельный от жилой части дома выпуск системы канализации, высота чистого пола не менее 3, 5 м. После завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию нежилые помещения подлежат передаче инвестору для оформления в установленном порядке права собственности со следующим распределением долей: ИП Рудольф В.Г. – ? доли, ИП ФИО1 – ? доли.

Согласно пункту 2.1 договора общая стоимость строительства помещений составляет 13612 060 руб.

В связи с наличием разногласий по вопросу о действии договора инвестирования ИП ФИО1 платёжными поручениями от 17.08.2018 № 48 на сумму 5 100 000 руб., от 22.10.2018 № 72 на сумму 1 706 030 руб. внесла на депозит нотариуса ФИО7 6 806 030 руб., причитающиеся ООО «Горстрой».

Решением Арбитражного суда Республики Коми от 22.02.2019 по делу № А29-12781/2019 были удовлетворены исковые требования ИП ФИО1 к ООО «Горстрой» и ИП Рудольфу В.Г.  о признании договора об инвестировании строительства от 24.05.2017 № 1 действующим. Удовлетворяя исковые требования, суд исходил из того, что предмет договора об инвестировании строительства от 24.05.2017 № 1 сформулирован надлежащим образом, площадь помещений продуктового магазина соответствует проектной декларации по строительству объекта «Многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями по адресу: 

<

...>», уведомление ИП Рудольфа В.Г. о расторжении договора от 27.07.2018 не могло служить основанием для прекращения договорных отношений между ООО «Горстрой», ИП Рудольфом В.Г. и ФИО1

Второй Арбитражный апелляционный суд в постановлении от 06.06.2019 не согласился с квалификацией договора об инвестировании строительства от 24.05.2017 № 1 как договора долевого участия в строительства, но признал верными иные выводы по существу спора.

Постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 16.10.2019 по делу № А29-12781/2018 решение Арбитражного суда Республики Коми от 22.02.2019 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 06.06.2019 изменены в части удовлетворения требований ИП ФИО1 о признании недействительным расторжения договора об инвестировании строительства от 24.05.2017 № 1 и применении последствий недействительности данной сделки в виде взыскания с ИП Рудольфа В.Г. в пользу ООО «Горстрой» денежных средств, возвращённых в связи с расторжением договора, в остальной части судебные акты по делу № А29-12781/2018 оставлены без изменения.

В связи с тем, что ООО «Горстрой» вернуло ИП ФИО1 платежи, произведённые за ИП Рудольфа В.Г. (л.д. 36-37, т.д. 1), ИП ФИО1 перечислила денежные средства в сумме 6 806 030 руб. на депозитный счёт нотариуса (л.д. 40, т.д. 1).

В рамках дела № А29-15459/2019 ИП ФИО1 подала иск к ООО «Горстрой» о признании недействительным (ничтожным) расторжения ООО «Горстрой» договора № 1 об инвестировании строительства от 24.05.2017 года на основании уведомления за исх. № 7/142 от 27.05.2019 об одностороннем расторжении договора; о признании ненаступившим возврата ИП ФИО1 денежных средств в сумме 6 806 030 руб., внесённых ООО «Горстрой» на её имя 11 июня 2019 года в депозит нотариуса ФИО7; о признании обязательств инвестора ИП ФИО1 и ИП Рудольфа В.Г. по уплате застройщику ООО «Горстрой» цены договора № 1 об инвестировании строительства от 24 мая 2017 года полностью исполненными.

Кроме того, 03.02.2020 ИП ФИО1 обратилась с требованием об обязании ООО «Горстрой» передать по акту приема-передачи нежилое помещение пом. П1 площадью 476,1 кв.м., этаж № 1, кадастровый номер 11:05:0201022:4563 и нежилое помещение пом. П2 площадью 17,1 кв.м., техническое подполье № б/н, кадастровый номер 11:05:0201022:4564, расположенные по адресу: 

<

...>, вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на них за ИП ФИО1; взыскании с ООО «Горстрой» судебной неустойки в размере 30000 руб. в день фактического исполнения решения суда. Определением Арбитражного суда Республики Коми от 20.03.2020 по делу № А29-1119/2020 указанные требования в результате объединения дел № А29-15459/2019, А29-1119/2020 переданы на рассмотрение в рамках дела № А29-15459/2019.

Решением Арбитражного суда Республики Коми от 07.09.2020 по делу № А29-15459/2019 на ООО «Горстрой» возложена обязанность в десятидневный срок с момента вступления решения в законную силу передать ИП ФИО1 спорные нежилые помещения и произвести государственную регистрацию перехода права собственности к истцу.

Истец указывает, что 08.11.2019 в результате переговоров с ответчиком ему стало известно о продаже ИП ФИО2 нежилых помещений, являющихся предметом договора об инвестировании строительства от 24.05.2017 № 1.

Между ООО «Горстрой» (продавец) и ИП ФИО2 (покупатель) был заключён предварительный договор купли-продажи нежилого недвижимого имущества от 30.05.2019 № 25, в соответствии с которым ООО «Горстрой» обязалось передать ИП ФИО2 нежилое помещение площадью 493, 28 кв.м, расположенное в доме № 11/1 по ул. Весенней г. Сыктывкара, после заключения основного договора купли-продажи не позднее 01.10.2019.

В пункте 1.1.2 предварительного договора указано, что на момент его заключения допускается наличие судебных споров о правах на имущество.

Письмом от 25.11.2019 № 301 ООО «Горстрой» сообщило ИП ФИО2 о том, что в связи с незаключением сторонами основного договора купли-продажи обязательства предусмотренные предварительным договором от 30.05.2019 № 25 считаются прекращёнными (л.д. 49).

Платёжным поручением от 11.12.2019 № 173 ООО «Горстрой» возвратило ИП ФИО2 6 806 030 руб., уплаченные по предварительному договору купли-продажи от 30.05.2019 № 25 (л.д. 95, т.д. 1).

По мнению истца, предварительный договор купли-продажи от 30.05.2019 № 25 нарушает права ИП ФИО1, так как предоставляет ИП ФИО2 права требовать от ООО «Горстрой» передачи в собственность спорных помещений.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Данное ограничение связано с тем, что обязательство в силу пункта 3 статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).

Как разъяснено в пункте 78 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Однако защита права покупателя (дольщика) на недвижимое имущество может осуществляться путём предъявления исков о понуждении к исполнению обязательства в натуре (статья 396 Гражданского кодекса Российской Федерации), о государственной регистрации сделки (статья 165 Гражданского кодекса Российской Федерации), об истребовании имущества из владения добросовестного либо недобросовестного приобретателя (статьи 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 34 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации. Если собственник требует возврата своего имущества из владения лица, которое незаконно им завладело, такое исковое требование подлежит рассмотрению по правилам статей 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, а не по правилам главы 59 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что в случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче и о регистрации перехода права собственности. Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом. Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Предъявив иски о понуждении к передаче нежилого помещения и государственной регистрации перехода права собственности, ИП ФИО1 предприняла достаточные действия для защиты своих законных интересов. 

Полномочий на предъявление требования о признании недействительным предварительного договора купли-продажи нежилого недвижимого имущества № 25 от 30.05.2019, заключённого между ООО «Горстрой» и ИП ФИО2, исходя из положений пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, у истца не имеется.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что ИП ФИО2 осуществлял владение спорным помещением либо числился его правообладателем, вследствие чего предварительный договор купли-продажи нежилого недвижимого имущества № 25 от 30.05.2019 заведомо не мог быть противопоставлен требованиям ИП ФИО1 к ООО «Горстрой».

Для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвовавших в деле, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права (пункт 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Более того, материалами дела не подтверждено использование предварительного договора купли-продажи нежилого недвижимого имущества № 25 от 30.05.2019 с целью создания видимости передачи имущества добросовестному приобретателю. Напротив, в пункте 1.1.2 предварительного договора указано на допустимость существования спора о правах на помещения, а, по смыслу пункта 3.2 предварительного договора, вступление в законную силу решения суда является основанием для его расторжения.

Совокупность пояснений сторон и имеющихся в деле документов, свидетельствует о том, что предварительный договор от 30.05.2019 № 25 заключался с целью фиксации договорённости сторон о приобретении ФИО2 помещений после разрешения спора с ИП ФИО1 в пользу ООО «Горстрой».

В соответствии с пунктом 8  Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Данные разъяснения направлены против недобросовестных продавцов (застройщиков), совершающих притворные сделки с целью обмана приобретателей (покупателей, дольщиков), и не применимы к тем ситуациям, когда действительная воля сторон направлена на заключение именно предварительного договора.

Согласно пункту 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора. Например, не требуется, чтобы товар, являющийся предметом будущего договора, имелся в наличии у продавца в момент заключения предварительного или основного договора; договор также может быть заключен в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Иное может быть установлено законом или вытекать из характера товара.

Буквальное содержание пункта 1.1 договора от 30.05.2019 № 25 и последующее поведение ООО «Горстрой» и ФИО2 подтверждают предварительный характер спорного договора.

Таким образом, вопреки позиции истца и третьего лица, при заключении предварительного договора № 25 от 30.05.2019 не было допущено злоупотребление правом - ООО «Горстрой» и ИП ФИО2 не пытались скрыть факт своей осведомлённости о притязаниях ИП ФИО1

До обращения ИП ФИО1 в суд (10.02.2020) ООО «Горстрой» возвратило  ФИО2 внесённые по предварительному договору денежные средства (платежное поручение от 11.12.2019 № 173 на сумму 6 806 030 руб.); письмо ООО «Горстрой» от 25.11.2019 № 301, содержащее информацию о прекращении договорных отношений между ООО «Горстрой» и ФИО2, приложено к исковому заявлению ИП ФИО1 по настоящему делу.

Изложенные в ходатайстве о фальсификации утверждения о составлении соглашения о расторжении предварительного договора задним числом, о его появлении в материалах дела № А29-15459/2019 только 03.03.2020, не опровергают того, что ООО «Горстрой» не называло ФИО2 добросовестным приобретателем имущества и открыто заявило о прекращении договорных отношений с ним до подачи ИП ФИО1 иска по настоящему делу.

При таких обстоятельствах, арбитражный суд пришёл к выводу о том, что заключение предварительного договора № 25 от 30.05.2019 не повлияло и не могло повлиять на результат разрешения споров между ООО «Горстрой» и ИП ФИО1.

Удовлетворение заявленного иска привело бы к необоснованному вмешательству в договорные отношения ответчиков, не затрагивающие законные интересы истца. Уклонение ООО «Горстрой» от передачи ИП ФИО1 помещений влечёт наступление ответственности в рамках договора об инвестировании строительства от 24.05.2017 № 1, но не имеет юридического значения для оценки действительности сделки с ФИО2 

Истец и третье лицо ссылаются на определение Верховного Суда Российской Федерации от 15.12.2014 № 309-ЭС14-923 по делу № А07-12937/2012, содержащее правовую позицию о необходимости проверки доводов кредиторов о совершении должником сделок с целью воспрепятствования обращению взыскания на имущество.

Вместе с тем, данное определение в рассматриваемом случае не применимо, так как содержание спорных отношений существенно отличается от отношений, возникающих в связи с отчуждением имущества несостоятельным должником, а ИП ФИО1 в рамках дела № А29-15459/2019 реализованы предусмотренные законом способы защиты.

На основании изложенного, требования ИП ФИО1 к ООО «Горстрой» и ИП ФИО2 о признании недействительным (ничтожным) предварительного договора купли-продажи нежилого недвижимого имущества от 30.05.2019 № 25 признаются судом необоснованными.

Денежные средства в сумме 90 000 руб., уплаченные ИП ФИО1 по платёжному поручению от 13.07.2020 № 55, подлежат возврату истца с депозитного счёта

Руководствуясь статьями 110, 159, 167-170, 176, 180-181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Отказать в удовлетворении ходатайства индивидуального предпринимателя ФИО1 о фальсификации доказательств. 

Отказать в удовлетворении исковых требований.

Бухгалтерии Арбитражного суда Республики Коми возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>) с депозитного счёта денежные средства в сумме 90 000 руб., уплаченные по платёжному поручению от 13.07.2020 № 55.

Разъяснить, что решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд (г.Киров) с подачей жалобы через Арбитражный суд Республики Коми в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.

 

Судья                                                                           А.В. Шевелёва