АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-8636/2021

12 октября 2021 года

город Омск

Резолютивная часть решения объявлена 05 октября 2021 года.

Полный текст решения изготовлен 12 октября 2021 года.

Арбитражный суд Омской области в составе судьи Распутиной В.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Медицинская фирма «Дента Плюс» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к Министерству имущественных отношений Омской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

о взыскании 14 150 469 руб. 55 коп.,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Министерства финансов Омской области, Министерства культуры Омской области,

в судебном заседании приняли участие: 

от истца – ФИО2 (удостоверение адвоката) (до перерыва в судебном заседании); ФИО3 (доверенность от 09.01.2021 сроком на три года, паспорт, диплом);

от ответчика – до перерыва – ФИО4 (доверенность от 02.07.2021 сроком до 31.12.2021, удостоверение, диплом); после перерыва – ФИО5 (доверенность от 20.07.2021 сроком до 31.12.2021, удостоверение, диплом),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Медицинская фирма «Дента Плюс» (далее – истец, ООО «МФ «Дента Плюс») обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к Министерству имущественных отношений Омской области (далее – ответчик, Министерство) о взыскании 14 150 469 рублей 55 копеек неосновательного обогащения. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство финансов Омской области и Министерство культуры Омской области.

В судебном заседании представитель истца требование поддержала в полном объёме.

Ответчик возражал против удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в отзыве.

Рассмотрев представленные в материалы дела документы, выслушав доводы сторон, суд установил следующие обстоятельства.

На основании договора аренды № АН 1887 от 09.10.2015 года, заключенного при участии Министерства культуры Омской области, Министерством имущественных отношений Омской области был передан в аренду обществу с ограниченной ответственностью «Медицинская фирма «ДЕНТА плюс» сроком на 10 лет объект культурного наследия - здание Омской городской станции скорой помощи, площадью 789,2 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>. Договор аренды № АН 1887 от 09.10.2015 года был зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости, запись регистрации № 55-55/001-55/101/029/-7336/1, дата регистрации - 17.12.2015 г.

В соответствии с п. 1.1 договора целью использования объекта аренды является оказание медицинских услуг. Здание передано Обществу по акту приема-передачи от 09.10.2015 г. Как следует из акта приема-передачи, состояние переданного в аренду здания удовлетворительное. Аналогичным образом состояние здания как удовлетворительное определено в приложенном к договору аренды Акте № 1 технического состояния объекта культурного наследия от 02.11.2015 г., являющемся приложением к охранному обязательству, утвержденному распоряжением Министерства культуры Омской области от 10.11.2015 г. № 528-рм.

Однако, как указал истец, состояние арендуемого здания, отраженное в акте приема-передачи от 09.10.2015 г. и Акте № 1 технического состояния объекта культурного наследия от 02.11.2015 г., не соответствовало фактическому, поскольку здание оказалось непригодным для эксплуатации не только в целях оказания медицинских услуг, но и для любых иных целей.

 ООО «МФ «ДЕНТА плюс» профинансировало выполнение срочных противоаварийных работ на входной группе и иных работ в соответствии с научно-проектной документацией, направленных на приведение здания-памятника в состояние, когда его эксплуатация в качестве объекта аренды станет допустимой и безопасной для пребывания в нем людей и размещения оборудования. Общая стоимость выполненных работ составила 5 050 289,25 руб. Указанные денежные средства были фактически оплачены Обществом, что подтверждается прилагаемыми платежными поручениями.

По договору аренды № АН 1887 от 09.10.2015 г. (за период с 9 октября 2015 года по 22 января 2019 года) Истцом была уплачена арендная плата в сумме 8 188 576,78 руб.. а также пени в сумме 911 603,52 руб. 

В связи с приобретением арендуемого здания в собственность на основании договора купли-продажи арендуемого имущества № 1 от 14.01.2019 г. и государственной регистрацией права собственности на здание 29.01.2019 г. договор аренды № АН 1887 от 09.10.2015 г. был прекращен.

Решением Арбитражного суда Омской области от 01.02.2021 г. по делу № А46-9966/2020 был признан недействительным договор купли-продажи арендуемого имущества № 1 от 14.01.2019 г. в силу его ничтожности. Здание было истребовано у ФИО6, ФИО7., ФИО8, являвшихся его собственниками, восстановлена запись о праве собственности Омской области в Едином государственном реестре недвижимости. Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 06.05.2021 г. по делу № А46-9966/2020 решение Арбитражного суда Омской области от 01.02.2021 г. оставлено без изменения и вступило в законную силу 28.04.2021 г.

Истец, ссылаясь на возвращение объекта в собственность Омской области в состоянии после проведения противоаварийных и реставрационных работ, указал, что расходы,  произведенные на выполнение работ сохранению объекта культурного наследия, являются неосновательным обогащением Ответчика.

16.03.2021 истец направил ответчику претензию исх. № 02-04/07 с предложением   оплатить неосновательное обогащение в размере 14 150 469,55 руб., состоящее из неосновательно полученной арендной платы по договору аренды за период с 9 октября 2015 года по 22 января 2019 года в сумме 8 188 576,78 руб., пени в сумме 911 603,52 руб., а также неосновательно сбереженных денежных средств по оплате выполненных работ по сохранению объекта культурного наследия в сумме 5 050 289,25 руб.

Поскольку в добровольном порядке требования Общества удовлетворены не были, истец обратился в суд с настоящим заявлением. 

Исследовав и оценив обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд находит требование истцов подлежащим удовлетворению в части, исходя из следующего.

Право на обращение в суд принадлежит лицам в случае нарушения либо оспаривания их прав и законных интересов (часть 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Лицо, права которого нарушены, вправе применять способы защиты нарушенных прав, предусмотренные законом, в том числе, указанные в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

На основании статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования. В рассматриваемом случае ответчик пользовался чужими денежными средствами, следовательно, у него возникло неисполненное обязательство, вытекающее из неосновательного обогащения.

Правила, предусмотренные главой 60 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (часть 2 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Арендная плата за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации является ценой, устанавливаемой уполномоченными на то государственными органами.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Гражданское право исходит из того, что никто не может извлекать преимуществ из своего незаконного (недобросовестного поведения).

В обоснование своей позиции ООО «МФ «ДентаПлюс» указало, что состояние арендуемого здания, отраженное в акте приема-передачи от 09.10.2015 г. и акте № 1 технического состояния объекта культурного наследия от 02.11.2015 г., не соответствовало фактическому, поскольку здание оказалось непригодным для эксплуатации не только в целях оказания медицинских услуг, но и для любых иных целей.

Как следует из материалов дела, во исполнение пункта 2.2.13 договора аренды от 09.10.2015 г. № АН1887, подпункта 2 пункта 9 Акта № 1 технического состояния объекта культурного наследия от 02.11.2015 г. Общество согласовало с Министерством имущественных отношений и Министерством культуры Омской области проведение обследования технического состояния несущих конструкций объекта культурного наследия (исх. Минимущества от 05.11.2015 № 05-01/10972, исх. Минкультуры от 22.10.2015 г. № 5042).

Письмом исх. № 6328 от 16.12.2015 г. Министерство культуры Омской области выразило согласие на выполнение косметического ремонта внутренних помещений объекта, в связи с чем в порядке, установленном п. 2.2.13 договора аренды и ст. 45 Федерального Закона РФ от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», Обществом было получено задание на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) народов РФ № 404, утвержденное в Министерстве культуры Омской области 27.01.2016 г.

Согласно пункту 15 задания № 404 от 27.01.2016 г. Обществу надлежало провести предварительные работы по обследованию технического состояния здания, комплексные научные исследования, подготовить эскизный проект реставрации и приспособления здания, разработать научно-проектную документацию на проведение ремонтно-реставрационных работ с последующим представлением научно-проектной документации на согласование в Минкультуры.

Для выполнения указанного задания Общество заключило договоры подряда № 34 и № 8/2016-СМ от 24.03.2016 г. с ООО «Строймир» (лицензия на разработку проектной документации по консервации, ремонту, реставрации, приспособлению и воссозданию объектов культурного наследия № МКРФ от 11.01.2013 г.). 

По результатам проведенных комплексных научных исследований и оценки технического состояния здания ООО «Строймир» разработало соответствующую научно-проектную документацию, согласовав   ее   в   Министерстве   культуры   Омской   области   (письмо   исх.   №   2677).

По результатам обследования технического состояния здания, выполненного ООО «Строймир» в соответствии с заданием № 404 от 27.01.2016 г., были сделаны выводы о том, что общее техническое состояние здания-памятника является недопустимым, то есть строительные конструкции характеризуются снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик, при котором существует опасность для пребывания людей и сохранности оборудования (в соответствии с ГОСТ Р 55567-2013 «Порядок организации и ведения инженерно-технических исследований на объектах культурного наследия. Памятники истории и культуры»).

В связи с установленным в ходе научно-исследовательских работ техническим состоянием здания-памятника, исключающим его использование в определенных договором целях, 26.05.2016 г. Министерством культуры Омской области было выдано разрешение на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) народов РФ № 3170, согласно которому ООО «Интерстрой» было разрешено выполнить соответствующие аварийно-восстановительные мероприятия по входной группе (крыльцо, балкон).

В последующем актом освидетельствования конструктивных элементов здания от 23.06.2016 г. комиссия в составе, в том числе, начальника управления по сохранению и государственной охране объектов культурного наследия Министерства культуры Омской области ФИО9, пришла к выводу о необходимости срочного проведения работ по устройству усиления конструктивных элементов здания-памятника (поддерживающих элементов лестничного марша).

14.09.2016 г. Министерство культуры Омской области выдало ООО «Интерстрой» разрешение № 5708 на выполнение всех видов работ, предусмотренных в научно-проектной документации для проведения работ по сохранению объекта культурного наследия по ул. Косарева, д. 117 в г.Омске, подготовленной ООО «Строймир» и согласованной с Минкультуры Омской области в установленном порядке.

Во исполнение решения Арбитражного суда Омской области от 01.02.2021 г. по делу № А46-9966/2020, вступившего в законную силу 06.05.2021 г., согласно которому был признан ничтожным договор купли-продажи имущества № 1 от 14.01.2019 г., здание было истребовано у ФИО6, ФИО7., ФИО8, являвшихся его собственниками, восстановлена запись о праве собственности Омской области в Едином государственном реестре недвижимости, здание было передано Минимуществу по акту приема-передачи от 04.06.2021 г.

Состояние здания отражено в акте осмотра объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, или выявленного объекта культурного наследия от 25 мая 2021 года, подписанного представителями органа охраны объектов культурного наследия - главным специалистом управления по сохранению и государственной  охране  объектов  культурного  наследия  Министерства культуры Омской области ФИО10 и заместителем начальника управления по сохранению и государственной охране объектов культурного наследия Министерства культуры Омской области ФИО11

В подпункте 2.2 данного акта осмотра было отражено, что проведены работы по сохранению объекта культурного наследия:

1) Противоаварийные мероприятия по входной группе юго-западного фасада (крыльцо, балкон). Разрешения на проведение работ от 26.05.2016 г. № 3170, от 14.07.2016 г. № 4383 выданы Министерством культуры Омской области.Выполненные на объекте работы приняты (акт приемки выполненных работ от 21.12.2016 г. № 8045).

2) Ремонтно-реставрационные работы по сохранению объекта культурного наследия. Разрешение на проведение работ от 14.09.2016 № 5708, от 13.01.2017 г. № 115 и были продолжены на основании разрешений на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия от 04.04.2019 г. № 2644, от 06.06.2019 № 4258, выданных Министерством культуры Омской области.

В ходе работ, проведенных на объекте, были выполнены следующие работы:

- ремонт входной группы со стороны главного фасада: трехступенчатое бетонное крыльцо штукатурено бетонным раствором; парапет крыльца штукатурен; балкон, расположенный над входом в здание, оштукатурен и окрашен, на ограждении в виде балясин и угловых тумб с растительным лепным декором, устранены сколы, декоративные элементы балкона также оштукатурены и окрашены;

-выполнены ремонтно-реставрационные работы в подвале: бетонныеоснования под полы, оштукатуривание стен и потолков;

- выполнены ремонтно-реставрационные работы на 1-м этаже: перекрытия под чистые полы, оштукатурены стены и потолки, монтаж гипсокартонных перегородок;

- выполнены ремонтно-реставрационные работы на 2-м этаже: перекрытия под чистые полы, оштукатурены стены и потолки, монтаж гипсокартонных перегородок;

- выполнены конструктивные решения: усиление проемов оконных блоков подвала и дверных проемов подвала, усиление проемов дверных проемов 1 и 2 этажей, монолитного пояса по наружным стенам, огрунтовка и окраска металлических конструкций балок 2 этажа, монтаж металлоконструкций стоек и балок перекрытия 2 этажа, устройство опорных стоек стены в подвале и лестницы, ведущей в подвал, керамзитобетонные столбики под стойки стропильной кровли, восстановлены кирпичные столбики на кровле по стенам фасада;

- выполнены общестроительные работы: устройство ленты из пескобетона на чердаке, монтаж профлиста по балкам перекрытия 2-го этажа, бетонное основание под пол в тепловом узле, кирпичная кладка стен Брандмауэра, кирпичная кладка стен фасада цокольного этажа, устройство подпорной стены вдоль стен фасада, устройство фальцевой кровли, монтаж профлиста перекрытия над 1 этажом с анкеровкой кирпичной кладки;

- отделочные работы на 1 этаже: шпатлевание стен и потолка, устройство перегородок из гипсокартонных листов с обшивкой с обеих сторон с одним дверным проемом;

- отделочные работы на 2 этаже: шпатлевание стен, устройство перегородок из гипсокартонных листов с обшивкой с обеих сторон с одним дверным проемом;

- отделочные работы в цокольном этаже: шпатлевание стен;

- устройство временного отопления, освещения;

- устройство ограждения из профлиста С-8 с металлическим каркасом попериметру строительной площадки;

- устройство дренажной системы внутри здания с устройством колодцев;

- выполнены наружные работы: подключение к сетям теплоснабжения, водопровода, канализации, дренажной канализации, подключение к городской электросети, телефонной сети.

Судом установлено, что оценка технического состояния здания осуществлялась в ходе назначенной Арбитражным судом Омской области по делу № А46-3467/2017 строительно-технической экспертизы, а именно, определением Арбитражного суда Омской области от 17.09.2017 г. по делу № А46-34 67/2017 по иску ООО «МФ «ДЕНТА плюс» к Министерству имущественных отношений Омской области о взыскании убытков в сумме 8 525 245,38 руб. была назначена строительно-техническая экспертиза.

В соответствии с заключением строительно-технической экспертизы № 01/12, выполненной ООО «СПК «Сибцентрострой», при ответе на вопрос № 1: «В каком состоянии находилось здание Омской городской станции скорой медицинской помощи площадью 7 8 9,2 кв.м., литера А, расположенное по адресу: 

<

...> (далее помещение, объект) на момент предоставления его по договору аренды от 09 октября 2016 года № АН1887 (далее - договора аренды) до проведения ремонтно-реставрационных и противоаварийных работ (далее - ремонтно-строительные работы) фактически и по данным технического архива?» экспертами были сделаны следующие выводы: «1. В аварийном состоянии находились: балкон, крыльцо главного входа; 2. В недопустимом состоянии находились: перекрытия цокольного этажа, междуэтажные перекрытия; 3. В ограниченно-работоспособном состоянии находились: фундаменты и грунты основания, стены и перегородки, чердачные перекрытия, крыша и кровля, полы, заполнения оконных и дверных проемов, лестницы; 4. Строительные конструкции здания, которые находились вработоспособном состоянии, не выявлено; 5. Фактически на момент предоставления здания Омской городской станции скорой медицинской помощи площадью 7 8 9,2 кв.м., литера А, расположенное по адресу: 

<

...> по договору аренды от 09.10.2015 года № АН18 8 7 до начала проведения ремонтно-реставрационных и противоаварийных работ здание находилось в недопустимом техническом состоянии (п. 3.15 ГОСТ Р 55567-2013). В недопустимом техническом состоянии находились скрытые конструкции перекрытий цокольного этажа и межэтажного перекрытия. Данные конструкции являются несущими и их разрушение привело бы к частичному или полному разрушению всего здания».

При ответе на вопрос № 2: «Какие из приведенных в части 2 научно-проектной документации для проведения работ по сохранению объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) народов Российской Федерации, подготовленной ООО «Строймир» от 2015 года, и отраженных в актах приемки выполненных работ 1-1, 1-2, 1-3, 1-4, 1-5, 1-6, 1-7, от 22 ноября 2016 года и актах приемки выполненных работ № 1, 2 от 12 октября 2016 года работы были необходимы для дальнейшей эксплуатации помещения и для использования объекта для медицинских целей при условии соблюдения абзаца 8 подпункта 1 дополнительного соглашения № 1 к договору аренды от 26 ноября 2015 года, а также без которых эксплуатация и использование объекта были невозможны?» эксперты сделали следующий вывод: «Все работы из приведенных в части 2 Научно-проектной документации для проведения работ по сохранению объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) народов Российской Федерации, подготовленной Обществом с ограниченной ответственностью «Строймир» от 2 015 года, и отраженных в актах приемки выполненных работ 1-1, 1-2, 1-3, 1-4, 1-5, 1-6, 1-7, от 22 ноября 2016 года и актах приемки выполненных работ № 1, 2 от 12 октября 2016 года, были необходимы для дальнейшей эксплуатации помещений и всего здания в целом, вне зависимости от целей последующего использования здания. Данные работы должны были быть выполнены в любом случае, даже если бы здание не использовалось под медицинское учреждение. Выполнение всех работ было необходимо как в случае размещения в нем оборудования, оказывающего динамическое и вибрационное воздействие на конструкции здания, так и в случае неразмещения данного оборудования. При выполнении этих работ не имела значения цель использования объекта аренды и особенности его дальнейшей эксплуатации».

Работы выполнялись на основании договоров подряда № 3.2016 от 08.04.2016 г. и № 2016.05.16 от 16.05.2016 г. Объемы и стоимость выполненных работ указаны в актах приемки выполненных работ и справках о стоимости выполненных работ и затрат, составленных по форме КС-2, КС-3. Общая стоимость выполненных работ составляет 5 050 289,25 руб. Указанные денежные средства были фактически оплачены Обществом, что подтверждается прилагаемыми платежными поручениями.

Между тем, согласно заключению строительно-технической экспертизы № 01/12, выполненной ООО «СПК «Сибцентрострой», общая стоимость выполненных работ из состава работ в соответствии с актами приемки выполненных работ №№ 1,2 от 12.10.2016, №№ 1-1, 1-4, 1-6, 1-7 от 22.11.2016, относящихся к работам по реконструкции, составила 4 418 069 рублей 25 копеек.

По смыслу статей 64, 71, 75 АПК РФ заключение представляет собой мнение эксперта (квалифицированного специалиста в конкретной области) относительно поставленных перед ним вопросов, имеющих значение при рассмотрении конкретного дела. Правовой статус заключения судебной экспертизы определен законом как доказательство, которое не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит оценке наряду с другими доказательствами.

Суд учитывает, что как экспертиза, выполненная ООО «СПК «Сибцентрострой», так и экспертиза ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «Арус» (представленная истцом в подтверждение завышенного размера арендной платы) были проведены в рамках иного судебного дела, причем результаты их не были оценены судом в силу оставления заявления Общества без рассмотрения, однако каких-либо доказательств, достоверно опровергающих выводы заключений, от ответчика в материалы дела не представлено, соответствующие доводы не заявлены.

В рамках настоящего дела суд считает возможным, оценив представленные заключения на предмет их соответствия закону, принять их в качестве доказательств по делу (статья 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Учитывая изложенное, суд считает обоснованным требование истца о взыскании с ответчика неосновательного обогащения в виде стоимости затрат на выполнение работ по сохранению объекта культурного наследия в размере 4 418 069 рублей 25 копеек.

Далее, относительно требования ООО «МФ «Дента Плюс» о взыскания арендной платы за период с 09.10.2015 по 22.01.2019, суд считает необходимым отметить следующее.

По убеждению истца, с учетом вскрывшихся обстоятельств, ООО «МФ «Дента Плюс» было введено в заблуждение Арендодателем относительно того, что предоставленный ему в аренду объект пригоден для использования. В связи с вышеизложенным, истец считает, что в данном случае обязанность по уплате арендных платежей у Общества отсутствовала, в связи с невозможностью пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, от него не зависящим.  

Действительно, согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу статьи  612 ГК РФ, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

В этом случае арендатор вправе совершить одно из предусмотренных пунктом 1 данной статьи действий, в частности, потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; потребовать досрочного расторжения договора.

Родовая принадлежность договора аренды относит его к категории гражданско-правовых договоров на передачу имущества. Договор аренды является двусторонним, консенсуальным, возмездным и взаимным. Консенсуальный характер договора обуславливает его заключенность с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям.

Передача сданного в аренду имущества арендатору представляет собой исполнение заключенного и вступившего в силу договора аренды со стороны арендодателя. Взаимный характер договора аренды выражается в том, что на стороне арендатора во всех случаях лежит встречное исполнение его обязательств, то есть исполнение арендатором обязанности по перечислению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем своих обязательств по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 ГК РФ).

Соответственно арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он был лишен возможности пользоваться объектом аренды по не зависящим от него обстоятельствам, поскольку из положений статей 606 и 611 ГК РФ следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатора пользованием вещью, в соответствии с ее назначением.

В таких случаях при доказанности оснований гражданско-правовой ответственности сумма арендной платы в качестве упущенной выгоды может быть взыскана арендодателем с лица, действия которого привели к наступлению этих обстоятельств.

Суд принимает во внимание наличие у ООО «МФ «Дента Плюс» препятствий в пользовании  зданием.

Между тем, истцом не учитывается, что в силу статей 606, 614 ГК РФ в арендных отношениях обязательству арендодателя предоставить в пользование арендатору объект аренды корреспондирует встречное исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы. 

Следовательно, в отсутствие действий арендатора по расторжению договора арендодатель вправе рассчитывать на надлежащее исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы, поскольку истец занимал объект, не ограничивался в доступе к нему, то есть фактически пользовался им, вследствие чего арендодатель был лишен возможности сдать данный объект в аренду иному лицу.

Как следует из пояснений ООО «МФ «Дента Плюс», о невозможности эксплуатировать здание ему стало известно после проведения обследования технического состояния здания, выполненного ООО «Строймир». Однако, несмотря на указанное обстоятельство, истцом было принято решение приступить к выполнению противоаварийных работ, ремонтно-реставрационных работ по сохранению объекта культурного наследия. Работы проводились Обществом до декабря 2016 года, следовательно, оснований для вывода о том, что произведенные за данный период времени арендные платежи явились неосновательным обогащением арендодателя, у суда не имеется.

Затем, ООО «МФ «Дента Плюс» было подано исковое заявление в суд о взыскании с Министерства убытков и расторжении договора аренды, возбуждено производство по делу А46-3467/2017. В период рассмотрения дела работы на объекте не велись, арендные платежи не оплачивались. И только после принятия истцом решения о необходимости реализации своего преимущественного права на приобретение арендуемого имущества - здания-памятника, Обществом была уплачена задолженность по арендной плате по договору аренды, а также пени. 

Поскольку действия ООО «МФ «Дента Плюс» были направлены на дальнейшее пользование спорным объектом, оснований для взыскания с Министерства платежей, совершенных Обществом в целях дальнейшего приобретения объекта, суд не усматривает.  Несмотря на установленные в ходе обследования недостатки переданного по договору объекта, ООО «МФ «Дента Плюс» было заинтересовано в пользовании зданием, что выразилось в совершении необходимых действий для заключения договора купли-продажи объекта.  

Вместе с тем, судом признается обоснованным довод истца о завышенном размере  арендной платы, который был определен в отчете ООО «Эксперт» и был предусмотрен договором аренды имущества № АН1887 от 09.10.2015 г.

В рамках дела № А46-3467/2017 определением Арбитражного суда Омской области от 17.04.2018 г. по делу была назначена судебная экспертиза, на разрешение которой поставлены следующие вопросы: 1) является ли достоверным выполненный ООО «Эксперт» 15.06.2015 отчет № 20 9 об определении рыночной стоимости и рыночного размера ставки арендной платы за право пользованием Омской городской станцией медицинской помощи, назначение: нежилое. Площадь 789,2 кв.м., Литер А, Этаж 2, цокольный, адрес (местоположение): 

<

...>, в части определения рыночного размера платы за право пользования зданием; 2) определить рыночный размер арендной платы за право пользования объектом оценки на дату оценки 11.06.2015. Проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Центр независимой экспертизы и оценки «Арус» ФИО12. 

В соответствии с заключением эксперта, выполненным ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «Арус», отчет № 209 об определении рыночной стоимости и рыночного размера ставки арендной платы за право пользования Омской городской станцией медицинской помощи, назначение: нежилое, площадь 789,2 кв.м., литера А, этаж 2, цокольный, адрес (местоположение): 

<

...>, от 15.06.2015 г., выполненный ООО «Эксперт», признан недостоверным. Рыночный размер арендной платы за право пользования объектом оценки на дату оценки 15.06.2015 г. составляет 1 155 384 (Один миллион сто пятьдесят пять тысяч триста восемьдесят четыре) руб. в год.

Таким образом, арендная плата, которая определена в отчете, выполненном ООО «Эксперт», в размере 2 490 720 руб. в год и была предусмотрена договором аренды имущества, находящегося в собственности Омской области, № АН1887 от 09.10.2015 г., на 1 335 336 руб. в год больше рыночного размера арендной платы, определенной в результате проведенной по делу № А46-3467/2017 экспертизы.

Учитывая изложенное, суд считает подлежащими удовлетворению требования истца в части взыскания неосновательного обогащения в виде оплаченной арендной платы за период с 09.10.2015 по 22.01.2019 в размере, превышающем 96 282 руб/мес. Общая сумма переплаты по расчету суда составила 4 390 096 рублей 59 копеек, пени – 488 801 рубль 81 копейка.

Таким образом, требования истца подлежат удовлетворению в части взыскания с ответчика неосновательного обогащения в размере  9 296 967 рублей 65 копеек, из которых 4 418 069 рублей 25 копеек – расходы на выполнение работ по реконструкции объекта культурного наследия и 4 878 898 рублей 40 копеек – переплата по арендным платежам и пени (4 390 096 рублей 59 копеек переплата по основному долгу и 488 801 рубль 81 копейка – по пени). 

В соответствии положением статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

исковое требование общества с ограниченной ответственностью «Медицинская фирма «Дента Плюс» удовлетворить частично.

Взыскать с Министерства имущественных отношений Омской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Медицинская фирма «Дента Плюс» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) неосновательное обогащение в сумме 9 296 967 руб. 65 коп. и судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 61 595 руб. 79 коп.

В удовлетворении исковых требований в остальной части отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба, а в случае подачи апелляционной жалобы со дня принятия постановления арбитражным судом апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Омской области в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, 

<

...> Октября, дом 42) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (625010, 

<

...>) в течение двух месяцев со дня принятия (изготовления в полном объёме) постановления судом апелляционной инстанции.

Настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Информация о движении дела может быть получена путём использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Судья                                                                                                В.Ю. Распутина