ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Вокзальная, 2, г. Ессентуки, Ставропольский край, 357600, http://www.16aas.arbitr.ru,

e-mail: info@16aas.arbitr.ru, тел. (87934) 6-09-16, факс: (87934) 6-09-14

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А20-5287/2018

г. Ессентуки

17 июня 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 10 июня 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 июня 2019 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего Семенова М.У., судей: Белова Д.А., Цигельникова И.А., при ведении протокола судебного заседания проводимого с использованием систем видео-конференц-связи секретарем судебного заседания ФИО1, при участии в судебном заседании от истца - индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 317072600024539, ИНН 

<

***> с. Алтуд), – ФИО3 (доверенность от 21.11.2018), в отсутствие ответчика - Местной администрация городского поселения Майский Майского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), третьих лиц - Министерства просвещения, науки и по делам молодёжи Кабардино-Балкарской Республики, Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кабардино-Балкарской Республике извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 01.04.2019 по делу № А20-5287/2018 (судья Х.Н. Шогенов), 

 

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с заявлением, в котором просил признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи №145 от 03.04.2018 земельного участка с обременением - ипотекой в силу закона, заключенный между Местной администрацией городского поселения Майский Майского муниципального района КБР с истцом о передаче в собственность за плату земельного участка из земель населенных пунктов, площадью 1803 кв.м, с кадастровым номером 07:03:0700005:406, расположенного по адресу: КБР, 

<

...> Б, вид разрешенного использования: малоэтажная многоквартирная жилая застройка;  взыскать с Местной администрации городского поселения Майский Майского муниципального района КБР в пользу ИП ФИО2 денежные средства в размере 276 466 руб. 83 коп., из которых: 269 870 рублей - уплаченные по договору купли-продажи №145 земельного участка с обременением - ипотекой в силу закона от 03.04.2018 платежным поручением №14 от 27.06.2018 года; 6 596 руб. 83 коп. - проценты за пользование чужими денежными средствами.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора привлечены  Министерство просвещения, науки и по делам молодёжи Кабардино-Балкарской Республики и Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кабардино-Балкарской Республике.

Решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 01.04.2019 

принят отказ предпринимателя от требований в части взыскания с ответчика 6 596 руб. 83 коп. процентов, в указанной части прекращено производству по делу. В части исковых требований о признании недействительным договора купли-продажи №145 земельного участка от 03.04.2018 и взыскании 269 870 руб. неосновательного обогащения в удовлетворении иска отказано. Судебный акт мотивирован тем, что предприниматель приобретший в собственность многоквартирный дом, не вправе претендовать на льготные предоставления, а именно - на передачу бесплатно в его собственность земельного участка. Предусмотренные законом основания для признании договора недействительным (ничтожным) отсутствуют. На стороне ответчика не возникло неосновательного обогащения.

В апелляционной жалобе предприниматель просит отменить решение суда и удовлетворить требования, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела и неверное применение норм материального и процессуального права. По мнению подателя жалобы, статус объекта недвижимости, как многоквартирного дома, предопределяет правовой режим земельного участка, на котором он находится, вне зависимости от того, находится ли он в единоличной или частной собственности.

В судебном заседании представитель предпринимателя поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Отзыв на апелляционную жалобу не поступал.

Изучив и оценив в совокупности все материалы дела, проверив правильность применения норм материального и процессуального права в соответствии с требованиями статей 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела на основании распоряжения Местной администрации городского поселения Майский от 25.07.2017 г. № 607 между Местной администрацией городского поселения Майский Майского муниципального района (далее - арендодатель) и ФИО2 (далее - арендатор) был заключен договор аренды №57 ком от 25.07.2017 года, согласно которого арендодатель передает, а  арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: КБР, 

<

...>, сроком на 3 года с 14.07.2017 г по 14.07.2020г.

Согласно пункту 1.2 договора вид разрешенного использования земельного участка для размещения малоэтажной жилой застройки. Кадастровый номер земельного участка 07:03:0700005:406 (пункт 1.3 договора).

В соответствии со статьей 3.1 сумма годовой арендной платы за арендуемый земельный участок по результатам торгов составляет 460 тысяч 579 рублей 00 копеек. Сумма ежемесячной арендной платы за арендуемый земельный участок составляет 38 тысяч 382 руб.

Актом приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 07:03:0700005:406, площадью 1803 кв.м. на условиях определенных договором аренды от 25.07.2017 года №57 ком был передан арендатору (том 1, л.д. 102).

Между Местной администрацией городского поселения Майский Майского муниципального района (далее - продавец) и ФИО2 (далее - покупатель) был заключен договор купли-продажи земельного участка с обременением-ипотекой в силу закона от 03.04.2018 года №145.

В соответствии с пунктом 1.1 договора продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок из земель населенных пунктов, общей площадью 1803 ,кв. м, кадастровый номер 07:03:0700005:406, расположенный по адресу: 

<

...>. Вид разрешенного использования: малоэтажная многоквартирная жилая застройка.

Согласно пункту 1.2 договора на участке имеются объекты недвижимости: квартира № 1, общей площадью 33,6 кв.м, с кадастровым номером 07:03:0700005:428, принадлежащая заявителю на праве собственности (Выписка из ЕГРН от 16 марта 2018 года № 07:03:0700005:428-07/006/2018-1 от 16.03.2018), квартира № 2 общей площадью 34,1 кв.м, с кадастровым номером 07:03:0700005:414, принадлежащая заявителю на праве собственности (Выписка из ЕГРН от 16 марта 2018 года № 07:03:0700005:414-07/006/2018-1 от 16.03.2018), квартира № 3 общей площадью 34,1 кв.м, с кадастровым номером 07:03:0700005:415, принадлежащая заявителю на праве собственности (Выписка из ЕГРН от 16 марта 2018 года № 07:03:0700005:415-07/006/2018-1 от 16.03.2018), квартира № 4 общей площадью 33,6 кв.м, с кадастровым номером 07:03:0700005:416, принадлежащая заявителю на праве собственности (Выписка из ЕГРН от 16 марта 2018 года № 07:03:0700005:416-07/006/2018-1 от 16.03.2018), квартира № 5 общей площадью 33,6 кв.м, с кадастровым номером 07:03:0700005:417, принадлежащая заявителю на праве собственности (Выписка из ЕГРН от 16 марта 2018 года № 07:03:0700005:417-07/006/2018-1 от 16.03.2018), квартира № 6 общей площадью 34,1 кв.м, с кадастровым номером 07:03:0700005:418, принадлежащая заявителю на праве собственности (Выписка из ЕГРН от 16 марта 2018 года № 07:03:0700005:418-07/006/2018-1 от 16.03.2018), квартира № 7 общей площадью 34,1 кв.м, с кадастровым номером 07:03:0700005:419, принадлежащая заявителю на праве собственности (Выписка из- ЕГРН от 16 марта 2018 года № 07:03:0700005:419; 07/006/2018-1 от 16.03.2018), квартира № 8 общей площадью 33,6 кв.м, с кадастровым номером 07:03:0700005:420, принадлежащая заявителю на праве собственности (Выписка из ЕГРН от 16 марта 2018 года № 07:03:0700005:420-07/006/2018-1 от 16.03.2018), квартира № 9 общей площадью 33,6 кв.м, с кадастровым номером 07:03:0700005:421, принадлежащая заявителю на праве собственности (Выписка из ЕГРН от 16 марта 2018 года № 07:03:0700005:421-07/006/2018-1 от 16.03.2018), квартира № 10 общей площадью 34,1 кв.м, с кадастровым номером 07:03:0700005:422, принадлежащая заявителю на праве собственности (Выписка из ЕГРН от 16 марта 2018 года № 07:03:0700005:422-07/006/2018-1 от 16.03.2018), квартира № 11 общей площадью 34,1 кв.м, с кадастровым номером 07:03:0700005:423, принадлежащая заявителю на праве собственности (Выписка из ЕГРН от 16 марта 2018 года № 07:03:0700005:423-07/006/2018-1 от 16.03.2018), квартира № 12 общей площадью 33,6 кв.м, с кадастровым номером 07:03:0700005:424, принадлежащая заявителю на праве собственности (Выписка из ЕГРН от 16 марта 2018 года № 07:03:0700005:424-07/006/2018-1 от 16.03.2018).

Согласно пункту 2.1 договора цена участка составляет 809 611,91 (восемьсот девять тысяч шестьсот одиннадцать рублей) 91 копейка. Указанная цена является окончательной и изменению не подлежит, определена на основании расчета цены земельных участок (Приложение №1).

Пунктом 2.3 договора покупатель оплачивает цену участка (п. 2.1. Договора) с рассрочкой в течение 2 кварталов с момента заключения настоящего Договора в соответствии  с  графиком внесения платежей (Приложение № 2).

Частичная оплата в размере 269870,64 (Двести шестьдесят девять тысяч восемьсот семьдесят рублей) 64 копейки производится после подписания настоящего договора путем внесения денежных средств на расчетный счет продавца до 03 мая 2018 года по реквизитам, указанным в пункте 2.2 настоящего договора.

Подтверждением поступления денежных средств на счет продавца является банковская выписка со счета Продавца.

Последующие платежи производятся равными долями ежеквартально до 25 числа текущего месяца в соответствии с графиком внесения платежей (Приложение № 2).

В соответствии с пунктом 7.1 договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до полного исполнение ими обязательств по настоящему договору или до расторжения настоящего договора.

Согласно акта приема-передачи земельных участков, расположенных по адресу: КБР, 

<

...> от 03.04.2018 года продавец передал, а покупатель принял земельный участок из земель населенных пунктов, общей площадью 1803 кв.м., кадастровый номер 07:03:0700005:406, расположенный по адресу: КБР, 

<

...>. Вид разрешенного использования: малоэтажная многоквартирная жилая застройка.

Платежным поручением от 27.06.2018 года №14 индивидуальный предприниматель ФИО2 произвел частичную  оплату по договору купли-продажи земельного участка от 03.04.2018 г. на расчетный счет Местной администрации г.п. Майский в размере 269 870 руб. 64 коп.

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в Управление Росреестра по КБР с целью регистрации права собственности на земельный участок по договору купли-продажи земельного участка с обременением - ипотекой в силу закона №145 от 03.04.2018г., однако Уведомлением от 14.10.2018 №07/006/066/2018-205,206  Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР отказало в регистрации со ссылкой на ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004г. №189-ФЗ: «В силу ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004г. №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В связи с чем, право собственности на заявленный земельный участок не может зарегистрировано по договору купли-продажи №145 от 03.04.2018г.

Письмом от 28.06.2018 года №4 индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в Местную администрацию г.п. Майский с требованием произвести возврат средств перечисленного платежным поручением №14 от 27.06.2018 г. в сумме 269 870 руб. 64 коп., указав что ему отказали в регистрации договора купли-продажи №145 от 03.04.2018 и что основанием для отказа послужило ссылка на статью на ст. 16, Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ (ред. От 01.07.2017) «О введение в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

09.07.2018 года №879 Местная администрация Майского муниципального района КБР сообщило ИП ФИО2, что в соответствии  со ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические липа, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Предоставление в собственность земельного участка с кадастровым номером 07:03:0700005:406, арендуемого на основании договора аренды №57ком от 25.07.2017г. бесплатно не представляется возможным, так как отношения установленные данным договором аренды к основаниям бесплатного предоставления в собственность вышеуказанного земельного участка в соответствии с ст. 39.5 ЗК РФ не относятся. В связи с этим возврат денежных средств в размере 269 870 рублей в срок до 30.07.2018 года не представляется возможным, также администрация предложила ФИО2 своевременно уплачивать выкупную цену участка в соответствии с приложением №2 к договору аренды от 03.04.2018 №145.

Вышеназванные обстоятельства послужили основанием для обращения индивидуального предпринимателя ФИО2 в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно пункту 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 №189-ФЗ (далее - Закона о введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации) земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Пунктом 5 статьи 16 Закона о введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В пунктах 66 и 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).

Поскольку согласно частям 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно в силу закона, каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Обращаясь в суд с данным иском, истец полагает, что статус объекта недвижимости, как многоквартирного дома, предопределяет правовой режим земельного участка, на котором он находится, вне зависимости от того, находится ли он в единоличной или частной собственности.

Судом установлено, что в рассматриваемом деле вышеуказанные нормы права к рассматриваемой  ситуации не подлежат  применению по следующим основаниям.

Как следует из анализа данных норм закона, законодатель, устанавливая правовой режим земельного участка под многоквартирным домом, преследовал цель определить судьбу участка не в качестве самостоятельной вещи, а как части общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, установление указанного льготного правового режима – приобретение земельного участка в собственность бесплатно в силу закона, а не в заявительном порядке, связано исключительно с особенностью такого объекта, как многоквартирный дом, который не может иметь иного правового режима, как режима общедолевой собственности, т.е. направлено на обеспечение прав исключительно участников общей долевой собственности в многоквартирном доме.

В пункте 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" разъяснено, что если собственником всех помещений в здании становится одно лицо, оно вправе, обратившись с заявлением к органу, осуществляющему государственную регистрацию прав, избрать правовой режим здания как единого объекта.

В этом случае с момента внесения в реестр соответствующей записи возникает право собственности указанного лица на здание и прекращается его право собственности на отдельные помещения.

Таким образом, в случае, если многоквартирный дом в результате выкупа помещений поступает в единоличную собственность, он теряет преимущества названного правового режима.

В данном случае изначально здание было возведено и имело одного собственника, что тем более исключало возможность применения к земельному участку под таким домом норм жилищного законодательства о возникновении права собственности в силу закона. Поэтому тот факт, что, в данном деле в свидетельстве о регистрации о праве собственности объект, тем не менее, поименован, как «жилой дом» с назначением: многоквартирный, не может определять правовой режим земельного участка, как части имущества этого жилого дома.

Следовательно, индивидуальный предприниматель ФИО2- единоличный собственник здания - мог претендовать на приобретение прав на земельный участок через обращение к собственнику земельного участка, т. е к лицу, уполномоченному на распоряжение данным земельным участком - Местной администрации городского поселения Майский Майского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики для выкупа в порядке пункта 1  статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, но не в порядке реализации пункта  2 статьи 39.20  Земельного кодекса и названных норм Жилищного кодекса Российской Федерации.

Выводы суда основаны на положениях статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, из которых следует, что право общей собственности предполагает наличие множественности его субъектов и не может возникнуть при поступлении имущества в собственность одного лица.

Указанное согласуется с правовым подходом, отраженным в определении Верховного Суда Российской Федерации от 08.12.2014 N 308-ЭС14-5599 по делу N А53-211/14.

Довод жалобы о том, что 10 из 12 квартир многоквартирном доме переданы Министерству просвещения, науки и по делам молодёжи Кабардино-Балкарской Республики в соответствии с условиями государственных контрактов, не опровергает вышеприведенные выводы суда, поскольку на момент заключения спорного договора предприниматель являлся единоличным собственником многоквартирного дома, в связи с чем в составе этого дома отсутствовало имущество, находившееся в собственности нескольких лиц, и не могла возникнуть общая долевая собственность.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Положениями ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) и ч. 2 и 5 ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 189-ФЗ) установлены иные момент возникновения права общей долевой собственности у собственников жилых и нежилых помещений на общее имущество многоквартирного жилого дома, в том числе на земельный участок, сформированный под таким домом, а также момент перехода доли в праве на общее имущество - именно с даты государственной регистрации права собственности на квартиру.

Таким образом, покупатель квартиры с момента государственной регистрации права собственности на данный объект приобретает в силу закона и право на долю в общей долевой собственности на сформированный в установленном порядке земельный участок, на котором расположен данный дом.

По смыслу разъяснений, содержащихся в п. 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 г. N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - постановление № 64), в случае если одно лицо приобретает право собственности на все помещения в здании, то оно в силу закона также становится обладателем всех долей в праве собственности на земельный участок, расположенный под зданием.

Из положений ст. 244 ГК РФ следует, что при указанных обстоятельствах существование долевой собственности на имущество невозможно и она с учетом положений пп. 2 и 4 ст. 8.1 ГК РФ должна рассматриваться как индивидуальная собственность лица на недвижимую вещь. В этом случае, как указано в п. 4 ст. 8.1 ГК РФ, запись об изменении этого права вносится в государственный реестр по заявлению лица, для которого наступают такие правовые последствия, то есть в том числе и лица, которое в силу приобретения всех долей в праве собственности на недвижимое имущество является единоличным собственником вещи.

Согласно изложенным нормам права при приобретении одним лицом всех жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, а следовательно, всех долей в праве общей долевой собственности на общее имущество, такое лицо с момента государственной регистрации права на последнюю квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме становится собственником всего земельного участка.

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2017), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017).

В соответствии со статьей 39.1 Земельного кодекса земельные участки, находящиеся в публичной собственности, предоставляются, в числе прочего, на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату. Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, "осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.3 Земельного кодекса.

Подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса определено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса).

При этом исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Пункт 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" содержит следующее разъяснение. По смыслу статей 552 Гражданского кодекса, 35 Земельного кодекса и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности,  к покупателю этой  недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при  наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10 условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. Заявитель при обращении в уполномоченный орган о предоставлении земельного участка обязан обосновать площадь земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования.

Как указано в определении Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 № 64-КП6-2, бремя, доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его приобрести.

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17  Земельного кодекса.

Поскольку договор купли-продажи заключен после 01.09.2013, в рассматриваемом случае подлежат применению нормы Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) об основаниях и о последствиях недействительности сделок (статьи 166 - 176, 178 - 181) в редакции Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" в силу его пункта 6 статьи 3 (пункт 69 постановления от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"; далее - постановление Пленума N 25).

Названной редакцией статей 166, 168 Гражданского кодекса установлено, что сделка может быть недействительной по основаниям, установленным законом, независимо от признания ее таковой в судебном порядке (ничтожная сделка).

 К таковым отнесены сделки, нарушающие требования закона или иного правового акта и при этом посягающие на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить не являющееся ее стороной лицо в предусмотренных законом случаях. Такое лицо должно иметь охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Последствия недействительности ничтожной сделки применяются для защиты публичных интересов. Применительно к названным нормативным положениям в пунктах 74, 75 постановления Пленума № 25 разъяснено, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. При этом само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

В силу части 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (часть 1 статьи 167 ГК РФ).

Согласно части 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу части 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, если из закона не следует иное, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна.

В соответствии с пунктом 74 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление N 25) ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Как установлено материалами дела, оспариваемый договор купли-продажи заключен сторонами в порядке п. 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Договор заключен на основании письменного обращения истца, содержит все существенные условия, соответствует предъявляемым требованиям и исполнен.

Предусмотренные законом основания для признании данного договора недействительным (ничтожным) отсутствуют.

Принимая во внимание изложенное, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы у суда не имеется.

Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц. 

Несогласие с оценкой имеющихся в деле доказательств и с толкованием судом первой инстанции норм материального права, подлежащих применению в деле, не свидетельствует о том, что судом допущены нарушения, не позволившие всесторонне, полно и объективно рассмотреть дело.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 268-271 АПК РФ, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 01.04.2019 по делу №А20-5287/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный  срок через арбитражный суд первой инстанции.

ПредседательствующийМ.У. Семенов

СудьиД.А. Белов

И.А. Цигельников