АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

улица Пушкина, дом 45, Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-4158/2017

28 ноября 2017 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 21 ноября 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 ноября 2017 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи: Е.К. Яшкиной

Судей: С.И. Гребенщикова, О.В. Цирулик

при участии: 

от истца: ФИО1 представитель по доверенности от 19.10.2015        № 55/118; 

от ответчика: ФИО2 - представитель по доверенности от 05.05.2015

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу акционерного общества «Изумруд»

на решение от 16.05.2017, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 26.07.2017

по делу №  А51-30783/2016

Арбитражного суда Приморского края

дело рассматривали: в первой инстанции судья Левченко Е.А., в апелляционной инстанции судьи Глебов Д.А., Култышев С.Б.,                      Синицына С.М.,

по иску акционерного общества «Изумруд» 

к обществу с ограниченной ответственностью «ГАМБРИНУС»

о досрочном расторжении договора аренды

Открытое акционерное общество «Изумруд» (ОГРН 

<

***>,                             ИНН 

<

***>, место нахождения: 690105, 

<

...>, далее – ОАО «Изумруд», истец) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ГАМБРИНУС» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, место нахождения: 690105, 

<

...>, далее –                       ООО «Гамбринус», ответчик) о расторжении договора аренды от 30.01.2002 № 30/28, заключенного сторонами, и об обязании освободить арендованные нежилые помещения общей площадью 2 783,9 кв. м, расположенные в трехэтажном здании (литер 1, корпус № 9) с подвалом по адресу:                              

<

...>: подвал здания - помещения №№ 1-10, 12-15 общей площадью 192,3 кв. м; первый этаж здания – помещения №№ 1- 62 общей площадью 967,3 кв. м; второй этаж здания - помещения №№ 1-20,                1-27 общей площадью 963,5 кв. м; третий этаж здания - помещения №№ 1, 2, 4, 5, 28-54 общей площадью 660,8 кв. м. 

Решением суда от 16.05.2017, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 26.07.2017, в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятыми судебными актами, истец обратился с кассационной жалобой, в которой просит решение и апелляционное постановление отменить, как вынесенные с неправильным применением норм материального права и нарушением норм процессуального права, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска. В обоснование жалобы заявитель привел доводы о несоответствии выводов судов фактическим обстоятельствам дела. В частности, полагает суды безосновательно не учли ряд существенных нарушений условий спорного договора, допущенных со стороны ответчика, являющихся основанием для расторжения договора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ. Так, в нарушение условий договора арендатором осуществлена передача в субаренду части помещений в отсутствие согласия арендодателя; ответчик препятствует доступу собственника в арендуемые помещения; неоднократно ответчиком нарушались условия договора о сроках внесения арендной платы; арендатором не исполняются обязанности по содержанию имущества в соответствии с требованиями СЭС, по обеспечению пожарной безопасности, по устранению неисправностей системы коммуникаций здания. Кроме того, заявитель пояснил, что действующее законодательство Российской Федерации не содержит прямого указания на то, что в случае расторжения договора в судебном порядке суду необходимо учитывать нарушения условий договора, предшествующие направлению предложения о расторжении договора. 

В порядке статьи 158 АПК РФ судебное заседание суда округа откладывалось на 21.11.2017 на 10-30.

В судебном заседании представитель истца на удовлетворении кассационной жалобы настаивал, дав по ней дополнительные пояснения.

В отзыве на кассационную жалобу, поддержанном представителем в судебном заседании, ООО «Гамбринус» оспорило доводы, изложенные в ней, просило оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

Изучив материалы дела, проверив законность состоявшихся судебных актов с учетом доводов кассационной жалобы и возражений на нее, Арбитражный суд Дальневосточного округа не усматривает правовых оснований, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, для их отмены.

Как установлено судами из материалов дела, ООО «Гамбринус» является арендатором нежилых помещений по договору аренды от 30.01.2002 № 30/28 (с учетом дополнительных соглашений к договору аренды от 28.06.2002, от 15.04.2004, от 01.04.2006, от 28.09.2006, от 25.10.2007, от 01.11.2007, от 30.07.2008, от 29.07.2010) общей площадью 2 783,9 кв. м, в               3-этажном здании (литер 1, корпус № 9) с подвалом по адресу: 690105, 

<

...>, заключенному с ОАО «Изумруд» (арендодатель) сроком до 30.04.2027. Помещения переданы по актам приема-передачи, договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

В силу пункта 5.3 договора (в редакции от 25.10.2007) размер арендой платы может изменяться не более чем на 20% и не чаще одного раза в год от предыдущего до истечения срока аренды. Стороны пришли к соглашению, что арендатор начинает уплачивать арендную плату, увеличенную в соответствии с настоящим пунктом, с 01 ноября каждого последующего года.

На основании пунктов 5.2, 5.4, 5.9, 5.11 договора (в редакции соглашения от 29.07.2010) арендная плата состоит из фиксированной части из расчета  91,53 руб. за 1 кв. м помещений площадью 2 160,8 кв. м,                  45,76 руб. за 1 кв. м для вспомогательных помещений площадью 623,1 кв. м, которая остается неизменной до 01.11.2015, и переменной части, размер которой зависит от объема фактически потребленных ресурсов и подлежит оплате на основании выставляемых арендодателем счетов. Арендная плата вносится арендатором не позднее 10 числа последующего месяца согласно выставленных счетов.

Согласно пункту 6.2.2 договора № 30/28 арендатор обязан использовать помещения в соответствии с целевым и функциональным назначением, установленным в пункте 2.1 договора; производить за свой счет текущий и капитальный ремонт; не осуществлять без письменного согласия арендодателя перепланировку, перестройку, достройку арендуемого помещения; самостоятельно заключать договоры с обслуживающими организациями и оплачивать коммунальные услуги.

В пункте 6.2.1 договора установлено, что арендатор имеет право сдавать помещения в субаренду, а также предоставлять третьим лицам право безвозмездного пользования помещениями, передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу только с согласия арендодателя. 

При этом письмом от 19.07.2006 за № 1/1082 арендодатель дал согласие на сдачу в субаренду ответчиком части помещений.

Позднее, письмом от 06.09.2011 № 85/1780 арендодатель отозвал данное ранее согласие. Возражения против передачи в субаренду арендуемых ответчиком помещений также заявлены в письме от 03.04.2015 № 55/1785, в котором, помимо прочего, арендодатель требовал исправить допущенные ответчиком нарушения условий договора.

01.06.2015 в отношении ФИО3, являющейся субарендатором по договору, заключенному с ООО «Гамбринус», вынесено постановление по делу об административном правонарушении в связи с нарушением пункта 4 статьи 20.4 КоАП РФ.

Письмом № 55/10016 от 18.12.2015 истец направил в адрес ответчика акт проведенной им проверки и потребовал устранить изложенные в акте замечания, в частности, выявленное незаконное подключение силового кабеля, передачу помещений субарендатору.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 26.04.2016 по делу № А51-26667/2015 суд обязал ООО «Гамбринус» восстановить схему электропитания здания, расположенного по адресу: 

<

...>, в соответствии с техническими условиями от марта               2002 года № 23/24 и актом об установлении границ ответственности от 15.03.2002; демонтировать силовой кабель с заднего фасада здания, расположенного по адресу: 

<

...>, с восстановлением целостности и внешнего вида фасада.

Письмом от 14.10.2015 № 55/8520 истец предложил ответчику согласовать и направить подписанное дополнительное соглашение о повышении арендной платы, ранее направленное в адрес ответчика письмом от 06.08.2015 № 55/7010, в ответ на которое ответчик направил истцу дополнительное соглашение о повышении арендной платы на 6%.

Ввиду систематических (существенных, по мнению ООО Изумруд») нарушений условий договора аренды истец письмом от 21.04.2016 № 1р/16-04 направил ответчику соглашение о расторжении договора от 30.01.2002     № 30/28, указав, что отклоняет предложение ответчика о выкупе арендуемых помещений.

Ссылаясь на существенное нарушение условий договора аренды ответчиком в пользовании имуществом, в том числе передачу помещений в субаренду в отсутствие согласия арендодателя, нарушение срока внесения арендной платы, ООО «Изумруд» обратилось с настоящим иском в суд, отказывая в удовлетворении которого суды правомерно исходили из следующего.

В силу пункта 1 статьи 450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Основанием для расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке является существенное нарушение договора другой стороной либо иные основания, прямо предусмотренные законом или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 указанного Кодекса).

В соответствии с пунктом 1 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, либо существенно ухудшает  имущество, либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (абзац 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

Таким образом, при рассмотрении исковых требований о досрочном расторжении договора аренды в рассматриваемом случае суд обязан установить следующие обстоятельства: нарушение арендатором условий договора, квалификация характера такого нарушения как существенного, соблюдение истцом порядка досудебного урегулирования спора (статья               452 ГК РФ).

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на обоснование  своих требований и возражений.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на полном, всестороннем, объективном и непосредственном их исследовании с позиций относимости, допустимости, достоверности, достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности.

Оценив представленные в материалы дела документы, арбитражные суды обоснованно установили, что истцом не доказан факт существенного нарушения обществом условий договора аренды, в связи с чем пришли к правильному выводу об отсутствии установленных изложенными выше нормами материального права оснований для расторжения сделки.

Так, отклоняя довод истца о передаче имущества субарендаторам в отсутствие согласия арендодателя, в подтверждение чего истец сослался на наличие массовой регистрации юридических лиц по месту нахождения переданного в аренду имущества, учитывая даты внесения сведений о месте нахождения указанных истцом лиц на основании сведений, внесенных в ЕГРЮЛ, арбитражные суды справедливо указали, что до внесения изменений в статью 17 Федерального закона от 08.08.2001 № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» (до 01.01.2016) при внесении в ЕГРЮЛ сведений об изменении адреса юридического лица, при котором изменяется место нахождения юридического лица, не требовалось предоставления документов, подтверждающих права пользования в отношении объекта недвижимости или его части, расположенных по новому адресу юридического лица. В связи с чем, в отсутствие иных достоверных доказательств нахождения по адресу данных лиц (в частности договоров субаренды), суды признали несостоятельными утверждения истца об использовании ответчиком арендуемых помещений в нарушение условий договора аренды и сдачи недвижимого имущества в пользование третьим лицам без согласия его собственника.

Давая оценку договору субаренды от 01.12.2016 № 1-12/16, как доказательству нарушения ответчиком запрета на передачу имущества в субаренду, суды обеих инстанций отметили, что поскольку данный договор заключен после направления ответчику соглашения о расторжении договора, то не может быть положен в основу требования о расторжении договора, направленного 21.04.2016. При этом суды также указали на отсутствие доказательств исполнения сторонами договора субаренды. Такой вывод судов согласуется с положениями статей 452, 619 ГК РФ, а также с разъяснениями, данными в пунктах 29, 30  Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой». 

Представленные истцом акты проверок использования переданного ООО «Гамбринус» в аренду имущества от 11.12.2015, 16.03.2016, 07.06.2016, 22.11.2016, акт от 17.05.2016, составленный совместно с представителем независимой оценочной Ассоциации «Клуб профессионалов» в подтверждение чинения ответчиком препятствий в проведении проверок, право на которые установлено пунктом 6.1.1 договора, не приняты судами во внимание, поскольку составлены в одностороннем порядке. В отношении данных документов суды сделали вывод о том, что они не могут являться достоверными доказательствами с точки зрения статей 67, 68, 71 АПК РФ. Иных доказательств, свидетельствующих о вопрепятствовании ответчиком истцу в проведении проверок в соответствии с условиями договора, в материалы дела не представлено.

Наряду с этим, судами обоснованно не принят во внимание довод о нарушении ответчиком условий абзаца 8 пункта 6.2.2 спорного договора, в частности нарушение субарендатором ИП ФИО3 требований пожарной безопасности, с учетом устранения данных нарушений, исходя из постановления судебного пристава-исполнителя ОСП Советского района               г. Владивостока от 14.10.2016 об окончании исполнительного производства, возбужденного на основании исполнительного листа, выданного на основании решения Арбитражного суда Приморского края от 26.04.2016, которым на ответчика возложена обязанность по восстановлению схемы электропитания спорного здания. Более того, в отсутствие доказательств повторного привлечения субарендатора к ответственности за нарушение правил противопожарного режима данный довод признан судами несостоятельным.

Отклоняя довод истца о наличии задолженности по арендной плате в размере 1 078 726,28 руб., суды учли, что направленное ответчику соглашение об увеличении размера фиксированной части арендной платы на 20% письмом от 06.08.2015 № 55/7010 последним не подписано, равно как и направленный истцу проект соглашения об увеличении арендной платы на 6%, при том, что по условиям договора размер арендной платы устанавливается совместно по соглашению сторон. На этом основании суды указали на отсутствие задолженности на стороне ответчика и, как следствие, недоказанность факта ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств по внесению арендной платы.

При этом, исследовав вопрос о нарушении ответчиком обязательств в части порядка внесения арендной платы в период, предшествующий направлению требования о расторжении договора (до 21.04.2016), и оценив представленные в подтверждение просрочки оплаты платежей доказательства, в том числе акты и выставленные на оплату счета, суды пришли к выводу, что нарушения сроков внесения арендной платы являются незначительными (1-4 дня).

С учетом изложенного, суды сочли недоказанным факт существенного нарушения ООО «Гамбринус» условий договора аренды от 30.01.2002, а кроме того учли отсутствие доказательств наступления неблагоприятных для истца последствий, в связи с чем пришли к выводу об отсутствии правовых оснований для расторжения сделки, что согласуется с пунктом 2 статьи 450, статьей 619 ГК РФ и соответствует правовой позиции, изложенной в пункте 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», пункте 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 № 14.

Учитывая изложенное, а также то, что приведенные в кассационной жалобе доводы фактически направлены на переоценку доказательств, исследованных арбитражными судами первой и апелляционной инстанций, и получивших надлежащую правовую оценку, что в силу положений главы            35 АПК РФ не входит в полномочия суда округа, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены обжалуемых решения, постановления и удовлетворения поданной заявителем кассационной жалобы. 

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ безусловным основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом округа не установлено.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 16.05.2017, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 26.07.2017 по делу № А51-30783/2016 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                                           Е.К. Яшкина                   

Судьи                                                                                    С.И. Гребенщиков         

 

О.В. Цирулик