АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЕНБУРГСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Краснознаменная, д. 56, г. Оренбург, 460024

http: //www.Orenburg.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А47-10036/2021

г. Оренбург

13 мая 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена       05 мая 2022 года

В полном объеме решение изготовлено        13 мая 2022 года

Арбитражный суд Оренбургской области в составе председательствующего судьи  Кофановой Н.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Администрации города Орска, г. Орск Оренбургская область (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2, г. Орск Оренбургская область (ИНН 

<

***> ОГРНИП 310565815100679)

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Союза «Торгово-промышленная палата Оренбургской области»,

о прекращении права собственности на нежилое помещение,

о признании права муниципальной собственности на нежилое помещение.

В судебном заседании участвуют представители:

от истца: ФИО3 - представитель по доверенности №109 от 14.11.2019 сроком на 5 лет (паспорт, диплом) (в режиме онлайн); 

от ответчика: ФИО4 – представитель по доверенности №56АА2430514 от 25.05.2021 сроком на 5 лет (паспорт, диплом) (в режиме онлайн);

от третьего лица: явки нет.

В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — АПК РФ) протокольным определением суда объявлялся перерыв с 04.05.2022 по 05.05.2022. Информация о перерыве размещалась на официальном сайте арбитражного суда

У С Т А Н О В И Л:

Администрация города Орска обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о

- прекращении права собственности ИП ФИО2 на нежилое помещение с кадастровым номером 56:430119024:339, площадью 413,9 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>, долю в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном жилом доме             № 43 по ул. Краматорской в г. Орске Оренбургской области, право собственности на соответствующую долю в праве собственности на земельный участок площадью 615,22 кв.м с кадастровым номером 56:43:0119024:380 с выплатой выкупной цены изымаемых объектов в сумме 5 916 000 руб.00 коп.;

- признании права муниципальной собственности за муниципальным образованием «город Орск» на нежилое помещение с кадастровым номером 56:430119024:339 площадью 413,9 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>, долю в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном жилом доме № 43 по ул. Краматорской в г. Орске Оренбургской области, право собственности на соответствующую долю в праве собственности на земельный участок площадью 615,22 кв.м с кадастровым номером 56:43:0119024:380 с выплатой выкупной цены изымаемых объектов в сумме 5 916 000 руб.00 коп.;

- понуждении ИП ФИО2 освободить нежилое помещение с кадастровым номером 56:430119024:339 площадью 413,9 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>, в течение 1 месяца с момента вступления решения суда в законную силу.

Третье лицо, извещенное надлежащим образом, в судебное заседание не явилось, суд, руководствуясь ст. 156 АПК РФ проводит заседание в его отсутствие.

В порядке статьи 163 АПК РФ объявлен перерыв в судебном заседании с 04.05.2022 до 05.05.2022 года.

 После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда, в судебное заседание явился представитель истца ФИО3, по доверенности; представитель ответчика ФИО4, по доверенности.

Во время перерыва в судебном заседании от эксперта ИП ФИО5 в материалы дела поступили письменные пояснения по экспертному заключению.

Лица, участвующие в деле, с представленными письменными пояснениями по экспертному заключению ознакомлены.

Представитель истца поддержал исковые требования п.п.1,2, просил не рассматривать требование под номером 3 исковых требований.

Суд, совещаясь на месте, в порядке статьи 49 АПК РФ, ходатайство удовлетворил, уточнённые требования принял к рассмотрению. 

Рассматриваются исковые требования о прекращении права собственности на нежилое помещение; о признании права муниципальной собственности на нежилое помещение. 

Ответчик исковые требования признал частично, возражал против выкупной стоимости спорного имущества, просил  выкупную стоимость нежилого помещения установить согласно экспертному заключению, просил расходы по оплате судебной экспертизы отнести на ответчика.

         Лица, участвующие в деле, не заявили ходатайства о необходимости предоставления дополнительных доказательств. При таких обстоятельствах суд рассматривает дело, исходя из совокупности имеющихся в деле доказательств, с учетом положений статьи 65 АПК РФ.

 

Исследовав письменные материалы дела, заслушав объяснения представителей истца, ответчика, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении исковых требований.

При рассмотрении материалов дела, судом установлены следующие обстоятельства.

В соответствии с выпиской из ЕГРН от 05.08.2021г. № КУВИ-002/2021-100752036 ФИО2 на праве собственности принадлежит нежилое помещение с кадастровым номеров 56:43:0119024:339 площадью 413,9 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...> (т.1 л.д.15-) 

Указанное нежилое помещение расположено в многоквартирном доме, который в свою очередь находится на земельном участке с кадастровым номером 56:43:0119024:380, площадью 2508 +/- 18 (т.1 л.д. 10-15). 

Актом обследования жилого дома № 4 от 28.02.2017  установлено, что многоквартирный дом № 43 по ул. Краматорской в г. Орске, в котором находится спорное помещение,  признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции(т.1 л.д. 6-7).

Постановлением Администрации города Орска Оренбургской области от 21.10.2019 № 3761-п в связи с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, в рамках реализации государственной программ «Стимулирование развития жилищного строительства в Оренбургской области», утвержденной постановлением Правительства Оренбургской области от 21.12.2018 г. № 834-пп, принято решение об изъятии земельного участка с кадастровым номером 56:43:0119024:380 и расположенного на нем многоквартирного жилого дома, в том числе жилых и нежилых помещений в нем, по адресу: 

<

...> (л.д.5т.1).

Согласно уведомлению Управления Росреестра по Оренбургской области от 22.10.2019 г. № 56/999/001/2019-89984 сведения об изъятии земельного участка кадастровым номером 56:43:0119024:380 и расположенного на нем многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

...> у правообладателей внесены в Единый государственный реестр недвижимости (т.1 л.д.9).

Уведомлением № 12/05-7856 от 22.10.2019 истец известил ответчика об изъятии земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества для муниципальных нужд путем выкупа (т.1 л.д. 17), с приложением проекта соглашения об изъятии земельного участка и объекта недвижимого имущества. Стоимость изымаемого имущества определена истцом на основании отчета № 092-19-1-0491 об оценке объекта недвижимости от 17.10.2019 г., выполненного Орским филиалом Союза «ТПП Оренбургской области, и составила 5 916 000 руб.

Ответчик в письме 29.11.2019 отказался  от заключения соглашения об изъятии земельного участка и объекта недвижимого имущества по стоимости, предложенной администрацией города Орска, предложив подписать соглашение на иных условиях, в рамках которого определить стоимость помещения на основании отчета, выполненного ИП ФИО6, в размере 9 859 898 руб.(т.1 л.д.18).

Администрация города Орска от подписания соглашения на условиях, предложенных ИП ФИО2, отказалась.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Администрации с рассматриваемыми требованиями  в Арбитражный суд Оренбургской области (статья 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Согласно пункту 1 статьи 239 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо ввиду ненадлежащего использования земли невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящиеся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном соответственно ст. 279 - 282 и 284-286 настоящего Кодекса. 

Согласно статье 281 Гражданского кодекса Российской Федерации плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. 

Соглашение включает обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок. 

При определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. 

По соглашению с собственником ему может быть предоставлен взамен участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, другой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену. 

В соответствии со статьей 35 Конституции Российской Федерации никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. 

Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения. 

В п. 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" разъяснено, что в данном случае под муниципальными нуждами, в которых производится изъятие, понимается потребность в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан. 

Возмездность изъятия имущества для государственных и муниципальных нужд является общим правилом правового регулирования соответствующих отношений (с учетом вышеприведенных положений ст. 35 Конституции Российской Федерации), в силу чего обратное должно быть прямо урегулировано законом. 

В соответствии с п. 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» судам следует учитывать, что в силу ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет собственных средств. 

В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. 

Таким образом, обеспечение жилищных прав собственника жилого (нежилого) помещения, расположенного в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, производится в рамках определенной процедуры. 

В судебном заседании представитель ответчика пояснил, что на нарушение порядка процедуры не ссылается. Разногласия сторон касаются исключительно размера стоимости изъятия спорного объекта недвижимого имущества. 

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. 

При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок. 

Как следует из абзаца третьего пункта 66 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (01.03.2005). 

В материалы дела представлена копия кадастрового паспорта, согласно которому земельный участок для эксплуатации спорного многоквартирного жилого дома, сформирован и поставлен на кадастровый учет 10.10.2019. 

Поскольку положениями статей 36 - 38 Жилищного кодекса Российской Федерации и статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья («Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014). 

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». 

Ответчиком при рассмотрении спора оспаривался приведенный в отчете об оценке № 092-19-1-0491 размер выкупной цены 5 916 000 руб., заявлено ходатайство от 23.11.2021 о назначении судебной экспертизы с целью определения рыночной стоимости спорного помещения и доли в земельном участке.

В связи с наличием спора сторон по данному вопросу, определением суда от 21.12.2021 назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту Индивидуальному предпринимателю ФИО5.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы: 

1.Соответствует ли отчёт об оценке недвижимости: нежилое помещение, площадью 413,9кв.м., кадастровый номер 56:43:0119024:339, г. Орск Оренбургской области, ул. Краматорская 43, выполненный Союзом Торгово-промышленная Палата 17.10.2019, требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности? 

2 Если не соответствует, то определить рыночную стоимость нежилого помещения, площадью 413,9кв.м., кадастровый номер 56:43:0119024:339, расположенного по адресу г. Орск Оренбургской области, ул. Краматорская 43, по состоянию на 21.10.2019г

Согласно выводам эксперта, изложенным в заключении №01-02/22-ЭЗ от 22.02.2022:

- отчет об оценке недвижимости: нежилое помещение, площадью 413,9 кв.м., кадастровый номер 56:43:0119024:339, г. Орск Оренбургской области, ул. Краматорская 43, выполненный Союзом Торгово-промышленная Палата 17.10.2019г., не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности;

- рыночная стоимость нежилого помещения, площадью 413,9 кв.м., кадастровый номер 56:43:0119024:339, расположенного по адресу г. Орск Оренбургской области, ул. Краматорская 43, по состоянию на 21.10.2019г года составляет 9 374 000 рублей.

Согласно письменным пояснениям эксперта -  индивидуального предпринимателя ФИО5, представленным в материалы дела 04.05.2022 года, рыночная стоимость нежилого помещения, с кадастровым номером 56:430119024:339, составляет: 9 374 000 руб., из которых 8 155 380 руб. - стоимость нежилого помещения, 1 218 620 руб. - стоимость доли в праве собственности на земельный участок.

В соответствии с пунктом 13 Постановления Пленума РФ от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" заключение эксперта по результатам проведения судебной экспертизы, назначенной при рассмотрении иного судебного дела, а равно заключение эксперта, полученное по результатам проведения внесудебной экспертизы, не могут признаваться экспертными заключениями по рассматриваемому делу. Такое заключение может быть признано судом иным документом, допускаемым в качестве доказательства в соответствии со статьей 89 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

 

В соответствии пунктами 1, 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в материалах дела доказательств. 

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. 

В силу названных процессуальных норм заключение эксперта также подлежит оценке в совокупности с имеющимися в материалах дела доказательствами. 

По представленному заключению эксперт -  индивидуальный предприниматель ФИО5 04.05.2022 года дала пояснения, оснований не доверять его выводам у суда не имеется.

Принимая во внимание наличие в материалах дела документов, подтверждающих наличие у эксперта необходимого образования и достаточной квалификации для проведения такого рода экспертизы, учитывая отсутствие в экспертном заключении противоречивых выводов, а также учитывая полноту ответов на поставленные перед экспертом вопросы, суд приходит к выводу о принятии указанного заключения в качестве достоверного и достаточного доказательства по делу. 

В абзаце 3 пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление № 25) разъяснено, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. 

По смыслу пункта 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. 

В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению. 

В отношении выводов эксперта по определению размера рыночная стоимость спорного нежилого помещения истцом представлено возражение, согласно которому в  экспертном заключении №01-02/22-ЭЗ от 22.02.2022 отсутствует информация и расчет суммы возмещения за изымаемый участок.

На что экспертом дано письменное пояснение от 04.05.2022, согласно которому по результатам исследования отчета об оценке, выполненного Союзом Торгово-промышленная Палата от 17.10.2019 г. № 092-19-1-0491 эксперт ФИО5 не выявила каких-либо значительных противоречий, недостатков и нарушений оценочного законодательства в части определения размера убытков, причиненных собственнику изымаемого нежилого помещения, таким образом, сумма убытков, определенная в размере 98 000 руб. обоснована,  рыночная стоимость нежилого помещения, с кадастровым номером 56:430119024:339, составляет: 9 374 000 руб., из которых 8 155 380 руб. - стоимость нежилого помещения, 1 218 620 руб. - стоимость доли в праве собственности на земельный участок.

Исходя из изложенного, судом принимается в качестве выкупной цены стоимость спорного имущества, определенная по судебной экспертизе №01-02/22-ЭЗ от 22.02.2022. 

Общий размер возмещения индивидуальному предпринимателю ФИО2 вследствие изъятия нежилого помещения с кадастровым номером 56:430119024:339 площадью 413,9кв.м., находящегося в многоквартирном жилом доме д.43 по ул.Краматорская в г. Орске Оренбургской области, а также прекращения права собственности на соответствующую долю на земельный участок площадью 615,22кв.м. с кадастровым номером 56:43:0119024:380 составляет 9 374 000руб., из которых стоимость нежилого помещения 8 155 380 руб., стоимость доли в праве собственности на земельный участок 1 218 620 руб.

При формулировке резолютивной части суд исходит из толкования, приведенного в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014 и Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации».

Учитывая изложенное, суд удовлетворяет заявленные истцом требования о прекращении права  собственности Индивидуального предпринимателя ФИО2 г. Орск Оренбургской области на нежилое помещение с кадастровым номером 56:430119024:339 площадью 413,9кв.м., находящееся в многоквартирном жилом доме д.43 по ул.Краматорская в г. Орске Оренбургской области, а также право собственности на соответствующую долю   на земельный участок площадью 615,22кв.м. с кадастровым номером 56:43:0119024:380 с выплатой выкупной цены изымаемых объектов в общей сумме 9 374 000руб., из которых стоимость нежилого помещения составляет 8 155 380 руб., стоимость доли в праве собственности на земельный участок составляет     1 218 620 руб., о признании права муниципальной собственности Муниципального образования город Орск Оренбургской области на нежилое помещение  с кадастровым номером 56:430119024:339 площадью 413,9кв.м., находящееся в многоквартирном жилом доме д.43 по ул.Краматорская в г. Орске Оренбургской области, а также право собственности на соответствующую долю   на земельный участок площадью 615,22кв.м. с кадастровым номером 56:43:0119024:380 по указанному адресу.  

Руководствуясь статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить частично.

Прекратить право собственности Индивидуального предпринимателя ФИО2 г. Орск Оренбургской области на нежилое помещение с кадастровым номером 56:430119024:339 площадью 413,9кв.м., находящееся в многоквартирном жилом доме д.43 по ул.Краматорская в г. Орске Оренбургской области, а также право собственности на соответствующую долю   на земельный участок площадью 615,22кв.м. с кадастровым номером 56:43:0119024:380 с выплатой выкупной цены изымаемых объектов в общей сумме 9 374 000руб., из которых стоимость нежилого помещения составляет 8 155 380 руб., стоимость доли в праве собственности на земельный участок составляет     1 218 620 руб.

Признать право муниципальной собственности Муниципального образования город Орск Оренбургской области на нежилое помещение  с кадастровым номером 56:430119024:339 площадью 413,9кв.м., находящееся в многоквартирном жилом доме д.43 по ул.Краматорская в г. Орске Оренбургской области, а также право собственности на соответствующую долю   на земельный участок площадью 615,22кв.м. с кадастровым номером 56:43:0119024:380 по указанному адресу.  

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Оренбургской области.

Судья                                                                         Н.А.Кофанова