﻿﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

 

Пушкина ул., д. 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-5968/2019

17 января 2020 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 14 января 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 января 2020 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи В.А. Гребенщиковой

судей С.Н. Новиковой, М.Ю. Ульяновой

при участии:

от  общества с ограниченной ответственностью «Алтекс» - Педорин С.Л., представитель по доверенности б/н от 05.09.2019

от  управления муниципальной собственности города Владивостока – Грачева А.Ю., представитель по доверенности от 17.12.2019 № 28/5-10001

рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Алтекс»

на решение от 03.09.2019, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2019

по делу №  А51-11055/2019 Арбитражного суда Приморского края

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Алтекс»               

к управлению муниципальной собственности города Владивостока               

о признании незаконным действия об отказе в реализации преимущественного права на приобретение муниципального имущества, выраженного в письме от 07.05.2019 № 5251/20у 

Общество с ограниченной ответственностью «Алтекс» (ИНН 2537101960, ОГРН 1132537005435, адрес: 690035, Приморский край,                        г. Владивосток, ул. Окатовая, д. 4, оф. 15; далее – ООО «Алтекс», общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с заявлением о признании незаконными действий управления муниципальной собственности г. Владивостока (ИНН 2536097608, ОГРН 1032501280602, адрес: 690091, Приморский край, г. Владивосток, ул. Западная, д. 15; далее – УМС                         г. Владивостока, управление, уполномоченный орган), выраженных в письме от 07.05.2019 № 5251/20у об отказе в реализации преимущественного права на приобретение муниципального имущества: нежилые помещения (№№ 1-9), общей площадью 157,10 кв.м, с кадастровым номером 25:28:000000:24347, в подвале пятиэтажного здания (лит. 1), расположенные по адресу: г. Владивосток, ул. Овчинникова, д. 10, и об обязании УМС                    г. Владивостока принять решение об условиях приватизации названного муниципального имущества, направить обществу копию указанного решения, предложение о заключении договора купли-продажи имущества и проект договора купли-продажи имущества в порядке и сроки, установленные Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ).

Решением Арбитражного суда Приморского края от 03.09.2019, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2019, в удовлетворении заявленных требований отказано.

В кассационной жалобе, поданной в Арбитражный суд Дальневосточного округа, ООО «Алтекс» просит данные судебные акты отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении заявленных требований.

В жалобе заявитель настаивает на том, что на момент подачи заявления у него отсутствовала задолженность по арендной плате. Указывает на то, что решение суда по делу № А51-26105/2018, принятое судами во внимание, в том числе о расторжении договора аренды, вступило в законную силу 25.06.2019, поэтому обязательства по нему сохранялись до 24.06.2019 включительно, что не препятствовало выкупу арендатором имущества на основании его заявления от 12.04.2019.

В отзыве на кассационную жалобу УМС г. Владивостока, возражая относительно изложенных в ней доводов, просит оставить состоявшиеся судебные акты без изменения как законные и обоснованные, а жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании, проводимом в соответствии с положениями статьи 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) путем использования системы видеоконференц-связи при содействии Ленинского районного суда города Владивостока, представители сторон поддержали свои позиции, приведенные в кассационной жалобе и отзыве на нее, дав суду кассационной инстанции свои пояснения.

Проверив законность принятых судебных актов с учетом доводов кассационной жалобы и возражений на неё, заслушав мнения присутствующих в судебном заседании представителей сторон, Арбитражный суд Дальневосточного округа не установил предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены.

По материалам дела установлено, нежилые помещения (№№ 1-9) общей площадью 157,1 кв.м в подвале пятиэтажного здания (лит. 1), назначение: нежилое, кадастровый номер 25:28:000000:24347, расположенного по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Овчинникова, д. 10, находятся в собственности муниципального образования г. Владивосток, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 09.06.2014 серии 25-АВ № 274098.

На основании протокола об итогах аукциона по продаже права на заключение договоров аренды муниципального имущества от 11.11.2014 № 2 между управлением (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества 01.12.2014 № 04-00645-001-НАР-7082-00 в отношении вышеуказанных помещений для использования в целях «офис, склад, торговое, оказание социально-бытовых услуг, размещение спортивного зала», сроком действия по 30.11.2019.

В соответствии с пунктом 3.1 договора арендная плата за пользование объектом устанавливается в рублях и на момент заключения договора ее размер без учета НДС составляет 47 146 руб. 37 коп. Оплата производится арендодателю ежемесячно равными долями до 1 числа месяца, следующего за расчетным.

В соответствии с дополнительным соглашением от 21.05.2015 № 1 к договору размер арендной платы с 01.12.2014 по 28.02.2015 составил 19 084 руб. 85 коп. в месяц без учета НДС, с 01.03.2015 по 31.12.2016 – 21 375 руб. 03 коп. в месяц без учета НДС, с 01.01.2017 – 52 803 руб. 93 коп. в месяц без учета НДС.

Договор и дополнительное соглашение к нему зарегистрированы в установленном законом порядке.

Помещения переданы арендатору по акту.

12.04.2019 ООО «Алтекс» обратилось в УМС г. Владивостока с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемых помещений, по результатам рассмотрения которого письмом от 07.05.2019    № 5251/20у заявителю было отказано по мотиву наличия на момент его обращения задолженности по арендной плате в размере 55 687 руб. 74 коп.

Общество, не согласившись с данным решением и посчитав его незаконным и нарушающим его права в сфере предпринимательской деятельности, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 АПК РФ).

Таким образом, основаниями для признания решения (действия) публичного органа незаконным является несоответствие его закону или иному нормативному акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом Российской Федерации от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

Согласно части 5 статьи 3 названного закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Статьей 3 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретении такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, определенном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом такое преимущественное право может быть реализовано заинтересованными лицами при условии, что:

- арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

- отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

- арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

- сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

В силу статьи 9 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ преимущественное право может быть реализовано по инициативе субъектов малого и среднего предпринимательства, соответствующих требованиям, установленным статьей 3 данного закона.

Таким образом, арендатору предоставляется преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, находящегося в муниципальной собственности, при одновременном наличии указанных выше условий.

В случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (часть 4 статьи 9 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ).

В части 8 статьи 4 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ закреплено, что отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, могут быть обжалованы субъектами малого и среднего предпринимательства в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

ООО «Алтекс» 01.08.2016 включено в единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства.

При рассмотрении спора суд первой инстанции, принимая во внимание решение суда от 15.03.2019 по делу № А51-26105/2018, признал доказанным факт наличия задолженности по арендным платежам по договору от 01.12.2014 № 04-00645-001-НАР-7082-00 со стороны общества, а также учел, что данный договор расторгнут в судебном порядке и на заявителя возложена обязанность по передаче имущества управлению.

Вместе с тем суд апелляционной инстанции, установив, что 11.04.2019 общество по платежным поручениям № 12 и № 13 перечислило на счет УМС г. Владивостока денежные средства в общей сумме 783 000 руб., из которых 745 000 руб. – арендная плата по договору, 38 000 руб. – пени, пришел к выводу о том, что на момент обращения с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп спорных помещений (12.04.2019) задолженность по арендной плате у него отсутствовала.

Между тем, апелляционным судом отмечено, что претендуя на приобретение муниципального имущества на преимущественном праве, заинтересованное лицо в любом случае должно добросовестно владеть и пользоваться таким имуществом на законных основаниях.

Однако, как указывалось ранее, с соответствующим заявлением ООО «Алтекс» обратилось уже после вынесения решения по делу                           № А51-26105/2018, которым договор аренды нежилых помещений от 01.12.2014 № 04-00645-001-Н-АР-7082-00 был расторгнут по мотиву неоднократного невнесения арендной платы за пользование имуществом, признанного существенным нарушением условий данного договора аренды.

Поскольку одним из условий реализации указанного выше права является владение муниципальным имуществом, в то время как договор аренды с арендатором был расторгнут в судебном порядке, то у УМС                      г. Владивостока отсутствовали правовые основания для принятия положительного решения в отношении выкупа муниципального имущества  ООО «Алтекс».

Как следствие этому, суды сочли действия уполномоченного органа по отказу в реализации преимущественного права на приобретение спорных нежилых помещений не противоречащими закону и не нарушающими права заявителя, отказав в удовлетворении заявленных требований.

То обстоятельство, что решение арбитражного суда от 15.03.2019 по делу № А51-26105/2018 вступило в законную силу 25.06.2019, не имеет решающего значения в рассматриваемой ситуации ввиду того, что договор был расторгнут в связи с систематическим неисполнением арендатором обязанности по внесению арендной платы. Таким образом, сам заявитель своим недобросовестным поведением способствовал наступлению негативных для него последствий.

В связи с тем, что судами правильно применены нормы материального права, подлежащие применению к рассматриваемым отношениям сторон, установлены все обстоятельства по делу, исходя из предмета настоящего спора, нарушений норм процессуального права, в том числе влекущих безусловную отмену принятых по делу судебных актов в силу части 4 статьи   288 АПК РФ, не допущено, то основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 03.09.2019, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2019 по делу № А51-11055/2019 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                       В.А. Гребенщикова

 

Судьи                                                                                С.Н. Новикова

М.Ю. Ульянова