ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Вокзальная, 2, г. Ессентуки, Ставропольский край, 357600, http://www.16aas.arbitr.ru,

e-mail: info@16aas.arbitr.ru, тел. (87934) 6-09-16, факс: (87934) 6-09-14

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Ессентуки Дело № А15-6255/2022

19.12.2024

Резолютивная часть постановления объявлена 05.12.2024.

Полный текст постановления изготовлен 19.12.2024.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Семенова М.У., судей Луговой Ю.Б., Сомова Е.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем Наниковым Д.А., в отсутствие в судебном заседании представителей Администрации ГО «город Каспийск» к обществу с ограниченной ответственностью Научно-производственное объединение «ЮгСтройСервис», Управления имущественных отношений города Каспийск, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью научно - производственное объединение «ЮгСтройСервис» на решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 07.12.2023 по делу № А15-6255/2022,

УСТАНОВИЛ:

Администрации ГО «город Каспийск» (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Дагестан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Научно-производственное объединение «ЮгСтройСерви» (далее - ответчик)

- о взыскании с ответчика в пользу истца по договору аренды земельного участка №148 от 03.10.2017 задолженности по арендным платежам за период с 03.10.2017 по 01.01.2022 в размере 282 496,31 руб.; 

- пени за неисполнение взятых на себя обязательств за период с 01.01.2018 по 01.01.2022 в размере 82 188,54 руб.;

- расторжении договора аренды земельного участка №148 от 03.10.2017 в отношении земельного участка с кадастровым номером 05:48:000019:585 расположенного по адресу: Республика Дагестан, г.Каспийск, МКР №8; 

- обязании вернуть администрации земельный участок с кадастровым номером 05:48:000019:585 расположенный по адресу: Республика Дагестан, г.Каспийск, МКР №8.

Суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – Управление имущественных отношений города Каспийск.

Решением Арбитражного суда Республики Дагестан от 07.12.2023 расторгнуть договор аренды земельного участка №148 от 03.10.2017. Суд обязал общество передать администрации земельный участок общей площадью 1684 кв.м с кадастровым номером №05:48000019:585, расположенный по адресу: 

<

...>. С общества в пользу администрации взыскано 282 496,31 руб. основного долга, 82 188,54 руб. пени. Также с общества в доход федерального бюджета взыскано 10 294 руб. государственной пошлины.

Не согласившись с принятым по делу решением, ответчик обратился в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять новый судебный акт, об отказе в удовлетворении требований. Апелляционная жалоба мотивирована тем, что 07.06.20217 за № 05-305-71-2017 истцом выдано ответчику разрешение на ввод объекта в эксплуатацию 9-ти этажного многоквартирного жилого дома. Квартиры в многоквартирном жилом доме проданы физическим и юридическим лицам. Договор аренды земельного участка №148 от 03.10.2017, заключенный между Управлением имущественных отношений администрации городского округа «город Каспийск» и обществом прекратил свое действие с 2017 года момента государственной регистрации первого собственника квартиры в многоквартирном жилом доме, расположенного на земельном участке общей площадью 1684 кв.м с кадастровым номером №05:48000019:585, расположенный по адресу: Республика Дагестан, г. Каспийск, МКР8.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте проведения судебного заседания надлежащим образом.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 03.10.2017 между управление (далее также – арендодатель,) и ответчиком (далее также – арендатор) заключен договор аренды №148 земельного участка с кадастровым номером №05:48000019:585, общей площадью 1684 кв.м, расположенного по адресу: Республика Дагестан, г. Каспийск, МКР8 (далее – договор). 

Срок аренды установлен до 07.03.2020 (п. 2.1). 

В соответствии с пунктом 3.2. договора внесение арендной платы производится ежеквартально до 15 числа первого месяца оплачиваемого квартала путем перечисления на счет арендодателя.

Истцом установлено, что ответчик ненадлежащим образом исполняет обязанности по внесению арендных платежей, возникла задолженность. 

В претензии к ответчику истец потребовал погасить задолженность, а также предложил расторгнуть договор аренды. 

Поскольку претензия оставлена без ответа и удовлетворения, истец обратился в суд с иском.

В соответствии с п. 1 ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (п. 1 ст. 310 ГК РФ).

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (п. 4 ст. 614 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 3 ст. 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

В силу ч. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса (ст. 46 ЗК РФ).

В силу разъяснений, содержащихся в п. 23 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Согласно ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны своевременно производить платежи за землю.

В силу положений ст. ст. 1, 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Как верно установлено судом первой инстанции, ответчиком не внесены арендные платежи за период с 03.10.2017 по 01.01.2022, чем нарушены условия договора аренды, положения ст. 614 ГК РФ и ст. ст. 42, 65 АПК РФ.

Расчет задолженности, представленный истцом, судом проверен и признан правильным.

Поскольку доказательств оплаты арендных платежей ответчиком не представлено, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование истца о взыскании задолженности в размере 282 496,31 руб.

За просрочку оплаты истцом начислена неустойка в соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ, п. 5.2 договора аренды (с учетом внесенных изменений, в соответствии с решением Собрания депутатов городского округа «город Каспийск» №272 от 24.03.2020), в размере 0,15% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки. Расчет неустойки судом проверен и признан верным.

Оснований для снижения неустойки в порядке ст. 333 ГК РФ судом первой инстанции не установлено.

Не имеет правового значения для разрешения настоящего спора и получение ответчиком 07.06.2017 разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, так как в силу статей 289, 290 ГК РФ, статьи 36 ЖК РФ, а также в соответствии с разъяснениями, приведенными в пунктах 66 и 67 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в пункте 26 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», договор аренды земельного участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок, только с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме, когда соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Такие документы, подтверждающие, что земельный участок перешел в общую долевую собственность и выбыл из владения истца в заявленный ко взысканию период, в материалах дела отсутствуют.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что требования о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки подлежат удовлетворению.

В части требований о расторжении договора аренды земельного участка и обязании возвратить земельный участок суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований, поскольку факт нарушения ответчиком обязательства по внесению арендной платы более двух раз подряд подтверждается материалами дела.

Между тем суд не учел следующего.

В силу ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества (ст. 42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» N 218-ФЗ от 13.07.2015).

В п. 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73) предусмотрено, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий участок.

Из представленных в материалы дела доказательств, следует, что ответчик возвел на спорном земельном участке многоквартирный жилой дом. Согласно представленным ответчиком доказательств право собственности на квартиру N 79 (кадастровый номер 05:48:000019:818) в доме 13в, по ул. Кавказской в городе Каспийске Республики Дагестан зарегистрировано 02.03.2022. Таким образом, с момента регистрации права собственности на первую квартиру в МКД спорный земельный участок под указанным домом, ранее предоставленный для строительства, перешел в долевую собственность собственников помещений в МКД, в связи с этим прекратилось право публичной собственности.

Таким образом, с момента первой регистрации права собственности на квартиру 02.03.2022, договор аренды земельного участка N 148 от 03.10.2017, прекратил свое действие.

С учетом изложенного, требования о расторжении договора аренды и возврате земельного участка арендодателю удовлетворению не подлежат, в связи с нарушением прав и интересов участников долевого строительства.

В связи с этим в удовлетворении исковых требований в этой части следует отказать.

Доводы ответчика о неизвещении судом первой инстанции о времени и месте судебного заседания, подлежат отклонению судом апелляционной инстанции, как не соответствующие фактическим обстоятельства дела. Судебная корреспонденция возвращена отправителю в связи с истечением срока хранения, и в силу пункта 2 части 4 статьи 123 АПК РФ ответчик считается извещенным надлежащим образом о начавшемся судебном процессе.

Поскольку решение суда подлежит частичной отмене, постольку подлежат перераспределению понесенные по делу судебные расходы.

В силу части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований. В соответствии с частью 5 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением апелляционной, кассационной жалобы, распределяются по правилам, установленным данной статьей.

Истцом заявлены требования как имущественного характера (о взыскании задолженности и неустойки), так и неимущественного характера (о расторжении). Государственная пошлина по имущественным требованиям составляет 10 294 руб., по неимущественному требованию - 6 000 руб. Общая сумма государственной пошлины составляет 16 294 руб.

Истец освобожден от уплаты государственной пошлины.

В связи с этим суд первой инстанции правомерно взыскал с ответчика государственную пошлину, приходящуюся на имущественные требования. Не взыскание с ответчика государственной пошлины за неимущественное требование, с учетом результатов апелляционного пересмотра, не привело к судебной ошибке.

Подпунктом 12 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрена уплата государственной пошлины в размере 3000 руб. при подаче апелляционной жалобы.

Ответчиком при подаче апелляционной жалобы уплачена государственная пошлина по чек ордеру от 10.07.2024 в сумме 5147 руб.

Поскольку апелляционная жалоба ответчика удовлетворена на 50% (неимущественного характера), постольку с истца в пользу ответчика надлежит взыскать 1500 руб. расходов по оплате госпошлины по апелляционной жалобе.

В силу подпункта 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации излишне уплаченная в федеральный бюджет обществом за рассмотрение апелляционной жалобы государственная пошлина (2147 рублей) подлежит возврату заявителю.

Принимая во внимание изложенное, руководствуясь статьями 268-271 АПК РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

апелляционную жалобу удовлетворить частично.

Решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 07.12.2023 по делу № А15-6255/2022 в части требований Администрации ГО «город Каспийск» о расторжении договора аренды земельного участка №148 от 03.10.2017 и об обязании вернуть земельный участок - отменить.

В указанной части принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении требований Администрации ГО «город Каспийск» о расторжении договора аренды земельного участка №148 от 03.10.2017 и об обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 05:48000019:585 - отказать.

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Взыскать с Администрации ГО «город Каспийск» в пользу ООО научно - производственное объединение «ЮгСтройСервис» судебные расходы по апелляционной жалобе в размере 1500 руб.

Возвратить ООО научно - производственное объединение «ЮгСтройСервис» (ОГРН 1110546000421) из федерального бюджета 2147 рублей излишне уплаченной государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий М.У. Семенов

СудьиЮ.Б. Луговая

Е.Г. Сомов