АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Тюмень                                                                                            Дело № А03-1928/2020

 

Резолютивная часть постановления объявлена 15 февраля 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 февраля 2023 года.

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                         Бедериной М.Ю.

судей                                                         Доронина С.А.

ФИО1

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Парис Н.И. с использованием систем видеоконференц-связи рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Золотой пляж» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, далее -  ООО «Золотой пляж») на постановление от 12.10.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Иващенко А.П., Дубовик В.С., Кудряшева Е.В.) по делу  № А03-1928/2020 о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Апарт-отель «Курортный» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, далее - ООО «Апарт-отель «Курортный», должник), принятое по заявлению ФИО2 о разрешении разногласий.

При содействии Арбитражного суда Алтайского края (судья Бояркова Т.В.) в заседании приняли участие: представитель ООО «Золотой пляж» - ФИО3 по доверенности от 13.03.2020, конкурсный управляющий должником ФИО4; представитель ФИО2 - ФИО5 по доверенности от 26.05.2021.

Суд установил:

в деле о банкротстве должника 13.07.2021 в суд поступило заявление учредителя ООО «Апарт-отель «Курортный» ФИО2 о разрешении разногласий путем признания недействительными результатов оценки имущества должника, а также внесения изменений в положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника в части установления начальной стоимости продажи имущества, установив ее в размере 21 230 000 руб.

Определением суда от 08.06.2022 разрешены разногласия между конкурсным управляющим ООО «Апарт-отель «Курортный», учредителем должника ФИО2 и кредитором ООО «Золотой пляж». Признаны недействительными результаты оценки конкурсным управляющим имущества должника, а именно: земельного участка (кадастровый номер 22:64:010202:418) общей площадью 6 115 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, отраженные в отчете общества с ограниченной ответственностью «Бизнес Центр Акцент-Оценка» № 106-02-2021 от 29.04.2021. Суд установил рыночную стоимость земельного   кадастровым номером 22:64:010202:418 общей площадью 6 115 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, для целей его реализации в размере 15 439 028,50 руб. 

Постановлением от 12.10.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда определение суда первой инстанции изменено в части рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 22:64:010202:418 общей площадью 6 115 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>; для целей его реализации установлена начальная продажная цена в размере 20 225 000 руб.

ООО «Золотой пляж» (кредитор) обратилось с кассационной жалобой, в которой просит постановление апелляционного суда в части удовлетворения заявления ФИО2 о разрешении разногласий относительно установления начальной цены продажи заложенного имущества, отказать в удовлетворении заявления о разрешении разногласий по вопросу об установлении начальной продажной цены имущества.

С позиции кредитора, начальная продажная стоимость должна быть определена в значительно меньшую стоимость, апелляционный суд не мотивировано определил начальную продажную стоимость в размере 20 225 000 руб.

Управляющий поддерживает доводы кассационной жалобы, считает, что выводы судов относительно размера начальной продажной цены не соответствуют обстоятельствам дела и представленным доказательствам, полагает что истинная стоимость объекта рассматриваемого земельного участка составляет – 2 666 000 руб.

В отзыве на кассационную жалобу ФИО2 просит в удовлетворении кассационной жалобы отказать, оставить без изменения обжалуемый судебный акт.

В судебном заседании процессуальные оппоненты поддержали каждый свои доводы и возражения. 

Поскольку кредитором судебный акт обжалуется только в части, то суд кассационной инстанции проверяет законность определения и постановления только в пределах доводов кассационной жалобы и возражений относительно нее (часть 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – АПК РФ).

Проверив в соответствии с положениями статей 284, 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Судами установлено и из материалов дела следует, 29.04.2021 конкурсным управляющим для целей последующей реализации проведена оценка имущества ООО «Апарт-отель «Курортный». 

Земельный участок с кадастровым номером 22:64:010202:418, назначение объекта: земельный участок для размещения объектов живой застройки, площадь 6115 кв. м, расположенный по адресу: Российская Федерация, Алтайский край, городской округ 

<

...> оценен в 2 666 000 руб.

Полагая, что указанная стоимость является заниженной, учредитель ООО «Апарт-отель «Курортный» ФИО2, обратился в суд с настоящим заявлением о разрешении разногласий.

Определением от 29.09.2021 судом первой инстанции назначена комиссионная судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка, производство которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Бюро оценки» (далее - ООО «Бюро оценки») ФИО6 и эксперту общества с ограниченной ответственностью  «Алтай-оценка» (далее - ООО  «Алтай-оценка») ФИО7.

Согласно заключению эксперта ООО «Алтай-оценка» ФИО7 № 17/03.22 от 17.03.2022 рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 29.04.2021 округленно составила 8 778 709 руб., по состоянию на дату проведения оценки составила 10 653 057 руб.

В соответствии с заключением эксперта ООО «Бюро оценки» ФИО6 № 64/03э от 21.03.2022 рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 29.04.2021 округленно составила 20 225 000 руб., по состоянию на дату проведения оценки - 20 225 000 руб.

Суд первой инстанции, разрешая разногласия, принял во внимание оба заключения экспертов и определил начальную продажную цену спорного земельного участка как среднее арифметическое стоимости, установленной экспертами ((10 653 057 руб. + 20 225 000 руб.) / 2).

Апелляционный суд с таким определением цены для целей реализации высоколиквидного земельного участка в городе-курорте не согласился, поскольку существенное различие в рыночной стоимости спорного земельного участка обусловлено различным подходом экспертов к определению разрешенного вида использования земельного участка, применением ими разных методик расчета стоимости объекта исследования.

При этом апелляционный суд отметил, что при определении начальной продажной цены имущества, судом первой инстанции не исследовался вопрос о допустимой этажности зданий, строительство которых предусмотрено на спорном земельном участке. 

Определяя рыночную стоимость в размере 20 225 000 руб. апелляционный суд, оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ,  установил следующие обстоятельства:

земельный участок с кадастровым номером 22:64:010202:418 находился в составе земельного участка с кадастровым номером 22:64:000000:293;

основной вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 22:64:000000:293 - среднеэтажная жилая застройка (согласно градостроительному плану земельного участка от 20.02.2019 № RU22303000-0009).

условно-разрешенный вид использования территориальной зоны - в том числе многоэтажная жилая застройка (высотная застройка);

постановлением Администрации города Белокурихи Алтайского края от 23.07.2019 № 807 предоставлено разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства земельного участка с кадастровым номером 22:64:000000:293 - «максимальная высота здания 9 этажей»;

имеющимися в материалах дела доказательствами подтверждается то обстоятельство, что на спорном земельном участке допускается строительство многоквартирных жилых домов этажностью до 9 этажей;

заключение эксперта от 21.03.2022 № 64/03э, выполненное ФИО6, является относимым и допустимым доказательством по делу.

Суд округа полагает, что апелляционным судом принят по существу верный судебный акт.

Предметом кассационного обжалования являются разногласия между кредитором и ФИО2 по вопросу определения начальной продажной цены ликвидного имущества для целей его реализации на торгах в форме отрытого аукциона.

Проанализировав обстоятельства дела, исследовав позицию спорящих сторон, изучив представленные отчеты относительно стоимости спорного имущества, признав, что только заключение эксперта от 21.03.2022 № 64/03э, выполненное ФИО6 может служить достоверными и допустимыми доказательствами определения рыночной стоимости недвижимого имущества, апелляционный суд определили начальную продажную цену имущества, руководствуясь представленными в материалы дела сведениями о характеристике земельного участка с наиболее приближенными к объекту оценки, в связи с чем разрешили разногласия между ФИО2 и кредитором относительно установления начальной цены продажи имущества, установив начальную цену продажи имущества в размере 20 225 000 руб.

Основным правом кредиторов в деле о банкротстве является право на получение имущественного удовлетворения их требований к должнику. Установление более высокой (так же как и наиболее низкой) начальной цены не гарантирует получения максимальной выручки от реализации имущества и арбитражный суд, устанавливая начальную цену продажи имущества, исходит из совокупности представленных в материалы дела доказательств.

Настаивая на необходимости продажи имущества по более низкой цене, кредитор не представил в материалы спора каких-либо убедительных аргументов и доказательств в пользу того, что реализация того же самого имущества на предложенных им условиях приведет к реальному результату в виде реализации спорного имущества по указанной им стоимости и к наибольшему и скорейшему удовлетворению требований кредиторов и максимального удовлетворения требований кредиторов.

В силу статьи 2 Закона о банкротстве, конкурсное производство - это процедура, применяемая в деле о банкротстве к должнику, признанному банкротом, в целях соразмерного удовлетворения требований кредиторов. По смыслу положений главы VII Закона о банкротстве основной целью конкурсного производства как ликвидационной процедуры является получение максимального экономического эффекта при удовлетворении требований кредиторов должника, что достигается, в первую очередь, через процедуру торгов, направленную на реализацию принадлежащего должнику имущества по наиболее высокой цене в пределах разумного временного периода (определение Верховного Суда Российской Федерации от 01.07.2016 № 306-ЭС16-3230).

Торги являются конкурентной формой определения лучших условий определения цены за продаваемое имущество, и в них имеет право принять участие любой желающий из неопределенного круга лиц (в том числе физические лица, не являющиеся профессиональными субъектами делового оборота), и наибольшее количество участвующих в торгах лиц, проявивших интерес к отчуждаемому имуществу путем подачи заявки, способно увеличить как уровень конкуренции между участниками, так и итоговую цену за продаваемое имущество, что, в конечном счете, повышает степень удовлетворяемости требований кредиторов должника.

Таким образом, начальная продажная цена необязательно будет равна цене отчуждения предмета торгов, при этом, если стоимость предмета торгов будет интересна покупателям, с большой долей вероятности торги ограничатся одним этапом (первым аукционом), причем, цена отчуждения может быть в итоге существенно выше стоимости определенной в положении о торгах за счет конкуренции между потенциальными покупателями - участниками торгов. С другой стороны, если начальная цена будет существенно завышена, очевидно, что предмет торгов будет реализован на этапе публичного предложения с большим дисконтом.

Апелляционным судом установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, им дана надлежащая правовая оценка, применены нормы материального права, регулирующие спорные отношения, в результате чего суд мотивировано определили с учетом всех обстоятельств дела и положений действующего законодательства рыночную цену продажи недвижимого имущества для целей его реализации в соответствии с принципами соразмерного удовлетворения требований в ликвидационной процедуре, корректно определив ее размер.

Несогласие заявителя кассационной жалобы с оценкой обстоятельств дела и иное толкование им положений действующего законодательства применительно к сложившейся ситуации не свидетельствует о судебной ошибке и не является основанием для отмены обжалованных судебных актов в кассационном порядке, при этом доводов, опровергающих выводы суда, равно как и доказательств, свидетельствующих о наличии оснований для отмены судебного акта не приведено.

Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих в соответствии со статьей 288 АПК РФ изменение или отмену судебных актов, не установлено.

Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 289, 290 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

постановление от 12.10.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А03-1928/2020 Арбитражного суда Алтайского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 АПК РФ.

 

Председательствующий                                                       М.Ю. Бедерина

 

Судьи                                                                                    С.А. Доронин

 

ФИО1