ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-43409/2017

город Ростов-на-Дону

08 августа 2018 года

15АП-11522/2018

 

Резолютивная часть постановления объявлена 06 августа 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 08 августа 2018 года.

 

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего судьи Галова В.В.,судей Попова А.А., Сулименко О.А.,

при ведении протокола судебного заседания 

помощником судьи Щетининым П.И.,

при участии:

от ответчика – представитель ФИО1 по доверенности от 10 марта 2016 года,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента имущественных отношенийна решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21 мая 2018 года  по делу № А32-43409/2017 (судья Семушин А.В.)по иску Департамента имущественных отношений Краснодарского края

(ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>)к ответчику: обществу с ограниченной ответственностью «Гелиос»

(ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)при участии третьего лица: общества с ограниченной ответственностью «Кубаньсантехмонтаж»,о взыскании задолженности по арендной плате и пени, 

 

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных отношений Краснодарского края (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Гелиос» (далее – ответчик) о взыскании 16 987 423 рублей 97 копеек задолженности по арендной плате за период с 01.01.2016 по 30.09.2017, 1 672 326 рублей 61 копейки пени.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств по договору аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения от 23.12.2004 № 0000000753 в части внесения арендной платы за период с 01.01.2016 по 30.09.2017.

Ответчик против удовлетворения исковых требований возражал, настаивая на доводах о неправильном определении департаментом площади фактически используемого земельного участка, правомерности применения в расчете арендной платы за период с 01.04.2016 по 30.09.2017 размера ставки арендной платы, равной 2,5% и применении коэффициента уровня инфляции за период с 01.04.2016 по 31.12.2016.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.05.2018 заявленные требования удовлетворены частично: с ответчика в пользу истца взыскана задолженность по договору аренды земельного участка от 23.12.2004 № 0000000753 за период с 01.01.2016 по 30.09.2017 в размере 8 275 546 рублей 05 копеек, 1 035 243 рубля 88 копеек пени по состоянию на 11.07.2017. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. С ответчика в доход федерального бюджета взыскано 58 030 рублей государственной пошлины.

Судебный акт мотивирован ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств по договору аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения от 23.12.2004 № 0000000753 в части внесения арендной платы за период с 01.01.2016 по 30.09.2017. Судом произведен перерасчет подлежащей взысканию арендной платы. В частности суд принял доводы ответчика в части, исключил  из расчетов арендной платы за весь период 832 кв.м. земельного участка с кадастровым номером 23:33:0108004:3, принял расчет платы с применение ставки арендной платы в размере 1,5%, без применения коэффициента уровня инфляции 6,4% за период с 01.04.2016 по 31.12.2016. В части исключения 832 кв.м. земельного участка с кадастровым номером 23:33:0108004:3 суд установил, что в границах земельного участка с кадастровым номером 23:33:0000000:0036 находится двухквартирный жилой дом, принадлежащий на праве собственности ООО «Кубаньсантехмонтаж». Земельным участком под данным объектом ответчик не пользуется, что указывает на отсутствие со стороны истца права требования встречного исполнения в виде оплаты за пользование земельным участком, площадью 832 кв.м. В части применения ставки арендной платы суд установил, что должен применяться размер 1,5%, а не 2,5%, поскольку договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 23.12.2004 № 0000000753 был заключен в результате переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельного участка, земельный участок относится к землям, ограниченным в обороте. В части неприменения коэффициента уровня инфляции 6,4% за период с 01.04.2016 по 31.12.2016 суд установил, что поскольку кадастровая стоимость земельного участка изменена в 2016 году, в связи с этим размер годовой арендной платы за данный земельный участок должен рассчитываться за период с 01.04.2016 по 31.12.2016 в соответствии с постановлением № 121 на основании кадастровой стоимости земельного участка, утвержденной указанным решением, без увеличения на коэффициент индексации. 

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, которым заявленные требования удовлетворить в полном объеме.

Апеллянт настаивает на доводах о том, что в рассматриваемом случае при расчете арендной платы необходимо исходить из пункта 3.2.2 постановления №121 от 21.03.2016 – арендная плата рассчитывается в размере 2,5 процента от кадстровой стоимости в отношении земельного участка в составе земель особо охраняемых территорий и объектов, за исключением случаев, предусмотренных подпунктом 4.2 пункта 4, подпунктом  6.1 пункта 6 и пунктом 7 порядка. Апеллянт оспаривает доводы о том, что земельный участок относится к землям, ограниченным в обороте. Кроме того, апеллянт так же указывает, что ответчику земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования не предоставлялся.

Представитель ответчика в судебном заседании против доводов апелляционной жалобы возражал, просил решение суда оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения.

Остальные участники судебного разбирательства в судебное заседание явки не обеспечили, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

При названных обстоятельствах суд считает возможным рассмотреть жалобу по существу в соответствии  с положениями статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы,  арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для ее удовлетворения.

Как следует из материалов дела, в соответствии с приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 23.12.2004 № 173-з «О предоставлении в аренду ООО «Курортно-производственное объединение Юг» земельного участка в Туапсинском районе» между департаментом имущественных отношений Краснодарского края и ООО фирма «Курортно-производственное объединение Юг» заключен договор аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения от 23.12.2004 № 0000000753.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 28.12.2004, о чем в ЕГРП сделана запись регистрации № 23-0113-26.2004-222.

Согласно пункту 1.1. договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель особо охраняемых природных территорий площадью 273 833 кв.м. с кадастровым номером 23:33:0000000:0036, расположенный по адресу: Туапсинский район, курорт Небуг (п. Майский) для курортного строительства.

В соответствии с пунктом 2.1 договора, приложению № 1 к договору, арендная плата определяется на основании базовой ставки, коэффициента целевого использования, площади земельного участка.

Согласно пункту 2.2. договора размер ежегодной арендной платы может пересматриваться в связи изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативноправовые акты Российской Федерации, Краснодарского края, и соответствующих муниципальных образований.

Как следует из пункта 2.3 договора арендная, плата начисляется со дня фактической передачи земельного участка и вносится арендатором ежеквартально, не позднее 10 числа начла каждого квартала.

Согласно пункту 2.7 договора неиспользование участка арендатором не может служить основанием для прекращения внесения арендной платы.

Пунктом 5.2. договора установлено, что за нарушение сроков внесения арендной платы арендатору начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.

В силу пункта 7.2 договор действует в течение 49 лет, до 23.12.2053.

В соответствии с договором об уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 30.12.2004 все права и обязанности арендатора по договору перешли ООО «Гелиос».

Договор об уступки зарегистрирован в установленном законом порядке в ЕГРП 11.02.2005, регистрационная запись №23-23-13/001/205-50.

Согласно выписке из ЕГРП от 05.07.2017 № 23/001/071//2017-6919 на земельный участок с кадастровым номером 23:33:0000000:0036 зарегистрировано право собственности субъекта Российской Федерации – Краснодарского края, о чем в ЕГРП 11.11.2009 сделана запись регистрации № 23-23-13/063/2009-048.

Таким образом, полномочиями по предоставлению в аренду спорного земельного участка обладает Краснодарский край, в лице уполномоченного органа – департамента имущественных отношений Краснодарского края

В нарушение условий договора обязанность ответчиком по своевременной уплате арендных платежей надлежащим образом не исполняется.

Истцом предпринимались меры по досудебному порядку урегулирования спора. Ответчику была направлена претензия от 10.05.2017 № 52-13489/17-38-08 с предложением погасить задолженность, однако последний мер по погашению задолженности в полном объеме не принял, возражений не представил.

Из вышеизложенного следует, что Департаментом имущественных отношений Краснодарского края соблюден досудебный порядок урегулирования спора. 

За период с 01.01.2016 по 30.09.2017 задолженность по арендной плате ответчика перед истцом составляет 16 987 423 рубля 97 копеек.

Расчет размера арендной платы производился истцом в соответствии с постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 №50 «О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края» и постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21.03.2016 №121 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов».

По состоянию на 11.07.2017 сумма пени за несвоевременную уплату ответчиком арендных платежей составляет 1 672 326 рублей 61 копейка.

На основании изложенного истец был вынужден обратиться в Арбитражный суд Краснодарского края с требованиями в защиту нарушенного права.

При принятии настоящего судебного акта суд апелляционной инстанции полагает правомерным и обоснованным исходить из следующего.

Спорные правоотношения по своей правовой природе возникают из договора аренды земельного участка, в силу чего подлежат правовому регулированию положениями главы 34 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации, положениями общих норм обязательственного права части первой Гражданского кодекса Российской Федерации, а так же специальному отраслевому законодательству.

В соответствии с положениями статьи 36 Конституции Российской Федерации, пункта 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли на территории Российской Федерации является платным.

В соответствии с положениями статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с положениями статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В рассматриваемом случае сторонами заключен договор аренды.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с положениями пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В соответствии с положениями статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

С учетом положений статей 606, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи и прекращается после возврата имущества также по акту приема - передачи.

В соответствии с положениями статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В соответствии с положениями статьи  309  Гражданского  кодекса  Российской  Федерации,  обязательства  должны  исполняться  надлежащим  образом,  в  соответствии  с  условиями обязательства  и  требованиями  закона,  иных  правовых  актов,  а  при  отсутствии  таких условий и требований  -  в соответствии с обычаями делового обороты или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с положениями статьи 310  Гражданского  кодекса  Российской  Федерации, недопустим односторонний отказ от исполнения обязательства.

В соответствии с правилами статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с положениями статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

В соответствии с положениями пункта 3 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законов и иных нормативных правовых актов при рассмотрении дела.

По смыслу пункта 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

Из положений указанных норм следует, что формирование предмета доказывания в ходе рассмотрения конкретного спора, а также определение источников, методов и способов собирания объективных доказательств, посредством которых устанавливаются фактические обстоятельства дела, является исключительной прерогативой суда, рассматривающего спор по существу.

В соответствии с нормами статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Как было указано ранее, истец просит взыскать задолженность по арендной плате за период с 01.01.2016 по 30.09.2017.

Ответчик против удовлетворения исковых требований возражал, настаивая на доводах о неправильном определении департаментом площади фактически используемого земельного участка, правомерности применения в расчете арендной платы за период с 01.04.2016 по 30.09.2017 размера ставки арендной платы, равной 2,5% и применении коэффициента уровня инфляции за период с 01.04.2016 по 31.12.2016.

При решении вопроса об обоснованности заявленных исковых требований, суд руководствуется следующим.

В соответствии с положениями пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 названного Кодекса).

В соответствии с положениями статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса).

Во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса Правительством Российской Федерации принято постановление от 16.07.2009 N 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (действующее с 04.08.2009, далее - Постановление N 582).

К основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.

Учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашедшие свое отражение в Постановлении N 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

В силу того, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке.

При этом принцип экономической обоснованности исключает возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа, и выше ставок, установленных для земель федеральной собственности.

Основываясь на названных принципах, Правительство Российской Федерации определило соответствующие предельные ставки арендной платы для некоторых случаев сдачи в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности, которые являются ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных случаях всеми иными публичными образованиями, за исключением случаев установления иных ставок непосредственно федеральными законами.

Нормативные акты публичных образований, устанавливающие ставки арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, включая участки, государственная собственность на которые не разграничена, либо устанавливающие методики и формулы расчета арендной платы за эти участки или отдельные элементы (величины, коэффициенты и т.п.) таких методик и формул, с учетом правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.01.2012 N 10034/11, могут быть обжалованы в арбитражный суд в соответствии со статьей 13 ГК РФ и правилами главы 23 АПК РФ, в том числе и по мотивам несоответствия указанным принципам.

Кроме того, применительно к статье 12 ГК РФ и статье 13 АПК РФ суд вправе давать оценку нормативным актам публичных образований, регламентирующим размеры арендной платы за соответствующие земельные участки, с точки зрения их соответствия этим принципам и ориентирам и при рассмотрении гражданско-правовых споров, вытекающих из договоров аренды таких земельных участков.

Согласно вышеприведенной правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11, принципы, закрепленные в Постановлении N 582, вступившем в силу с 04.08.2009, являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

Поскольку договор аренды между сторонами заключен после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы определен не по результатам торгов, следовательно, арендная плата по нему является регулируемой (пункт 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции от 25.01.2013). Изменение нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета влечет изменение условий такого договора аренды без внесения в текст договоров подобных изменений. Внесение сторонами иных изменений в договор аренды не может препятствовать применению новых нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета.

Правовая позиция, изложенная в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11, заключается в том, что пунктом 3 (подпункты «а» - «д») Правил определения размера арендной платы, установленных Постановлением N 582, для ряда конкретных случаев использования земельных участков, находящихся в федеральной собственности, установлены предельные размеры арендной платы, определяемые в процентах от кадастровой стоимости земельного участка, являющегося предметом аренды. Размер регулируемой арендной платы в этих случаях за земельные участки, относящиеся к публичной собственности, не может быть выше ставок, установленных для земельных участков из земель, находящихся в федеральной собственности.

Постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27 января 2011 г. № 50 утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края».

Согласно пункту 5.2 Приложения № 1 указанного Постановления арендная плата ежегодно подлежит изменению в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды. 

В случае изменения арендной платы в связи с изменением рыночной или кадастровой стоимости земельного участка соответственно размер уровня инфляции на этот год не применяется.

Размер арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности (в том числе муниципальной, собственности субъектов РФ из земель, государственная собственность на которые не разграничена), не может быть выше ставок, установленных в Постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582.

Постановление главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 № 50 принято в соответствии с основными принципами, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации.

Указанное постановление утратило силу в связи с принятием аналогичного постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21.03.2016 № 121.

Арендные ставки, установленные Правилами Краснодарского края, не превышают арендные ставки, установленные Федеральными Правилами.

Правила Краснодарского края являются действующими и применяются на всей территории Краснодарского края.

Как было указано ранее, фактически между сторонами возник спор относительно правомерности представленного истцом расчета задолженности.

Логика законодателя сводится к определению стоимости арендной платы по ставке, определяемой в зависимости от назначения земельного участка, т.е. вида разрешенного использования с последовательным применением коэффициентов инфляции для актуализации сведений о стоимости и доходности участка.

Истец просит взыскать задолженность по арендной плате за период начиная с 01.01.2016 и неустойки за несвоевременное перечисление арендной платы с 29.09.2015.

В указанный период до 01.04.2016 порядок исчисления размера арендной платы устанавливался постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 № 50 «О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края» (утратил силу с 01.04.2016 в связи с принятием постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21.03.2016 № 121) по формуле АП=Рс*Ки*С, где АП — размер арендной платы за земельный участок в руб.; Рс - рыночная стоимость земельного участка (равна 700000000руб); Ки — коэффициент инфляции; С-ставка арендной платы, равная 1,5 % на основании п.8 приложения № 2 к постановлению.

В судебном заседании суда первой инстанции ответчик не оспаривал примененный истцом в своем расчете за период 01.01.2016 по 01.04.2016 порядок исчисления размера арендной платы и неустойки, начисленной до 01.04.2016. Соответственно суд считает возможным удовлетворение требований истца в части суммы, начисленной до 01.04.2016 (за исключением размера земельного участка площадью 832 кв.м.).

С 01.04.2016 годовой размер арендной платы исчислялся в соответствии с постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21.03.2016 № 121 «О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края».

Истец просит взыскать задолженность по арендной плате за период с 01.01.2016 по 30.09.2017. При этом расчет годовой арендной платы за период с 01.01.2016 производился истцом на основании п. 3.6.2 постановления № 121 в следующем порядке: кадастровая стоимость ЗУ ( 474 819 281руб) * 2,5% (ставка АП) х коэффициент уровня инфляции, установленным Федеральным законом о бюджете.

Ответчик оспорил применяемую истцом в своем расчете за период с 01.01.2016 по 30.09.2017 ставку арендной платы, указав, что к ней должен применяться размер 1,5%, а не 2,5%, поскольку договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 23.12.2004 № 0000000753 был заключен в результате переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельного участка, земельный участок относится к землям, ограниченным в обороте.

Пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137-ФЗ) на юридических лиц, которые не могут быть субъектами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, возложена обязанность по переоформлению такого права на право аренды. В этом случае годовой размер арендной платы не может превышать полутора процентов от кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, ограниченных в обороте, а его изменение может предусматриваться договорами аренды только в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка.

Аналогичные положения по отношению к земельным участкам, находящимся в собственности Краснодарского края, и к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена, содержатся в утвержденном постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21.03.2016 № 121 Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов».

Поскольку судом установлено, что договор аренды № 0000000753 от 23.12.2014 заключен в результате переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды, отсутствуют основания для применения в расчете размера годовой арендной платы за период с 01.04.2016 ставки арендной платы в размере 2,5% размера кадастровой стоимости земельного участка.

При этом судом учтено, что п.2. ст. 4 Закона Краснодарского края от 07.08.1996 № 41-КЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах Краснодарского края» Туапсинский район признан курортом регионального значения.

До вступления в силу Федерального закона от 28.12.2013 № 406-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 406-ФЗ) ст. 95 Земельного кодекса и ст.2 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» (далее - Закон № 33-ФЗ) земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов включались в перечень земель особо охраняемых природных территорий, а сами лечебно-оздоровительные местности и курорты - к категориям особо охраняемых природных территорий. Статьей 1 Федерального закона от 23.02.1995 № 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» (далее - Закон № 26-ФЗ) курорт определялся как освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория, располагающая природными лечебными ресурсами и необходимыми для их эксплуатации зданиями и сооружениями, включая объекты инфраструктуры. Статьями 2, 6 Закона № 406-ФЗ из понятия курорта исключено слово «природная», земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов исключены из перечня земель особо охраняемых природных территорий, а сами лечебно-оздоровительные местности и курорты - из категорий особо охраняемых природных территорий. Вместе с тем, особо охраняемые природные территории и их охранные зоны, созданные до дня вступления в силу закона № 406-ФЗ, в силу его п.3. ст. 10, сохранились в границах, определенных соответствующими органами государственной власти или органами местного самоуправления в порядке, установленном до дня вступления в силу закона № 406-ФЗ. Из приведенной нормы прямо следует, что созданная до вступления в силу закона особо охраняемая природная территория, сохраняет свой статус на будущее время.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 15.07.2010 № 1059-О отметил недопустимость отчуждения в частную собственность земельных участков в составе особо охраняемых территорий и объектов.

В пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что основанием для отказа в приобретении в собственность земельных участков является их ограничение в обороте.

Запрет на предоставление в собственность земель особо охраняемых территорий и объектов установлен пунктом 8 ст.28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». Аналогичный запрет закреплен и статье 58 Федерального закона от 10.01.2002 N 7-ФЗ «Об охране окружающей среды».

Согласно выписке из ЕГРН от 05.07.2017 на земельный участок, земельный участок с кадастровым номером 23:33:0000000:0036 относится к землям особо охраняемых территорий. Соответственно данный земельный участок ограничен в обороте.

Таким образом, для исчисления арендной платы на указанный земельный участок подлежит применению пункт 3.4. постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21.03.2016 № 121. Размер годовой арендной платы земельного участка с кадастровым номером 23:33:0000000:0036 должен определяться с применением ставки арендной платы 1,5 процента.

Суд первой инстанции  также обоснованно счел неправомерным применение коэффициента уровня инфляции за период с 01.04.2016г по 31.12.2016.

В соответствии с пунктом 12 « О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края» № 121 арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на соответствующий финансовый год, который применяется ежегодно по состоянию на начало соответствующего финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды. Индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции, указанного в пункте 12 Порядка № 121, не проводится при перерасчете арендной платы, рассчитанной на основании кадастровой стоимости земельного участка, в связи с изменением указанной стоимости земельного участка (пункт 13 Порядка N 121).

Решением № 35\31 комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Краснодарскому краю, созданной приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 19.12.2011 № П/512, установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:33:0000000:0036 равной 474 819 281 рублей.

При определении даты, с которой подлежит изменению арендная плата в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка, следует руководствоваться положениями соответствующих нормативных правовых актов. Согласно 135-ФЗ, ст. 24.20, в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии в порядке, установленном статьей 24.18 указанного Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости. Заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано 09.09.2016.

Изменение кадастровой стоимости в 2016 году подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 05.04.2018 № 23/ИСХ/18-667045.

Поскольку кадастровая стоимость земельного участка изменена в 2016 году, в связи с этим размер годовой арендной платы за данный земельный участок должен рассчитываться за период с 01.04.2016 по 31.12.2016 в соответствии с постановлением № 121 на основании кадастровой стоимости земельного участка, утвержденной указанным решением, без увеличения на коэффициент индексации.

Ответчиком был оспорен размер арендной платы в части начисления арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 23:33:0108003:53 площадью 260 кв. и земельный участок с кадастровым номером 23:33:0108004:3 размером 832 кв.м.

Ответчик пояснил, что в границах земельного участка с кадастровым номером 23:33:0000000:0036 находится двухквартирный жилой дом, принадлежащий на праве собственности ООО «Кубаньсантехмонтаж». Земельным участком под данным объектом ответчик не пользуется, что указывает на отсутствие со стороны истца права требования встречного исполнения в виде оплаты за пользование земельным участком, площадью 832 кв.м.

Третьим лицом, не заявляющим самостоятельные требования, изложенные ответчиком обстоятельства, были подтверждены. ООО «Кубаньсантехмонтаж» указал, что жилой дом лит А13, а, а1, расположенный в пос. Майский Туапсинского района приобретен по договору купли-продажи от 02.10.2002. Право собственности зарегистрировано в ЕГРП 11.10.2002, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 11.10.2002 серии 23-АА № 770255 и 03.10.2005 серии 23-АА № 438488. Жилой дом находится на земельном участке с кадастровым номером 23:33:0108004:3, сформированного из земельного участка с кадастровым номером 23:33:0000000:36. Обстоятельства формирования указанного земельного участка в площади и границах, необходимых для эксплуатации жилого дома установлены решением Арбитражного суда Краснодарского края от 08.05.2015 по делу № А32-25129/2013, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа. В судебных заседаниях участвовали Департамент имущественных отношений Краснодарского края, ООО «ГЕЛИОС».

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае не предоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей не предоставленному исполнению. Таким образом, арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только переданное ему имущество.

В связи с этим, площадь земельного участка с кадастровым номером 23:33:0108004:3 размером 832 кв.м., подлежит исключению из расчетов арендной платы за весь период, указанный в исковом заявлении, поскольку в соответствующей части земельный участок не был передан в фактическое пользование арендатора.

Доводы ООО «ГЕЛИОС» об неправомочном начислении арендной платы за земельный участок 23:33:0108003:53 площадью 260 кв.м, изъятого распоряжением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 29.12.2010 № 1640-р у ООО «ГЕЛИОС» для федеральных нужд в целях размещения олимпийского объекта федерального значения (Сеть радиосвязи стандарта «Тетра»), право аренды на который расторгнуто на основании уведомления департамента имущественных отношений от 20.01.2012г № 81-555/12-101 судом первой инстанции отклонены обоснованно.

Согласно решению № 35\31 комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Краснодарскому краю, созданной приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 19.12.2011 № П/512 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:3349:0000000:0036 установлена исходя из площади 273 573 кв.м., что свидетельствует об исключении 260 кв.м. из расчетов кадастровой стоимости.

Поскольку в формулу расчета размера годовой арендной платы не включены такие параметры как размер земельного участка, а определение кадастровой стоимости земельного участка произведены за исключением пощади 23:33:0108003:53, площадь 260 кв.м. не подлежит исключению из расчетов.

Указание в расчетах арендной платы и выписке из ЕГРН от 05.07.2017 площади земельного участка размером 273 833 кв.м. фактически не влияет на правильность начисления арендной платы за земельный участок с кадастровой стоимостью 23:33:0000000:0036 в этой части.

В материалы дела департамент имущественных отношений Краснодарского края в судебном заседании 23.04.2018 представил детализированный расчет размера арендной платы, согласно которому задолженность по арендной плате за период с 01.01.2016 по 30.09.2017 составила 8 275 546 рублей 05 копеек.

Расчет задолженности по арендной плате представлен исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере 474 819 281 рублей за период с 29.09.2015 по 30.09.2007, выполненный в соответствии с постановлением № 121, с применение ставки арендной платы в размере 1,5%, не применении коэффициента уровня инфляции 6,4% за период с 01.04.2016 по 31.12.2016.

ООО «ГЕЛИОС» признало требования истца в указанной сумме.

С учетом изложенного с ответчика в пользу истца правомерно и обоснованно взыскано 8 275 546 рублей 05 копеек задолженности по договору аренды земельного участка от 23.12.2004 № 0000000753 за период с 01.01.2016 по 30.09.2017.

Истец также просил взыскать 1 672 326 рублей 61 копейку пени.

В соответствии с положениями статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойка является одним из способов защиты нарушенного права.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В пункте 5.2 договора стороны согласовали, что в случае не внесения арендной платы в установленный договором срок арендатору начисляется пеня в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки.

Судом первой инстанции произведен перерасчет подлежащей взысканию неустойки, размер которой составил 1 035 243 рубля 88 копеек, который сторонами по существу не оспаривается. Расчет судом апелляционной инстанции проверен, признан законным и обоснованным.

На основании изложенного у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для переоценки выводов суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы.

Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. 

Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

В соответствии с положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса лица, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21 мая 2018 года по делу №А32-43409/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия постановления.

Председательствующий                                                                     В.В. Галов  Судьи                                                                                                   А.А. Попов                                                                                                              О.А. Сулименко