ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Москва

25.01.2023

 

Дело № А40-256241/2021

 

Резолютивная часть постановления объявлена  18.01.2023

Полный текст постановления изготовлен  25.01.2023

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего - судьи Борсовой Ж.П.,

судей: Кочергиной Е.В., Цыбиной А.В.,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1 по доверенности от 17 января 2022 года,

от ответчика: не явился,

рассмотрев 18 января 2023 года в судебном заседании кассационную жалобу Религиозной организации «Московская пресвитерианская миссионерская церковь»

на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24 октября 2022 года по делу № А40-256241/2021,

по исковому заявлению Религиозной организации «Московская пресвитерианская миссионерская церковь» к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий по договору аренды,

УСТАНОВИЛ:

Религиозная организация «Московская пресвитерианская миссионерская церковь» (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении дополнительного соглашения к договору аренды помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 268,5 кв.м, путем исключения пунктов 3, 4 из текста дополнительного соглашения.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 05 мая 2022 года исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 24 октября 2022 года решение Арбитражного суда города Москвы от 05 мая 2022 года отменено, в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с постановлением апелляционного суда, истец обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, ссылаясь на то, что отказывая в иске, суд апелляционной инстанции не устранил неопределенность в правоотношениях сторон по установлению условий дополнительного соглашения к договору аренды, не урегулированных в досудебном порядке, не рассмотрел по существу иск, в резолютивной части постановления не указаны условия дополнительного соглашения к договору, по которым у сторон имеются разногласия, возникший между сторонами спор остался фактически не разрешен. 

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятии кассационной жалобы к производству, о месте и времени судебного заседания была размещена на официальном Интернет-сайте суда: http:www.fasmo.arbitr.ru.

До рассмотрения жалобы по существу в Арбитражный суд Московского округа от истца поступило дополнение к кассационной жалобе, которое приобщено к материалам дела.

В заседании суда кассационной инстанции 22 декабря 2022 года представитель истца изложенные в жалобе доводы и требования поддержал, просил постановление апелляционного суда отменить, а решение суда первой инстанции изменить, пояснив, что при составлении искового заявления в нумерации пунктов произошла ошибка и вместо требования исключить пункты 4 и 6, было указано исключить п.п. 3 и 4, между тем, в ходе судебного процесса и в мотивировочной части устанавливались обстоятельства именно по тексту пунктов 4 и 6 - изложение договора в новой редакции и оплата последних 5 месяцев аренды вперед.

Ответчик, извещенный надлежащим образом о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы, своего представителя в судебное заседание суда кассационной инстанции не направил, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела и проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции усматривает наличие оснований для отмены обжалуемых судебных актов и направлению дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы ввиду следующего.

Из представленных в материалы дела документов судами при рассмотрении спора по существу установлено, что 27 февраля 2006 года между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор аренды № 01-00242/06, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение площадью 268,3 кв.м, по адресу: 

<

...> (этаж 2, пом. I, комн. 1-9, 1а), для использования под офис.

Срок действия договора установлен с 01 октября 2005 года по 30 сентября 2010 года (пункт 2.1 договора).

Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве 19 сентября 2006 года.

Дополнительным соглашением от 30 июля 2015 года срок действия договора продлен по 29 июля 2020 года.

Согласно пункту 2 дополнительного соглашения ставка арендной платы установлена в соответствии с пунктом 5 приложения к постановлению Правительства Москвы от 25 декабря 2012 года № 809-ПП и статьи 31.1 Федерального закона от 12 января 1996 года № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях» в размере 3 500 руб. за 1 кв.м. площади в год.

Судами установлено, что 03 июня 2021 года истец обратился к ответчику с заявлением о продлении срока действия договора до 03 июня 2031 года. В ответ на данное заявление, ответчик 07 сентября 2021 года направил в адрес истца проект дополнительного соглашения к договору аренды.

Письмом от 30 сентября 2021 года истец направил ответчику дополнительное соглашение, подписанное с разногласиями, однако, письмом исх. № 33-5- 55947/21-(0)-7 от 06 октября 2021 года, ответчиком отклонен предложенный истцом протокол разногласий.

12 октября 2021 года истцом в адрес ответчика было направлено повторное обращение с протоколом разногласий к подписанному соглашению от 07 сентября 2021 года.

Ссылаясь на то, что ответчик протокол разногласий истца от 12 октября 2021 года в установленный законом срок не рассмотрел и до настоящего времени предложенную редакцию истцом не подписал, последний обратился с настоящим иском в арбитражный суд за защитой нарушенных прав.

Разрешая спор по существу и удовлетворяя исковые требования, исследовав и оценив доводы сторон, руководствуясь положениями статей 381.1, 421, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, частями 9, 10, 11 статьи 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 года № 135-ФЗ «О защите конкуренции», разъяснениями, данными в пункте 4.3 постановления Пленума ВАС Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в пункте 1 постановления Пленума ВАС Российской Федерации от 14 марта 2014 года № 16 «О свободе договора и ее пределах», суд первой инстанции исходил из того, что изложение условий договора аренды в новой редакции, за исключением указанных в части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, не предусмотрено при продлении срока действия договора, в связи с чем, при наличии возражений со стороны истца договор подлежит продлению на тех же условиях с учетом определенного по условиям дополнительного соглашения размера арендной платы и срока действия договора.

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении исковых требований, апелляционный суд исходил из того, что истцом не доказано надлежащее исполнение обязательств в период действия ранее заключенного договора аренды.

Кроме того, суд апелляционной инстанции исходил из того, что основания для заключения договора аренды на условиях, предложенных арендатором, у департамента отсутствуют, правовые основания для исключения условий указанных в пунктах 3, 4, в отношении которых истец просит урегулировать разногласия путем их исключения при заключении дополнительного соглашения к договору аренды, истцом не указаны. Наличие преимущественного права не означает то, что арендатор может требовать от арендодателя заключения нового договора на прежних условиях. В данном случае арендодатель не связан условиями прежнего договора, так как арендодатель вправе предложить арендатору и третьим лицам иные условия аренды имущества либо отказаться от сдачи имущества в аренду. Преимущественное право означает лишь право арендатора на заключение договора аренды с арендодателем в отношении того же имущества в первоочередном порядке.

Между тем судом апелляционной инстанции не учтено следующее.

В соответствии со статьей 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 ГК РФ), при этом в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении к заключению договора указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор (статья 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 42 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 ГК РФ).

При рассмотрении преддоговорных споров обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора. Разрешение судом спора о понуждении к заключению договора при уклонении от заключения договора и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Установление судом или изменение при рассмотрении спора о понуждении к заключению договора фактических обстоятельств, влияющих на формулировку искового требования, не меняют его предмета как спора о заключении договора и не должны приводить к отказу в понуждении к его заключению (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31 января 2012 года № 11657/11).

Суд не может отказать истцу в иске и в том случае, когда предложенные им редакции условий договора не соответствуют требованиям действующего законодательства. В этом случае при урегулировании спорного условия суд исходит из императивной либо диспозитивной нормы законодательства, регулирующего правоотношения сторон (статьи 421, 422 ГК РФ).

Существенными условиями, которые должны быть согласованы сторонами при заключении договора, являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах существенными или необходимыми для договоров данного вида. Существенными также являются все условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абзац второй пункта 1 статьи 432 ГК РФ), даже если такое условие восполнялось бы диспозитивной нормой (пункт 2 постановления Пленума № 49).

Таким образом, разрешая переданный на рассмотрение суда спор об урегулировании возникших при заключении договора разногласий, арбитражный суд в силу названных норм материального и процессуального права должен определить в решении и отразить в его резолютивной части, в какой редакции действуют те условия договора, по которым у сторон возникли разногласия.

При таких обстоятельствах, отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд апелляционной инстанции не устранил неопределенность в правоотношениях сторон по установлению условий дополнительного соглашения к договору аренды, не урегулированных в досудебном порядке, не рассмотрел по существу иск, в резолютивной части решения не указал условия договора, по которым у сторон имеются разногласия. В результате условия спорного дополнительного соглашения к договору не согласованы, возникший между сторонами спор остался фактически неразрешенным.

Вместе с тем, оснований для оставления без изменения решения суда первой инстанции не имеется.

Из материалов дела следует, что предметом спора является урегулирование  разногласий при заключении дополнительного соглашения к договору аренды путем исключения из проекта дополнительного соглашения пунктов 4 и 5, которые отменяли разделы 2-9 договора аренды и излагали разделы 2-9 договора в новой редакции, и пункт 7, обязывающий истца произвести оплату последних 5 месяцев аренды вперед, которые не подлежат возврату ни при каких обстоятельствах. 

В ответ Департамент городского имущества города Москвы направил в адрес истца проект дополнительного соглашения к договору от 06.10.2021, где пункты 4 и 5 предыдущего проекта были объединены, а количество пунктов сократилось, на данный проект был составлен протокол разногласий.  

Согласно протоколу разногласий от 12.10.2021 истец просил исключить из проекта дополнительного соглашения к договору аренды п. 4, который отменял разделы 2-9 договора аренды и излагал разделы 2-9 договора аренды в новой редакции, и пункт 6, обязывающий истца произвести оплату последних 5 месяцев аренды вперед. 

При составлении искового заявления в нумерации пунктов произошла ошибка и вместо требования исключить пункты 4 и 6, было указано исключить 3 и 4, между тем, в ходе судебного процесса и в мотивировочной части устанавливались обстоятельства именно по тексту пунктов 4 и 6 - изложение договора в новой редакции и оплата последних 5 месяцев аренды вперед.

Данная ошибка в последующем воспроизведена в решении суда первой инстанции. 

При этом, суд кассационной инстанции находит обоснованными выводы суда первой инстанции о том, что изложение условий договора аренды в новой редакции, за исключением указанных в ч. 9 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", не предусмотрено при продлении срока действия договора, в связи с чем, при наличии возражений со стороны истца договор подлежит продлению на тех же условиях с учетом определенного по условиям дополнительного соглашения размера арендной платы и срока действия договора, а также о том, что редакция дополнительного соглашения, предложенная истцом, соответствует положениям ч. 9 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции". 

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции считает, что судебные акты в соответствии с частями 1 - 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене.

Поскольку для принятия законного и обоснованного решения требуется исследование и оценка доказательств, а также иные процессуальные действия, предусмотренные для рассмотрения дела в суде первой инстанции и невозможные в суде кассационной инстанции в силу его полномочий, судебные акты подлежат отмене в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 АПК РФ с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду необходимо предложить истцу уточнить исковые требования (нумерацию подлежащих урегулированию пунктов дополнительного соглашения к договору аренды), полно и всесторонне исследовать и оценить все имеющиеся в деле доказательства, проверить все заявленные сторонами доводы, принять законный и мотивированный судебный акт при правильном применении норм материального и процессуального права, исходя из приведенных правовых позиций.

Руководствуясь статьями 176, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 05 мая 2022 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24 октября 2022 года по делу № А40-256241/2021 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий-судья       Ж.П. Борсова 

Судьи:    Е.В. Кочергина 

 

                                                                   А.В. Цыбина