АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

                                                                                                

дело № А45-10521/2020

город Новосибирск

07 августа 2020 года

резолютивная часть решения объявлена 05 августа 2020 года

в полном объёме решение изготовлено 07 августа 2020 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Поляковой В.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело

по иску мэрии города Новосибирска

к обществу с ограниченной ответственностью НОВОТОРГ-СИБ

при участии в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области

о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка

при участии в судебном заседании представителей

истца: ФИО2 по доверенности от 23.12.2019, служебное удостоверение, диплом 

ответчика: ФИО3 по доверенности от 15.07.2020, паспорт, диплом, ФИО4 по доверенности от 02.07.2020, паспорт, диплом

установил

Мэрия города Новосибирска обратилась с иском о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 07.05.2015 № 15797, применении последствий недействительности сделки в виде обязания общества с ограниченной ответственностью НОВОТОРГ-СИБ возвратить земельный участок с кадастровым номером 54:35:041020:1835.

В судебном заседании представитель мэрии города Новосибирска поддержал заявленные требования.

Представители общества с ограниченной ответственностью НОВОТОРГ-СИБ против доводов иска возражали по мотивам, изложенным в отзыве.

Изучив доводы искового заявления и отзыва на него, исследовав представленные в материалы дела доказательства, заслушав в судебном заседании пояснения представителей сторон, суд приходит к следующим выводам.

21.01.2013   между   мэрией   города   Новосибирска и обществом с ограниченной ответственностью НОВОТОРГ-СИБ был заключён договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска № 110180р сроком действия с 21.01.2013 по 21.01.2016.

По условиям договора ответчику передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 54:35:041020:1835 площадью 19 682 кв. м для строительства торгового центра с подземной автостоянкой по улице Краузе.

06.05.2015  общество с ограниченной ответственностью НОВОТОРГ-СИБ обратилось в мэрию города Новосибирска с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 54:35:041020:1835 площадью 19 682 кв. м в собственность на основании статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

В обоснование права на приобретение земельного участка ответчиком предоставлено свидетельство о государственной регистрации права от 21.04.2015, подтверждающее факт нахождения на земельном участке объекта недвижимости - сооружения площадью 5 100 кв. м с условным номером 54-54/001-54/001/122/2015-929.

По смыслу части 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации по общему правилу продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах.

В силу пункта 6 части 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений.

В соответствии с частью 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьёй или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Перечень документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, утверждён Приказом Минэкономразвития России от 12.01.2015 № 1.

Как поясняет мэрия города Новосибирска, документы, необходимые в соответствии с Приказом Минэкономразвития России от 12.01.2015 № 1, были представлены обществом с ограниченной ответственностью НОВОТОРГ-СИБ вместе с заявлением о приобретении земельного участка в собственность.

По этой причине 07.05.2015 между истцом и ответчиком был заключён договор купли-продажи земельного участка № 15797.

Согласно пункту 1.1 договора купли-продажи продавец передаёт, а покупатель принимает в собственность земельный участок из земель населённых пунктов площадью 19 682 кв. м с кадастровым номером 54:35:041020:1835.

На земельном участке расположены следующие объекты недвижимости: сооружение по адресу: город Новосибирск, Калининский район, улица Краузе (пункт 1.2 договора купли-продажи).

Цена земельного участка составляет 17 193 161 рубль 90 копеек (пункт 2.1 договора купли-продажи).

28.05.2019 во исполнение распоряжения мэрии города Новосибирска от 06.12.2018 № 903-р «Об организации работы по повышению эффективности контроля за предоставлением земельных участков, находящихся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена, на которых расположены здания, сооружения» истцом был осуществлён осмотр земельного участка.

В результате осмотра установлено, что на земельном участке находятся два свайных поля, между ними фундамент с бетонируемой поверхностью, складируются строительные материалы. Объекты недвижимости отсутствуют. На момент осмотра на земельном участке велись строительные работы.

08.11.2019 истцу стало известно о том, что в отношении сооружения,  расположенного на земельном участке, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не выдавалось. Данный факт подтверждается письмом управления архитектурно-строительной инспекции мэрии города Новосибирска от 08.11.2019 № 11/1/11.1-04159.

На дату государственной регистрации права ответчика на сооружение (21.04.2015) основания для государственной регистрации объектов недвижимости были перечислены в статье 25 федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

По смыслу названной нормы право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества, а также разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, если в соответствии с законодательством Российской Федерации требуется получение такого разрешения.

Поскольку разрешение на ввод объекта в эксплуатацию обществу с ограниченной ответственностью НОВОТОРГ-СИБ не выдавалось, мэрия города Новосибирска полагает, что регистрация права собственности ответчика на сооружение была осуществлена незаконно.

Согласно сведениям из единого государственного реестра недвижимости 06.05.2016 сооружение было снято с кадастрового учёта.

В целях установления факта нахождения (отсутствия) указанного объекта в границах земельного участка истцом в государственной корпорации по космической деятельности РОСКОСМОС были запрошены космические снимки данной территории.

В ответ на данное обращение истцу поступили материалы космической съёмки по состоянию на 05.05.2015 и 04.01.2016, согласно которым в границах земельного участка объектов недвижимости не усматривалось.

Следовательно, как полагает мэрия города Новосибирска, и на момент   государственной регистрации права собственности ответчика, и на момент заключения договора купли-продажи на земельном участке объект недвижимости отсутствовал. Соответственно отсутствовали и правовые основания для заключения договора купли-продажи.

По мнению мэрии города Новосибирска, между истцом и ответчиком заключена сделка под влиянием обмана.

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, совершённая под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (является оспоримой).

Сделка, совершённая под влиянием обмана, оспорима потому, что одна сторона умышленно введена в заблуждение с целью совершения сделки, выгодной обманывающей стороне. Обманные действия могут исходить от контрагента по сделке или от третьих лиц, действующих в интересах контрагента либо самостоятельно заинтересованных в совершении сделки. Обман может относиться как к элементам самой сделки (характеру возникающих прав и обязанностей, количеству и качеству предмета сделки, вида и способа оказания услуги и т.д.), так и к обстоятельствам, сопутствующим совершению сделки, включая мотивы, влияющие на формирование воли обманутого участник.

Сделка, совершённая под влиянием обмана оспорима и бремя доказывания вины другой стороны лежит на истце, поскольку другая сторона считается действовавшей разумно и добросовестно, пока не будет доказана её вина.

Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота (пункт 2 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 99 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», пунктом 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской  Федерации  от   10.12.2013   №   162   «Обзор  практики  применения арбитражными  судами  статей   178  и   179  Гражданского  кодекса Российской Федерации» сделка, совершённая под влиянием обмана, может быть признана недействительной только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (пункт 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Истец полагает, что был намеренно обманут ответчиком, предоставившим ложные сведения о наличии законно возведённого объекта недвижимости на выкупаемом земельном участке, в связи с чем в нарушение статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации распорядился указанным земельным участком.

Спорный земельный участок относится к земельным участкам,   государственная собственность на которые не разграничена.

Согласно абзацу 2 пункта 2 статьи 3.3 федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории городского округа, осуществляется органом местного самоуправления городского округа.

Истец на основании пункта 3 части 1 статьи 27 Устава города Новосибирска, принятого решением городского Совета Новосибирска от 27.06.2007 № 616, входит в структуру органов местного самоуправления города Новосибирска и на основании части 1 статьи 40 Устава является исполнительно-распорядительным органом муниципального образования города Новосибирска, наделённым полномочиями по решению вопросов местного значения и полномочиями по осуществлению отдельных государственных полномочий, переданных органам местного самоуправления города Новосибирска федеральными законами и законами Новосибирской области.

По смыслу части 2 статьи 1 Устава город Новосибирск является муниципальным образованием и наделён Законом Новосибирской области от 02.06.2004   № 200-03   «О   статусе   и   границах   муниципальных   образований Новосибирской области» статусом городского округа.

В силу пункта 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 264 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

Ответчик, по мнению истца, намеренно обманул продавца при совершении сделки о факте нахождения на земельном участке объекта недвижимого имущества, в связи с чем мэрия города Новосибирска просит признать договор купли-продажи от 07.05.2015 № 15797 недействительным.

В обоснование исковых требований мэрия города Новосибирска указывает на то, что узнала о нарушении своих прав 28.05.2019 при исполнении распоряжения мэрии города Новосибирска от 26.12.2019 № 903-р, когда истцом был осуществлён осмотр земельного участка, принадлежащего ответчику. По результатам осмотра был составлен акт осмотра территории кадастрового квартала 54:35:041020 от 28.05.2019.

Оценив доводы мэрии города Новосибирска в совокупности с представленными в материалы дела доказательствами, оценив поведение сторон сделки, принимая во внимание правовое регулирование спорных правоотношений, суд пришёл к следующим выводам.

По смыслу статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В силу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

В соответствии с названными основными принципами гражданского законодательства добросовестность участников сделки - договора купли-продажи земельного участка от 07.05.2015 № 15797 предполагается.

Перечень документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, утверждён Приказом Минэкономразвития России от 12.01.2015 № 1.

Как поясняет мэрия города Новосибирска, документы, необходимые в соответствии с Приказом Минэкономразвития России от 12.01.2015 № 1, были представлены обществом с ограниченной ответственностью НОВОТОРГ-СИБ вместе с заявлением о приобретении земельного участка в собственность, в том числе было представлено свидетельство о государственной регистрации права на объект недвижимого имущества, расположенный на испрашиваемом земельном участке.

На дату государственной регистрации права ответчика на сооружение (21.04.2015) основания для государственной регистрации объектов недвижимости были перечислены в статье 25 федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», согласно которой право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества, а также разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, если в соответствии с законодательством Российской Федерации требуется получение такого разрешения.

Документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества (если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдача разрешения на строительство) и содержащим описание такого объекта недвижимого имущества, является декларация о таком объекте недвижимого имущества (пункт 3 статьи 25.3 федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Декларация об объекте недвижимого имущества от 30.03.2015 и договор аренды земельного участка от 21.01.2013 № 110180р поименованы в свидетельстве о государственной регистрации права от 21.04.2015 в качестве документов-оснований возникновения права собственности.

Право собственности общества с ограниченной ответственностью НОВОТОРГ-СИБ на сооружение не оспорено, равным образом не признаны незаконными действия по государственной регистрации такого права, в связи с чем доводы мэрии города Новосибирска об отсутствии у ответчика разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и незаконной регистрации права собственности на сооружение признаны судом необоснованными.

Согласно сведениям из единого государственного реестра недвижимости 06.05.2016 сооружение было снято с кадастрового учёта.

Правом на снятие объекта недвижимости с государственного кадастрового учёта по смыслу как действующего в настоящее время федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», так и по смыслу федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» в редакции, действовавшей на период спорных правоотношений (пункт 6 статьи 20), обладает собственник такого объекта.

Поскольку комплект документов, требуемых в соответствии с Приказом Минэкономразвития России от 12.01.2015 № 1, обществом с ограниченной ответственностью НОВОТОРГ-СИБ вместе с заявлением о приобретении земельного участка был представлен в мэрию города Новосибирска, что истец не отрицает, а право на снятие объекта недвижимости с государственного кадастрового учёта в силу закона принадлежит правообладателю такого объекта, признаков незаконности в действиях ответчика применительно к спорным правоотношениям суд не усматривает.

Мэрия города Новосибирска, выступая продавцом земельного участка, действуя добросовестно, проявляя должную степень заботливости и осмотрительности, имела возможность в момент совершения сделки установить факт наличия или отсутствия объекта недвижимого имущества ответчика на испрашиваемом им земельном участке.

Данное обстоятельство должно было быть установлено с достаточной степенью достоверности продавцом земельного участка при заключении сделки.

Проведение проверочных мероприятий в отношении уже совершённых и исполненных сделок не способствует стабильности гражданского оборота с учётом основополагающего принципа добросовестности участников гражданских правоотношений.

Довод мэрии города Новосибирска о том, что истцу стало известно о том, что в отношении сооружения, расположенного на земельном участке, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не выдавалось, из письма управления архитектурно-строительной инспекции мэрии города Новосибирска от 08.11.2019 № 11/1/11.1-04159, судом отклонён, поскольку возможность узнать это обстоятельство у мэрии города Новосибирска имелась и при заключении сделки купли-продажи, тем более с учётом того, что управление архитектурно-строительной инспекции является структурным подразделением мэрии города Новосибирска.

По этой причине судом признано обоснованным заявление ответчика о пропуске истцом срока исковой давности по заявленным требованиям.

В соответствии с пунктом 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий её недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Согласно пункту 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Поскольку признаков недобросовестности (наличия обмана в момент совершения сделки) в действиях ответчика судом не установлено, а срок исковой давности по заявленным мэрией города Новосибирска требованиям пропущен, правовых оснований для признания сделки недействительной не имеется.

Напротив, выдавая ответчику разрешения на строительство на спорном земельном участке объектов капитального строительства (многоквартирных жилых домов) – от 06.06.2018 № 54-Ru54303000-114-2018, № 54-Ru54303000-115-2018, от 18.02.2020 № 54-Ru54303000-115и-2020, от 25.06.2020 № 54-Ru54303000-114/1-2018, мэрия города Новосибирска признала правомерность владения обществом земельным участком.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, -

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (город Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (город Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Решение будет изготовлено в течение пяти рабочих дней.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети интернет не позднее следующего дня после дня его принятия.

судья В.А. Полякова